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商业调研分析报告模板
杭州XX年前期商业调研分析报告
前言
此次调研背景基于对本案前期资料的了解，以及与贵司初步沟通探讨的前提下，推广机构设立调研专案组，对项目所涉及的商业物业市场进行有效摸底、研判，并协同项目组与有关专家对此项目后期定位与决策共同给予前期研究数据的理论支持。
到目前为止，我们的调研基于以下相关数据的需求基础展开：
1、区域商业物业基本状况（杭州商业物业市场发展气候）；
2、区域在售或刚售罄的商业物业的基本特征；
3、商业物业主要分析数据罗列：
租金及价格体系、装修配套标准、品牌分布、店面分割、销售经营状况等。
至目前为止，我们的调研分析将以以下资料基础展开：
1、基于双方前期初步沟通后达成的开发理念、定位与思路；
2、贵司提供的所有物业前期资料、图纸及产品说明、装修状况；
推广机构将在项目推进工作进一步深入后，结合贵公司的具体现实课题需要，从推广机构的专业立场，为贵公司提供后续的完整的服务课题建议。
目录纲要
第一部分 调查背景、设计与组织实施
一、调研背景
二、调查设计
三、调查组织与实施
四、商业物业调研分析内容简单陈述
第二部分 杭州市商业环境分析（大环境）
一、杭州市商业零售业发展状况
二、杭州商贸城市规划
三、市场总体供求研析
四、区域行业市场现状及探索之径
第三部分 杭州市商业环境分析（小环境）
一、武林商圈主要商业业态竞争调查
二、主街商业特点及经营状况分析
三、重要商业网点商业特点及经营状况调研
四、武林商圈公建配套――商业发展的坚实后盾
五、武林商圈的发展前景
第四部分 当前杭州商业楼盘竞争环境研究
一、杭州商业楼盘近年供应量及价格水平
二、杭州商业物业发展趋势
三、区域板块分析
四、竞争楼盘调研
第一部分 调查背景、设计与组织实施
一、调研背景
基于环球中心推广进度之需，受××房产的委托，于2005年7月15日至8月1日，环球中心项目组成员特设调研专案组，就本项目目前商业物业市场展开了前期初级调研。
在专题了解本项目（以下简称本案）地块环境和市场需求的基础上，对区域市场内商业物业部分的理念定位、分割规划、价格制定、装修配套等可行性和操作性的问题进行了分析研究，并提出市场前瞻与综合研究报告。
二、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州商业物业市场供需状况、价格趋势及其需求、装修配套标准、物业管理及市场宏观环境现状等信息，确定目标客户群及其对产品面积、品质、价格、配套、装修与区位等需求的取向，以此筑基，提供对本项目的理念定位、产品分割规划、价格体系、装修配套及物业管理等方面工作切实可行的市场数据，合理规划运作本案商业物业，以准确定位、合理发挥地块环境特质、经济指标、项目规划数据等现有资源，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的理念定位、产品规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
（二）调查内容
1、对杭州市场宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）杭州商业物业市场现状（开发量、商业物业供应量等）
（3）杭州市区整体交通、环境、人口、经济等综合指标了解
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
2、项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境及配套）
3、竞争市场调查（个案对比）
（1）楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、工程或销售进度
（2）建筑档次、整体布局、车位配比等
（3）分割面积或分/整出售区域划分特征
（4）硬件设备、配套系统
（5）配套服务功能及功能分区状况
（6）公开销售日期及交付时期
（7）销售价格、历史价格、销售率
（8）付款方式及相应销售政策了解
（9）物业管理公司及费用
（10）入驻企业/品牌及其布局
（三）调查方法
1、宏观调查
（1）房管、土地、规划等相关部门走访了解
（2）报刊文献资料收集与分析
（3）最新网络资源收集（透明售房系统、住在杭州、杭州商业物业类网站及某些专业性网站等）
2、项目自身情况调查
（1）项目现场考察
（2）有关人员访谈了解
（3）相关资料收集整理
（4）电话抽调及追踪
3、需求市场调查
（1）竞争个案综合访谈
（2）统计数据交叉分析
4、竞争市场调查
（1）现场踩点调查
（2）报刊文献收集与分析
（3）后期可以安排深度访谈（需甲方有关人员负责）
三、调查组织与实施
四、商业物业调研分析内容简单陈述
此次调研中我们可能涉及以下内容的重点分析：
第二部分 杭州市商业环境分析（大环境）
一、杭州市商业零售业发展状况
改革开放以来，杭州市的商业零售业经过几轮改革重组，基本形成了以大型百货业、超市连锁两种主导业态为骨干、其它多种业态并存的多元化、多层次、多功能、开放式的适合不同消费群体需求的商业零售经营体系，形成国有、股份制、民营和外资等多种经济成份共同发展的新格局。
自1997年以来，社会消费品零售总额保持持续、快速增长势头，一直保持了9.5%以上的环比增速，均高于全国和全省的平均水平。
（一）杭州市商业零售业基本情况
2004年零售业诸强的店铺数量呈现快速增长的势头。
据对2004年前三季度统计，杭州已有大型连锁商业企业60家，门店数达1124个，实现商品销售额达94.3亿元，同比增长24%。
一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。
2004年12月11日随着中国零售业全面对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
杭州市已落户外资商业企业16家，网点69个，营业面积近20万平方米。
沃乐玛、欧尚等国际零售巨头纷纷进杭选址或增开新店。
2005年，中外商业企业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
杭州市商业零售业态的变化是商业零售业发展的缩影，经历了从大力发展日常生活服务网点到发展大型商场、专业市场、连锁超市、现代大卖场和时尚服务网点的五个时期，各时期都经历了新业态的导入、成长、成熟、高速发展的过程。
1、商业网点纵深发展，贴近百姓生活
20世纪80年代初，为解决人民群众买难卖难的问题，各级政府通过一系列改革措施，迅速地推进了各种中小型商业网点的开发，有力地解决了购物难、餐饮难、住宿难、修理难等问题。
10年中网点增加了10倍多。
1990年达到8.9万个。
由于网点业态类型主要是日用杂货店、菜场、百货店、洗染店、食品店等传统的小型网点，小、散、乱且共性化多、个性化少，近5年间已减少近万家。
2、百货业重组改革，发展连锁经营
杭州市区大型百货商场从改革初期的解放路百货商店一家，迅速发展到5000平方米以上的百货商场近20家，中小商店被逐年重组成规模大、品种全的大型百货商场，但由于经营雷同，网点无限扩张，随之而来的是过度竞争，市场疲软，市场占有率开始停滞，1996-1998连续三年，销售额大幅下降，如何突围，面临选择。
杭州"百大"集团针对百货业滞涨的问题，已正式宣布赶搭连锁超市这辆快车；杭州"解百"、银泰、百货大楼、杭州大厦更是不断调整市场布局和商品经营结构，努力发挥自己的优势，实施错位经营，逐步形成各自的"商圈"，产生互补优势，这是符合不同消费流向的成功选择。
杭州百货业通过百货连锁、错位经营等方式，终于打破多年徘徊的局面，开始再显生机。
3、专业市场结构调整，面临整合提升
杭州各类专业市场以其门类齐全、商品繁多、价格低廉、投入少、投资见效快而迅猛发展，冲击并使得百货商场出现经营下滑。
2004年全市有各类商品市场693个，市场总数与2003年持平。
其中消费品市场574个，比2003年减少18个，生产资料市场119个，增加了18个。
2004年全市商品市场成交额达1056亿元，比2003年增长13.1%,其中消费品市场成交额525亿元，比2003年增长5.4%,生产资料市场成交额531亿元，比2003年增长22%。
20世纪90年代的10年间，年均新增30个商品市场，他们分流了传统的百货店、食品店、杂货店的购买力。
但随着市场竞争更趋激烈，老百姓对生活质量要求的不断提高，市场的服务功能和服务水准相对欠缺，价格优势不断弱化，使得一些市场成交额增势趋缓。
4、连锁超市抢占市场，有待合理布局
20世纪90年代中后期，连锁超市开始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品"一站式购买"的优势及其距离、时间、购物、服务的便利性等现代服务方式日益为消费者所欢迎。
目前我市连锁超市、便民店铺已达1600家，且发展方兴未艾。
而在大肆扩张的背后，各家连锁超市也由于抢占地盘多次出现恶性竞争现象，规范发展、合理布局，寻求突破已成当务之急。
5、外资商业蓄势已发，提升商贸品位
近10年中，由于国际零售企业开始进入国内，上万平方米以上的国内外大型商场、超市、物流中心开始发展。
联华、好又多、乐购、麦德龙、物美、家乐福、欧尚、百安居、欧培德、乐购、华润、易出莲花等十多家国内外大型零售企业先后在杭州落户。
外资商业鲜明的经营特色、明确的市场定位对杭州商业从经营理念、经营方式、管理模式等各方面都产生了巨大的冲击，很大程度上带动了现代新兴业态的发展，适应了杭州的经济发展水平、城市化进程和商业品位的提升，对促进杭州经济增长，拉动消费的作用愈加明显。
与此同时，杭州本地商家华商集团积极迎接挑战。
其属下家友超市从最初简单的百货销售到现在的大型综合性连锁公司，经营40余种大类，20000余种商品，直营门店28家，总营业面积超过70000平方米，并建有15000平方米的配送中心，7万平方米的新配送中心正在建设中。
6、特色街区方兴未艾，突出品牌效应
商业特色街区建设作为提升城市品位、树立城市新形象的重要切入口，已逐渐成为城市建设的一个热点。
2001年底，杭州市委、市政府提出要加快商业特色街区建设，明确杭州要在几年内兴建湖滨、清河坊、武林路、中国丝绸城、梅家坞、四季青、信义坊等七条商业特色街区。
目前已建成丝绸特色街、清河坊历史街区、武林路时尚女装街和信义坊商业步行街。
这些特色街区大部分有多年的商业经营史，具备一定的商业文化氛围，商业积淀较深，人气旺，商品各具特色，有较高的知名度。
（二）杭州市商业零售业存在问题
1、规划布局滞后，调控乏力
首先，布局不尽合理，缺乏有序竞争环境。
商业网点的发展和布局与城市规划是密不可分的，在国外，商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，是设定"商圈半径"、创造有序竞争环境的有效依据。
由于缺乏规划有效引导，一方面，由于目前杭州的商业网点多数是市场经济作用下自然形成的商业组群，经营雷同、重复建设、资源浪费；另一方面现代新型业态又缺少必要的发展空间或布局不合理。
一家店面成功与否于选址关系密切，而杭城全部的外资商业及绝大多数的大百货商店、大型超市都选址在老城区。
致使部分地区出现在一、二公里内同时开出二家超万平方米大卖场的现象；而部分新建园区、居住区商业设施配套不足，居民购物难的问题还未根本解决。
其次，开发与经营脱节，物业不能形成商业。
许多商业设施开发建成后，由房地产开发商分割租售，无法开展整体经营。
杭州市延安南路、城站广场以及城西商品住宅小区等大量商业设施闲置，形不成集聚效应，筑不起商业圈，都与调控不力，调研论证不充分，定位模糊有密切关系。
第三，行业协会作用不明显。
行业协会不能有效地维护会员合法权益，保障行业公平竞争，沟通会员与政府、社会的联系，促进本行业经济发展。
目前更多地行业协会只是通过"简报"等形式传递各类信息，但许多企业希望了解的政府在零售业务经营方面的法规文本又不能及时获取。
2、业态结构落后，主流业态发展缓慢
杭州现有的零售业态中，传统业态占95%以上，现代新型业态只占4%强。
主流业态的连锁经营涉及行业不广，规模不大，门面不多。
具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店、物流中心建设还处于起步阶段。
（三）杭州市商业零售业发展潜力
杭州是浙江省会，是全省政治经济、科技文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，也是长江三角洲重要中心城市和我国东南部重要交通枢纽。
杭州商业历史悠久，"钱塘自古繁华"，是千余年来的商业都会。
杭州的城市性质和发展目标决定了它必须要具有较为发达的商业零售业。
"构筑大都市、建设新天堂"战略的实施，为商业零售业的发展创造了良好的机遇。
杭州经济、城市自身的特点蕴含了有利于商业进一步发展的因素。
1、宏观经济环境有利于商业发展
（1）市区扩大使杭州商业发展能有一个更为坚实的需求基础。
一个城市的商业发展程度与其城市规模是正相关的。
杭州城市区划调整（原萧山、余杭撤市设区）以后，杭州市区面积达到3068平方公里，人口达到373万。
给杭州商业发展扩张提供了更为广阔的空间。
（2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使杭州具有很大的消费潜力。
杭州位于我国最具活力的长江三角洲城市带内，2004年，杭州市生产总值（GDP）突破2500亿元，达到2515亿元，同比前年增长15％，连续14年保持两位数增长。
据2003年世界银行的排名显示，杭州在积极投资环境方面在中国城市中排名第一。
（3）杭州提出"构筑大都市、建设新天堂"战略目标，把商贸产业作为现代服务业发展的重点之一加以大力扶持。
2、资本投入足以保障商业的发展
据对杭州市商业企业调查显示，在今后发展中，商业企业的发展主要是依靠自有资金、银行贷款及部分外资。
2004年，全市金融机构各项存款余额5132.03亿元，同比多增24.2亿元，增幅27.05%；同时，浙江省民间资本有着巨大潜力，据估计，“十五”期间，浙江民间资本的形成能力约8300亿元左右。
雄厚的资金实力加上浙江省悠久的经商传统、浓厚的商业氛围，为杭州商业发展奠定了坚实的基础。
此外，外资的强力注入给杭州零售业带来新的活力
3、相关产业带动和支撑商业发展
旅游、会展业的发展对商业零售的带动作用十分明显。
杭州凭借自身独特的旅游、会展资源，具有发展商业零售业的天然优势，
（1）西湖博览会旨向政府搭台，企业唱戏。
连续三年成功举办的西博会已形成"西博效应"，据统计，2002年西湖博览会，共有620万人次直接参与了活动，会展成交额80.8亿元，门票收入1675万元，直接拉动杭州GDP增长0.65个百分点。
西博会产生的关联效益更是惊人，旅游、交通、通讯、宾馆、百货、餐饮等行业经营收入都有两位数的增长。
此外，杭州已获得明年5月的中国旅游交易会的举办权，2006年世界休闲博览会也花落杭州，杭州商家已经或正在把握这年复一年的商机，抢占制高点。
（2）上海世博会，杭州近水楼台可得月。
上海世博会的成功申办，为整个长江三角洲孕育了一个巨大的商机，不仅上海服务业功能将更加强化，它的产业、产品需求本身将难以满足，需要周边地区的支持。
因此，从地域上讲，杭州将是此次世博会的最大受益者之一。
据一项保守的预测，上海世博会吸引的众多游客中，至少有35%将顺道去周边城市一游，众多旅客特别是国际旅游者的增加，对高档旅游产品消费的拉动是显而易见的。
杭州必须抓住这次历史性机遇，利用世博会"溢出效应"加快自身旅游商贸的发展。
（3）西湖的扩容与整治，意在旅游，利在零售业。
已完成的西湖南线整合以及正在进行中的"西湖西进"工程以及新湖滨大型复合型商业圈的建设，将大大拓展西湖水域面积，实现西湖旅游资源的大整合。
由此带来的旅游线路增多、游客量的上升以及商业业态结构的优化、品位的提升也必将惠及零售业。
旅游、会展之外，杭州在电子商务（全国试点城市）、物流等相关产业的先发优势也为商业零售业的发展提供了便利条件。
二、杭州商贸城市规划
杭州市最近出台了《杭州市商贸物流业发展规划纲要（2006—2020）征求意见稿》，明确了构筑“购物天堂”长三角南翼商贸中心城市的目标。
商贸物流业是衡量一座城市现代化程度的重要指标，没有繁荣的商贸、没有现代化的物流，就没有现代化的城市，同时对于杭州而言，加快商贸物流业发展是转变经济增长方式、拉动经济增长的需要，是营造良好投资环境、塑造城市品牌的需要，也是构建和谐社会、提高生活质量的需要。
按照杭州提出的“一主三副六组团”的城市布局，杭州将全面实现三线连接，即发挥解放路连接“西湖时代”和“钱江时代”的作用，重点构建1+3的市级商业主副中心。
市级商中心将以延安路为轴，贯穿湖滨、武林和吴山，3个商圈，组成“一线三圈”；三个市级商业副中心是萧山区江南商业城商业中心（位于市心路）、临平城商业中心（位于临平镇的北大街）和下沙城商业中心，从而形成三级商业服务网络。
杭州市区还将建4个区域商业中心，它们是庆春东路区域商业中心、拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心和滨江区域商业中心。
根据自己的情况基本做了定位，分别为匹配钱江新城的庆春东路区域商业中心，钱江新城目前是杭州最被看好的板块之一，潜力甚至很大，和其配套更是相得益彰；拱宸桥区域凸现运河文化，全面体现运河文化的商业气息。
继承了古老商业特色；翠苑区域人气是非常不错的，人居环境配套也是相当完备；以中档消费为主，主要还是面对滨江区域，从“西湖时代”到“钱塘江时代”中心的转移，更是体现了一种“明智之举”。
与此同时，在富阳、桐庐、临安、建德和淳安构建5个区域商业中心。
此外，杭州市区还有12个区域商业副中心，包括城站广场、之江大道南段新居区、德胜东路地区、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城地区、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教园区、小和山高教园区和三墩地区。
临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭和良渚还有6个商业副中心。
杭州还将推进商业特色街区建设，有关部门预计通过特色商贸的建设，杭州将成为“游新西湖，看西博会，品杭帮菜，逛特色街，买杭产货”的购物天堂和游览胜地。
九条商业特色街重点是湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青服装特色街区、丝绸特色街区（杭州中国丝绸城）、信义坊商业步行街、梅家坞茶文化村和文三路电子信息街区。
记者从有关部门获悉，规划中杭州市区景区相对集中的旅游线路交会地带将建设一处旅游购物广场，营业面积在2000——3000平方米，购物广场以展销浙江省旅游商品为主，突出杭州特产，辅以餐饮、休闲服务。
商业物流是当前很吃香的一个名词，当然商业物流对于—个城市商业的发展以及商业地产的开发也是具有决定性质的。
根据杭州城市总体规划和综合交通规划。
杭州将分为5个物流重点区域：
下沙区域主要提供都市配送型、产业基地型、行业分拨型物流服务，下沙有条件成为杭州现代物流业最先进的区域；江南区域主要提供产业基地型、都市配送型物流服务；临平区域主要提供产业基地型、枢纽中转型、专业市场型物流服务；江东区域将提供产业基地型和航空型物流服务；康桥区域提供枢纽转运型和专业市场型物流服务。
根据实施计划，杭州近期将重点建设下沙（乔司、九堡）、康桥、江南三个物流功能区，拱墅区政府将组织实施康桥区域物流业的规划。
据调查显示，目前全杭州的近700个市场中，主城区就有200多个，接近三分之一。
根据规划，杭州市现有主城区的大部分商品市场需要转移。
市场的迁移在一定程度上自觉或者不自觉地形成了细分市场的集中效应。
目前—部分大型批发市场已经陆续从杭州市中心搬走或正在做着搬迁准备。
其中拱墅的杭州国际工业品贸易中心（钱江市场），是搬迁后的系统性商贸交易集中场所之一。
另外杭州的商品市场也将根据类型和功能决定未来的新场所，未来的商贸物流特更加集中规范。
陆路枢纽型市场将集中在临平城南部；空港枢纽型的商品集散地可布局萧山瓜沥西部；在城西、城东外围地区建立建筑装饰材料市场园区；在城北的勾庄建设杭州农副产品交易中心；在城南的萧山计划再建一个农副产品物流中心；生产资料市场逐步向萧山、滨江、余杭区域内交通便利的地区发展；萧山区建立苗木、花卉市场园区。
三、市场总体供求研析
2005中国（杭州）第三届商铺展已于6月19日在浙江世界贸易中心圆满落幕。
这次商铺展在宏观调控的大背景下举办，筹办期间就有媒体对其表示担忧，从组委会提供的数据看：
本届商铺展共吸引了来自浙江省内及北京、上海、江苏、山东、湖北、海南等地的63家企业参展，展会规模折合标准展位近280余个，展出商业地产项目面积约900万平方米；展会三天共达成交易额5.2亿元（含意向成交额），预约登记人数达4900余人，参展人数逾2万人。
从供应情况看，市区特别是成熟区块的参展商铺寥寥无几。
区域外扩，是杭州商业地产供应的一大特色，居住、产业、教育等齐头并进，向四周扩散。
由此带来的是，城市商业也必然面对一个向周边扩散的趋势。
这是理论上的预测，事实也是如此。
就在近一年，我们发现周边的近郊板块上正在冉冉升起一批规模较大的综合型商业项目，而这些项目今后极有可能成为各自区块的商业中心。
比如，下沙即将面市的十六街区、福雷德广场、邻里中心三大综合商业体，滨江正在打造的“星光大道”大型商业步行街，良渚文化村已完成规划设计的“玉鸟流苏”商业街，处于三墩板块、也在进行规划设计的银泰购物广场、闲林“江南春城”、正在进行设计定位的“老余杭文化休闲园”（暂名）主题街，位于城东天城居住板块的佰富勤商贸中心以及位于临平星桥的天都城内的商业项目——香榭里街和天都广场等，可以说东南西北，四面开花。
从各个项目的规划设计情况来看，它们都具备了这样一些特征：
大体量，一般建筑面积都在四五万平方米以上，更大的比如滨江区的星光大道商业街达到了15万平方米；业态的综合型，与市区传统商业以百货、超市等零售业为主不同，这些商业项目除了具备传统零售商业之外，也将结合各种中小型规模的商业业态，比如餐饮、娱乐、休闲、文化等。
首发性，这些项目基本都是该区块首先启动的商业项目，无疑将成为各近郊板块形成商业中心的引擎，也预示着杭州进入一个多商圈时代。
（二）沿街商铺、商业街：
投资追捧的热点
我们把目前杭州的沿街商铺市场比做一个花瓶，用花瓶的各部分来代表各类商铺的市场分布。
从整体分布来看，花瓶，底座大，瓶口稍小，瓶身是花瓶的主体，有两个瓶颈———下瓶颈和上瓶颈。
沿街商铺的市场变化和分布与前几年有了很大的区别，商铺供求呈增长趋势，商铺的类别得到进一步的细分。
可以表述为：
花瓶的底座代表远郊商铺，下瓶颈代表近郊、次中心商铺，瓶身代表市中心商铺，上瓶颈代表次顶级商铺，瓶口代表高档或顶级地段商铺。
底座大，表明远郊的商铺量较大，有市场需求和发展的势头。
远郊这一带区域，距离市中心比较远，居民比较多。
一般情况下，由于路程远，来去不便，远郊居民不大会跑到市中心进行消费。
相反，远郊居民大多会在居住区附近选择一个地方购物，所以远郊的商业发展有较大的市场需求，居民就近购物的习惯需要远郊有配套的商业中心或商业街，他们一般的消费活动在远郊就可以完成。
所以，在远郊，有一大批消费群体，具备一定的购买力和消费需求，这里的商铺经营很容易形成良好的商业氛围，以满足住户大型采购、日常生活的需要，这里的商铺也被看好。
由此可见，远郊的商铺既有消费需求，又有购买力，加之价格便宜、经营成本低，商铺的总量比较大，颇有一部分热衷于投资远郊商铺的人。
不过投资这里的商铺，以先期投入比较好，市场发展后，获得的利润回报也比较可观。
下瓶颈—近郊、次中心商铺
近郊、次中心位于远郊和市中心之间，这里的商铺价格相对平稳，比远郊商铺的价格要高得多，但是购买力小。
接近次郊、向市中心靠近时，商铺量收缩，这里是商铺市场的一个瓶颈。
在购买力上，近郊、次中心商铺要小于远郊商铺、更不能与市中心商铺相比。
远郊居民的消费基本在本地，能形成消费、购物的中心，市中心也有广大的消费群体。
而住在近郊、次中心的居民具有一定的消费能力，居住位置上离市中心又近，再加上市中心商业形态丰富，可选择的空间大，所以对于他们来说，干脆不如到市中心消费，所以，近郊、次中心商铺不易形成有效的商业氛围，房屋的使用价值受到限制。
从商铺价值上看
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