柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心盈利模式研究报告.docx
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柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心盈利模式研究报告
柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目
投资可行性研究报告
编制单位：
广西西江开发投资集团柳州投资有限公司
编制时间：
2015年12月
第一章项目概况
一、项目提出的背景
国家公路运输枢纽柳东物流中心，是《柳州国家公路运输枢纽总体规划》项目之一，作为重要节点城市的国家级公路运输中心，与国家高速公路网共同构成国家最高层次的公路运输基础设施网络。
《国家公路运输枢纽布局规划》明确了柳州作为国家级公路运输枢纽的战略地位，柳东物流中心位于柳州汽车城内，交通条件十分优越，有强大的产业背景。
一是柳州市作为国家汽车零部件生产以及国家汽车与零部件的出口基地，公路通车里程、汽车产销量、汽车保有量都位于全国前列。
二是项目位于广西柳州汽车城内，建设中的柳州汽车城规划用地面积203平方公里，以汽车整车及零部件制造产业为核心，以技术研发、产业物流、商务办公和人才培养等服务产业为依托，将打造国内领先、世界一流的现代化汽车城；预计2015年形成年产100万辆整车（包括乘用车、商用车、新能源汽车等）生产规模，实现地区生产总值600亿元、工业产值1500亿元、承载人口达到50万人。
主要项目有：
上汽通用五菱整车项目，建成将形成年产40万辆轿车的生产能力；东风柳汽整车项目，建成后计划年产10万辆商用车、25万辆乘用车；同步开发新能源汽车、玉柴发动机、广西玲珑轮胎等产业配套项目。
三是随着柳东新区经济结构与产业结构调整的逐步升级以及“省际外向型”经济和进出口贸易的不断发展，区域物流需求的规模将不断扩大，对物流服务水平的改善和效率的提高要求也将日趋明确。
因此，依托物流中心提高物流效率和降低物流成本，进一步增强产品的市场竞争力和提高市场份额、改善产品生产和销售服务质量的趋势愈加明显。
二、项目基本情况
柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目（以下简称“柳东物流中心“）是柳州国家公路运输枢纽总体规划的重要项目之一，坐落在官塘物流港规划范围内，是官塘物流港控制性详规规划的主要项目之一。
柳东物流中心项目与柳州公司在建的柳州港官塘作业区、规划的铁路专线货场在官塘物流港共同构成铁、公、水无缝衔接的多式联运现代化综合运输物流服务体系。
柳东物流中心由七大功能区组成，包括零担货运中心、仓储物流配送中心、公共仓储区、综合信息中心、停车维修区、综合配套服务区以及货运堆存区组成。
项目规划用地面积477.64亩，总建筑面积197840平方米，总投资约59200万元。
功能规划及布局如下图：
三、项目前期工作推进情况
柳东物流中心项目是列入“十二·五”自治区层面统筹推进建设的重大项目、国家交通运输部“十二五”建设计划的项目，2014年西江经济带基础设施大会战的重点项目。
柳州公司于2012年8月份正式启动该项目的前期工作，2015年11月项目用地453.51亩已摘牌，目前正开展土石方招标工作。
从确定作为项目业主开始，柳州公司在开展项目前期工作的同时，积极与上汽通用五菱、东风柳汽、柳钢等大企业及五菱物流、泰和集团、欧联公司等专业化物流商开展合作洽谈，不断完善项目盈利模式研究，确定了合作开发建设的意向。
四、项目整体开发安排
根据集团公司构建西江水运物流体系的战略部署，按照投入与产出相匹配原则，计划利用5年时间（2016—2021年），按照功能分区及招商引资工作的成熟度，人流、商流、物流、信息流和资金流“五流合一”的逐步积聚，市场的成熟程度，规划分为四期进行物流园区的开发，逐步完善柳东物流中心的各项功能，在2022年实现园区的整体建成。
（一）项目投资构成
整体项目总投资约59200万元，其中：
项目用地及相关费用15762万元（包括土地征用12896万元，三通一平1911万元，税费及其他955万元），建设工程费用37433万元（其中一期工程8464万元，二期工程7829万元，三期工程13600万元，后期工程7540万元），前期工作费用4183万元，流动资金1821万元。
（二）项目投资计划
根据分期开发的思路安排项目投资，具体投资计划如下：
序号
建设时间
工程费用或项目名称
估算价值（万元）
合计
建筑工程费
其他费用
一
2015年-2016年
项目用地（477.64亩）
15762
15762
26.63%
1.1
土地征用及拆迁补偿费
12896
12896
21.78%
地价为27万/亩
1.2
三通一平
1911
1911
3.23%
三通一平单价为4万/亩
1.3
土地交易税费及其他费用
955
955
1.61%
根据现行税率及其他费用预估约为2万/亩
二
2016年
一期功能区建设
8464
8464
14.30%
三
2016年-2017年
二期功能区建设
7829
7829
13.22%
四
2017年-2018年
三期功能区建设
13600
13600
23.70%
五
2020年-2021年
后期功能区建设
7540
7540
0
13.14%
五
前期工作费用
4183
4183
7.29%
根据工可
六
项目建设估算总投资
57379
37434
19945
96.92%
七
流动资金
1821
3.08%
八
项目建设估算总投资
59200
100.00%
经过多次的研究分析，采纳集团公司三次专题会议研究盈利模式的成果，综合考虑各功能区的建设规模、调规的可能性、项目的经济性等各方面因素，通过标准设施开发、定制开发、出售与回租等高端物流园区的开发模式，确立了分期开发方案。
（一）一期开发项目（建设时间为2016年）
一期工程2016年启动当年完工，包括整个项目的三通一平及其他前期工作费用，建设“大型公共仓储区+停车维修区+配套服务区+部分露天堆场”。
规划开发面积约213.46亩，项目投资约18000万元，内部收益率9.22%，静态投资回收期11.30年，动态投资回收期17.64年。
意向合作单位为柳州市五菱物流有限公司、钦州泰禾集团，一期开发范围如下图所示：
（一期开发区域如图所示）
（二）二期开发项目（建设时间为2016～2017年）
二期工程2016年启动，2017年完工，拟建设“零担货运中心+仓储物流配送中心+小型公共仓储区+部分露天堆场”，规划开发面积约201.95亩。
二期项目预计投资17000万元，内部收益率11.70%，静态投资回收期10.50年，动态投资回收期14.70年。
引进合作单位包括柳州市欧联物流有限公司、柳州市联科八佰有限公司等企业合作开发。
二期开发范围如下图所示：
（二期工程范围示意图）
（三）三期开发项目（建设时间为2017～2018年）
规划开发面积62.23亩，主要建设综合配套服务区（36亩）、综合信息中心（26亩）两个功能区。
三期项目预计投资16199万元，内部收益率25.47%，静态投资回收期4.73年，动态投资回收期5.55年。
三期工程2017年启动，2018年完工，由柳州公司自主开发经营。
三期开发范围如下图所示：
（三期工程范围示意图）
（四）后期开发项目：
建设时间为2020～2021年
规划开发停车维修区及货运堆存区，面积85亩，其中货运堆存区（12亩）、停车维修区（10亩），建筑面积共47000㎡,开发成货物交易市场。
后期项目预计投资8000万元，内部收益率15.62%，静态投资回收期4.53年，动态投资回收期7.21年。
后期工程2020年启动，2021年完工，由柳州公司自主开发经营。
后期开发范围如下图所示：
（后期工程范围示意图）
（五）项目资金来源及筹资计划
项目总投资59200万元，资金来源为：
集团公司注资10000万元，中央专项债6000万元，自治区政府补助1000万元，银行贷款42000万元。
具体融资计划如下表所示：
科目
合计
2015
2016
2017
2018
2020
2021
二
筹资活动
2.1
中央专项债
6000
6000
2.2
国家补助
0
2.3
集团注资
10000
5000
2600
1050
1350
2.4
银行贷款
42200
18000
11800
6800
2450
3150
2.5
区财政补助
1000
1000
筹资活动现金流入小计
59200
12000
20600
11800
6800
3500
4500
（六）项目整体财务评价
整体项目在20年的项目考察周期内，财务净现值26405万元，静态投资回收期9.09年，动态投资回收期12.05年，财务内部收益率14.49%。
第二章项目建设必要性
柳州作为广西的工业重镇和西江流域的重要节点，依托黄金水道及其沿岸资源优势，建设沿江物流园区、产业园区及配套项目，是“打造广西内河亿吨级黄金水道，推动区域经济协调发展”的重要举措。
《柳州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出建成区域性现代物流枢纽城市和西南制造业物流中心城市的发展目标，柳东物流中心是列入柳州国家公路运输枢纽规划的重点建设项目，特别是柳东新区和柳州汽车城的发展，已经成为柳州经济社会发展的增长点和城市延伸的亮点，配套建设综合型多式联运物流园区的紧迫性突出。
柳东物流中心项目是官塘物流港控制性详规中规划的八大功能区之一，是水路、铁路、公路多式联运的主要运输体系，对全力打造铁公水无缝衔接的多式联运综合运输体系具有重要的现实意义。
柳东物流中心的建设符合国民经济中长期发展规划、国家产业政策及市场需求，有助于推动港口工业物流发展，与构建水运物流体系的目标配套。
柳东物流中心的建成，将使众多物流企业通过聚集、整合，形成基于物流基础服务、延伸服务和配套服务三个层次的综合服务体系，能有效提高物流服务的专业化和集约化水平，助推西江物流品牌的区域性运作，并通过物流业的集聚效应带动周边产业园区与生活区的物流服务，延伸物流服务与物资流动的范围。
第三章市场分析
（一）柳州社会发展分析
广西国民经济和社会发展“十二五”规划纲要把汽车制造业作为重点扶持产业，重点发展以中型轿车为主导的乘用车，巩固微型汽车在国内市场的领先优势，支持商用车扩大市场份额，形成具有较强竞争力的汽车产品体系，大力发展汽车零部件，加快建设柳州汽车城。
一是柳州市作为国家汽车零部件生产以及国家汽车与零部件的出口基地，公路通车里程、汽车产销量、汽车保有量都位于全国前列。
2014年，柳州整车产量突破200万辆。
二是项目位于柳州汽车城内，预计2015年形成年产100万辆整车（包括乘用车、商用车、新能源汽车等）生产规模，实现地区生产总值600亿元、工业产值1500亿元、承载人口达到50万人。
主要项目有：
上汽通用五菱整车项目，建成将形成年产40万辆轿车的生产能力；东风柳汽整车项目，建成后计划年产10万辆商用车、25万辆乘用车；同步开发新能源汽车、玉柴发动机、广西玲珑轮胎等产业配套项目。
（二）柳州汽车行业市场分析
目前柳州市汽车行业发展蓬勃，上汽通用五菱和东风柳汽的年产量不断提高，预测2015-2018年年产量如下图：
上汽通用五菱2015-2018年产量预测表
年份
2015
2016
2017
2018
产量（万台）
220
240
259
277
与上年比增长率
10%
9%
8%
7%
东风柳汽2015-2018年产量预测表
年份
2015
2016
2017
2018
产量（万台）
55
62
69
76
与上年比增长率
14%
13%
12%
11%
上汽通用五菱柳东新区宝骏基地已经投产，2014年产量40万台左右，东风柳汽乘用车柳东新区基地也将近投产，玲珑轮胎、重庆汽车零部件园区也在加紧建设当中。
随着柳东新区汽车城的加快建设，预测未来五年内柳东新区汽车零部件配送需求将非常巨大。
（三）柳州制糖及粮油市场分析
1.制糖行业分析
柳州多年来一直位居广西四大产糖市之列，2014年成品糖产量达89.01万吨，比上年增长5.3%。
目前境内有10家糖厂，产品为凤糖，主要为广西凤糖生化股份有限公司所有，年产量在70万吨左右。
此外，柳州相邻的市、县成品糖产量合计达200万吨，其周边无专业的储存仓库，因此，白糖仓储需求大量。
2.粮油行业分析
柳州是工业城市，是非粮食主产区，正常年景粮食平均年产量为80万吨左右，消费量约为120万吨，缺口40万吨，玉米、大豆中转量为100多万吨左右。
市区居民和工业用粮大部分需从外地购进，粮食对外依存度大。
随着城市化和工业化的不断推进和发展，农业用地相应减少，同时城市人口不断增加，社会对粮食的需求量也跟着增长，粮食产销缺口不断扩大。
而柳州及周边市、县存放粮食的仓储设施发展滞后，目前尚无专业、标准的粮食专属存放库，现有的粮食储存库位于柳邕路，由市五里卡粮库的一部分旧仓库改造而成，目前仍沿用原粮库的消防、卫生设施。
此外，柳州市是广西内陆城市散粮物流节点的３个城市之一，广西粮食发展“十一五”规划也将依托柳州粮库建设柳州区域性粮食物流中心，作为“十一五”粮食发展重大项目之一，对仓储的要求与需求将会更高。
（四）竞争对手分析
1.鹧鸪江物流园
鹧鸪江钢铁深加工及物流产业园，位于柳州市最大航运码头——鹧鸪江码头附近，北外环主干道从园区中间穿过，209国道、环城高速公路柳北出口紧邻园区，园区内有多条铁路专用线和柳州最大的铁路货运编组站。
园区规划面积1780亩，分为商贸核心区、钢材现货交易及加工配送区、第三方物流区和配套住宅区4大功能区。
其中，第一期工程开发面积200亩。
园区重点发展钢铁深加工、期货交易、仓储配送、金属贸易等综合钢铁物流以及白糖、药品、日用电器等大型商品物流。
2.中铁物流园
位于柳州市西环路，前身为1957年成立的铁道部柳州木材防腐厂，由中国铁路物资总公司和中国铁路物资柳州物流园共同投资建设，总投资3.5亿元，占地500亩，是广西最大的集物流、商流、资金流为一体的大型综合性工业物流园区。
主营业务有钢材仓储及深加工业务、白糖贸易及仓储业务、集装箱业务、货运配送业务、铁路运输代理业务、仓单质押业务、装卸业务及煤炭、铁矿石物资贸易等。
3.柳州市国联物流中心
位于航岭路，占地108亩，是交通部规划建设的全国45个道路主枢纽站之一。
下辖货运分公司、联运分公司、柳工业务部、百饭路柳工整机库、天津柳工整机、配件库、停车场、汽车修理厂、招待所、货运市场和一个内河码头，拥有铁路专用线及高平台仓库3万平方米。
主要提供货运配载信息、普通货物中转、装卸、仓储、堆存配送、集装箱拆装箱、公铁联运、国际货运代理、停车服务等方面的综合物流服务。
4.张公岭货运市场
张公岭货运市场是柳州市国联物流中心配套项目，该中心是柳州国家公路运输枢纽规划站场之一。
市场位于城郊结合的柳邕路和航岭路交汇处，占地70亩，约为46800平方米，有门面档口209间。
市场分为仓储区、业务区、工作区、生活区，具备货运交易、商品配送、货运信息、仓储堆存等功能。
已经成为柳州市颇具规模的货物集散中心和区域型物流中心之一。
5.新概念物流中心
新概念物流中心是目前柳州市运作较为成功的零担货运中心，该中心位于航五路，占地70余亩，现已建成25000平方米的货运中转区，5000平米的生活商务区，集仓储、配送、零担快运、货运信息发布、生活商务配套服务齐全的一站式大型现代物流场站，入驻物流中心的物流企业已达50余家。
6.银山停车场
位于航银路27号，占地30多亩，主要提供停车、住宿、货运信息、仓储等。
但随着业务量的不断扩大，现有基础设施已明显不能满足实际需求，并且对周边交通量造成严重影响，且周边已无扩展余地。
目前柳州市物流企业发展具有一定的规模，截止2011年，广西自治区有10家入选3A级企业，其中7家为柳州物流企业，广西自治区有5家4A级企业，其中4家为柳州物流企业。
7.主要竞争对手的对比分析
园区
占地面积
归属片区
业务构成
发展瓶颈
性质
主要辐射区域
年货运量（万吨）
柳东物流中心
550亩
柳东
物流总包、商贸服务、物流金融、仓储出租、办公配套、停车维修
综合性
全国各省
500
鹧鸪江物流园
200亩
柳北
以钢材为主的仓储出租、深加工、信息交易、办公配套
货源单一、钢铁行业陷入低谷
柳钢的周转仓
云、贵、湘粤周边地区
600
中铁物流园
500亩
柳南
仓储加工、贸易、仓储配送、运输代理、物流金融
货源单一、钢铁行业陷入低谷
综合性
全国各省
350
国联物流中心
108亩
柳南
信息交换、中转装卸、仓储配送、货运代理、停车服务
规模较小
零担为主
全国各省
120
新概念物流中心
70亩
柳南
仓储配送、零担快运、信息交换、
功能单一
专业零担
南方各省
100
张公岭货运市场
70亩
柳南
商品配送、信息交换、仓储堆存
规模较小、功能单一
专业零担
南方各省
50
银山停车场
30亩
柳南
停车住宿、信息交换
规模较小、功能单一
专业零担
全国各省
20
（五）柳东新区仓储市场分析
1.仓储市场分析
在原材料价格上升的压力下，汽车企业要在持续增长的市场需求的前提下不断降低供应链成本，许多汽车制造商、供应商都考虑到利用专业的公共仓储服务，发挥仓储集中利用储存空间资源、人力资源和知识资源的优势，达到降低生产成本、提高产能的目的。
社会公共仓储有一个长期不断发展与壮大的过程，也是经济全球化与供应链一体化环境下的一种发展趋势，物流企业要从“独立扩张”向“联动发展”转变，物流企业与制造、商贸、金融企业走向深度融合，通过建立战略联动关系，共同实施扩张战略和走出去战略，实现合作共赢。
目前柳东新区仓储的市场价格为15-20元/㎡*月之间，且建设标准低，难以满足主机厂日益严苛的管理规范。
且现阶段由于仓储物流用地稀缺，因此现阶段为柳东新区主机厂配送的汽配商一是利用柳南、柳北、河西等现成的自有仓库进行兼顾配送；二是临时性的租用柳东新区当地的三产用地或工业用地短暂过渡。
2.仓储市场需求预测
目前，柳东新区已建成的标准物流仓库几乎没有，现投入使用的仓库均是工业用地、农民三产用地改建的临时仓库，总使用仓储规模约10万㎡（包括主机厂及其上下游配套商使用面积）。
因此现有投入使用的仓库在规划、安防等不可回避的重要方面存在严重的隐患。
综上所述，柳东新区符合规范的仓储物流市场仍处于真空状态，本项目拥有巨大的市场需求和潜力。
第四章项目总体盈利模式及招商引资计划
（一）总体目标
依据项目的市场定位及功能设计方案，柳东物流中心的建设、招商及市场开拓，以“面向市场、分步实施，稳健经营、滚动发展”为原则，采取“一次拿地、分期建设”的策略，分四期进行开发建设，避免后期土地价格上涨增加项目建设成本。
根据项目设计的功能规划布置要求，按照不同阶段确定的主体服务对象，量身定制逐步拓展服务功能，满足不同客户的市场需求。
再根据各自功能区的需求开展招商引资工作计划。
（二）项目总体盈利模式操作实施的要点及步骤
第一，2016年以前完成搭建公共仓储平台，主要建设公共仓储区，停车维修区及部分露天堆场。
主要瞄准两方面的市场需求：
一是吸引围绕上通五、东风柳汽主机厂开展上下游供应链服务的企业提供仓储物流配送服务，迅速填补柳东新区市场的仓储物流市场空白，抢占市场制高点；二是广西是全国食糖主产区，产量占全国的60%以上，柳州多年来一直位居广西四大产糖市之列，食糖仓储需求量大。
柳东物流中心作为国家公路运输枢纽，可承接食糖粮油仓储及跨区配送功能。
第二，2017年以前完成拓展专业化的仓储物流市场，主要建设零担货运中心、仓储物流配送中心、小型公共仓储、部分露天堆场。
主要吸引广西省区域零担货运企业入驻，全国知名电子商务企业如京东商城、苏宁电器、国美电器等入园搭建广西区的电子商务配送中心等，逐步拓展物流市场的多样性，提升仓储物流业务的附加值。
第三，2017年开展物流地产商业开发，主要建设综合信息中心、综合配套服务区，充分利用公共仓储平台和专业化的仓储物流市场提振的人气，以办公商业“销售+出租”的方式，长短结合，集中凸显项目的高收益。
第四，逐步设计重资产的盘活及变现。
在经营的后期，随着核心业务的逐步开发完善，柳州公司可以通过仓库、土地、房产等有价资产的抵押盘活资金，用于新项目的投资开发；亦可以通过溢价出售、外包部分功能区来实现资金的快速回笼。
（三）关于方案调整的几点说明
1.一、二、三、后期功能区的建设时序安排，符合国家公路运输枢纽基本功能设定，有利于申请交通部的4500万元资金补助。
2.各功能分区的建设内容，是柳州公司基于招商洽谈的基本情况进行了适当调整。
3.建设时序安排在四期建设的功能区，柳州公司计划后期通过调规等方法进行商业、住宅等项目的开发。
由于涉及到项目总规、土规、用地的调整，有一定的难度，放在三、后期建设，有利于争取更多的时间与政府相关部门沟通汇报，尽可能的进行调整。
第五章一期开发项目盈利模式
柳东物流中心一期开发项目，主要开发建设公共仓储区、大型停车区、部分露天堆场、汽车修理厂、配套服务区。
区域划分如下图所示：
根据“面向市场、分步实施，稳健经营、滚动发展”的原则，并借助一期项目成功运作积累的投资收益和开发经验，视项目实施行业环境的发展以及招商进度和客户需求而确定滚动开发建设二、三期项目，最终建成标准化、高端化的大型物流平台。
二期开发建设内容，在一期零担货运中心及物流仓储配送中心的物流企业已入园聚集一定的人气的情况下，开发公共仓储、综合信息中心、停车维修区功能，通过功能的完善，加快人流、物流、商流的聚集，逐步完善园区的配套服务功能，为园区的正常运营创造条件。
一、柳东物流中心一期开发项目建设规划
（一）项目开发时间及建设内容
项目规划开发时间为2016年，规划开发面积约213.46亩，主要建设公共仓储区、货运堆存区（35亩）、停车维修区（91亩）三个功能区。
（二）项目功能区
1、公共仓储区
公共仓储区占地面积34560㎡，建筑面积约51840㎡，共4栋，其中两栋是单层仓库、两栋两层仓库。
主要建设汽车总成件、零部件仓库，及糖、粮油仓。
满足柳州汽车城内零部件生产企业、及外地供应商的储存保管要求。
2.货运堆存区
货运堆存区占地约35亩，主要作为入园企业货物堆存、货物装卸的中转区域。
柳州公司将根据园区发展的实际情况，推动货运堆存区的规划调整工作，通过建设独栋总部基地开展物流地产的开发建设。
3.停车维修区
停车维修区占地面积约为91亩，建筑面积3000㎡，主要为运输车辆提供车辆集散服务，以及相应配套的维修及后勤保障服务，建成运营后将逐步发展为全国汽车产业及地区省级班线运输、城市配送的交换基地。
视开发情况，预留规划调整空间，进行物流地产的开发，获取商业盈利。
（三）一期项目盈利模式
一期项目主要市场为汽车零部件仓储配送和制糖、粮油仓储业务。
外地汽配供应商是汽车零部件在柳州之外生产的企业，主要
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