沈阳某批发市场项目改造可行性研究报告40页.docx
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沈阳某批发市场项目改造可行性研究报告40页
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项目改造可行性研究报告
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项目改造可行性研究报告
1.概论
1.1项目提出的背景
<***********************>及<**************>项目位于**市文化路44号的****股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及**市信息产业一条街——三好街相邻，南侧是**市东西交通主干道——文化路，东邻**工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在****公司暨****采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型**批发市场。
其中*********************内有600户经营户；*********************市场内有110户经营户。
*******，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，<****************>是国家十大**市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使<*********************>的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。
在<*****************************************>基础上发展起来的<*********8>，是********联合主办的特许经营的专业市场，也是**市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的**市场。
经过近十年的发展，<中国·****批发市场>已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。
2004年9月，***************************出资11500万元收购**********的全部国有资产（占*********股份公司总股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********股份公司总股本的36.2%），占****股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。
************************正在积极与剩余股东协商收购****股份公司其它股份的工作。
***********************收购****股份公司，主要是看到****股份公司所办的<*****************************************>及<中国·****批发市场>良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。
以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。
由于<*****************************************>及<中国·****批发市场>是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。
加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。
1.2项目概况
1.2.1项目名称:
<*****************************************>及<中国·****批发市场>项目改造工程
a.建设地点:
**市和平区*******号
b.建设单位:
****股份有限公司
c.企业性质:
股份制
d.企业注册资本金:
6434万元人民币
1.3工程概况:
<***********>及<中国·****批发市场>项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。
其中：
一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。
<*****************************************>及<中国·****批发市场>项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。
预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。
目前，项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。
1.3.1资金来源:
本项目建设资金50%由******投入，20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。
1.3.2编制报告的依据:
a.**与**市和平区人民政府签订的《****商业集团产权交易合同》
b.<**>及<中国·****批发市场>项目规划设计条件
c.<**>及<中国·****批发市场>项目土地使用证
d.<**>及<中国·****批发市场>项目****股份有限公司2005年市场收费方案等。
2.市场预测
2.1市场现状调查
2.1.1住宅市场现状调查
**是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。
**市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。
总人口720万人，市区人口485万人。
**市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元，同比增长46.8%；施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米，同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。
金廊是**城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。
金廊工程的启动极大的促进了**房地产市场的发展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。
此外，随着**大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为**市房地产业的发展提供动力。
**市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。
由此可见，**市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速发展时期。
据专家预测，**房地产至少在8年内将保持稳定上升的发展趋势。
2.1.2专业商业铺面市场调查
**是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。
经过几十年的发展，**的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。
面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，**市人民政府确定，到2010年把**建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。
**以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。
辽沈地区是市场比较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅**地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定影响力的市场就有30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。
2.2产品供需预测
2.2.1住宅需求预测
对比金廊工程的拆迁补助水平，居民最多的大约可以得到20万元左右的补偿，考虑到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅继续挑大梁，每套面积在60——100平方米的占的比例最大，为31.4%；其后依此为100——120平方米和120——150平方米，比重分别是26.5%和23.8%；而60平方米以下和180平方米以上的分别占4.8%和4.2%。
2.2.2商铺需求预测
近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套和管理理念的专业市场陆续登陆，新的市场群与新的经营环境正逐步形成，市场投资日益活跃，普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向潜力巨大的专业市场。
从**专业市场的分布来看，各区已基本形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。
但值得注意的是：
**目前的专业市场虽然很多，但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或多年经营权的市场摊位才具备投资价值。
随着市民投资意识的增强，专业市场特殊的投资魅力正吸引着普通个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，普通消费者投资的新热点。
1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。
这充分表明，从解决居住逐步过度到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。
相对于其他一些城市，作为区域中心城市的**目前的商业项目在数量上和人均拥有量还不高。
因此，商业地产总体上空缺创造了更多的发展空间，随着**整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入**的商业地产市场，这无疑是一个较大的“利好”。
2.2.3仓储、停车场需求预测
专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一般零售业，单次销售产品的数量和体积也远远大于一般零售业，因此，专业市场对于仓库及停车场的要求非常高。
这一点，从目前***的库房出租率就可以明显看出。
2.4价格预测
2.4.1住宅市场价格预测
2003年，从销售价格看，低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米以下的占全年商品住宅销售的72.2%，平均售价在3000——4000元/平方米的占19.2%，而平均售价在5000元/平方米以上的仅占2.6%。
由数据可知，**房地产市场仍将以小户型为主要销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格。
2.4.2商铺市场价格预测
由于目前**的专业市场大部分以出租为主，市场上可以进行比较的同类项目很少，而经营品种不同的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求以及经营利润的不同，承受租金的能力差别很大，无法进行比较。
因此，对本项目的销售价格预测是建立在目前**和中国****批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。
经过调查，目前**和中国****批发市场内一层净营业面积年租金大约在3000-4500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在2000-2500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在1000-1500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。
如果市场利用率达到60%，考虑一次收取10年租金，让经营者使用15年的方法回避投资风险，或如果市场面积利用率达到60%，考虑以10年租金，作为计算售价的依据（即投资者的投资回保率为10%），则可得到以建筑面积计算的销售单价为一层18000-27000元/平方米，二层12000-15000元/平方米，三层6000-9000元/平方米。
表1**市相关楼盘销售价格情况汇总表
（2004年3、4月份）单位：
元/平方米
序号
楼盘名称
房屋
类型
区位
地段
价格
备注
1
****机电城
其中：
商铺（8M*17M）一至三层
一层摊位
二层摊位
三层摊位
四层摊位
五层仓库
六层仓库
七层以上住宅
负一层停车场
商住楼
和平区
民主路
13500
15000
13000
10000
4100
4200
3300起
均价
价格未定
+50元/层
收费经营
2
**温州机电名品商城
其中：
商铺（8M*17M）一至三层
四层以上住宅
商住楼
和平区
文化路
12000
3800起
均价
3
冠芳园
住宅区
和平区
文化路
4580起
售罄
4
中润·国际
其中：
住宅
公寓
写字间
综合楼
和平区
三好街
3860
4580
4240
5
文澜尊邸
住宅
和平区
文化路
4100
2.4.3仓储、停车场价格预测
本项目的地下停车场计划停放各类车辆约300辆。
其中200个停车位用于市场经营，收费采用专人管理、按次收费5-10元/次。
如果市场停车场利用率达到80%，每天周转5次，则每天的收费约为4000——8000元，一年收入约146——292万元。
另外100个停车位用于住宅业主，按500元/月出租，每年收入60万元。
两个停车场合计年收入约为200——350万元。
如果按照目前**市地下车库每间10——15万元的售价，收入将会更为可观。
综合上述因素，****公司改造项目预测商铺设计为一、二层连体，平均销售价格为建筑面积12000——20000元/平方米，一层摊位平均销售价格为建筑面积15000元/平方米，二层摊位平均销售价格为建筑面积12000元/平方米，三层摊位平均销售价格为建筑面积10000元/平方米，四、五、六层库房平均销售价格为建筑面积4000元/平方米，住宅平均销售价格为建筑面积3500元/平方米，车库平均销售价格为10万元/车位，车位的临时停车费为每次5元。
2.6竞争力分析
由于**市的核心城区是和平区和沈河区。
在这两个区内，城市交通网络、市政配套、生活配套形成早，房地产开发起步早，土地资源日趋减少。
人口密度大，商业设施密集，商业地产项目逐渐增加，正超着商业核心区发展。
土地资源减少，人气越来越旺，商业物业越来越集中，最终导致和平区和沈河区寸土寸金。
相对较高的土地成本最终在产品价格上得到体现。
据2004年**第七届房交会数据了解到，今年**市住宅楼盘均价为：
沈河区3753元/平方米；和平区3537元/平方米；大东区3026元/平方米；皇姑区2805元/平方米；铁西区2773元/平方米；东陵区2749元/平方米；于洪区2548元/平方米；浑南新区2525元/平方米；苏家屯1705元/平方米。
本项目坐落的和平区，是**经济发展的枢纽区域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商务区，是**商务活动、商业讯息密集的中心区域。
由于该区域居住人口多，建筑密度高，各种配套设施完善，交通便利，在消费者心目中是理想住宅的首选。
另外，在振兴东北经济的国家宏观经济政策的引导下，**市生产资料和生活资料以及工业类的专业市场将迅速崛起，而能够拥有固定市场资源的专业市场将得到成功的保障。
因为专业市场投资首先应注重专业市场的商业氛围，先有市后有场是市场成功的普遍原则，对于新兴专业市场则要看是否具有建立市场的商业契机。
其次，专业市场的辐射能力也很重要，专业市场规模大小和经营商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、传统、辐射能力等因素密不可分。
第三，市场运营水平、交通仓储能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的广告效应及十足的人气等都是专业市场投资时应该注意的问题。
而本项目现有的市场和旺盛的人气，本身就决定了投资本醒目的竞争力是很强的。
3投资资源分析与评价
3.1**市社会经济综合发展实力评价
**市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。
**市是东北地区最大的中心城市。
地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。
以**市为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。
**市拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。
为加快东北乃至全国的发展，中央提出了“振兴东北老工业基地”的战略部署，这是在我国沿海地区经济发展的基础上，实行东西互动的重大举措。
振兴东北老工业基地的政策将使东北成为继珠江三角洲、长江三角洲、京津唐三大经济区之后“中国经济增长第四极”。
作为中国经济增长第四极核心城市的**，正在着手实施“大**”战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“**经济区”。
大中城市集聚，类型齐全，联系紧密，是建立**经济区的内在优势；区位优势明显，交通便利，基础设施完备，是构建**经济区的基础优势；科技发达，人才众多，是**经济区的长久优势；产业发达，结构齐全，工业实力雄厚，更是**经济区得以持续发展的独特优势。
未来的**将成为东北地区的消费中心、产业中心、商贸中心、交通中心、物流中心、配送中心、服务中心、人居中心和旅游中心。
**当选为2004CCTV最具经济活力城市，组委会对**荣获“中国最具经济活力城市”称号的评价是：
70年现代工业文明的洗礼，成就了共和国装备部的美誉，虽然几千根烟囱的轰然倒塌，让共和国的工业长子经历阵痛，虽然几十万产业工人的艰难转型，让国企的发源地感受到改革的道远和任重，但是，这一座从来就不缺少实力的城市，正在以激情回应振兴，装备中国！
3.2项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件
目前****股份公司的主要业务为提供经营场地，由业户经营**和**机电产品，收取服务费用。
****股份公司完成改制后,将采取有力措施进一步繁荣**市场和**机电产品市场，并进一步开展科研开发、物流服务和国际贸易等业务。
有关资料表明，目前我国大中城市年人均**消费水平已达100元左右，**市目前人口已达720万人，按平均水平计算，本地人口对**的年消费需求可达7亿元以上。
由于**是东北地区的政治、文化中心，有大量的国家机关、科研机构和大专院校汇聚**，考虑到这些因素，预计**本地的**市场容量每年将达到10亿元以上。
辽宁中部是我国大中城市集中的地区之一，在**周围聚集着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、盘锦和营口等城市，由于**中心城市的辐射作用，这些周边城市的**有很大比例是由**批发转运过去的。
从区位、规模等方面看，<中国·****批发市场>在**都占有较大优势，以**本地消费为依托，发展面向东北及内蒙东部地区的**批发业务是有前景的。
从目前的经营情况看，<中国·****批发市场>的场地已经全部得到利用，而且保持较大的客流量，说明尚有发展潜力。
**作为以机械工业为主的、工业门类齐全的老工业基地，既是机械装备的“制造部”，也是**机电产品的集散地。
**的工业企业以生产军工、重型装备、汽车、化工、建材等产品为主，**机电产品是这些企业生产经营中的常用耗材，本地需求量较大。
从周边城市看，鞍山为钢铁工业基地，抚顺为煤炭工业基地，本溪以煤炭和钢铁工业为主，盘锦市以石油石化工业为主，辽阳以石化工业为主，营口则是年吞吐量在6000万吨以上的港口城市（据有关资料近期年吞吐量可达1亿吨以上），这些城市均在**机电产品的运输半径之内，营口港更为产品外销提供了便利条件。
国家提出振兴东北老工业基地的战略目标以后，辽宁乃至东北地区各工业城市的发展速度明显加快，对**机电产品的需求必将更为旺盛。
因此，发展<**>，为辽宁乃至东北工业生产提供配套服务，并积极创造条件促进产品出口是很有前途的。
<中国·****批发市场>和<**>的繁荣将带来巨大的物流业务需求，以市场为依托发展物流服务业，既有利于拓展公司业务，也可为市场业户提供更加完善和全面的服务，从而进一步优化市场经营环境。
由于<**>的产品已经进入朝鲜和俄罗斯远东地区市场，利用****股份公司的进出口经营优势,直接开展国际贸易，对于巩固现有市场进一步开拓日本和韩国市场是具有积极意义的。
通过以上的市场分析预测，****股份公司认为在完成改造后，进一步发展**市场和**机电产品市场，并在此基础上开展物流和国际贸易，从而将重组后的企业由以**和**机电产品批发零售为主改造为一个集商贸、物流、为一体的综合性企业是很有市场前景的。
3.3项目本身与**市区域环境适宜性评价
从宏观形势上看，党中央、国务院做出了振兴东北老工业基地的战略部署，东北地区的经济发展速度将会进一步加快。
从城市经济结构上看，**市是闻名全国的老工业基地，尤其是机电装备工业在全国占有重要地位，素有“国民经济装备部”的美誉。
**的机电装备工业以大型设备为主，与<**的产品有很强的互补性。
从社会发展的规律性上看，以**市为核心的辽宁中部城市群是我国继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、经济规模最大的地区。
由于**特殊的地理位置，其经济辐射范围大，市场广阔，拉动能力强劲，从消费群体的总量看，除中部城市群的2000万人口和全省的4000万人口外，还可以包括整个东北地区的1.1亿人口。
“振兴东北，**先行”是符合**在振兴东北的大战略当中所处的战略地位。
**市作为东北三省的重要中心城市，它的发展一方面带动其他城市的经济发展，另一方面，其他城市经济的发展，反过来又带动**市消费市场的繁荣。
更为重要的是，社会经济的发展，社会保障体系的完善，老百姓衣食无忧，对将来收入的预期增强，就会从消费品投资转向固定资产投资，通过购买住房改善生活质量，通过购买商业经营用房进一步提高生活质量和改变家庭收入结构，增强家庭抵抗风险的能力。
因此，在**市刚刚进入高速发展期这样一个时机，投资**是合适的。
4.建设规模与设计方案
4.1建设规模与产品方案构成
项目占地面积19327平方米，地上原有建筑面积52753平方米，其中保留建筑面积约4万平方米，拆除面积约12753平方米。
重新规划后，项目分为两个专业市场、六种业态。
即<中国·****批发市场>和<**>两个大的市场分类；在大的市场分类下，划分为独立商铺、市场内档口、写字间、仓储、停车场、住宅六种不同的业态。
改造完成后，市场共划分为六个区域，即
A区：
是拆除重新建筑，一层和二层为连体商铺，三、四层为仓储用房，五层至二十四层为住宅；
B区：
是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；
C区：
是装修、改造、扩建建筑，一层为写字楼大堂、独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），三、四、层为仓储用房，五层至二十四层为写字楼；
D区：
是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六、七层为仓储用房；
E区：
是拆除重新建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；
地下室：
是新建建筑，位于整个项目的负一层，功能定位是停车场。
A1A1-1A1-2
A2
B
CA2-1
E
D
建筑面积统计表
层
**市场
**市场
总计
C
D
合计
A1
A2
B
C
E
合计
一层
2121.74
2121.74
1996.08
3060.17
2850.91
1536.35
3008.47
12451.99
14573.73
二层
1554.63
2121.74
3676.37
1996.08
3137.30
2832.54
3008.47
10974.40
14650.77
三层
1554.63
2121.74
3676.37
2832.54
3008.47
5841.01
9517.39
三层
1996.08
3137.30
5133.38
5133.38
四层
1554.63
2121.74
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