徐州市场典型小户型项目调研徐州酒店式公寓市调报告.docx
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徐州市场典型小户型项目调研徐州酒店式公寓市调报告
徐州市场典型小户型项目调研
徐州市场对于公寓概念定位模糊，对销售认知情况差异较大：
①将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼（40-60㎡）添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；②在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率。
1、徐州市公寓市场的分类
徐州市场的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类
（1）以居住为主的“小户型单身公寓”，以“小户型、低总价、酒店式管理、精装修”作为其主要卖点。
赢得了大量新兴白领的年轻购房客群与投资客。
比较典型的楼盘有：
绿地城市广场、樱花国际公寓。
市场特点一：
徐州目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域或规划商业区域内，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。
市场特点二：
所有项目的主力户型多集中在30--60平方米之间，有少量大户型。
市场特点三：
大部分项目都有装修房源，装修标准参差不齐。
市场特点四：
物业管理标准高于普通住宅项目。
（2）随着徐州市经济发展迅速，在市中心商业区域内，出现了主要为中、小型企业提供服务，以办公为主的商务型公寓。
此类项目有锦绣茗都、汇源置地广场。
市场特点一：
此类公寓主要集中于市中心CBD商圈内，挑高户型占据大多数。
市场特点二：
配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。
物业管理标准高于同地段商住类型的小户型公寓，购买的客户均是高端的投资客户和企业。
2、徐州市在售公寓特点
项目名称
物业类型
所属区域
主力户型（㎡）
层高
交付标准
绿地城市广场
商办
云龙区
41-5072-81
2.9米
精装修
世茂COSMO
商业
云龙区
38、45、72
2.99米
应客户要求装修
奥运城
商住
云龙区
31-50
3.3米
精装修
新锐领地
商办
云龙区
40-80
3.2米
毛坯
锦绣茗都
商办
鼓楼区
49、72
复式5.2米
精装修
龙商天骄9#
商办
鼓楼区
51.8-68.5
5.2米
毛坯
香槟城
商办
鼓楼区
27-52
2.8
精装修
开元MINI
住宅
泉山区
35、45
2.9米
精装修
樱花国际
住宅
泉山区
26—50
2.8
毛坯（北侧精装修）
通过上面内容可以看出：
1）徐州小户型酒店式公寓住宅大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟、交通便利地区。
2）徐州公寓市场逐步成熟，市场进一步细分。
为满足不同客户群体的需求，不同类型、不同功能的小户型公寓项目也应运而出。
3）徐州市小户型公寓面积主力以30—75㎡为主。
4）小户型公寓层高基本控制在3米左右，挑高户型公寓较少。
5）单价较高，主要以精装修来支撑。
小户型公寓精装修也逐渐成为市场主流。
3、现有酒店式公寓产品普遍存在的盲点
●通道狭窄
●通风采光缺乏
●户型设计不合理，出现不规则或多边形怪异户型
●储存空间不足
●装修质量粗糙
●居住人群复杂
●会所设施不全
●绿化率低
通过市场调研发现，这些问题多存在于早期建设的小户型公寓中，现在新推出酒店式公寓项目户型设计、居住环境物业服务相对好转。
这些产品盲点都将导致客户的流失或者导致客户失去对该类产品住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中尤其对于未来新开发的项目存在比较大的市场疏导。
4、公寓市场客群分析
1）客户年龄层次
通过售楼处调研、访谈数据来看，徐州目前公寓消费人群多以35岁以上的中年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余，购买公寓大多用于投资或者是在同一小区内为父母购置，方便照顾。
35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房自住或作为一种长线投资。
50岁以上购买公寓的人员相对较少，大部分为事业单位退体的老者，他们的经济宽裕，儿孙发展的不错，没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资或者用于养老。
2）客户职业分析
通过售楼处调研数据来看，购买小户型公寓客户职业以私营企业主为主，这些经过多年商海拼搏的私营业主投资意识往往比常人强，加上手头上有足够宽余的资金，在徐州房地产市场不断升温的情况下，买房来进行长期投资或者办公之用。
其次为政府公务员、金融证券、IT、媒体等高收入行业从业人士。
他们有较高的收入，稳定的工作，资金充裕，购买小户型公寓主要用于长期投资。
5、徐州市小户型公寓供应情况
A、已上市项目后续供应情况
行政区域
项目名称
物业总量
销售量
剩余量
云龙区
绿地城市广场
92279
30517.78
61761.22
云龙区
世贸COSMO
91800
0
91800
云龙区
新锐领地
19480.52
5577.34
13903.18
云龙区
奥运城
24761.09
13081.48
11679.61
鼓楼区
龙商天骄
9760.18
272.69
9487.49
鼓楼区
锦绣茗都
38529.1
17900.07
20629.03
鼓楼区
金郡中央
113000
0
113000
泉山区
开元MINI公寓
7110
0
7110
泉山区
舜淮府第
45000
0
45000
目前徐州市场在售或将推出的小公寓项目后续供应面积约37万平方米，其中云龙区在售项目后续供应约18万平方米，占总供应量的49%。
B、徐州市小户型公寓项目潜在商办地块情况
土地编号
地块名称
规划用途
行政区域
容积率
总建面
商办建面
2010-8
河清路21号
商业、办公、酒店式公寓
鼓楼区
≤5.5
24805
-
2010-9
云龙区政府西侧地块
商办用地
云龙区
≤3.5
76233.5
-
2010-17
云龙工业园一期5号地块
商住
云龙区
≤1.9
163954.61
-
2010-20
毛纺厂北地块
商住
泉山区
≤2.2
89790.8
-
2010-33
南郊宾馆地块
商业办公、宾馆、居住
云龙区
≤5.2
243900.8
不得小于9.8万㎡
2010-40
民营工业园3号地块
商办
云龙区
≤5.0
388676.87
-
居住
≤2.3
商住
≤2.2
居住
≤1.9
2010-41
高铁站区地块
商住
云龙区
2.5-3.0
483399
-
商住
2.5-3.0
商住
2.5-3.0
商住
2.5-3.0
商住
2.5-3.0
2010年成交地块中，小户型公寓潜在供应共7宗地块，其中云龙区有4宗，可以看出，随着城市东扩发展加速，东部地区商办供应增加，东部规划商圈的小公寓供应量也持续增加。
6、徐州酒店式公寓未来发展空间预测
通过以上分析，对徐州市小户型酒店式公寓未来的发展空间做出以下的预测：
1）徐州市民的收入增加，对投资性房地产产品需求增加。
2）徐州市城市的发展，外来高收入青年人才增加，企业高技术人员和高级管理人员往来往徐州和其他城市的频率增加，对商住两用型酒店式公寓需求增加。
3）徐州市产业结构的调整，创新产业、第三产业以及外来企业对纯商务行酒店式公寓的需求增加。
5）徐州市城市外扩，“东扩南进”步伐加快，新政中心和东区城市次中心出现新的酒店式公寓聚集。
7、徐州市典型小户型案例分析
（1）COSMO•菁英SOHO公寓
◆
项目概况：
世茂公寓分布在COSMO三栋24F建筑中，其中3—24层为酒店式公寓，目前两栋已经规划完成，一栋规划未确定。
1）总建面积：
9.18万平方米（仅公寓）
2）年限：
40年产权
3）结构：
内廊设计
4）梯户比：
3梯26户，北侧12户，南侧14户
5）层高：
2.99米
6）水电气：
商业水、电，有暖气，无煤气
◆户型面积：
1）公寓户型共三种，38㎡、45㎡、72㎡。
2）南侧为45㎡；北侧为38㎡；东西两侧为72㎡。
3）一室一厅（38-45㎡），两室一厅（72㎡）
◆销售动态：
1）目前该项目尚未取得预售资格，仅为内部认筹阶段。
2）7月31日推出售卡活动，截止11月22日，已经售出约40张VIP卡（仅限公寓），每卡2万元，购房优惠6000元。
3）项目计划12月首批推出一栋公寓公开认购，预计毛坯5200元/平方米左右，精装修6000元/平方米左右（应客户要求装修）。
◆标准层及户型示意：
（2）世茂天观小户型住宅
项目概况：
天观小户型住宅位于二期南侧，靠铁路，分别为7#、8#、9#、10#四栋蝶式高层，3梯8户，21层，每栋楼共167户住宅，4栋楼共计668套小户型住宅。
小户型住宅为住宅性质，70年产权，建筑面积约46779.6平方米。
户型面积：
1）62-64平米，一室一厅，标准层6户；
2）88.36平米，两室一厅，标准层2户。
销售情况：
10号2010年6月7日取得预售许可证，目前已经对外销售，均价5800元/平方米（优惠完以后）；10号楼共计167户住宅，目前销售22套，剩余145套房源未售。
9号楼2010年6月28日取得预售许可证，目前未售。
7号和8号为取得预售许可证，目前未售。
小户型住宅平面图：
点评：
世茂COSMO规划配套很完善，商铺销售取得了不俗业绩，但是COSMO公寓售卡效果却不尽如人意。
一方面由于世茂对公寓销售时间迟迟未定，缺少相应的报广宣传支持，另一方面公寓紧邻货运铁路线，噪音污染严重，而且产权也只有40年，比其他公寓项目少了10年产权。
这也是世贸公寓的销售惨淡的主要原因。
（3）绿地城市广场：
◆项目概况：
绿地城市广场共有3栋11层的LOFT，4栋19层的酒店式公寓；目前已经推出3栋酒店式公寓，2栋LOFT。
50年产权，民用水，商业电，有燃气。
酒店式公寓总建筑面积：
56247㎡；
LOFT总建筑面积：
36032㎡。
◆相关情况如下：
梯户比
面积区间
交付标准
层高
结构特征
备注
公寓1#
3梯13户
47-52
精装（北向另送2万家电）
2.9
内廊
南8，北5
公寓2#
3梯9户
71-85
2.9
内廊，北侧局部挑空露台
南7，北2
公寓3#
LOFT1#
3梯16户
46-73
毛坯
5.2
内廊
南10，北6
LOFT2#
◆销售情况如下：
销售类型
销售时间
总套数
已售套数
价格
面积区间
备注
公寓1#
开盘
2010.7.30
169
156
5700
47-52
公寓2#
开盘
2010.9.14
149
0
-
71—85
暂未签约
公寓3#
开盘
2010.9.14
151
109
5700
71—85
LOFT1#
开盘
2010.10.27
128
105
6000
46—73
LOFT2#
开盘
2010.10.27
128
103
6000
46—73
注：
绿地城市广场项目，全部为取得预售后再行销售。
◆公寓楼平面图：
1）1#公寓楼平面图
2）2#、3#公寓平面图（奇数层为北侧挑空，偶数层为北侧露台）：
3）LOFT1#、2#平面图：
◆点评：
绿地世城市广场公寓周边配套完全，交通便利。
近期推出的3#公寓楼每层减少两户，增加了休憩平台和挑高空间，使公寓拥有更好的采光通风效果，增了公寓的舒适度。
通过对绿地世纪城剩余房源可以看出，3#公寓楼70—80平方米的两室公寓项目相对于1#公寓楼的40—50平方米的一室项目销售较好。
公寓和LOFT剩余房源主要位于项目的底层和顶层。
底层南北两侧都有剩余房源，顶层主要剩余北侧部分房源。
公寓楼14层、18层北侧房源也有部分剩余。
市民对北侧挑空处侧面的公寓接受度比平台侧面的公寓接受度低。
（4）香槟城：
◆项目概述：
酒店式公寓位于项目北侧综合楼1单元3—14层，具体指标如下：
1）公寓建筑面约：
10128.17平方米
2）结构：
内廊设计
3）面积：
27—52平方米之间，主力面积为40平方米左右，27—42平方米户型主要集中在北侧，42—52平方米户型集中在项目南侧。
4）户数：
公寓每层19户，共228户
5）层高：
2.8米
6）年限：
40年产权
◆销售动态：
1）2010年4月份房展会开始亮相，9月27日申领预售，11月13日正式对外销售。
2）销售价格：
北侧价格5800元/平方米左右，南侧6000元左右。
3）销售情况：
网上数据显示，签约5户，剩余223户未售。
4）12层、13层、14层作为保留房源，预计整体出售。
◆项目户型：
30平方米户型公寓51平方米户型公寓
45.72平方米户型公寓45平方米户型公寓
（5）樱花公寓
◆
项目概述：
天山绿洲小户型“公寓”产品，位于其三期樱花小镇3#、4#、5#、6#、7#、8#楼，现推广名为“红公馆”，产权年限为70年，属于小户型住宅产品。
相关情况如下：
梯户比
层高
产品
公寓分布
3-6#
4梯12户
2.8米
4住宅+8公寓
东、西、北向
7-8#
4梯20户
2.8米
20公寓
南12，北4，东2、西2
◆销售情况：
所有小户型住宅均未取得预售资格，处于认购阶段，每套5万元定金，定房号，定价格，具体销售情况如下：
楼号
推盘时间
总套数
已售套数
价格
备注
8#
2009
184
184
售罄
除南侧外
8#
未推出
276
——
——
仅南侧
3-6#
2010.6
460
460
17.3—21万元/套
除北侧外
7#
除正南、正北外
3-7#
2010.7
460
460
18.5万元/套
北侧、精装
7#
2010.10
276
约110
9288元/平米
仅南侧
当前7#楼南侧小户型销售价格：
1）31.54平方米，一室一厅，9588元/平方米；
2）41.72平方米，一室一厅，9288元/平方米；
3）34.69平方米，一室一厅，9088元/平方米。
通过售楼处调研，从户型看目前销售最好的为31.5平方米，认购较多。
从楼层看，6层以下以及13、14、18层等较差楼层销售相对缓慢。
◆点评：
天山绿洲的公寓项目属于70年产权的小户型住宅产品，相比其他项目40年产权的公寓具有是很明显的产权年限优势，而且由于其项目规模大，地理位置优越，公寓项目进入市场很受购房者的青睐。
对于北侧朝向较差的公寓户型，也依托其产权以及区位优势，通过做25、26平米小户型，以18.5万元/套，精装修作为卖点对外销售，取得很好的销售业绩。
◆户型：
1）在售7#楼东、西户型
2）在售7#楼正南户型
3）前期北向户型
（6）龙商·荣域
（7）锦绣茗都
◆项目总建筑面积：
38529.1平方米
◆项目概况：
项目位于市中心，为高层综合体建筑，共482户精装修小公寓。
将35个自然层分为12大层，每标准层包含3个自然层；每个标准层设计花园式休息平台，中庭采光空间，夹层（复式）局部挑高5.6米。
主力户型主要有49㎡、72㎡两种。
◆销售动态：
6月12日取得预售证，目前已经签约公寓282户，可销售公寓约200户；
销售价格为平层11000—12000元/平方米，复式14000—15000元/平方米。
◆楼层平面图：
◆剖面图：
主力户型图：
42平方米户型
49平方米户型72平方米户型
79平方米户型
8、公寓市调分析结论
徐州市小公寓项目销售情况各不相同，建筑风格和户型特点也各具特点。
通过本次市场调研，对目前徐州市场小户型公寓项目整体特点做出了总结与归纳，具体内容如下：
（1）公寓项目周边必须拥有便利的交通配套和商业商圈。
目前徐州小公寓客群中，投资型和自用办公型客群占绝大一部分，自住养老型客户只占据一小部分。
没有良好的经济商业基础，欠缺投资价值，客群面也相对较窄。
如开元MINI公寓、香槟城，户型、环境都很好，但是地理位置较偏，距离商圈较远，没有商业配套或商业配套较少，小公寓的销售效果很不理想。
（2）公寓的设计要兼顾居住和商业两种性质。
徐州市小公寓产品没有纯正意义上的居住型公寓和商务型公寓，都兼具商住两用的特点。
只是从功能定位上偏向商务办公或者是偏向居住。
也可以称之为商住公寓。
这类公寓为中、小企业和居家办公者提供了一个可商可住的场所。
除了提供一般的生活配套设施外，还设置了宽带局域网、会议室、信件收发以及充足的停车位等商务设施。
如锦绣茗都项目。
在徐州信息产业发展加速的情况下，小型公司的数目急增，尤其是科技含金量较高，知识密集型，工作独立性较强的小公司不断涌现，这类小型公司对公司形象要求不高，且工作时间不好掌握，所以比较希望选择可商可住的公寓。
（3）小公寓面积控制30—75平方米之间，层高在3米左右
通过市场调研看以看出，徐州市场小公寓项目面积大多控制在30—75平方米之间，有少量80多平方米大户型。
其中45平方米左右一室户型最多。
70—80平方米左右的户型一般都做成两室，销售效果比较好。
如绿地城市广场3#公寓。
设计通廊的项目，一般北侧的房源面积都很小，总价较低，有利于销售。
南侧房源相对比较大一点。
通过市场调研发现，徐州市场挑高户型相对较少，调研7个项目中只有2个项目是调高户型，而且还是商务性能比较明显的项目，如锦绣茗都，和龙商天骄项目，挑高高度一般在5—5.2米之间。
其余公寓项目的层高基本控制在2.8—3.2米。
（4）增加楼层挑空空间或景观平台，改善通风采光
对于通廊公寓采光通风差的弱点，绿地城市广场项目增加同层挑高和观景平台，改善了公寓楼层舒适性，提升了销售价值，并取得了很好的销售效果。
（5）精装修公寓已经作为市场主流
首先小户型公寓项目的主力客群为投资者和办公自用人群，这类人群一般没有很多的时间和精力去对所购买的毛坯公寓进行装修。
精装修公寓的推出，不仅让他们节约了大量的时间和精力，而且能够更方便快捷的出租或办公。
因此，精装修公寓很受这部分人群的青睐。
其次公寓的售价相比较住宅价格较高，精装修也作为高价格的支撑点和主力卖点之一，甚至送家电、家具也作为开发商来提升公寓价格、销售朝向较差房源的一种手段。
如樱花公寓的北侧精装修房源，绿地城市广场精装修公寓送家电活动。
徐州市场公寓精装修标准没有统一，装修标准参差不齐，一般在500—1000元/平方米之间。
而且装修质量也没有一个很好的监管方式。
这也影响了一部分客户对精装修公寓的购买信心。
但是从市场整体看，精装修公寓还是占据着公寓市场的主流地位。
（6）世俗观念强，对4、14、18等敏感数字较为排斥。
通过销售数据统计和售楼处调研，公寓项目底层、顶层、18层和带有4编号的楼层和房源销售不理想，可以看出徐州市民对于楼层数值的选择也有一定的忌讳。
绿地城市广场项目在1#公寓房屋编号的过程中，删除了带4的编号。
参考徐州前期销售的一品官邸项目，对4层、14层等问题，也相应的改成5A、15A，销售效果也相对有所改善。
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