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城镇运营理念
科赛集团城镇化基本概念
编者按：
用市场化来推进城镇化，我们已经走了十多年，取得了巨大的成功，但对整个中国城乡来说，还是一件新鲜事物。
许多人对城镇化、城乡一体化和新农村建设的概念还不是很清楚，对如何用市场化的手段推进和演绎城镇化更是心中无数。
为了让大家对科赛城镇化理论有个大致的了解，特对城镇化的一些基本概念作一解答。
科赛集团城镇化基本概念1
一、名词解释5
（1）什么是农村？
5
（2）什么是城市和城镇？
5
（3）什么是城镇化？
5
（4）什么是新型城镇？
6
（5）什么是质量型的城镇化？
7
（6）传统城镇与新型城镇的区别在哪里？
8
二、城镇化的背景和意义8
（7）积极稳妥推进城镇化的重大意义是什么？
8
（8）加快城镇化建设步伐的背景是什么？
9
（9）积极稳妥推进中国城镇化进程的实现路径是什么？
10
（10）民营企业面临的六化机遇是什么？
10
三、城乡统筹11
（11）什么是城乡统筹发展？
11
（12）什么是城乡一体化？
11
（13）城镇化、城乡一体化规划要做到哪四个统一？
12
（14）农民转为居民要具备哪三个条件？
13
（15）什么是新农村建设？
13
（16）实现城乡一体化的五个方向是什么？
14
四、城镇运营14
（17）什么是城镇运营？
14
（18）什么是“城镇运营商”？
14
（19）什么是城镇运营的“战略投资商”？
15
（20）城镇运营商与房地产开发商有什么不同？
15
（21）目前我国的城镇化建设有哪几种方式？
16
（22）什么是“产城一体化”？
16
五、科赛运营模式17
（23）科赛的城镇运营模式是什么？
17
（24）用市场化统筹城乡发展，各方的职责是什么？
18
（25）作为“城镇运营商”需要经营的要素有哪些？
18
（26）城镇化需要整合的资源有哪几种？
19
（27）以城镇运营商为主开发的市场化运作方式有哪些特征？
19
（28）为什么讲土地是财富之母，创意是财富之父？
19
（29）为什么说科赛是城镇化运营的先行者？
20
六、苏州城乡一体化有关概念与做法20
（30）城乡一体化改革中的“三形态”是什么？
20
（31）城乡一体化改革中的“三集中”是什么？
21
（32）城乡一体化改革中的“三置换”是什么？
21
（33）如何将集体资产所有权置换成社区股份合作社股权？
22
（34）如何将集体土地承包权置换成土地股份合作社股权？
23
（35）如何将农村宅基地及住房置换城镇住房或其他房产？
25
（36）如何实施“城乡建设用地增减挂钩”政策？
30
（37）如何实施土地整理政策？
34
（38）如何实施“万顷良田建设工程”试点工作？
35
（39）如何实现土地占补平衡和资金收支平衡？
40
一、名词解释
（1）什么是农村？
农村是指散布在城市与城镇之外的村落。
因与城市存在观念差距、信息不对称等问题而相对落后。
农村的基本定义：
农村就是指农业劳动力从事农业生产和生活居住的地方。
在空间形态上也就是“田野＋村庄”。
我国特有的定义是：
根据行政区划和行政管理体制来划分的农村。
通常把行政村及村以下辖区范围内的地方叫做农村。
前者称为狭义的农村，后者称为广义的农村。
（2）什么是城市和城镇？
城市与城镇的定义。
两者是有区别的。
城市更加突出“市”的概念。
“城”为行政地域的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。
城市有小城市、中等城市、大城市、国际化大都市、世界城市等。
城镇突出的是“镇”的概念。
城镇是以非农业人口为主，具有一定规模工商业的居民点，是介于乡村与城市之间的过渡型居民点。
我国规定，县及县以上机关所在地，或常住人口在2000人以上，10万人以下，非农业人口占50%以上的居民点，都是城镇。
（3）什么是城镇化？
城镇化是人类生产、生活方式，由乡村型向城市型转化的历史过程。
从地域空间比较，泛指一般接受中心城市辐射微弱的县镇。
这些城镇资源要素相对独立，个性相对明显，存在着自身发展差异，但开发滞后的特点。
这一类型的城镇，就适合进行“软资源——人文资源和硬资源——自然资源”的整合，实现产业的延伸。
我国过快的城镇化导致了一系列问题，产业集聚落后于城镇化速度，城镇的基础设施以及公共服务设施建设跟不上城镇化迅猛发展的需要，三个文明建设明显滞后等。
因此，尽快采取措施抑制盲目追求城镇化速度的冲动，防止累积更多隐患，同时培育和构建“质量型”城镇化已成为当务之急。
如中心城市一线房地产业如果延伸到城镇，一是改变了农村的生活环境，由此带来了农村生活方式的改变；二是带动了数量庞大的新兴行业，如新房配置派生出装修装潢、家具电器、商业超市、医院学校、宾馆商店、休闲度假等等，是真正拉动内需的落脚点；三是依靠现有资源、文化沉淀与传承、市场容量三个要件进行城镇化建设，能促进城乡之间通过资源和生产要素的自由流动，相互协作，优势互补，以城带乡，以乡促城，实现各种资源的集聚，保持持续协调发展。
（4）什么是新型城镇？
所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。
城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场。
农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。
建设新型城镇还必须具备五项要素：
一是有活力，依靠产业支撑，培育支柱产业，规模化经营，延伸产业链，产业齐全；二生活便捷，农村基础设施建设和公共服务体系建设完善，城镇的综合承载能力较高，对周边农村有较强的辐射作用，农民生活更加方便；三是安全，城镇化建设的政策和措施到位，并建立完善的农村社会保障体系，优化社会治安环境；四是低碳，规划布局合理，绿色环保，整体建设具有绿色功能，即低碳排放、节能、环保、可持续发展等因素；五是有个性，突出当地社会资源特点及人文特色，充分体现个性化风格，实行差异化发展。
（5）什么是质量型的城镇化？
质量型的城镇化，简单地说就是要使人们的生活更加美好。
如果说过去我国城市发展模式能使经济运行更有效率，现在就是城市发展应使生活更美好，要回到城市的本质内涵上来。
要实现城镇化从“数量”到“质量”需要一个过程。
发展路径的设计也更为关键。
这个过程中最重要的就是实现从单一产业和功能向多元产业功能布局转变，打造产业突出、技术先进、功能完备、管理高效、服务优质、资源节约、环境友好、社会和谐的高品质城镇化。
（6）传统城镇与新型城镇的区别在哪里？
传统城镇化实际上就是农民造城，普遍开花、齐头并进，资源浪费、环境破坏，结果是：
“走过一村又一村，村村像城镇；走过一镇又一镇，镇镇像农村”。
新型城镇化是指以城乡统筹为基础，以新型工业化为支撑，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
二、城镇化的背景和意义
（7）积极稳妥推进城镇化的重大意义是什么？
城镇化是一个国家工业化和现代化的重要标志，是调整和优化经济结构、转变经济增长方式的重要途径，是经济和社会发展的催化剂和加速器，是拉动内需、繁荣市场，带动各行业发展的重要引擎，是我国从根本上解决“三农”问题、实现强国富民的必由之路。
我国国民经济和社会发展十二五规划纲要中，19处提到“城镇化”，要求将城镇化率从47.5％提高到51.5%。
据报道，当前和今后一段时期，我国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，城镇化水平将年均提高0.8－１个百分点，到２０２０年达到6０%左右。
每提高一个百分点，就有大约１０００万的人口从农村转移到城镇，这对各行各业都是一个巨大的商机。
（8）加快城镇化建设步伐的背景是什么？
（1）经济增长后劲不足。
中国经济虽然连年取得高速增长，但拉动经济发展的三驾马车显现疲乏症兆，投资乏力，出口萎靡，内需不振。
长此下去，必将严重影响中国的经济发展。
（2）“三农”问题不容乐观。
地区差距，城乡差距，贫富差距越来越大，农村面貌特别是中西部几十年未有大的变化，农业规模化产业化进程缓慢，干群矛盾突出。
（3）“制造业寒流”侵袭，中小型企业出现倒闭潮。
近年以来，由于宏观调控以及利率不断上调，中小企业融资难问题更为凸显，不少中小企业在资金链断裂的情况下，不得不宣布破产。
紧接着，通胀来袭，让众多中小企业在不断上涨的成本中倍受煎熬。
同时，人民币不断升值，挤压了企业仅有的一点利润空间。
此外欧债危机也让西方市场需求明显减少。
（4）城乡发展缺乏科学统筹，城市病严重。
一些地方官员在城镇化建设中，靠拍脑袋作决策，靠拍胸脯作保证，又往往在关键时刻拍屁股走人，导致城镇建设缺乏科学规划，建设资金虎头蛇尾，建设项目不了了之。
（9）积极稳妥推进中国城镇化进程的实现路径是什么？
城镇化建设既关系到一方经济社会的稳定和发展，又关系到城镇化理论建树，人们价值观重建，还涉及到当地的自然环境、人文历史和风俗文化，是一项复杂的、综合的、系统的、长期的工程，必须认真对待。
从目前的情况看，人们对城镇化的重要性和必要性有充分的认识，但对具体如何走城镇化道路，用什么样的手段和方法实现和推进城镇化还比较模糊，这成为制约中国城镇化沿着又好又快道路发展的一大障碍。
而实现城镇化的最有效途径是市场化。
胡锦涛总书记对用市场化推进城镇化建设有过精辟论述。
他强调，“要发挥市场对推进城镇化的重要作用，通过市场实现城镇化过程中各种资源的有效配置，吸引各类必需的生产要素向城镇集聚，同时发挥政府的宏观调控作用，加强和改善政府对城镇化的管理、引导、规范。
”早在2000年，中共中央、国务院就在《关于促进小城镇健康发展的若干意见》中提出“充分运用市场机制搞好小城镇建设”。
（10）民营企业面临的六化机遇是什么？
人口城镇化、经济服务化、发展低碳化、产业高端化、企业信息化、经营国际化这六个方面。
我们全国有2800多个县级市，有相当一部分县城是可以建成10万人的小城市，因为规划在十万人以上的城市就会有城市问题，在这一方面是给民营企业创造了巨大的商机。
未来城镇化就是最大的内需，中国未来十年、二十年乃至三十年中国经济持续增长的动力。
三、城乡统筹
（11）什么是城乡统筹发展？
就指当地党委政府根据经济社会发展规划，充分发挥工业对农业的支持和反哺作用、城市对农村的辐射和带动作用，建立以工促农、以城带乡的长效机制，促进城乡协调发展。
就是在城市与周边农村之间，运用“行政”这只“看得见的手”和“市场”这只“看不见的手”，科学合理地配置土地、资金、劳力等生产要素和教育、文化、医疗、社保等各类资源，以促进城乡经济社会协调发展的一系列政策措施的总称。
（12）什么是城乡一体化？
从地域空间比较，城乡一体化是指毗邻中心城市，容易接受城市功能辐射，城市周边几十公里内黄金发展圈的城镇。
城乡一体化是指城市化发展到了一个新阶段，城乡居民生产方式、生活方式、居住方式不断转变，进而使城乡在人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务。
就是通过城乡统筹，优化配置资源，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的一个过程。
就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划，综合研究，通过对城市功能进行科学调整与布局，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护等方面和谐的发展，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上平等、产业发展上互补、让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠。
城乡一体化真正的内涵，既是城市扩张的需要与产业布局利益关系的调整，也是城市功能不断进行转变和重新布局。
城乡一体化有两个层面：
一个是制度层面，一个是产业结构层面。
城镇化是作为县城和县城以下的镇来做城镇化。
城乡一体化，并不等于城乡一样化，而是在空间形态上城乡有别，使城市更像城市，农村更像农村，园区更像园区；在社会形态上，实现城乡一体，使广大农村既能保持优美的田园风光和鱼米之乡的特色，又能享受到高度发达的现代城市文明。
（13）城镇化、城乡一体化规划要做到哪四个统一？
城镇化、城乡一体化规划要与“十二五”规划、五年规划统一；与产业规划统一；与城市发展建设规划统一；与土地用地规划统一。
（14）农民转为居民要具备哪三个条件？
解决农民就业问题，改变农民的生产、生活方式，解决社会保障。
（15）什么是新农村建设？
新农村建设就是通过城乡统筹，促进行政村改革与发展，实现富民强村的一个过程。
建设社会主义新农村目的在于缩小农村与城市、城镇的差别，而不是使农村消失。
农村有良好的自然条件，有各具特色的民族风情、风俗以及个性化的历史文化沉淀。
利用这些优势发展乡村旅游，开展农家乐，构建一种新的生产、生活方式，能达到城乡间互相吸引的互动模式，使信息更加对称，发展更健康、更和谐、更迅速。
社会主义新农村建设不是把农村建成城市，把农民变成市民，而是立足于缩小城乡差别，把这种差别缩小到人们能够承受的范围之内，使农村具有较平等的发展机会。
其内涵是：
（1）新农村建设的基本单元是行政村。
因为我国在行政村设有党组织、村委会和村集体经济组织，因此他们有责任也有义务带领广大农民建设新农村；
（2）新农村建设的主要任务是促进农村的改革与发展；
（3）新农村建设的主要目的是富民强村；
（4）新农村建设的主要途径是城乡统筹；
（5）新农村建设是一个历史过程，只有起点、没有终点，具有长期性、艰巨性。
（16）实现城乡一体化的五个方向是什么？
是经济结构的一体化，生产方式的一体化，生活方式的一体化，管理体制的一体化，文化观念的一体化（蒋正华）。
四、城镇运营
（17）什么是城镇运营？
所谓城镇运营，就是在城镇化、城乡一体化和新农村建设过程中，以政府为主导，以企业为经营主体，集体参与、农民入股，进行市场化运作，加快城乡统筹发展，实现多方共赢的一个动态发展过程。
就是以城镇为开发对象，利用市场化手段，对构成城镇空间的载体及其构成城镇的资源进行重组、集聚、运营，从而实现资本的动态发展过程。
城镇运营有三个主要要求：
一是城镇运作市场化。
二是城镇发展增值化。
三是城镇形象个性化。
（18）什么是“城镇运营商”？
“城镇运营商”是在城镇建设市场化的过程中脱颖而出，为打造新时期有中国特色的新型城镇应运而生的城镇战略投资商；是市场经济“内生”的，与市场经济规律具有天然亲密联系的资源整合商。
城镇运营对运营商的要求很高。
运营商是介于政府和企业之间的桥梁和纽带。
它必须有强大的经济实力和资源运作能力，有智慧、顾大局、懂政策，有强烈的社会责任感，是个负责任的现代企业。
如今，在市场化的千呼万唤中，城镇运营商群体逐步涌现。
“城镇运营商”的出现，是中国城镇化过程的一个里程碑。
（19）什么是城镇运营的“战略投资商”？
所谓战略投资商是指在资金、技术、管理、市场、人才等方面优势比较突出，并且能够带动区域经济发展，增强区域核心竞争力和创新能力的发展商。
战略投资商到一个地方投资不是为了短期利益，而是从长远战略布局角度来选择投资地点，一旦确定投资地方，这种企业将制定长远发展计划，并带动当地相关企业和产业的发展。
（20）城镇运营商与房地产开发商有什么不同？
城镇运营商与房地产开发商有很大的不同。
前者是长期投资发展商，注重长远的利益。
后者是短期开发商，注重眼前利益；前者主要通过整合资源，优化存量，创造增量，提高城镇品位，导入适宜产业，为当地农民创造未来的价值。
后者则是单一的建房，与当地人民群众的民生幸福相关不大，主要是通过地段优势、级差地租、建筑特色，结合涨价因素获取个人和小团体的利益；前者是对一个城乡进行立体的、空间的、全方位的创意策划、规划布局和统筹建设，一般是成片开发，以平方公里论。
后者基本上是做一个点的建设，一般以亩论。
（21）目前我国的城镇化建设有哪几种方式？
共有三种方式。
第一种是“非市场化”。
从规划设计、项目立项到施工建设的全过程都由政府及其所属的“国有公司”一手操办。
第二种是“半市场化”。
即规划设计、产业布局、征地拆迁等由政府操办，具体工程项目通过公开招标由中标的房地产公司负责施工建设。
第三种是“全市场化”。
即在政府主导下，从规划开始就由运营商全过程参与城镇或新农村的规划设计、产业布局、项目建设等各个方面。
这是从源头开始的市场化，全过程的市场化和全方位的市场化。
这样做可以将政府的意向、农民的意愿、市场的需求与开发运营商的专业知识、管理经验有机结合起来，有利于提高城镇品位，有利于全面整合资源，有利于降低和节约成本，有利于提高建设的效率和效益。
（22）什么是“产城一体化”？
“产城一体化”的“产”是指产业，主要是指工业，是一个城市（城镇）发展的支柱和动力源泉。
“城”是指一座功能完备的城市（城镇），是产业发展的载体和依托。
产城一体化，就是指在做开发区的时候，必须充分考虑将来应该是一座综合性的新城区，作为现代化新城区所具有的各种功能，一开始就应规划好，将产业功能，城市功能，生态功能等融为一体，构筑宜居宜业宜商的发展格局。
开发区的最高境界，就是产城一体化。
五、科赛运营模式
（23）科赛的城镇运营模式是什么？
贯彻落实中央提出的“积极稳妥推进城镇化”战略方针，科赛集团积极主动参与中国的城镇化建设，大胆探索用市场化推进城镇化的道路。
经过十余年的实践，科赛集团创制了一个“政府主导，市场运作，企业推动”的城镇化运营模式，形成了“定位是关键，功能是核心，个性是灵魂”的城镇开发建设理论体系，探索出了一条政府满意，农民受惠，企业获益，当地经济社会又好又快发展的城镇化建设成功之路。
这种发展模式有利于统筹和整合各类社会资源，有利于建设富有特色的美丽富裕城乡，有利于当地区域经济的可持续发展，符合市场化推进城镇化的内涵，更与中央提出的“积极稳妥推进城镇化”的要求不谋而合，是对中国城镇化建设的重大贡献。
（24）用市场化统筹城乡发展，各方的职责是什么？
用市场化统筹城乡发展，各方主体必须职责分明。
政府不能既当裁判员，又当运动员。
企业必须成为市场的主体。
农民必须是受惠的主要对象。
首先，必须以政府为主体经营好政策和环境。
政府发挥主导作用，加强宏观调控，制定各项政策，优化投资软环境，做好协调与服务。
其次，必须以企业为主体经营好市场和资源。
企业是国民经济的细胞，是最重要的市场主体。
由企业来经营市场和调配资源，符合市场经济的内在规律。
第三，必须以农民为主体经营好产业和民生。
城乡发展必须以产业为支撑。
只有帮农民充分就业，让农民转变观念，农民才有幸福可言。
（25）作为“城镇运营商”需要经营的要素有哪些？
资源因素：
土地（包括宅基地）、区位、环境、水系、历史人文掌故、建筑风貌；
产业因素：
作物及其品种、规模种植；资源产业化规划设计、旅游、文化、休闲、房地产开发、居民生活服务设施建设；
市场因素：
资金、招商、营销、传播概念化、城乡互补机会、居住适度集中，土地占补平衡；
政府（策）因素：
消减二元结构压力、公共产品供给能力补充、资金实力需要、规划建设事务“外包”；（张晖明）
（26）城镇化需要整合的资源有哪几种？
城镇化资源主要分六种，一是政府资源，包括土地资源和政策资源；二是人力资源，包括专家、咨询机构、战略合作伙伴和管理团队；三是金融资源，包括银行、基金公司和社会投融资渠道；四是规划与设计资源：
五是二级开发商资源，包括基础设施开发商、住宅建设开发商、商业地产开发商和城市营销商；六是文化资源，主要包括历史文物、文学艺术和民俗风情等。
作为运营商必须通过市场化运作，将这些资源进行统筹规划和优化组合，取得最佳的效果，产生最大的聚合力，确保项目成功实施和园满完成。
（27）以城镇运营商为主开发的市场化运作方式有哪些特征？
有三个基本特征：
第一个特征投资开发的主体是企业，而非政府。
第二特征企业的合作对象主要是政府，其次是当地居民（农民）。
第三个特征企业的价值取向是注重民生幸福。
与一般企业的价值取向有明显不同，运营商在注重经济效益的同时，必须注重社会效益。
（28）为什么讲土地是财富之母，创意是财富之父？
土地是财富之母，理念是财富之父。
理念和创意衍生价值的空间，比土地给我们的还要大得多。
有时候，理念和创意比地段的优势更明显。
这就要求在进行城镇化运营时，十分重视先进理念的指导和创意的运用。
要根据当地的资源条件和文化特色，把空间的概念和地域的特色完美地演绎出来，赋予项目崭新的形象和崭新的生命力，用智慧创造经典之作和更大的价值空间。
（29）为什么说科赛是城镇化运营的先行者？
科赛是中国城镇化建设的先行者，在1998年就提出了城镇运营，深度介入城镇定位、城镇发展的战略、城镇发展规划的制定和实施。
他改变了“官不懂工商，商不顾大局”的局面，配合政府推进城镇化建设。
改写了城镇生活方式、空间布局、组织形态、生态环境和人文环境。
科赛在这方面很重要的就是怎么样促进城市的可持续发展，建立产业联盟。
在建立产业联盟方面非常有特色。
提出了整合六类资源，政府资源、人力资源、金融资源、文化资源、二级开发商资源以及规划设计资源。
整合资源是科赛的核心竞争力。
（辜胜阻）
六、苏州城乡一体化有关概念与做法
（30）城乡一体化改革中的“三形态”是什么？
“三形态”是指镇村发展的三种形态，即：
地处工业和城镇规划区的行政村，以现代服务业为主要发展方向，加快融入城市化；工业基础较好、经济实力较强、人口规模较多的行政村，以新型工业化为主要发展方向，加快就地城镇化；地处农业规划区、保护区的行政村，以现代农业为主要发展方向，加快农业农村现代化。
（31）城乡一体化改革中的“三集中”是什么？
“三集中”是通过资源整合，实行节约用地、集约用地的重大措施。
即：
一是工业企业向规划区集中，分别进行“退二进三”、腾笼换凤或“退二还一”、异地置换；二是农业用地向规模经营集中，鼓励农户间规范流转，组建土地股份合作社，发展规模现代农业；三是农户向新型社区集中居住，换房进城进镇，或就地集中居住。
（32）城乡一体化改革中的“三置换”是什么？
“三置换”是在工业化、城市化进程中保护农民利益，并使广大农民分享工业化、城市化成果的重大措施。
具体来说，就是依照相关法律和政策，经过一定的合法程序和市场化运作，由农民自愿将自己在农村集体经济组织内拥有的三大经济权益，进行实物置换或价值化、股份化置换。
一是将集体资产所有权、分配权置换成社区股份合作社股权；二是将土地承包权、经营权置换成土地股份合作社股权或以预征地方式置换基本社会保障；三是将宅基地使用权及住房所有权参照拆迁或预拆迁办法置换城镇住房，或进行货币化置换，或置换二三产业用房，或置换置业股份合作社股权。
以剥离附加在户籍上的种种制约和经济利益，让广大农民换股进城、换保进城、换房进城，通过减少农民、整合资源，为工业化、城市化发展提供空间。
（33）如何将集体资产所有权置换成社区股份合作社股权？
通过深化农村集体经济组织产权制度改革，将村级集体资产通过组建股份合作社的形式全部量化给农民（集体经济组织成员），将原集体经济组织改建为产权明晰、利益共享、风险共担、民主管理的股份合作经济组织，让农民（集体经济组织成员）人人享有股份及资产收益权，解决农民（集体经济组织成员）进城进镇的后顾之忧。
开展该项工作，必须遵循下列政策措施：
（1）股份合作社的净资产必须全部量化到农民（集体经济组织成员），不再保留产权虚置的集体股。
量化的具体做法按照我市社区股份合作制改革的相关政策执行。
（2）股份设置和股权界定必须坚持效率与公平原则，应按农民贡献份额量化股份，体现股份分配的公平性，并为固化股权奠定基础。
按照平均量化股份的做法，需调整和完善。
（3）
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