蓝天国际假日酒店建设可行性研究报告.docx
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蓝天国际假日酒店建设可行性研究报告
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称
绵阳市蓝天国际假日酒店建设工程（暂定；下同）
2、项目业主概况
名称：
绵阳市蓝天国际假日酒店筹备组
项目负责人;
项目地址：
绵阳市机场东路
邮编：
联系电话XXXXXXXXXXX
3、可行性研究报告编制单位：
绵阳市荣兴酒店投资有限公司：
5、可行性报告研究工作范围：
项目建设的必要性；建设规模；场址及建设条件；工程方案设计；环境影响；劳动安全卫生；组织机构、进度计划；招标初步方案；投资估算；资金筹措；财务评价；社会效益评价；研究结论与建议。
有关项目功能使用方面的内容，以及建设所需要的有关原始资料事宜，由绵阳市荣兴酒店投资有限公司负责提供。
目录
1、总论
2、项目概况
3、项目投入总资金及效益情况
4、结论与建议。
第二章建设的必要性
一、项目建设的必要性
第三章需求分析与建设规模
一、需求分析
二、市场预测
（一）政务、商务、会务、大型喜事宴会接待的客源
（二）外地来绵阳旅游及商务的客源
三、项目基本定位
四、周边环境分析
五、城市消费能力分析
六、酒店建设布局设想
七、经营宗旨分析
八、项目拟建规模
第四章场址及建设条件
1、场址
二、建设条件
（一）自然条件
（二）施工条件
第五章工程方案设计
一、设计概况
二、项目概况
1、建设地点：
绵阳市机场东路
2、建设目标:
以会务、宴席、客房、康乐接待为一体的园林式酒店。
3、建设规模：
酒店建筑面积为18000m2。
4、主要技术经济指标
规划建设净用地面积11000m2
（1）主体综合楼7000m2
（2）餐饮综合楼4000m2
（3）配套设施2000m2
（4）康乐中心辅楼2000㎡
（5）环境、道路、景观建设3000㎡
三、项目投入总资金及效益情况
（一）项目一次性总投资5600万元，年均收入2549.78万元，成本率33.5%、年均费用率（工资、能耗、维修、税费等）50%；投资利润率16.5%；
（二）每8年大型维护装修改造一次，每平方费用约1000元，计每次约1500万，消化每次大型维护装修改造投入约3年。
（三）综上两项；投资回收期约20年。
四、结论与建议。
本项目建成后将成为绵阳市会务、大型喜事宴会、客房、康乐接待的高档休闲场所，必将进一步提升绵阳城市形象，提高接待档次、接待能力，充分发挥在绵阳对外开放和发展旅游等方面的作用。
本项目建设有一定的市场需求空间，建设条件具备，方案合理，财务评价指标可行，具有良好的社会效益和一定的经济效益，建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序可分期实施。
建设工程满足酒店要求标准和功能定位的要求，重点打造商务接待区、会务中心、喜事宴会接待区、酒店入口景观、以及酒店设备设施等；以及其它配套景观和设施建造。
整个建设工程从设计、施工到今后的经营管理应合理地开发利用，做到环境保护和可持续发展兼顾。
第二章建设的必要性
一、项目建设的必要性
1、项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要
绵阳市的、会务、商务、喜事会、宴席接待能力和接待档次急需提高，因此，蓝天国际假日酒店的建设工程是为了提高绵阳市人民生活品质的需要，从而为蓝天国际假日酒店努力发挥优势、扮好角色、与时俱进，蓝天国际假日酒店作为绵阳市重要的政务，会务、商务、喜事宴会接待中心，能同时接待喜事宴会1270人用餐、住宿200人、休闲娱乐150人、会议接待200人的接待能力。
2、项目的建设是促进绵阳旅游业的发展和人民生活的需要
发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲娱乐进入人们的生活。
我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位。
3、项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要
绵阳作为四川省第二大城市，目前接待更高层次旅游的酒店不多，因此，随着绵阳经济的不断发展和绵阳城市地位的不断提升，建设一个能够体现绵阳城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。
蓝天国际假日酒店是展示绵阳形象的重要窗口，其建设工程显得尤其必要。
4、项目建设能促进绵阳市经济和社会的发展
蓝天国际假日酒店的营业收入由餐饮、住宿、娱乐、及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。
5、上述服务项目市场大、且均是适合各类层次消费的政务、商务、宴会、假日休闲的项目，均易获得投资成功，同时蓝天国际假日酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
第三章需求分析与建设规模
一、需求分析
（一）、绵阳市星级宾馆设施现状
绵阳市主要星级宾馆一览表
酒店名称
星级
客房数（间）
床位数（床）
餐位数（座）
富乐山国际酒店
四星
124
205
500
长虹大酒店
四星
196
344
800
绵州酒店
四星
312
500
1200
绵州温泉酒店
四星
263
468
490
王子大酒店
四星
228
398
400
绵州开元酒店
三星
133
221
700
五牛大酒店
三星
68
120
200
桃源大酒店
三星
144
234
450
九龙宾馆
三星
75
155
430
浣花宾馆
三星
108
208
300
七曲山大酒店
三星
88
154
250
奇峰国际酒店
三星
121
225
400
北川西羌国际大酒店
三星
164
301
260
江油太白大酒店
三星
151
283
1000
江油宾馆
三星
146
265
1200
江油明华饭店
三星
100
150
450
江油国际大酒店
三星
103
303
320
由上表可知，绵阳市星级酒店主要为三星级，四星级酒店也不多，度假休闲酒店较少，接待大型喜事宴会能力较弱。
二、市场预测
蓝天国际假日酒店的客源主要有以下几个方面：
（一）政务、商务、会务、大型喜事宴会接待的客源
蓝天国际假日酒店作为绵阳市的政务、商务、会务、大型喜事会接待中心，同时保障不正常航班旅客的食宿，这也是蓝天国际假日酒店最稳定的客源。
同时，绵阳市是我国重要的国防军工和科研生产基地，工农业生产基础较好，四川省区划调整后，其经济总量仅次于成都，在四川省的经济发展中发挥着越来越重要的作用。
绵阳科技人员和智力资源密集，有一大批实力很强的军工科研院所和企业。
交通便捷，城市建设已形成较好基础，2012年，国务院作出了关于同意建设绵阳国家级经济技术开发区的批复，因此，随着绵阳科技城建设步伐的加快，绵阳各种类型的会务，商务、大型喜事会宴请等活动将随之增多，这也将为蓝天国际假日酒店带来稳定的客源。
（二）外地来绵阳旅游及商务的客源
旅游经济正成为第三产业中引人注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。
以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。
所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，绵阳的旅游也随着这种气候热了起来。
1、自然旅游资源
绵阳市自然旅游资源表现出秀、奇、惊、险等特点。
有大熊猫保护区——王朗（九寨后山）生态旅游景区、蜀中一绝（天然画屏）――窦圌山、翠柏浓荫――七曲山、十二碧峰――罗浮山温泉之都、林海杜鹃――千佛山、猿王洞等景观。
2、独特的人文景观
绵阳历史悠久，有着以皇帝元妃嫘祖故里为代表的上古文化；以李白故里为代表的汉唐文化；以七曲山大庙为代表的文昌文化；以白马藏族风情为代表的氐羌文化；以富乐山公园为代表的三国文化。
以及极富地方本土特色的道教文化、佛教文化和当代文化。
3、高科技旅游资源
绵阳境内还有堪称电子科技、彩电大王、中国民族工业典范的长虹商贸中心；核工业科技馆和亚洲第一、世界第三的空气动力研究发展中心-----“827风洞”。
同时，来绵阳投资合作的外商，台、港、澳地区及国内其他地区的投资商越来越多，他们对于接待设施的要求也越来越高，这也为蓝天国际假日酒店提供了较大的政务，商务客源市场。
三、项目基本定位
本项目的建设定位为绵阳市重要的政务、大型喜事宴会、会务、商务、延误航班保障等。
四、周边环境分析
本项目地处绵阳市国家级经济技术开发区内，与民航机场、民航管理局相邻、与区政府、塘讯镇政府、与多个国家科研单位，企事业单位相距不远，与川音国际艺术学院相邻，交通便利，环境绿化典雅。
五、城市消费能力分析
绵阳市作为四川省第二大城市，经济快速的发展，人口不断的增长，消费能力不断的在提高，社会需求越来越大，社会要求越来越高，在一般的餐饮消费也能达到人均30——60元之间，高标准一般在100——200元之间，综合人均消费能力在80元左右，客房消费能力在120——500元之间，综合人均消费能力在120元左右，
综合以上消费分析，本项目拟建一个餐饮综合人均消费在80元左右，客房消费在200元左右的综合型酒店。
六、酒店建设布局设想
1、经上述分析，酒店拟建客房标准间50个，单间35个，普通套房10个，总统套房5个，共计房间100个，大、中、小会议室三个。
2、餐饮拟建1000人同时用餐的大厅一个，豪华包房18个餐位220个，西餐厅一个50个餐位，
3、休闲康乐中心一个容纳150人消费，
七、经营宗旨分析
1;本项目的经营的方向为、政务、商务、会务为主要接待，档次高，环境优雅，服务优良，消费适中，力求高效，快捷、满意。
2：
次主要经营为以大型喜事宴会为主，酒店拟建设一个1200人同时用餐的一个大型喜事宴会大厅，绵阳市作为四川省第二大城市，城市总人口已达到150万左右，在绵阳市现有的酒店经营中能达到一次接待量上1000人同时开餐的酒店并不多，仅此一家，而他的停车位，环境等远达不到消费者的需要，所以在本项目的筹建开始就考虑到这点，建设好后从环境的布局，停车位的布局，中、西式的婚礼的布局，婚庆礼仪公司的建立，一并完善到位，力求打造绵阳市第一个顶级的高端喜事宴会综合型酒店，从而达到绵阳市的社会效益和酒店的经济效益，建设绵阳市南大门的一个新名片。
八、项目拟建规模
本项目拟建规模如下：
规划建设净用地面积11000m2
本次建造面积18000m2
（1）大堂综合楼7000m2
（2）餐饮综合楼4000m2
（3）康乐中心辅楼2000m2
（4）配套设施辅楼2000m2
（8）环境景观建造3000㎡
第四章场址及建设条件
一、场址
建设地址位于绵阳市国家级经济技术开发区内，蓝天国际假日酒店现需用地面积约16.5亩，地形为坡地，相邻有著名的川音国际艺术学院、绵阳南郊机场。
美丽的南湖边，环境优美、绿树成荫，
二、建设条件
（一）自然条件
l、地理区位
绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。
地理坐标为：
东经103°45′-105°43′，北纬30°42′-33°03′。
东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。
全市幅员面积20249平方公里。
2、地形
按地貌主要类型分：
山区占61.0%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。
3、气候
绵阳是亚热带湿润气候，年平均降水量826毫米～1417毫米，平均气温14.7℃～17.3℃，极端气温-4.5℃～39.4℃，无霜期平均253天～301天。
4、资源
绵阳市生物资源十分丰富，绵阳市境内有植物4500多种，其中药用植物2100多种，主要林木树种300多种。
其中，国家级保护植物60多种，主要有兰花类、苏铁、珙桐、红豆杉、大王杜鹃等。
由于海拔高度、气温和植物垂直分布明显，形成种类繁多的植物生态群落，为野生动物的生存提供了良好的栖息环境和食物基地。
绵阳市境内有脊椎动物800多种，其中兽类约100种，鸟类420种，爬行类40种，两栖类50种，鱼类190种。
国家一级保护动物25种，二级保护动物60种，省级重点保护动物35种，省有益动物约50种。
5、生态环境
经大气自动监测系统监测表明：
2011年绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。
水环境按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。
2003年，绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。
6、电信
全市固定电话机用户达98.31万户，增长28.1%，其中住宅电话46.48万户；年末移动电话用户达119.69万户，比上年增长33.5%；国际互联网用户达到15.4万户。
7、供电
绵阳市年均供电量超过13.5亿千瓦时,能保证本项目用电的要求。
8、供水
绵阳市年供水总量为5372万吨，能满足全市人民生活和生产建设用水的需要。
9、供气
绵阳市区年天然气供气量超过2亿立方米，能满足项目建设要求用气。
（二）施工条件
l、天然建筑材料：
本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程区15km范围内开采或采购。
其储量和质量均能满足要求。
2、主要外来材料的供应：
本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。
3、施工电源：
本工程施工电源由绵阳市电力部门供应。
因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。
4、施工队伍及设备：
施工队伍通过招投标方式，在市内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的国家一级专业施工企业。
工程所需的机械设备由中标企业自行解决。
绵阳市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。
第五章工程方案设计
一、设计概况
（一）设计依据
1；根据绵阳市国防科研发展的需要：
2、根据绵阳市民航发展的发展需要：
3、根据绵阳市国家级经济开发区的发展需要：
4、根据绵阳市川音国际艺术学院的发展需要：
5、绵阳市市政府提出的意见与建议；
6、国家现行相关规程及规范；
7、旅馆建筑设计要求；
8、中国星级饭店设计。
（二）地理位置概述
蓝天国际假日酒店位于国家级经济开发区内毗邻绵阳机场、川音国际艺术学院，环境优美，绿树成荫，庭院式建筑风格，楼台、亭廊与自然形成有机的和谐。
（三）场地环境分析
酒店建设的场地自然环境景观优势明显，拟建筑与地形结合较合理，此次通过对建筑的布局和体形、体量、立面的优化设计和建设工程的精心设计，辅之以人文景观的设计。
建筑与景观设置充分考虑结合地形，点、线、面结合使整个酒店生机勃勃，生态环境优美。
二、整体景观规划设计
（一）设计原则
1、大胆创新，用发展的眼光整合各功能区及道路系统的基本原则。
（二）功能布局
功能布局主要分为三大板块；
1、第一板块为：
会务区
依据专家建议会议区在道路入酒店区的左侧。
这个位置的好处是起到会务与酒店食宿的动静区分。
由于会议人流较多、且车流量较大，把会议区放在酒店的前端是比较合理的。
此外会议区虽与酒店住宿区独立，却又通过人行步道等连接形式，很近的与酒店客房部联系了起来。
考虑把大量的绿化和景观区放在道路的左侧，会议中心藏于景观后。
人可以在梯级绿化前下车通过步行梯道上会议中心，也可坐车直达会议中心的后部下车。
车辆下人后可就近停入后部的大型绿化停车场，停车场可容纳100多辆车辆。
会议中心均考虑为庭院形式，由150人大会议室，60人中会议及2-3个小会议室围合而成。
围合空间的内部是优美的园林绿化。
2、第二板块为：
酒店住宿区（商务区）
3、酒店住宿区，由大堂、早餐西餐厅、康乐中心、
（1）．综合楼和后部餐厅为统一的餐饮区；大堂的功能和设施健全。
（2）、入口与大堂
进入大堂前的广场后进入大堂。
大堂前的景观打造以泰式风格建造，并与建筑及环境更好的融合。
（3）、第三板块为政务区
政务住宿区分主要是独体建造，独体建造设立在水域水景内。
三、交通路线
交通路线为大环线加内部环线形式。
各功能板块间道路联系紧密、方便、快捷。
极大的利用了原有的道路的视觉感观。
四、景观
1、设计概念
设计围绕以下概念展开：
自然化以自然景观为线索，创造与自然契合的景观系统；
园林化采用含而不露，曲径通幽的造景手法，注重空间尺度以及建筑与环境的相互融合；
精致化追求景观节点细部的精致和整体环境的和谐细致。
2、景区组织
①整体景观设计：
分为中心景观、景观主线、庭院景观三个层次，三个层次互为依托，互相渗透。
②景观主线：
是整个酒店的主要景观带及水系景观，同时又是主要的人行步道。
3、植物造景：
植被与种植的设计分为草木、灌木和乔木三大部分，分别植于草坡、集中与组团绿地及宅间绿地。
为了给客人提供一种现代都市人无法享受到的自然情怀，保留了大片的原生态树林。
在人工造园区域，在植物造景上追求四季色彩分明、变化明显的花草品种，局部依靠大的景观树作为视觉中心。
从而植物、建筑、山水自然的融合在一起，使园林空间层次丰富、空间感强烈，令人信步其间，颇有意趣。
五、给排水设计
根据甲方及现行国家有关规范，本工程设置有生活给水系统、生活污水排水系统、雨水排水系统、热水供应系统、消防给水系统，生活给水可建1000立方米高位水池供应，消防给水可建200立方米高位水池供应，热水由区域集中热气热水炉供应，生活污水经化粪池初步处理后排入已建污水管网再经已建生化处理设施进一步处理，最后排入市政污水管网，雨水经管、沟收集可排入新建雨水管网再排入市政雨水管网。
七、电气消防设计
（一）负荷性质及供电措施
本工程根据《低规》，本工程属一类建筑，其消防用电设备电力如消防泵、自喷泵、消防电梯、排烟机、正压送风机、火灾自动报警及联动装置、火灾事故照明及疏散指示标志等消防用电设备均按一级负荷要求供电；采用专用电缆，双回路放射式供电至末端配电箱（柜）自动切换。
（二）保护方式
1、本工程采用控制中心报警系统，在各个建设区域及公共场所设置相应火灾，安全报警点，迅速及时的处理一切安全事故及隐患
一：
消防报警室在确认火灾后，能切断有关部位的非消防电源，并接通报警装置及火灾应急照明灯。
二消防报警室确认火灾后，能控制所有电源，并接收其反馈信号；
九、主要技术经济指标
规划建设净用地面积11000m2
本次建造面积18000m2
（1）大堂综合楼7000m2
（2）餐饮综合楼4000m2
（3）康乐中心辅楼2000m2
（4）配套设施辅楼2000m2
（5）环境景观改造3000㎡
第六章环境影响评价
一、环境现状
（一）、空气环境质量现状
绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。
1、二氧化硫
绵阳市城区环境空气中二氧化硫年日平均浓度为0.050毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。
日平均浓度范围为0.001-0.337毫克/立方米，最大日平均浓度超标4.6倍。
2、二氧化氮
绵阳市城区环境空气中二氧化氮年日平均浓度为0.024毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996一级标准。
日平均浓度范围为0.002—0.088毫克/立方米，最大日平均浓度超标0.1倍。
3、可吸入颗粒物（PM10）
绵阳市城区环境空气中可吸入颗粒物年日平均浓度为0.079毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。
日平均浓度范围为0.003—0.260毫克/立方米，最大日平均浓度超标1.6倍。
4、降水
2003年绵阳市城区降水pH年平均值4.83，比上年下降0.55，酸度比上年增强；酸雨雨量占总雨量的60.4%，酸雨频率50.8%，分别比上年上升了7.1和8.7个百分点，酸雨pH年平均值4.62，比上年下降0.02，酸度比上年增强。
5、降尘
绵阳市城区降尘的年月平均浓度为6.51吨/平方公里·月，比上年下降5.5%，达到四川省暂定降尘标准7吨/平方公里·月。
6、硫酸盐化速率
绵阳市城区硫酸盐化速率的年月平均浓度为0.35mgSO3/100平方厘米·碱片·日，比上年下降5.7%。
（二）、水环境质量现状
按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。
1、地表水水质
依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，绵阳市城区涪江干流地表水水质状况如下：
涪江平武水文站断面，水质达到地表水环境质量I类标准。
北川通口断面，水质达到地表水环境质量Ⅱ类标准。
南湖、丰谷、塘汛等3个断面，水质均达到地表水环境质量Ⅲ类标准。
2、饮用水源地水质
依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川省环境保护局水质月报规定的12个必测项目进行评价，涪江桥集中式饮用水源地水质达到地表水环境质量Ⅲ类标准。
（二）、声学环境质量现状
1、功能区噪声
绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。
2、交通噪声
城区交通干道交通噪声平均等效声级（共56个监测点）为67.6分贝，达到《国家城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中规定的4类标准。
3、区域环境噪声
绵阳市区域环境噪声（共监测213点）平均昼间等效声级56.3分贝,达到《国家城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）2类标准。
二、主要污染源
（一）施工期
1、机械设备及运输车辆噪声。
2、施工场地扬尘，施工机械及运输车辆排放废气。
3、施工废水、民工生活污水。
（二）、营运期
1、一般生活污水、生活垃圾。
2、噪声（空调、进出车辆等）。
3、餐厅油烟。
三、环境保护措施
（一）、施工期
1、噪声：
采用适当的防振降噪措施，合理布置噪声设备位置和合理安排施工时间，使施工机械设备噪声的影响降至低水平。
2、扬尘、施工机械及运输车辆废气：
加强施工区的规划管理，将建筑材料（主要是黄砂、石子）的堆场定点定位，并采取防尘抑尘措施。
同时加强对机械、车辆的维修保养，禁止以柴油为燃料的施工机械超负荷工作，减少烟度和颗粒物排放。
3、废水：
废水经化粪池处理后，通过城市污水管网排入污水厂，对受纳水域影响甚微。
（二）、营运期
1、废水：
废水经化粪池（餐厅先经隔油池）并经消毒处理后，排放废水中氯、粪大肠菌群等指标能达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准后，经过消毒处理后的污水可视同于一般生活污水。
2、固定废弃物
生活垃圾采用塑料袋收集，日产日清，由城管部门送市政垃圾场处理。
3、废气
厨房油烟经油烟净化设施处理后（去除率>60%），达标排放。
4、设备噪声
中央空调机组及空调机组选用低噪型设备，并采用减震和隔声措施，设备噪声<70dB（A）。
10米外（敏感点距离>10m）可衰减至50dB（A）以下。
第七章劳动安全卫生
为了贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，以保障工作人员的安全与健康。
二、执行标准及依据
1、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号）；
2、其他国家规范和标准。
二、建筑及场地布置
本工程建设地点位于绵阳市国家级经济技术开发区内，地块四邻情况对本工程劳动安全卫生无明显影响。
三、劳动与安全防护
（一）项目建
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