保险资金投资不动产的研究.docx

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保险资金投资不动产的研究

保险资金投资不动产的研究

上海财经大学王贱人

内容摘要：

随着我国《保险法》新条例的出台，加上法律体系的不断完善，保险资金投资不动产已经成为一种全新的、稳定的投资方式。

本文通过研究保险资金投资不动产领域的法规演变过程、投资模式以及风险等方面，不断研究我国保险资金投资不动产产业可能会面临的各种机遇，以及以后的发展前景，探寻出保险资金日后的发展与前进之路。

本文通过查阅相关资料和实地勘察的方式，发现并阐述了我国法律对于保险资金投入不动产持支持态度，而保险资金进入不动产领域虽然还面临各项风险，但如果保险公司能努力做好风险管理和风险的防范措施，保险资产投资不动产的前景还是十分辽阔的，我们可以肯定，保险公司在不动产方面的投资，为未来保险业的发展于进步提供了明确的方向，在法律支持、市场允许的前提下，保险公司要在坚持各项投资原则的前提下完善不动产投资。

关键词：

保险资金，投资模式，投资风险，风险管理

目录

前言1

一、保险资金投资不动产的法规演变2

（一）禁止阶段2

（二）允许阶段2

（三）具体规范阶段2

二、保险投资不动产模式3

（一）直接投资模式3

（二）间接投资模式3

三、投资不动产对保险公司的意义4

（一）有助于拓宽资金投资渠道4

（二）有助于改善资产和负债的匹配4

（三）有助于提高保险资金的投资收益率5

（四）有助于延展保险公司的产业链5

四、不动产投资的风险5

（一）政治风险5

（二）通货膨胀风险5

（三）再投资风险6

（四）项目风险6

五、不动产投资的风险管理6

（一）完善不动产投资的程序6

（二）建立保险投资基金6

（三）完善投资的管理与监控制度7

小结7

参考文献8

前言

近年来，随着我国经济不断发展，法律不断完善，我国保险业取得极大的发展，保监会对保险资金进入资本市场更一步放开，保险资金可以投入更多的领域，在社会各种领域发挥着越来越重要的作用，保险资金投入不动产领域的比例也越来越大。

在此背景下,保险资金投资不动产领域既迎接着机遇，但同时也面临着很大的风险，保险公司的经营的难度也在随之加大。

随着法律政策的逐渐放宽，保险资金能够进入的领域也越来越广泛，对于保险资金进入不动产领域的政策也从起初的禁止变成了如今的推动与鼓励，这正是保险业快速发展的时代，谁能抓住机遇，迎难而上，谁就可能在季节的竞争中脱颖而出，保险资金投资不动产，对保险公司而言是难得的机遇。

保险公司要想在激烈的竞争中长立于不败之地并且追求更高的利益，就必须认真细致地分析保险资金投资不动产可能面临的风险，以及采取相应措施防范、管理风险。

一、保险资金投资不动产的法规演变

（一）禁止阶段

2002年，我国的第一部《保险法》正式颁布并实施,该法律规定,禁止保险公司向不动产进行投资。

由于我国保险业起步较晚,在经验技术方面还不太成熟,为了避免会给被保险人带来较为严重的损失,监管当局从我国当时的实际情况出发,在法律上禁止保险资金涉足不动产。

（二）允许阶段

2009年10月1日起，我国实施了新《中华人民共和国保险法》，法律规定保险公司必须稳健、持久地运用资金。

保险公司资金的运用形式仅限制于下列形式：

买卖债券、股票；证券投资基金份额等有价证券；银行存款；投资不动产等其他资金运用形式。

这是我国法律上第一次对保险资金进入不动产领域给予宽松政策,为保险资金涉足不动产领域投资提供了法律上的保障。

（三）具体规范阶段

由于新《保险法》实施后,在各个保险公司出现了纷纷购买不动产的热潮，资金运用险公司也出现了同样的情况，同时，资金运用也存在相应问题。

为了能够进一步地规范保险公司投资不动产的行为,降低投资风险,保障保险资金安全性的同时也能维护被保险人和保险人的权益,2010年9月保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,充分发挥了监管局为了行业稳健发展的所起到的重要作用。

二、保险投资不动产模式

（一）直接投资模式

直接投资模式指的是对不动产进行直接配置。

风险特别大，因此需要对它实施更专业的管理。

然而它有较高的收益率，具有相对较为灵活的投资方式，而且可以向多方面发展，投资种类也有很多种。

我国的法律《保险资金投资不动产暂行办法》对投资不动产的内容给出了限定，并且还提出了“三不原则”，即“不能对商业住宅进行投资或销售”、“不能对房地产进行直接开发建设（含一级土地开发）”、“不允许投资还没有上市的房地产企业的股份（项目公司除外）、也不允许投资设立房地产公司”。

从保险资金投资的安全性原则出发，为了能实现保险资金的稳健投资。

（二）间接投资模式

间接投资模式即是通过向金融创新产品进行投入资本的方式来非直接地投资不动产，间接投资不仅能够可以使不动产投资的流动性变得更强，而且还能使不动产投资的规模大、期限很长的局限得意改善。

不动产证券化产品以及不动产投资基金这两项是保险资金间接投资的主要内容。

1.不动产证券化产品

（1）抵押支持债券（MBS）

抵押支持债券就是一种贷款集合体，它是某些储蓄机构和银行把出贷的符合条件的住房抵押贷款中的贷款集中起来形成的,然后再通过这样一个集合体发生的定期的本息和的现金所发行的一种证券,由政府或某些特定的金融机构来担保。

（2）担保债权凭证（CDO）

担保债权凭证是指在MBS基础上,将各种债务集中起来作为抵押而发行的票据。

一组固定收益的债权由发行者把进行证券化重组包装后,采用不同的性质划分方法来将各系列证券划分销售给投资人,而投资人按照产生的现金流量被分给利息。

CDO是一组收益固定投资组合，是由资产组成的，它是以有一个由许多种信贷资产打造成的资产池和它产生的现金流为基础，各种系列的证券向投资者发行。

（3）信用违约掉期（CDS）

为了对冲CDO风险，经济学家们设计出了信用违约掉期，它被划入金融衍生产品的范围。

为了补偿资产的损失，保险费用由CDS买方向卖方支付。

2.不动产投资基金

不动产投资基金有很多种类型,而这其中同保险资金关系最密切的而且最具普遍性性质的并且的是属于不动产投资基金。

保险资产监管相关的机构可以受人托付，管理保险资金或其他各类社会资金,并且能够通过这些服务获得酬劳，还能够发起并设立形式各样的专业性强的不动产投资基金，只要它能具备相应的条件即可。

三、投资不动产对保险公司的意义

（一）有助于拓宽资金投资渠道

由于保险业发展的初始阶段，法律对保险资金的投资方向限制十分严格，随着后来经济的发展和法律的不断完善，我国保险资金的运用渠道逐渐被拓宽，而保险资金对不动产的投资正是保险资金投资渠道被逐渐拓宽的形象表现。

将保险资金投入不动产领域，不仅使得保险资金的运用更灵活，运用范围更广泛，而且提高了资金的安全性。

而随着将来法律和市场的进一步完善，保险资金对不动产的投资将会更加宽泛，使得保险资金不仅局限于对股票、债券的投资。

（二）有助于改善资产和负债的匹配

保险资金对不动产的投资，具有鲜明的投资特点，这其中就包括资金回收的期限长，收益较为稳定，这就对改善资产和负债的匹配具有重要的影响意义。

保险未来资金流主要是寿险的保费收入，现金流量大，保险公司的资产负债关系匹配会影响到公司未来的发展，所以做好资产负债匹配显得尤为重要，保险资金的流入和循环周期与不动产资金的期限都很长，因此投资不动产有利于改善资产负债关系。

（三）有助于提高保险资金的投资收益率

不动产投资同时也是一种替代型工具，它可以提高固定收益品，这对提升保险资金的投资收益率具有重要意义。

原因分析：

一是当今社会对不动产的需求量多，而且需求量还在稳步增长中，投资前景乐观。

二是不动产的投资收益率相对较高，并且价格上涨趋势明显。

三是大多数项目都是受国家支持的。

保监会规定的多种由于能得到国家的支持而促使风险较小的投资项目，都是保险资金的投资方向。

（四）有助于延展保险公司的产业链

保险公司的收益、投资、资金运用都必须经过相关章程的规定，做到合理合法，保险公司的产业链里包括各种保费收入，以及各项投资，对不动产的投资也是保险公司产业链中的一个环节。

对不动产的投资不仅可以使保险公司的资金处于更加安全的状态，而且能提高保险公司的英译水平，对廉租房等社会基础设施的投资更能使保险公司的形象更加光辉。

四、不动产投资的风险

（一）政治风险

有许多基础设施的建设都是与政府直接挂钩的，尤其是大型基础设施。

基础设施内隐藏着难以预测的风险，而保险公司对不动产的投资有很大一部分都集中在基础设施上，这就使的保险公司的投资也面临着正直风险。

有些基础设施，由于其建设周期较长，资金的回收期有时会面临着一些难以预测的风险，稳定的政府及连续的规划都可能使风险降低，相反，则会使得风险增加，使得保险公司的自己难以回收。

（二）通货膨胀风险

由于保险资金对于不动产的投资持续的时间较长，这就使得保险资金的流动性收到阻碍，从而造成通货膨胀风险。

市场利率一直处于一个波动状态，物价水平上涨，人民币处于间接贬值的状况，实际利率为负，而保险资金投入不动产领域后，由于资金长时间处于低流动状态，是的通货膨胀风险进一步加大。

（三）再投资风险

再投资风险所指的是保险公司负债的时间期限结构与保险公司所投资的项目之间不相匹配，当基础设施完成后，保险资金被收回，而保险公司也没有要求支付，保险公司就必须重新组装投资，而且重新投资的成本很高。

大多数时候，再投资风险是没有办法避免的，要减少此风险，就必须要建立起合乎情理的资产池，而且要进行不间断地投资，才能使得保险资金处于不断循环的状态。

（四）项目风险

保险公司对于投资项目的选择同样存在一定风险，项目的可行性，操作的难以程度，花费成本的多少，参与人员的水平等方面都有可能改变这项风险的程度，如果这些方面处于劣势的话方面处于劣势，如果项目的运作方和建设方对保险公司隐瞒了某些重要资料，就有可能造成保险公司的资产遭受巨大损失。

五、不动产投资的风险管理

（一）完善不动产投资的程序

要控制保险资金对不动产的投资风险，寿险要做到的就是完善不动产投资的程序，，是进行风险管理的首要操作。

要做到完善投资程序，就需要将选择合理的投资模式、强化保险投资的绩效考核、进行充分的投资可行性和便利性的研究、进行充分的保险投资决策这四点运用贯通，这是完善不动产投资的最基础的操作措施和流程。

（二）建立保险投资基金

保险投资基金与创业投资基金、证券投资基金等具有类似之处，它的主体是保险资金，发行方式是通过发行基金受益权或股票来筹集资金，由专家所组成的投资管理公司进行管理、运作，分散于不同的投资项目，投资收益按照股份分成的一种金融工具。

建立保险投资基金可以解决保险公司内部各项对接问题，同时也可以解决保险资金间接进入证券市场的一些不足，并且保险投资基金还可以衔接保险市场与资本市场和货币市场，成为它们之间的纽带，若是保险资金的运作是安全的、稳定的并且具有收益性，那将会加深促进这两个市场的良性发展。

（三）完善投资的管理与监控制度

完善保险公司内外的管理与监控制度对保险公司的风险管理也起着不容忽视的作用。

内外部监控的结合和相辅相成，宏观监控和微观监控的相互辅佐，能够促进保险公司内部的稳定运行，提高资金的安全性和收益性。

外部监管主要是以宏观控制为主，中国保监会等外部监管机构应当重视起保险公司不动产投资的比例控制和结构管理，在规定的最高投资限额时还有必要注意区分投资项目的风险大小，以避免风险过度集中。

小结

通过法律对保险投资方向的变化我们可以看出，政策与律法正在逐渐放宽对我国保险投资的限制。

如今中国的保险资金不再是单纯地只可以投向股票债券等最基础的市场，如今的保险资金可以向股权、不动产、海外投资等各个方面发展，将来可能还有更为广阔的发展方向。

这对保险公司来说既是机遇也是挑战，抓住机遇，克服挑战，保险业将会迎来长足的发展。

保险资金对不动产的投资对保险公司的盈利模式等各方面都有一定的影响，而它所面临的风险也是不容忽视的，对于风险的管理，也是保险公司必须重视起来的问题。

科学的风险管理方法和理念，于保险公司的发展和保险业的稳步上升都是至关重要的。

参考文献

［1］卜海燕．我国保险投资不动产研究［D］．吉林大学，2011

［2］仲善华．保险资金不动产投资研究［D］．天津大学，2012

［3］王一曼．有关保险资金投资不动产的法规政策浅析［J］．中国保险，2013

［3］周淑芬．我国保险资金投资不动产的策略［J］．河北联合大学学报，2014