房地产开发纳税实务.docx
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房地产开发纳税实务
房地产开发纳税实务
前言
房地产开发在开发经营过程通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点；同时税收政策复杂，纳税程序规范，是税务部门的重点管理对象。
因此，房地产开发商很有必要学习掌握开发过程涉及的所有税收政策，主动加强与税务部门的沟通，尽可能降低纳税风险，夯实企业的盈利能力和竞争实力，以实现企业价值最大化目标。
本文主要介绍房地产开发全过程涉及的税收政策，在税务征管方式下的各种税收计算方法，并利用税收优惠政策对房地产企业开发经营过程税收筹划实务进行分析。
第一部分:
房地产开发过程涉税政策
房地产开发主要涉及八大环节，包括立项规划环节、筹集资金环节、征地拆迁环节、工程建设环节、开盘预售环节、竣工交房环节、自用保有环节，项目清算环节。
开发经营整个过程税收无所不在，各环节涉及的税收政策如下：
一、规划设计环节
在立项规划环节直接涉及的税收很少，但是企业在做项目规划及向有关部门报批时，要能通盘考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
在立项规划环节可供选择的税收政策如下：
1、房型设计：
普通住宅增值额不超过20%免征土地增值税，超过20%全额征收。
普通住宅应同时满足三个条件：
每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
符合普通住宅标准的，同样可以享受税收优惠政策。
2、补偿方式：
地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。
用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。
（国税函[2010]220号）
二、筹集资金环节
筹集资金环节涉及利息支出的税收政策，主要规定如下：
企业所得税法规定，企业向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。
向自然人借款比照这一规定办理。
个人所得税法规定，支付个人收入有代扣代缴个人所得税的义务。
土地增值税法规定，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
三、征地拆迁环节
（一）征地拆迁涉及的基本税收政策：
耕地占用税：
我市分为三个类别：
位于城区范围每平米45元，城郊和建制镇35元，乡村25元，由开发商一次性缴纳；
契税：
不论是耕地还是城市用地，购买方要缴纳契税，按照成交价格4%由开发商一次性缴纳。
印花税：
产权转移书据，按土地成交价格的万分之五由双方一次性缴纳。
土地使用税：
征用的耕地自批准之日起满一年时开始缴纳；征用的非耕地自批准次月起开始缴纳。
我市每平米土地年税额为:
一级16元，二级12元，三级8元，四级6元，五级4元,六级2元。
转让土地使用权或者地面上建筑物以卖价减除买价后的余额缴纳5%的营业税及其附加税费。
同时要缴纳土地增值税。
（二）取得补偿费涉及的税收政策：
1、营业税
国税函【2008】277号文规定：
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要提供县级政府或者土地管理部门报经县级政府同意后收回土地使用权的文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
其他没有通过政府收回土地使用权的的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。
政府收回土地使用权一般有二种情况，一是政府工程，如修桥修路，由政府直接征用并支付土地包括地面附着物的补偿。
二是因城市实施规划旧城改造由政府收回土地使用权后，通过竞价拍卖给开发商，补偿款由开发商协议支付给被拆迁户。
这二种情况政府或者职能部门土地局一般不会对每个拆迁户下发收回土地使用权的文件，。
拆迁户只有通过土地局或者开发商提供整块项目用地收回土地使用权和竞价拍卖的文件，并同时提供项目内拆迁户赔偿依据，然后报税务机关核实免税。
2、土地增值税：
土地增值税暂行条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
土地增值税实施细则第十一条规定：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
3、所得税：
个人：
财税〔2005〕45号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
企业：
企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定，被拆迁单位应按照会计制度规定，先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额，收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
损失转入“营业外支出”按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
4、契税
财税〔2005〕45号规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（三）支付补偿款涉及的税收政策：
1、产权调换方式
营业税:
鄂地税发[2005]185号规定，房地产企业补偿给拆迁户的房屋应视同销售，其偿还面积按同类房屋的市场价计征“销售不动产”营业税。
土地增值税：
国税函[2010]220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费进入成本。
（进入成本可以加计20%扣除）
所得税：
国税发[2009]31号规定，企业将开发产品用于换取非货币资产应视同销售确认收入。
因此，房地产企业安置回迁户的还建房应视同销售，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费进入成本。
2、货币补偿方式
国税函[2010]220号规定，货币补偿拆迁的，房地产开发企业凭据合法有效凭据进入拆迁补偿费。
开发商在进行项目建设之前，必须取得土地使用权，在征地环节，往往带有地面附作物的补偿，如青苗费和旧房屋的拆迁补偿。
除了合理利用土地资源外，处理好补偿的支付方式和手续意义很大。
鄂地税发【２００８】２１１＃规定：
开发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。
相关证据：
一是拆迁补偿协议；二是补偿费收据；三是货币支付存根。
四、工程建设环节
工程建设环节涉及税收政策：
目前税务机关是各项税收按照建筑工程收入的5.49%征收，其中营业税3%，所得税2%，由建筑公司缴纳，通过开发商控制征收。
建筑安装工程不论以什么方式承包，必须按包工包料计算纳税。
工程建设环节包括三通一平、主体工程建筑、各项设施的安装、后期配套工程等。
建筑工程费用作为开发商的开发成本比重较大，税务机关会重点审查。
根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
房地产开发企业办理土地增值税清算还应附送建安工程合同、工程预算、工程决算报告。
资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
根据税务机关房地产税收一体化管理要求，开发企业必须在项目动工之前向主管税务机关提供如下资料：
1、项目的政府批准文件
2、项目规划总平面图（含用地、建筑面积）
3、建筑安装合同
五、开盘预售环节
预售环节涉及税收政策：
在房屋预售阶段，开发商必须使用税务机关统一印制的专用发票。
要按照预售收入预缴各项税收，其中营业税及其附加5.6%。
土地增值税：
普通住房1.5%，非普通住房3%，其他房产4%。
企业所得税按照10%利润率预缴。
土地使用税在房屋没有交付使用前照常缴纳。
六、竣工交房环节
交房环节涉及的税收政策：
仍然执行预缴各项税收的规定，不同的是，税务机关会实行以票控税和以证控税的办法。
既在预售结束办理产权证时，与核发产权证的机关联合，必须凭税务机关的全额销售发票和缴纳的契税税票才能发证。
主管税务机关在开具发票时，按照预征政策清收各项税款。
企业所得税按年度汇算清缴，在预售结转销售收入时，应减除原来预计的利润计算应纳所得税。
土地使用税在房屋按照合同交付使用且办了产权证后报税务机关核实停止缴纳。
鄂地税发[2010]176号。
税务机关在实行以票控税和以证控税办法的同时，还要求开发商提供项目内销售平面图，以便于税务机关掌握项目内房屋已售情况、待售情况、还建房屋情况，统筹税收的征管。
七、自用保有环节
自用保有环节涉及的税收：
1、房屋自用的，要缴纳房产税和土地使用税，房产税按照原值扣除25%后的余值1.2%征收。
土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。
2、房屋出租的，按照出租收入的5%缴纳营业税及其附加，按照12%缴纳房产税。
土地使用税按照自用房屋占用的面积照常缴纳。
3、房屋部分待售的，土地使用税按照待售房屋占用的面积照常缴纳，在房屋按照合同交付使用后报税务机关核实停止缴纳。
八、项目清算环节
项目清算环节涉及的税收：
在清算环节涉及各项税收，其中重点是土地增值税、企业所得税和个人所得税的清算。
重点税收政策规定如下：
（一）土地增值税
1、清算条件：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
2、销售收入的确认:
开发收入包括已收到的货币收入和视同销售收入。
视同销售收入包括将开发房产用于捐赠、赞助、职工福利奖励、抵偿债务（含还建）、换取其他资产、对外投资以及股东分红等，在产权发生转移时视同销售实现。
3、扣除金额的确认：
开发成本：
包括土地的征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
开发成本必须是已经支付。
在扣除自用部分房产成本的基础上可加计20%扣除。
开发费用：
包括销售费用、管理费用、财务费用。
其中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
其他房地产开发费用，按全部开发成本金额之和的5%以内计算扣除；
全部使用自有资金，没有利息的，按10%扣除开发费用。
既有银行贷款，又有其他借款同样处理。
各项税金：
缴纳的与清算项目有关的销售税金及附加据实扣除，向政府有关部门缴纳的各项行政性规费和基金视同税金扣除。
4、税率
土地增值税的税率实行四级超率累进税率：
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%～100%的部分
40
5
3
超过100%～200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
增值税=增值额*税率-扣除金额合计*速算扣除系数
5、税收优惠
纳税人建造普通标准住宅与经济适用房出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。
超过20%的就其全额计税。
条件是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
6、成本费用的分别计算
国税发【2006】187号文件规定：
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
（鄂地税发【2008】207号）。
7、核定征收
在清算过程中，发现纳税人核算混乱难以确认收入和成本的，由主管税务机关发出核定征收通知书，并核查应纳税款，通知纳税人补退税款
根据鄂州地税发【2010】114号规定核定征收标准：
普通住宅2%；非普通住宅4%；其他房产6%。
自2010年7月1日起执行。
核定征收范围包括已经销售和视同销售的开发产品。
（二）企业所得税
1、清算条件：
根据国税发【2009】31号文件
符合下列条件之一的，应视为完工进行清算。
1、开发产品竣工证明材料已报房产局备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得初始产权证明。
开发产品完工以后，企业可在完工年度选择成本核算终止日，不得滞后。
否则，税务机关有权核定其计税成本，据此进行纳税调整。
注意：
即使没有达到清算条件，每年也要按照预售收入和实际发生的期间费用结算所得税，清算时再调整以前预计利润。
2、销售收入的确认:
与土地增值税相同。
3、所得额的确认：
应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－扣除额－允许弥补的以前年度亏损
扣除额=符合条件的开发成本+开发费用+税金（含土地增值税）+损失
开发成本包括土地的征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，扣除自用部分房产成本后据实扣除。
房地产开发费包括销售费用、管理费用、财务费用，按照有关税收政策确认后据实扣除。
缴纳的与清算项目有关的各项税金据实扣除，向政府有关部门缴纳的各项行政性规费和基金视同税金扣除。
4、应纳税额：
应纳税所得额×25%
5、核定征收：
在清算过程中，发现纳税人核算混乱难以确认收入和成本的，由主管税务机关发出核定征收通知书，并核查应纳税款，通知纳税人补退税款。
根据国税发[2008]30号文件，我市规定，房地产行业核定征收利润率为10%。
征收率为2.5%。
核定征收范围包括已经销售和视同销售的开发产品。
（三）个人所得税
1、开发全过程涉及的工薪个人所得税扣缴。
2、股东投资分红所得按照20%缴纳个人所得税。
3、企业未在帐面进行利润分配，而将税后利润用于兴建厂房、个人宿舍、购买汽车和其他消费，根据个人所得税的收入实现原则，应当认定该公司的税后利润已经在投资者之间进行了分配，投资者按照投资比例分得的部分，应当按照利息、股息、红利所得计算缴纳个人所得税。
国税函发[1998]546号
4、个人投资者从其投资企业借款在年终后不归还的，可视为红利分配计征个人所得税。
（财税[2003]158号）
5、企业从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本,实际是向股东分配股息,应按照“股息、红利”所得征收个人所得税。
6、低价或者平价转让股权，应按照股权对应的每股净资产核实缴纳个人所得税。
国税函〔2009〕285号
第二部分：
房地产开发税收的计算
一、营业税的计算
某房地产公司2009年有关业务如下：
（1）1月份，房地产公司招标建商品房，甲建筑公司中标承建A地和B地两项商品房建筑工程，工程价款分别为5000万元和3000万元。
甲建筑公司将B地商品房建筑工程转包给乙建筑公司，工程价款2820万元。
（2）8月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司与乙建筑公司进行工程价款结算，甲建筑公司将其自建的市场价格为1600万元的C地商品房（建筑成本1200万元）抵顶应付乙建筑公司的工程价款，另外支付银行存款1220万元；乙建筑公司将其对外出售，取得销售收入1850万元。
（3）9月份，A地商品房工程完工，房地产公司与甲建筑公司进行A地、B地商品房工程价款结算。
房地产公司以银行存款5000万元支付A地工程价款；用其市场价格为2000万元尚未开发的土地（2000年以出让方式取得，支付土地出让金1200万元）抵顶甲建筑公司的B地工程价款，其余款项以建造的一部分商品房（相应建筑安装成本为600万元）抵顶。
（4）10月份，房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。
当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资，占C公司股份的1%。
（5）10月份，为改善办公条件，房地产公司将1500平方米自建商品房装修后为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元，该办公楼于199×年购进，购进价格520万元。
（6）11月份，房地产公司销售由甲建筑公司建造商品房的45%，取得销售收入3200万元，销售由乙建筑公司建造商品房的75%，取得销售收入3000万元。
（7）3月份该房地产公司签订出租写字楼协议，租金收入20万元/月，从4月份起，租期2年，根据合同规定，写字楼由承租方组织装修，装修费由出租方承担，承租方垫付装修费40万元，装修费从租金中扣除，扣除装修费后，房地产公司2009年收取租金共计140万元。
（8）12月份，房地产公司销售自己使用过的建筑设备，取得销售收入135.2万元，该设备原值120万元，已提折旧0.2万元。
假设：
建筑业成本利润率为10%。
根据上述资料回答下列问题：
1、该房地产公司全年应纳营业税税额
建筑业营业税：
业务（4）销售自建商品房补缴
（150000＋2000）×0.135×（1＋10%）÷（1－3%）×3%＝698.1（万元）
转让无形资产营业税：
业务（3）以土地抵顶甲建筑公司工程款。
（2000－1200）×5%＝40（万元）
销售不动产营业税：
业务（3）商品房抵顶甲建筑公司的B地工程余款1000万。
业务（4）销售自建商品房、无偿赠送自建商品房。
业务（5）销售旧办公楼低于购进价格不纳税。
业务（6）销售A地和B地商品房。
［1000＋（150000＋2000）×0.26＋3200＋3000］×5%＝2336（万元）
租金收入营业税：
业务（7）出租写字楼，当年9个月，按合同金额计算。
20×9×5%＝9（万元）
全年合计应纳营业税＝698.10＋2336＋40＋9=3083.1（万元）
2、甲建筑公司上述业务应纳营业税税额
建筑业营业税：
业务
（1）承包和转包A地和B地两项商品房建筑工程
业务
（2）自建商品房抵顶应付乙建筑公司的工程价款
［5000＋（3000－2820）＋1200×（1＋10%）÷（1－3%）］×3%＝196.22（万元）
销售不动产交营业税：
业务
（2）自建商品房抵顶应付乙建筑公司的工程价款
1600×5%＝80（万元）
合计应纳营业税=196.22＋80=276.22（万元）
3、乙建筑公司上述业务应纳营业税税额
建筑业营业税：
业务
（1）分包B地商品房建筑工程
2820×3%＝84.6（万元）
销售不动产营业税：
业务
（2）以甲建筑公司抵顶商品房销售
（1850－1600）×5%＝12.5（万元）
合计应纳营业税税额=84.6＋12.5＝97.10（万元）
4、房地产公司上述业务应纳增值税税额
业务（8）销售自己使用过的建筑设备
135.2÷（1＋4%）×4%×50%＝2.6（万元）
二、房产、土地税收的计算
[例1]某房地产开发公司在城区有办公楼一幢，价值2000万元，实际占用土地3000平方米。
办公楼属一等地段，每年每平方米16元。
一月经批准在城区开发一住宅小区，占用土地面积为50000平方米，属二等地段，每年每平方米12元；7月经批准在郊区开发一住宅小区，占用耕地90000平方米，属三等地段，土地使用税每年每平方米8元，耕地占用税每平方米35元。
城区住宅小区建筑面积30万平方米，每平方米造价1200元，第三年5月止销售27万平方米，已全部办理产权证，剩余部分6月起作为酒店留用。
郊区住宅小区建筑面积60万平方米，第三年6月止销售36万平方米，12月止销售48万平方米，已分期办理产权证，剩余部分待售。
要求；计算三年内每年应纳房产、土地税收。
第一年：
办公楼土地使用税：
3000×16 ＝4.8万元
办公楼房产税：
2000×（1-25%）×1.2%=18万元
城区住宅小区土地使用税：
50000×12÷12×11＝55万元（次月征收）
郊区住宅小区耕地占用税税 90000×35=315万元。
郊区住宅小区土地使用税从批准占用之日起满一年征收，当年不征收。
合计应纳土地使用税59.8万元、房产税18万元、耕地占用税315万元。
第二年：
办公楼土地使用税:
3000×16 ＝4.8万元
办公楼房产税：
2000×（1-25%）×1.2%=18万元
城区住宅小区土地使用税：
50000×12＝60万元
郊区住宅小区从7月起征收土地使用税，税额为：
90000×8÷12×6＝36万元
合计应土地使用税100.8万元、房产税18万元。
第三年：
办公楼土地使用税:
3000×16 ＝4.8万元
办公楼房产税：
2000×（1-25%）×1.2%=18万元
城区住宅小区土地使用税：
50000×12÷12×5＝25万元
酒店房产税（3×1200）×（1-25%）×1.2%÷12×7=18.9万元
郊区住宅小区土地使用税：
6月止90000×8÷12×6＝36万元
7月--12月90000×24/60×8÷12×6＝14.4万元
合计土地使用税80.2万元、房产税36.9万.
三、土地增值税的计算
例1、某房地产公司开发一栋商住综合楼，其中住房建筑面积25000平方米，销售均价3000元，销售收入7500万元；商铺建筑面积4000平方米，销售均价6250元，销售收入2500万元。
合计建筑面积29000平方米，销售收入1亿元，开发成本7250万元（已经审核确认），开发费用700万元（约占成本10%，利息难以确认。
），销售税金及附加550万元，利润1500万元，利润率15%。
确定计税办法：
1、由于利息难以确认，开发费用按10%扣除。
2、住房和商铺分别计算增值额。
3、假设税务机关根据商铺层高确定，商铺按1.5系数计算，商铺分摊面积=4000×1.5=6000平方米。
合计分摊面积=25000+6000=31000平方米
统一计算：
开发成本可以扣除7250×120%=8700万
开发费用可以扣除7250×10%=725万
全部扣除项目金额8700万+725万+550万=9975万.
增值额接近于0
分别计算：
1、普通住房
成本费用可以扣除（8700+725）×25000/31000=7600万元
全部扣除项目金额7600万+7500×5.5%=8012.5万元
增值额7500-8012=-512.5万元
增值税0
2、商业用房
成本费用可以扣除（870
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