东西烧晋江分店规划方案.docx
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东西烧晋江分店规划方案
11区餐饮连锁
商业计划书
深圳市陈家立业餐饮管理策划有限公司
晋江阳光时代分店规划
目录
一、东西烧晋江阳光时代分店商圈简介（项目地理位置及特点）
1、现有商铺商圈主要下辖：
2、商圈市场分析：
二、投资初步规划方案：
典型商业项目分析：
1、经营介绍
2、整体规划和经营定位
3、竞争对手分析
三、东西烧晋江阳光时代分店的投资分析
1、基本状况
2、投资分析
3、经营分析
四、相关事项
1、规避
2、开业筹备流程
3、经营方式
五、管理模式定位
投资东西烧晋江阳光时代分店规划方案
一、东西烧晋江阳光时代分店商圈简介：
（项目地理位置及特点）东西烧晋江阳光时代店项目地理位置 ：
位于晋江市阳光时代美食广场107、109铺；实用面积35.5平方。
阳光时代广场位于晋江和平路、阳光东路、金溪路三路交会处，阳光时代广场建筑面积达35万平方米，分三期建设，一期总建筑面积16万平方米，其中商业面积逾10万平方米，停车位近700个，是大泉州惟一的“豪布斯卡”国际商业街区——集酒店、购物中心、大型停车场、国际公寓、商业博览、写字楼等六大功能于一体的国际商业街区；为大泉州首席超大型国际复合商业中心；
1、现有商铺商圈主要下辖：
晋江市全市辖6个街道、13个镇：
其中城镇人口80.92万，共有92个社区、293个行政村。
阳光时代广场位处晋江城市商业核心，扼守泉州、石狮、晋江连接枢纽，辐射陈埭、池店、青阳、罗山四大经济重镇。
门前和平路终日车流不息，周边环肆马哥孛罗大酒店、阳光商务酒店、爱乐假日酒店等各大酒店；F1、杜尚、诺丁山等知名酒吧；欢唱、自由空间、天骄等众多KTV；元品、青山、上岛等名品咖啡；以及各类知名餐饮、娱乐、购物等晋江顶级休闲娱乐商业配套，是晋江不可复制的休闲娱乐消费中心。
辖区居住人群消费属中高端能力。
2、东西烧阳光时代分店商圈市场分析：
1）东西烧阳光时代分店属住宅商业区商圈--阳光时代位处晋江城市商业核心，扼守泉州、石狮、晋江连接枢纽，辐射陈埭、池店、青阳、罗山四大经济重镇。
阳光时代广场整合了一批城市化中大型娱乐休闲消费业态，形成了集酒吧、电影院、百货、量贩式KTV、电玩城、咖啡馆、健身房、餐饮、超市等休闲、娱乐为主，购物消费为辅的体验式购物商业形态；云集来雅百货、捷龙购物广场、屈臣氏、Only、大地影院、杰士康健身会所、食为记、庆园丰收鱼庄、小肥羊、味千拉面、鹿港小镇、豪客来、面包新语、1801BAR、东方一号酒吧、KK金KTV东方壹号酒吧、8090音乐吧、音乐“兵工厂”等一线知名商家。
晋江阳光时代广场地处“阳光商圈”，在三分钟步行范围内，就有阳光商务酒店、爱乐假日酒店、兴泰酒店及筹建中的以国际五星标准规划的鸿福国际大酒店等七大星级酒店环绕，形成独特的酒店商业圈，每天数以万计的高端商务人群，消费力非常强劲。
特殊的商业业态经营，吸引了熙攘人潮，形成凌晨三点仍在堵车的潮流奇观。
在多特色、多格局的业态合力之下，汇聚成空前强大的集客力。
2）东西烧阳光时代分店属商业区商圈---附近消费形态节假日属高峰期，附近商务写区商务人员、上班族、旅游人士、本市居民，属中层消费群体，人均消费值可定位值约15元/人，菜品、价格定位：
可按毛利62%以上的菜牌定价；80后、90后将成为消费主力对象；
3）、对外必需大力广告宣传和户外招牌才可吸引顾客；具体营销广告可分三步走：
预计经营需守2个月，抓好品质管理将会提升市场业绩和高额回报率：
①宣传促销；
②利用社会资源定期促销宣传和带动，办理会员卡。
二、东西烧阳光时代分店投资初步规划方案：
典型项目分析：
1、经营介绍，经营定位：
分析确定大众化消费目标客户和同行实行差异化竞争策略为准，定位经营---香港东西烧小食店，经营模式定位环保低碳烧烤和休闲餐饮：
主餐品结构定位经营香港小食、饮品、汤粉面、越南料理。
中午抓阳光时代上班人员快餐为主，送外卖；下午晚市和宵夜以休闲小食，越南料理为主的餐厅。
2、东西烧基本状况：
面积：
35.5m2，设施：
设置单位沙发座30位，能同时容纳20-30人就餐；营业时间：
上午11：
00—凌晨2：
00；环境舒适，装修时尚；车位待定。
3、依据市场调查，1000米范围内竞争对手对手如下：
青阳阳光艾霏冷饮店、小猴子台湾茶、阿福伯烧仙草餐饮、、台湾一品茶、香辣胜地餐馆、帕帕罗蒂、明记炖品、甲未仙土笋冻、甲未仙、都市神话咖啡馆、客家楼、台湾集集小镇、阿秋牛排、阪府、一级棒、食锦记、佳味鸭仔海鲜阳光连锁、尚品咖啡、泰好吃餐厅、大可以快餐厅、鹿港小镇、庆园丰收鱼庄、、金筷子食府、丛林乐园、多美味洋快餐、食为记、小肥羊、味千拉面、豪客来、面包新语等餐饮品牌；
分析确定中低层消费目标客户和同行实行差异化竞争策略为准：
阳光时代商圈属中层消费群体，人均消费值可定位值约15元/人、菜品，价格定位：
可按毛利62%以上的菜牌定价；经营项目属中层消费群体！
整体来讲没有一家中西式的休闲小食餐厅。
我们所在商圈其位置对比白天和晚间的营业状况后，可预计晚间正是餐厅的黄金时间。
三、东西烧龙华分店装修方案，投资费用评估：
（只为估约参考）投资规模分类，就40平方规模投资约￥32万元左右；
一）、初期规划费用：
1）、市场开发费用免，加盟费用59800元。
2）、店铺进场费用元。
3）、运营周转费用：
1.5万元
4）、铺租2押1租3万元，租赁宿舍元。
合计:
约12万元
初次涉入餐饮投资应以市场观念和风险观念为主体理念，市场在创新，经营成功必须有核心的竞争力：
硬件的创新和软件的提升，快人一步，才会优先抢占领市场；控制费用，降低成本就是减小风险，装修是投资最重最多的开支，力求简精装修，达到最好效果。
二）、店面装饰：
1、餐厅楼面装修
1）．店面选择明亮整洁风格、基调色黑色和橙黄色，
2）．招牌改为吸塑字。
3）．墙面选择淡绿喷涂和主题墙喷绘；。
4）． 东西烧烹饪区设13平方面积，可明示烹饪过程。
收银台与明档一致待现场确定；
6）．东西烧餐厅区设定外摆30位食座，餐桌配沙发坐椅。
（1）明档橱柜灯箱650元/m
（2）傢俱柜480元/m
（3）茶水柜1个300元
（4）收银台1个1000元
（5）餐桌椅约2000元/4人座，共约￥2.4万元
（6）收银电脑系统一套约9000元
（7）招牌，宣传单、菜牌、广告图片、广告灯箱￥5000元
（9）工衣14套1000元
（10）灯具：
吊灯等；电话1台
（11）排烟设备8000元，自动烧烤炉和冰箱冷柜3台
（12）整体装修￥11.2万元
东西烧以上投资约180000人民币。
2、经营模式：
东西烧
1）东西烧烧烤小食和快餐
（1）产品结构：
招牌烧烤和小食，快餐，商务套餐，甜品饮品，越南料理；
（2）服务模式：
电脑系统收银台点餐；
（3）员工7名：
聘主管、师傅2名、水吧1名，楼面3人。
人员储备费用￥1万元
整体投资预估￥320000元
三）、东西烧阳光时代分店经营评估：
（一）、东西烧阳光时代分店营业分析：
依据市场调查：
（开张2月后的营业额分析）
1、中午饭市：
员工餐和外卖500元，中午饭市和晚上饭市堂食30座位¾满座率22.5人×15元/人=337.5元×翻台率6.5次￥2193元；晚上饭市外带及外送￥600元；合计￥3293元，月营业额30天×3293元=98800元。
2、以毛利62%计算，毛利6.1万元。
3、开支费用如下：
房租1.万，水电0.5万（夏天0.8万元），宿舍0.1万，人工1.4万，杂费0.3万，合计￥3.1万元。
4、预估利盈￥2.8万元左右。
（二）、刚开业预估6万营业额，3个月达标；半年后，预估将会以10%的营业额递增；如通过努力工作和良好管理预期一年盈利可回本。
四、开业筹备流程：
一）东西烧龙华分店开业流程、开业筹备流程：
1、确定租约及相关手续。
2、申办相关证照事项：
1）工商手续、登记、证照。
2）卫生许可证。
3）环保批文、消防批文。
4）税务登记、印章刻制。
3、经营定位：
经营模式、菜品。
4、设计装修预算及开工。
5、人员组织及招聘、培训，岗位定位。
35平方米左右的店，服务员连收银、主管3个人，厨房连洗碗4个人，比同样规模店备7个人工左右
6、宿舍、餐厅用具准备和采购。
7、营业前的调试检查：
营销确定、人员确定，物品确定。
8、营业中的管理及跟进。
二）东西烧阳光时代分店管理模式定位
1、企业利润分为2种利润：
一种是机会利润，一种是管理利润。
（1）机会利润：
因市场需求大于供应，某种程度上说：
以前公司根本不需要管理,只要找好商圈店铺，把人组织起来，出品生产出来，便有市场。
当市场竞争过大，只有管理发挥效应才能产生利润。
（2）管理利润：
只有建立专业优势，专业的人做专业的事；管理完善，最大程度发挥资源组合和内部潜力，才能在竞争中立于不败之地。
2、打造全新的中餐营运模式，迎合市场，优化流程，做好局部区域的口碑传播工作和品牌建设，占有市场，目标——可持续性盈利的生意和发展。
为创建可复制品牌模式店打好基础。
（1）市场分析：
在经济不景气的情况下，顾客更注重的是就餐的性价比；要让顾客感觉物超所值；①环境（整洁舒适，安全，适应休闲交际消费）②口味即出品（具有特色化）③合理的价格（不一定是廉价，而是超值而省的就餐方式）④服务（快而方便）
（2）自身定位：
①优化流程求速度和品质稳定。
②整合VI系统和硬件升级，体现休闲、舒适、整洁、品质安全的环境③迎合市场，以创新产品结构和营销策略实出自己的特色，随行就市，差别创造优势，确定自己定位的顾客群，抓住这一层次的需要，再明确进行产品设计，提供先进的服务流程，借鉴经验少走弯路，利争生存空间。
④品质即生命线，规范管理流程和制度，建立科学实用的营运标准。
提提提升品质和服务核心竞争力延伸到日常工作细节中。
我们心须全面提升餐厅的心竞争能力，抢占市场，有生意做，能做好上升市场的营运能力，才能持续发展，获取最大双赢市场。
三）、经营管理方式：
以加盟商投资经营，由陈家立业餐饮管理策划有限公司策划；前期组建职业经理人管理提供营运资源支持
。
东西烧阳光时代分店筹备事项计划
一.硬件设施完成期12月22日
负责人
1.餐厅设备装修
（庄小姐/黄经理）
1）餐厅装修11月26日动工装修,
2）11月26日至12月16日完成主体项。
3）11月26号开工12月18日餐厅全部完工.空调水电排风设施12月18日完成。
4）12月19日餐厅楼面餐桌椅,用具配备,餐厅收银系统调试正常
5）平面设计：
广告图片、海报、餐牌、点餐牌/音响设施配备。
（庄小姐/黄经理）
2.厨房设备
（工程部/黄经理）
1）厨房主体装修、水电消防设施12月18日之前完成。
2）厨具设备调试正常：
①汤粉炉调试正常
②电器系统调试正常/厨房用具、餐具配备/抽烟、排风管道调试正常
二、人员招聘、培训及入场12月2日
（孙贤凯）
1.分店人员编制7人：
主管1人（兼）、楼面人2、厨房4人。
9月10号定齐.（黄建中）
2.12月18日餐厅卫生及入场。
3.员工服装及工牌.
4.分店营运流程设计及实操培训
（公司营运部）
三.分店开业流程:
1.开张时间确定:
12月20号至12月22号（选吉日开张试业）
2.实操演练:
9月19号
3.厨房设备调试完好.
4.用品落单齐:
以3000元/天营业额为基数,并多备水吧用具和原料
5、分店营销方案确定
（公司服务部）
6.贺新店开张物品准备：
花蓝、宣传海报、宣传单等。
（黄经理）
7.收银财务现金、单据、发票、收银章等物品配备完毕。
8.人员开张礼仪、气氛的培训/宣传开发计划确定、物品准备。
总经办
2011年11月18日
东西烧阳光时代分店开业筹备流程：
1、11.15日确定租约及相关手续。
1）11.22日确定装修方案；公司派员指导确认；
2）11.23日确定装修工程队；
3）11.26日进场；期间公司派员现场确定并指导；
2、12.20日前申办相关证照事项：
1）工商手续、登记、证照。
2）卫生许可证。
3）12.20日前环保批文、消防批文。
4）税务登记、印章刻制。
3、经营定位：
经营模式、菜品。
4、设计装修预算及开工。
5、人员组织及招聘、培训，岗位定位。
80平方米左右的店，服务员连收银、主管3个人，厨房连洗碗4个人，比同样规模店备7个人工左右；12月1日-15日晋江派员工到深圳市总店学习。
6、宿舍、餐厅用具准备和采购。
12月20号公司总部派营运团队指导；
7、营业前的调试检查：
营销确定、人员确定，物品确定。
8、营业中的管理及跟进。
序号
阳光时代分店部分项工程名称
单位
数量
单价
合价
一
大厅地面天花装饰工程
1
大厅地面砖取用600×600佛山牌仿古砖包水泥、人工
㎡
23
160.00
3680.00
2
做门面平封半封闭玻璃取用12厘钢化包做上下木梁固定取用18厘板及铝塑板装饰
㎡
15.7
750.00
11775.00
3
做大厅大门取用12厘玻璃钢化，包地弹簧及上下门夹拉手按装
套
1
5300.00
5300.00
4
做门楣灯箱取用18厘夹板及锈钢包边
m
17.5
380.00
6650.00
5
做收银台取用18厘夹板及大理石台面正面装饰马赛克及灯箱
m
6.5
2300.00
14950.00
6
做收银台背景柜取用18厘夹板及防火板玻璃装饰
m
5.5
680.00
3740.00
7
做收银台水吧柜取用18厘板及防火板装饰
m
6.5
380.00
2470.00
8
做大厅家私柜取用18厘夹板及防火板黑色大理面装饰
m
5
650.00
3250.00
9
做明档玻璃取用12厘钢化及四边不锈钢框装饰
㎡
7.5
580.00
4350.00
10
做大厅餐台及沙发取用人造石及人造皮制作
套
7
2000.00
14000.00
11
做大厅直形餐台取用人造石台面及订造餐椅
套
1
8000.00
8000.00
12
做大厅四围装饰天花取用防火材料制作
m
34
150.00
5100.00
13
大厅灯箱取用木板防火板按装吊顶
项
1
1800.00
1800.00
14
做砖墙取用9公分轻质砖及水泥沙人工费
㎡
25
125.00
3125.00
15
做厨房墙身瓷片取用佛山牌300×250水泥人工费
㎡
25
110.00
4000.00
16
做厨房地面取用火烧面大理石水泥人工费
㎡
13
190.00
3770.00
17
做厨房及明档防水取用深圳黑豹牌水泥沙保护三遍
㎡
13
65.00
1105.00
18
厨房抬高取用轻质陶粒及水泥沙过面保护（有地下室就需要这项）
㎡
13
150.00
1950.00
19
做厨房隔油池2000×1000及胶管沙井盖
项
1
3000.00
3000.00
20
做厨房地面排水沟取用砖水泥及铁网制作
m
6
120.00
720.00
21
做厨食水管取用取塑牌热容管4、6分管及水龙头制作
项
1
1600.00
1600.00
22
做大厅厨房电路布置取用2.5.4.6平方线取用金龙牌及胶管保护制作
㎡
100
135.00
13500.00
23
做大厅总电箱取用正泰牌100A开关及20.10.32A开关制作
项
1
3800.00
3800.00
24
做大厅天花灯饰照明按装制作
项
1
2300.00
2300.00
25
做厨房照明光管取用九佛牌制作
项
1
1300.00
1300.00
26
做大厅厨房二三插及开关取用奇胜制作
项
1
2800.00
2800.00
27
厨房不锈钢门取用304#制作按装
套
1
2300.00
2300.00
28
大厅天花喷漆批灰
㎡
20
50.00
1000.00
29
做水吧天花取用木板及铝塑板装饰
㎡
3
900.00
2700.00
30
全部餐厅材料搬运费及车费垃圾搞卫生
项
1
2000.00
2000.00
合计
13.6万
以上只作参考，以双方协议为准
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