05合同前期物业服务合同.docx
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05合同前期物业服务合同
**经济园C地块项目
前期物业服务合同
甲方：
（建设单位）：
组织名称：
重庆**经济建设投资有限公司
法定代表人：
**
地 址：
重庆市渝中区新华路4号附1号时代**大厦1919号
联系电话：
*******
乙方（物业服务企业）：
企业名称：
重庆**物业管理服务有限公司
法定代表人：
***
地 址：
重庆市渝中区新华路4号附1号时代**大厦5层
联系电话：
*****
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对**经济园C地块实施前期物业服务的事宜，订立本合同。
第一章 物业服务区域概况
第一条物业基本情况
物业名称：
**经济园C地块（以下简称本物业）
坐落位置：
*******
物业类型：
商业、办公
占地面积：
1.48万平方米
总建筑面积：
8.49万平方米
第二条具体物业构成明细及设备设施明细见附件一。
第二章 物业服务事项
第三条 乙方提供的物业服务的主要内容为：
1、物业共用部位的维修、养护和管理。
物业共用部位具体包括：
房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面、大堂、公共门厅、各出入口、走廊、过道、楼梯间、公共卫生间、清洁间、电表房、化粪池、应急发电机房、中央空调设备机房、消防给水系统泵房、消防设备控制室、储水箱（池）、电梯房（含电梯井）及其它地方或范围，但任何业主拥有独立使用权的地方及开发商保留地方除外。
2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护管理。
具体包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、中央空调系统、共用照明、光彩照明、水泵、发电机、楼内消防设施设备、卫生间设备、电梯、电视监控系统、门禁系统、停车管理系统、巡更系统、有线电视系统、通讯系统、电线、电缆、公用通告板及其它卫生设备等。
以上所列的各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施的一部分，但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。
3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯。
4、共有绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施等的养护与管理。
5、房屋共用部位、共用区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运，共用排污管道及设施的疏浚。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
7、公共秩序协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。
双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。
8、物业管理区域内公共消防安全管理。
包括建立义务消防组织、建立消防管理制度、制定火灾突发事件处置预案，开展日常消防监控设备运行管理，开展日常公共区域及经营办公场所内的消防巡检，处置消防突发事件和违章事件。
前款不包含专有区域内业主及使用人应承担的消防管理责任。
9、物业档案资料管理
10、受业主委托，代表业主方对本项目新建成物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验，与建设单位签署物业承接查验协议、办理物业移交手续。
11、装修管理。
12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。
13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。
14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第四条在物业服务区域内，本合同特别约定的物业服务事项为：
1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定），包括但不限于：
（1）户内有偿维修服务；
（2）根据客户需求提供有偿户内服务、待办服务、特约服务；
2、适时开展以下服务项目，合理收费，包括但不限于：
（1）房屋代管、代租、代售；
（2）传真、打字、复印、电信服务；
（3）商务会谈、会议安排，会议设备出租服务；
（4）邮件、邮包、快递及报刊、杂志订阅等邮政服务；
（5）电话、宽带等电信设备代办、代装服务；
（6）代订机票、酒店服务；
（7）秘书服务，包括各种文件处理等。
第三章 物业服务质量
第五条乙方提供的物业服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件二）。
第四章 物业服务费用
第六条本物业服务区域的物业服务收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），本物业的物业服务收费标准（按建筑面积计算）为：
一、本物业公共性服务收费标准（按建筑面积计算）：
1#办公楼（5A）：
10.00元/平方米·月；
2、3#办公楼：
7.00元/平方米·月；
办公底商及超市：
5.00元/平方米·月；
车库车位物业服务费：
100元/月·个。
说明：
1、共用部位、共用设备（如公共卫生间、楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、路灯、草坪灯、水景、应急发电机油料等）的能耗费用未进入物业服务收费成本，进行独立计量核算向业户分摊计收。
2、中央空调费用另行计收。
3、业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
4、上述费用标准不含业主财产保险费用、设备设施大中修等费用。
二、本物业的公共服务收费主要用于以下开支：
1、服务人员的工资和按国家政策规定的费用；
2、房屋共用部位、共用设施设备维护（小修）及保养费；
3、物业管理公共区域绿化管理费；
4、物业管理公共区域清洁卫生费；
5、公共秩序维护费用；
6、办公费；
7、管理费分摊；
8、物业服务企业用于为业主服务的固定资产折旧费；
9、法定税费；
10、合理利润。
第七条乙方利用全体业主所有的公共场地开展经营，利用其它共用部位、共用设备设施进行经营（如：
设置商业广告牌），应当征得建设单位及相关业主的同意，按有关规定办理手续，经营所得去除成本后的收益部分物业服务企业按50％比例提取管理费，剩余部分用于补充本物业公共维修基金及依法经业主同意的其它事项。
第八条业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。
物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。
第九条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第一十条本物业地下停车位服务收费：
1、业主或使用人临时停放车辆，由停车位服务方按物价局核定标准收费。
2、业主或使用人月租使用停车位，由停车服务方与业主或使用人签订书面的《停车协议》，明确收费标准及管理服务方面的权利和义务关系。
第一十一条其他约定无
第五章 双方的权利义务
第一十二条甲方的权利义务
甲方享有的权利：
1、审定乙方拟定的物业服务方案、年度服务计划、维修养护计划，监督检查乙方各项方案计划的实施情况；
2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。
4、依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务：
1、在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。
2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；
3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业服务区域具备以下条件：
（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；
（2）物业服务区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；
（3）机动车停车场、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；
（4）供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；
4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题予以确认,并签订确认书,同时明确解决方案，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。
甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。
5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；
（2）规划设计资料；
（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）物业管理所必需的其他资料。
6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区房地产行政主管部门的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：
（1）物业建筑面积出售达50％以上；
（2）物业自首次出售之日起已满两年。
8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；
9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；
10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。
13、法律、法规规定的其他义务。
第一十三条乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1、按照国家和本市有关物业服务的技术标准、行业规范以及本服务合同进行服务，提供专业化的服务；
2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；
3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
4、可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用服务事项获取不当利益；
6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
乙方应履行的义务：
1、履行合同、提供物业服务；
2、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；
3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并做好书面记录和签认工作；
4、在物业服务区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；
5、结合本物业服务区域的实际情况，编制物业服务方案，年度管理计划，维修保养计划，经议定后组织实施；
6、制止本物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；
7、协助做好本物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业服务区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；
8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；
9、非经甲方或相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业服务区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
10、未经甲方同意，不得擅自在物业服务区域内从事物业服务相关业务以外的经营活动；
11、不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益；
12、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；
13、本合同终止时，应当将物业服务用房和物业服务相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
14、法律、法规规定的其他义务。
第一十四条根据《临时管理规约》的授权，在物业服务中授予乙方以下权利：
1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为；
3、在物业服务区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。
第六章 专项维修资金的管理和使用
第一十五条专项维修资金的缴交、管理 、使用、续筹，严格按相关文件规定执行。
第七章 物业服务用房
第一十六条甲方应按照有关规定向乙方提供能够满足法规要求的物业服务用房，建筑面积255平方米，位置位于3#楼一层。
第一十七条物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
本合同终止时，乙方应当将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第八章 合同期限
第一十八条本合同期限自年月_日起，至本物业业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第九章 违约责任
第一十九条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。
产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第二十条甲方违反第十二条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。
第二十一条乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。
第二十二条甲方违反本合同约定，致使乙方的服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业服务事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。
第二十三条乙方服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业服务事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。
第二十四条业主、使用人违反前期物业服务合同或本项目临时管理规约的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。
第二十五条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第二十六条双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；
2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；
3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；
4、因非乙方责任造成的供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第二十七条违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。
第十章 附则
第二十八条本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。
业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。
第二十九条甲方在销售物业时，本合同有关物业服务的约定随之转移。
第三十条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第三十一条双方约定自本合同生效后，根据甲方委托服务事项，自房屋竣工验收后分项目、分阶段办理接管验收手续。
第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。
第三十三条本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第三十四条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下方式解决：
1、重庆市仲裁委员会仲裁；
2、人民法院诉讼。
第三十六条本合同正本连同附件十五页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
第三十七条本合同自签订之日起生效。
附件：
1、物业构成明细
2、物业服务标准
甲方：
重庆**经济建设投资有限公司（签章）
甲方代表人：
年 月 日
乙方（签章）：
重庆**物业管理服务有限公司（签章）
乙方代表人：
年 月 日
附件一：
物业构成明细
一、物业指标统计（以最终综合验收为准）
序号
物业类型
建筑面积（平方米）
备注
1.
1#、2#、3#办公楼
64134.98
2.
裙楼商业
2132.18
3.
物管用房
254.77
4.
消防控制室
68.07
5.
停车库
18360.31
车库车位412个
二、**经济园C地块共用设施、设备（以最终综合验收为准）
1、供电开闭所1间、配电房3间、变压器6台；
2、发电机1台；
3、公共照明系统1套；
4、接地及电气安全系统1套；
5、电话、宽带网络、电视系统各1套；
6、保安监控系统1套；
7、访客对讲系统1套；
8、停车场自动收费管理系统1套；
9、火灾自动报警及联动控制系统1套；
10、火警广播兼背景音乐系统1套；
11、叠压给水系统1套；
12、雨水排水系统1套；
13、污水排水系统1套；
14、化粪池1个；
15、垃圾收集点1处；
16、水泵房2个；
17、消防水池1座900立方米；
18、电梯19部；
19、消火栓消防系统1套；
20、闭式自动喷水灭火系统1套；
21、室外消火栓系统1套；
22、机械防排烟系统1套；
23、1#写字楼中央空调系统1套，空调机冷水机组3台，常压锅炉2台；
24、1#写字楼空调冷冻水、冷却水循环系统各1套，空调热水泵1套，空调计费管理系统1套；
附件二：
**经济园C地块物业服务标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方及业主决定，组织维修。
3、每日巡查1次物业服务区域房屋楼栋门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、屋顶等，发现破损及时修补。
5、对违规乱贴、乱挂和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。
6、保持大厦各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。
需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向甲方及业主提出报告与建议，根据甲方及业主的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、物业服务区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
8、路灯、楼道灯完好率不低于98%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、物业内设有垃圾收集点，垃圾每天清运1次。
保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、物业服务区域道路、广场每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日抹1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传，维持正常的生活秩序。
四、公共绿化的养护和管理
1、室外花草树木长势良好，定期修剪、施肥、消杀，无枯叶、无病虫、无死树缺株。
2、室内公共区域放置租摆植物，租摆安排外包养护，根据不同的需要进行摆设设计，整体布局合理，生长不佳的植物需及时更换。
3、负责绿化植物的日常管理工作，包括淋水、抹叶除尘、施肥、除草、修剪、病虫害防治等。
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃。
4、监控租摆供应商服务质量、植物更换及养护过程管理和人员行为。
五、机动车和非机动车的停放管理
1、对进出物业服务区域的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
2、场地清扫保洁，保持场地环境卫生良好。
3、机动车停车有序，地下车库24小时有专人巡视管理。
4、地下停车场保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
六、公共秩序、消防等事项的协助管理
1、配合公安机关,维护辖区的公共秩序。
2、夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，做到有计划、有记录。
配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出办公物业服务区域的装修、家政等劳务人员实行临时出入放行登记管理。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施。
七、装饰装修管理服务
1、按照政府有关大厦装饰装修管理的规定和业主《临时管理规约》要求，建立完善的大厦装饰装修管理制度。
2、受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告政府有
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