江宁路项目可行性研究装修房.docx
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江宁路项目可行性研究装修房
第一章项目概况
1.1建设单位
本项目的开发商为上海海联置业有限公司。
1.2项目位置
“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。
主入口在江宁路上。
1.3项目规模
“江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。
总建筑面积约为21900平方米。
1.4主要建筑技术指标
本项目的主要建筑指标详见表1－1。
表1－1主要建筑指标表
序号
指标名称
单位
指标值
1
基地面积
平方米
2
总建筑面积
平方米
21900
其中：
地下部分建筑面积
平方米
1900
地上裙房部分建筑面积
平方米
5500
地上其他部分建筑面积
平方米
14500
3
总户数（非裙房部分）
户
88
1.5项目现状
“江宁路大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。
本案的现状为：
主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。
基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。
第二章市场研究
为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。
2.1调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。
2.2办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。
表2－1本区域办公楼个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
租金（元/天·平方米）
包物业管理费与否
1
艺海大厦
江宁路、康定路
3
不包
2
时美大厦
江宁路、康定路
2
包
3
和一大厦
江宁路、昌平路
2.3－2.5
包
4
新城大厦
江宁路、新闸路
3
包
2.3住宅物业行情
静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2“本区域住宅个案汇总表”。
表2－2本区域住宅个案汇总表
序号
个案名称
所处位置
个案类别
售价（元/平方米）
交房状态
1
康宁雅庭
江宁路、康定路
高层住宅
7500－11000
毛坯
2
新格公寓
江宁路、康定路
酒店式公寓
11000－14000
全装修
3
静安枫景
常德路、新闸路
高层住宅
10000－12300
全装修
4
静安晶华
安远路、陕西北路
高层住宅
7000－10000
毛坯
酒店式公寓
未定
全装修
2.4定位建议
根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。
第三章租售计划
3.1销售定价
“销售定价”针对裙房部分而言。
根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。
●裙房：
均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。
3.2租金定价
“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。
●酒店式公寓：
价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。
表3－1酒店式公寓价格定位表
房型
面积（平方米）
数量（套）
单价（USD/月）
理论年租金（USD/年）
两房
130
44
1500
792000
三房
180
44
2000
1056000
小计
88
1848000
实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计）
1201200
实际年租金收入（合：
人民币/年）（按汇率8.3计）
9969960
●车位：
600元/月/个，可租车位按40个计。
年租金收入为288000元。
3.3租售进度及租售收入
3.3.1租售进度
假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。
3.3.2租售收入
详见表3－2“租售收入预测表”。
表3－2租售收入预测表（单位：
万元）
销售部分
序号
收入名称/年·月
2003年
2004年
小计
1-6
7-12
1-6
7-12
1
裙房销售收入
－
1467
1467
1466
4400
年度小计
1467
2933
4400
租赁部分
序号
收入名称/年
小计
1
酒店式公寓租金收入
997
2
车位租金收入
29
年度小计
1026
第四章投资估算
4.1投资估算的依据和说明
本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。
本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。
本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。
本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费用。
4.2投资估算
4.2.1购置成本
本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。
4.2.2二次建造成本
由于以下原因，产生了二次建造成本：
●本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，所以内部格局将有所变动；
●改建为住宅项目，将增补公用部位装饰、小区装饰和智能化建设；
●本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须修补或调换。
●本案裙房部分外立面装饰未完成。
●因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。
这部分建造成本的具体数额详见表4－1“二次建造成本明细表”。
表4－1二次建造成本明细表（注：
“指标”栏的计算基数为总建筑面积－21900平方米）
部位
内容
内容明细
金额（万元）
指标（元/平方米）
主楼部分
设计费
内部房型及窗体结构变动
10
4.6
建安费
公用部位装饰（电梯厅、大堂墙、地、门套－大理石）
100
45.7
5－10层新砌半砖隔墙
10
4.6
内墙板面满批腻子粉刷
20
9.1
换窗（凿除，新开）
230
105
进户门（88樘）及五金
5
2.3
楼梯地砖，木扶手，防滑条
5
2.3
智能化（红外报警、楼宇对讲、电视监控、宽带）
50
22.8
卫星电视
10
4.6
小区围墙、门头、绿化
20
9
分户门内装修配置
2420
1105
小计1
2880
1315
裙房部分
建安费
外立面装饰
750
342
小计2
750
342
地下车库
建安费
停车管理系统（人工）
3
1
小计3
3
1
预备费
不可预见费按上述费用的20％计提
727
332
小计4
727
332
总计
4360
1990
4.2.3间接费用
4.2.3.1管理费用：
按“二次开发建造成本”的3％计提。
4.2.3.2销售费用：
按销售收入的2%计提。
4.2.3.3财务费用：
购置成本及二次建造成本总额的20％为自有资金，80％为银行贷款。
因租金收入非一次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表5－1“投资回收期计算表”。
上述费用详见表4－2“间接费用明细表”。
表4－2间接费用明细表
费用名称
金额（万元）
指标（元/平方米）
管理费用
131
60
销售费用
329
150
财务费用
见“表5－1”
见“表5－1”
总计
460
210
4.2.4总投资
详见表4－3“总投资明细表”。
表4－3总投资明细表
名称
金额（万元）
指标（元/平方米）
购置成本
13000
5936
二次建造成本
4360
1990
间接费用
460
210
总投资
17820
8136
如上表所示，本项目的总投资为17820万元。
第五章财务效益分析
5.1分析依据及说明
本财务分析根据国家现行财税制度进行。
本财务分析测算起始日为2003年4月1日。
本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。
本财务分析中不考虑租金递增因素。
5.2收入
详见表3－2“租售收入预测表”。
5.3支出
5.3.1成本支出
本项目的总投资为17820万元。
5.3.2税金支出
税金分租赁税金和销售税金两部分，按5％计提。
5.3.3财务费用
指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按一年期固定资产贷款利息5.31％计，利息收入按暂按2％计取。
具体详见表5－1“投资回收期计算表”。
5.4投资回收期
详见表5－1“投资回收期计算表”。
表5－1投资回收期计算表（单位：
万元）
第*年
收入
支出
净现金流量
（1）－
（2）
累计净现金流量
净现值（折现率为10％）
累计净现值
租金收入
售房收入
小计
（1）
成本支出
税金
财务费用
小计
（2）
1
1467
1467
17820
73
757
18650
-17183
-17183
-15619
-15619
2
1026
2933
3959
198
734
932
3027
-14156
2500
-13119
3
1026
1026
51
562
613
413
-13743
310
-12809
4
1026
1026
51
541
592
434
-13309
296
-12513
5
1026
1026
51
517
568
458
-12851
284
-12229
6
1026
1026
51
493
544
482
-12369
272
-11957
7
1026
1026
51
468
519
507
-11862
260
-11697
8
1026
1026
51
441
492
534
-11328
249
-11448
9
1026
1026
51
412
463
563
-10765
263
-11185
10
1026
1026
51
382
433
593
-10172
251
-10934
●说明：
1〕从静态角度看，本项目约在第25年开始盈利；从动态角度看，按10％的折现率计算，本项目的盈利起始期将在第30年。
2〕计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押、出售的产权价值。
第六章结论
根据上述分析，本项目裙房以上的部分定位为酒店式公寓的运作方式，相对于纯销售项目，前期资金的投入量明显偏大，投资的回收期明显偏长，且因房地产市场的不可控因素较多，相应的投资风险也较大。
王茵
二零零三年三月三日
赠送：
一份《国际商业合同》
国际商业合同
买方：
___________________________________
地址：
邮编：
____________电话：
____________
法定代表人：
____________职务：
____________国籍：
____________
卖方：
____________________________________
地址：
邮编：
____________电话：
____________
法定代表人：
____________职务：
____________国籍：
____________
买卖双方在平等、互利的原则上，经协商达成本协议条款，以共同遵守，全面履行：
第一条品名、规格、价格、数量：
单位：
____________________________
数量：
____________________________
单价：
____________________________
总价：
____________________________
总金额：
____________________________
第二条原产国别和生产厂：
第三条包装：
1.须用坚固的木箱或纸箱包装。
以宜于长途海运/邮寄/空运及适应气候的变化。
并具备良好的防潮抗震能力。
2.由于包装不良而引起的货物损伤或由于防护措施不善而引起货物锈蚀，卖方应赔偿由此而造成的全部损失费用。
3.包装箱内应附有完整的维修保养、操作使用说明书。
第四条装运标记：
卖方应在每个货箱上用不褪色油漆标明箱号、毛重、净重、长、宽、高并书以“防潮”、“小心轻放”、“此面向上”等字样和装运：
________________.
第五条装运日期：
____________________
第六条装运港口：
____________________
第七条卸货港口：
____________________
第八条保险：
____________________
装运后由买方投保。
第九条支付条件：
按下列项条件支付：
1.采用信用证：
买方收到卖方交货通知，应在交货日前15-20天，由银行开出以卖方为受益人的与装运全金额相同的不可撤销信用证。
卖方须向开证行出具100％发票金额即期汇票并附装运单据。
开证行收到上述汇票和装运单据即予支付。
信用证于装运日期后15天内有效。
2.托收：
货物装运后，卖方出具即期汇票，连同装运单据，通过卖方所在地银行和买方银行交给买方进行托收。
3.直接付款：
买方收到卖方装运单据后7天内，以电汇或航邮向卖方支付货款。
第十条单据：
1.海运：
全套洁净海运提单，标明“运费付讫”/“运费预付”，作成空白背书并加注目的港公司。
2.空运：
空运提单副本一份，标明“运费付讫”/“运费预付”，寄交买方。
3.航邮：
航邮收据副本一份，寄交买方。
4.发票一式五份，标明合同号和货运唛头，发票根据有关合同详细填写。
5.由厂商出具的装箱清单一式两份。
6.由厂商出具的质量和数量保证书。
7.货物装运后立即用电报/信件通知买方。
此外，货发10天内，卖方将上述单据航空邮寄两份，一份直接寄买方，另一份直接寄目的港公司。
第十一条装运：
1.FOB条款：
a.卖方于合同规定的装运日期前30天，用电报／信件将合同号、品名、数量、价值、箱号、毛重、装箱尺码和货抵装运港日期通知买方，以便买方租船订舱。
b.卖方船运代理公司________，（电报：
________），负责办理租船订舱事宜。
c.租船公司或其港口代理（或班轮代理），预计船达装运港10天之前，即将船名、预计装货日期、合同号等通知卖方以便卖方安排装运，要求卖方与船方代理保持密切联系。
当需要更换运载船舶及船舶提前、推迟抵达时，买方或船方代理应及时通知卖方。
若船在买方通知日后30天内尚未抵达，则第30天后仓储费和保险费由买方承担。
d.若载运船舶如期抵达装运港，卖方因备货未妥而影响装船，则空舱费和滞期费均由卖方承担。
e.货物越过船舷并从吊钩卸下之前，一切费用和风险由卖方承担；货物越过船舷并从吊钩卸下，一切费用和风险属买方。
2.CFR条款：
a.在装运期内，卖方负责将货物从装运港运至目的港。
不允许转船。
b.货物经航邮/空运时，卖方于本合同第5条规定的交货日前30天，以电报/信件把交货预定期、合同号、品名、发票金额等通知买方。
货物交办发运，卖方即刻以电报/信件将合同号、品名、发票金额、交办日期通知买方，以便买方及时投保。
第十二条装运通知：
货物业经全部装船，卖方应将合同号、品名、数量、发票金额、毛重、船名和启航日期等立即以电报/信件通知买方。
若因卖方通知不及时使买方不能及时投保，卖方则担全部损失。
第十三条质量保证：
卖方保证：
所供货物，系由最好的材料兼以高超工艺制成，商标为新的和未经使用的，其质量和规格符合本合同所作的说明。
自货到目的港起12个月为质量保证期。
第十四条索赔：
自货到目的港起90天内，经发现货物质量、规格、数量与合同规定不符者，除应由保险公司或船方承担的部分外，买方可凭出具的商检证书，有权要求更换或索赔。
货到目的港起12个月内，使用过程中由于材料质量低劣和工艺不佳而出现的损伤，买方立即以书面形式通知卖方并出具商检局开列的检验证书，提出索赔。
商检验书乃索赔之依据。
按买方索赔要求，卖方有责任立即排除货物之缺陷，全部或部分更换货物或根据缺陷情况将货物作降价处理。
第十五条不可抗力：
在货物制造和装运过程中，由于发生不可抗力事故致使延期交货或不能交货，卖方概不负责。
卖方于不可抗力事件发生后，即刻通知买方并在事发14天内，以航空邮件将事故发生所在地当局签发的证书寄交卖方以作证据，即使在此情况下，卖方仍有责任采取必要措施促使尽快交货。
不可抗力事故发生后超过10个星期而合同尚未履行完毕，买方有权撤销合同。
第十六条违约责任：
除本合同15条所述不可抗力原因，卖方若不能按合同规定如期交货，按照卖方确认的罚金支付，买方可同意延期交货，付款银行相应减少议定的支付金额，但罚款不得超过迟交货物总额的5%，卖方若逾期10个星期仍不能交货，买方有权撤销合同，尽管合同已撤销，但卖方仍应如期支付上述罚金。
第十七条仲裁：
涉及本合同或因执行本合同而发生的一切争执，应通过友好协商解决。
如果协商不能解决，按项解决：
1.提交方所在国仲裁机构根据该机构的仲裁法则和程序进行仲裁，仲裁裁决是终局裁决，对双方都有约束力，仲裁费用由败诉方承担。
2.在双方均能接受的第三国进行仲裁。
第十八条附加条款：
本合同正本一式两份，经双方签字生效，具有同等效力。
卖方：
代表：
买方：
代表：
签署日期：
年月日
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