唐山住宅专项维修资金管理办法.docx

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唐山住宅专项维修资金管理办法

唐山市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条市住宅专项维修资金行政主管部门负责全市住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。

市住宅专项维修资金管理机构负责路南区、路北区、高新技术开发区住宅专项维修资金的日常管理工作。

其它县（市、区）住宅专项维修资金行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的日常管理工作。

财政、审计、国土资源、公安消防、市场监管等部门按照各自职责负责住宅专项维修资金管理的相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责住宅专项维修资金管理的相关工作。

第五条住宅专项维修资金行政主管部门应当建立统一的维修资金信息管理系统。

住宅专项维修资金管理机构与房产交易、不动产登记机构实现房屋信息数据共享，推进维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，提供方便快捷的查询渠道，切实保障业主住宅专项维修资金的知情权和监督权。

县级以上人民政府应当保障住宅专项维修资金监督管理工作所需的经费。

第二章　交存

第六条同一住宅建筑区划内，拥有两个以上业主的住宅、非住宅的业主应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

第七条首期住宅专项维修资金按照下列标准交存：

（一）配备电梯的房屋，每平方米建筑面积交存标准为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六；

（二）未配备电梯的房屋，每平方米建筑面积交存标准为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五；

（三）交存的面积按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积确定；

（四）出售公有住房的，由售房单位从售房款中一次性提取百分之三十。

市住宅专项维修资金行政主管部门依据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存数额。

第八条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

购房人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金管理机构指定的专用账户。

开发建设单位在办理房屋不动产首次登记时，尚未售出的房屋，应当先行交存首期住宅专项维修资金，待房屋售出后，开发建设单位向购房人收取该房屋的住宅专项维修资金。

第九条住宅专项维修资金实行住宅专项维修资金管理机构代为管理和业主自主管理的方式。

未成立业主大会或者业主大会决定委托住宅专项维修资金管理机构代为管理的，其住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。

第十条住宅专项维修资金应当委托商业银行作为专用账户管理银行，设立专用账户。

第十一条业主交存住宅专项维修资金至专用账户之日起，以会计年度为基准，按照人民银行公告的利率计算利息，并转入本金滚存使用。

第十二条住宅专项维修资金实行补建制度。

本办法实施前，未建立住宅专项维修资金的商品住宅，应当交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金应当按照本办法规定的交存标准补建。

售后公有住房首期住宅专项维修资金按照每平方米三十元的标准补建，补建的住宅专项维修资金存入专用账户。

第十三条住宅专项维修资金实行续交制度。

业主分户账面余额不足首期交存额百分之三十的，应当由业主及时续交。

住宅专项维修资金管理机构应当及时告知业主委员会或业主，业主应当在收到通知后六十日内，按照首期交存数额补足住宅专项维修资金。

第十四条住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为管理的，补建、续交工作由乡镇人民政府、街道办事处负责组织实施。

未补建、续交住宅专项维修资金的，由乡镇人民政府、街道办事处或者业主委员会督促其交纳。

第十五条业主自主管理申请划转住宅专项维修资金的，应当提交以下材料：

（一）业主大会确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；

（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；

（三）应急维修授权协议书；

（四）业主大会在指定商业银行设立的专用账户；

（五）法律、法规、规章规定的其它材料。

第十六条开发建设单位办理房屋交付手续时，应当查验购房人住宅专项维修资金专用票据；购房人未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付使用。

第十七条开发建设单位或物业管理单位不得代收住宅专项维修资金。

本办法实施前，开发建设单位或物业管理单位已经代收的，应当将代收的住宅专项维修资金及利息交存至专用账户。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列原则分摊：

（一）住宅建筑区划内所属共用部位、共用设施设备，由住宅建筑区划内全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）整幢住宅、非住宅所属共用部位、共用设施设备，由该幢住宅、非住宅业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）每个单元所属共用部位、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

业主住宅专项维修资金分户账余额不够支付维修和更新、改造费用的，差额部分由该业主承担。

涉及尚未售出的房屋，开发建设单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十条住宅专项维修资金按照以下程序使用：

（一）由物业管理单位、业主委员会，或者相关业主委托的居（村）民委员会申请；

（二）住宅专项维修资金管理机构进行现场勘察，明确列支范围；

（三）申请人制定维修和更新、改造方案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由居（村）民委员会确认；

（四）申请人应当对维修和更新、改造方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于三日；

（五）公示期满后，住宅专项维修资金管理机构按照工程预算百分之五十拨付工程款；

（六）工程验收合格后，住宅专项维修资金管理机构依据造价咨询机构出具的审价报告拨付工程尾款。

第二十一条住宅专项维修资金管理机构应当通过公开招标方式选聘专业机构，建立造价咨询、监理等专业机构信息库。

申请人可以在专业机构信息库中选取专业机构，对工程预决算进行审核，对工程质量进行监管。

第二十二条维修和更新、改造过程中发生下列费用的，可以在住宅专项维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定、设计等有关费用；

（二）工程招标、监理费用；

（三）工程预决算审核费用；

（四）其他应列支的费用。

第二十三条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，可以不经过业主双三分之二表决同意，直接申请使用住宅专项维修资金，及时消除安全隐患：

（一）电梯故障，经市场监管部门或者电梯制造单位出具安全评估报告的；

（二）消防设施故障，经公安消防部门出具整改意见的；

（三）二次供水设施严重损坏，影响正常使用的；

（四）排水设施堵塞、爆裂的；

（五）楼顶屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（六）楼体外立面存在脱落危险的；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第二十五条申请应急维修的，按照以下程序办理：

物业管理单位、业主委员会或者相关业主委托的居（村）民委员会提出申请，经所在地乡镇人民政府、街道办事处核实后，住宅专项维修资金管理机构及时拨付工程预付款，由申请人组织维修。

工程验收合格，由申请人持下列材料向住宅专项维修资金管理机构申请拨付工程尾款。

（一）经乡镇人民政府、街道办事处审核的申请材料；

（二）相关主管部门出具的鉴定意见；

（三）经造价咨询机构出具的审价报告。

第四章监督管理

第二十六条住宅专项维修资金行政主管部门负责住宅专项维修资金管理的指导、协调、监督和检查工作。

住宅专项维修资金管理机构承担下列工作：

（一）制定住宅专项维修资金管理年度计划；

（二）建立住宅专项维修资金业主楼盘信息档案；

（三）负责住宅专项维修资金交存、使用工作；

（四）负责住宅专项维修资金续交、补建工作；

（五）负责受理对住宅专项维修资金交存、使用情况的投诉、举报工作；

（六）法律法规规章规定的其他工作。

第二十七条财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督管理。

审计部门应当依法加强对住宅专项维修资金的审计监督。

国土资源部门应当在办理初始登记手续时核查业主住宅专项维修资金交存情况。

市场监管部门应当对住宅建筑区划内的特种设备维修和更新、改造加强监督管理，并出具安全评估报告。

公安消防部门应当对住宅建筑区划内的消防设施维修和更新、改造加强监督管理，并出具维修和更新、改造整改意见。

人民银行应当加强对设立住宅专项维修资金专用账户的商业银行监督管理。

第二十八条乡镇人民政府、街道办事处应当加强住宅建筑区划内发生应急情况使用住宅专项维修资金的监督管理工作，核查申请材料并对维修工程进行监管。

居（村）民委员会在住宅专项维修资金使用工作中，应当监督、核查业主意见，受理业主举报、投诉。

第二十九条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时变更，分户账中结余的住宅专项维修资金不足首期交存额百分之三十的，由交易双方在办理二手房买卖合同备案手续时补足。

房屋灭失的，在注销登记时，返还账户中结余的住宅专项维修资金。

第三十条住宅专项维修资金管理机构应当建立网络信息平台，方便业主查询账户中住宅专项维修资金的使用、增值收益和余额情况。

第三十一条住宅专项维修资金行政主管部门应当建立健全诚信系统，完善信用体系。

对提供虚假资料骗取维修资金以及代收、挪用维修资金的单位和个人，纳入诚信档案。

第五章法律责任

第三十二条开发建设单位违反本办法第十六条规定将房屋交付购房人的，由县级以上人民政府住宅专项维修资金行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对开发建设单位处一万元以上三万元以下罚款。

第三十三条开发建设单位或物业管理单位违反本办法第十七条规定，由县级以上人民政府住宅专项维修资金行政主管部门责令限期整改；逾期不整改的，处一万以上三万元以下罚款。

第三十四条业主违反本办法第十九条第二款规定，经催交拒不承担维修和更新、改造费用的，由业主委员会或相关业主依法向人民法院提起诉讼。

开发建设单位违反本办法第十九条第三款规定，未分摊维修和更新、改造费用的，由县级以上人民政府住宅专项维修资金行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第三十五条物业管理单位、业主委员会或相关业主委托的居（村）民委员会在维修和更新、改造过程中，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府住宅专项维修资金行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可处挪用金额2倍以下罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第三十六条县级以上人民政府住宅专项维修资金行政主管部门及其工作人员利用职务便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十七条政府直接投资建设的公共租赁住房（含廉租住房）发生维修和更新、改造时，所需分摊费用由同级财政负担。

第三十八条本办法自年月日起实施。