对于我国历史街区保护实践模式的剖析阮仪三.docx

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对于我国历史街区保护实践模式的剖析阮仪三

对于我国历史街区保护实践模式的剖析

阮仪三　顾晓伟

摘　要:

通过对我国城市历史街区保护与更新的实践模式及其利弊的综合分析,本文指出我国城市历史

街区保护与更新科学发展值得思索的几个共同点,并试提出发展对策。

　　关键词:

历史街区;保护;更新

中图分类号:

TU984　　　　文献标识码:

A

AnAnalysisaboutthePracticalPatternstoConsenve

theHistoricDistrictsinChina

RuanYisan,GuXiaowei

（SchoolofArchitectureandUrbanPlanning,TongjiUniversity,Shanghai200092,China）

Abstract:

Basedonthecomprehensiveanalysisaboutthepracticalpatternstoconserveandrenewthehis-

toricdistrictsaswellasthemeritsanddemeritsofthesepatterns,theco-authorsconcludethatafewcom-

monquestionscanbeunderconsiderationtoconserveandrenewthescientificdevelopmentofthehistoric

districtsinChina.Counter-measuresarealsosuggestedinthispaper.

KeyWords:

HistoricDistricts;Conservation;Renewal

度、使用强度等的

规划控制如同虚设。

这对历史文化保护区的保护

而言无疑是一个灾难。

苏州的“桐芳巷”模式

1992年,苏州以桐芳巷地段作为历史街区保

护与更新的试点,实施了全面改造建设。

桐芳巷

位于古典园林狮子林南部,面积约3.6公顷。

该

地段采用了土地全部出让,商品房开发的模式。

除保留一栋质量较好的老建筑外,其余均拆除新

建。

在建筑风貌设计上强调“再现和延续”古城风

貌特色,采用了一些具有苏州地方特色的建筑符

号,道路系统在保留了原有“街、巷、弄”的传统街

区格局的基础上适当拓宽打通,新建建筑和小区

空间结构从风格和尺度上接近苏州传统,整个小

区的风貌与古城整体风貌基本协调。

桐芳巷地段的建筑大都采用了独立和半独立

式小住宅,以求得新建筑在体量、风格和空间上与

传统特色协调。

但是昂贵的价格,使得居民的回

迁成了一句空话,原有的社区网络遭到破坏,目前

居住的大多是外来的富人。

此后,苏州的其他一

些街区也大都按“桐芳巷”模式进行改造更新,如

狮林苑小区、佳安别苑等。

所不同的是,此后的街

区更新更多地采用了现代小区规划的基本理念与

传统形式的结合,即以现代多层公寓式住宅配以

传统风格的外表装饰,借此与苏州古城传统风貌

相协调,同时居民回迁率有所提高。

然而,这种商

业性开发模式必然带来整齐划一的建筑布局和宽

敞的道路结构,继承传统也变成了对城市传统特

色的简单模仿。

上海“新天地”模式

“新天地”位于上海卢湾区东北角的太平桥地

区,紧靠淮海中路、西藏路等商业街,区位条件优

越。

区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和

许多建于上世纪初属于典型的上海石库门里弄建

筑,在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的

要求。

地段改造采用了“存表去里”的方式,即对保

留建筑进行必要的维护、修缮,保留建筑外观和外

部环境,对内部进行全面更新,以适应新的使用功

能。

就是建筑的外边不动,里面大动,对整个建筑

的使用功能作了根本的改换,把原来的居住功能

变成了经营功能,把整片居住区变成了商业、文

化、娱乐、购物的场所。

拆除一部分老房子,开辟

绿地和水塘,美化环境。

经过一番整治,这些老房

子里面的设施都已经现代化了,外边的风貌却还

保持着老样子,里弄的街巷情趣还在,传统的氛围

也得以保持。

从土地的角度讲,“新天地”地段也是采用了

土地全部转让的方式。

而且不仅仅是“新天地”地

段,在其周围同时转让了远远超出“新天地”地块

面积数倍的土地。

据开发商瑞安集团称:

在“新大

地”这块土地上,瑞安集团在从地产运作上是亏本

的。

地段内建筑投资达2.5万元/平方米,其中土

地的成本达1.5~1.8万元每平方米。

①从这些房

子的出售和出租中,也并没有收回投入的钱。

但

是“新天地”的成功开发吸引了许多人前来购物、

休闲、过夜生活,把这里变成为了人群高密集和环

境高品质地区,带动了周边地价的全面涨价,由此

保证了开发商的高回报率。

上海“新天地”里弄改造是保留传统形式、改

变原有功能的代表性实例。

其在尊重历史和建筑

文脉的基础上保留外观、更新内部设施的手法值

得我们研究和借鉴。

但是从历史文化遗产的保护

来讲,有其缺陷性。

“乌镇”模式

乌镇是杭嘉湖平原上的江南小镇,茅盾的故

乡。

地处江南河网交错地带,交通不便,战争和解

放后的破坏性建设对其影响不大,其古镇风貌得

以比较完善地保存了下来。

如今,乌镇已经成为

沪杭黄金旅游线上的一个热点。

乌镇的保护与更新采用了“修旧如旧”的方

式,由桐乡市政府直接领导下的乌镇旅游开发公

司全权负责管理与实施。

所谓“修旧如旧”,就是

尽量要让乌镇的建筑面貌回复到100年前的模

样,力求保持乌镇作为江南水乡古镇的“原生态”

面貌。

同时适应现在生活和旅游的需求,综合治

理环境。

按照这一思路,乌镇使用一些古旧建筑

材料对环境进行装贴。

狭窄的街道上,一律是古

旧的青石板,街道两边的房屋立面全部贴上了长

条门板。

如果是新的木料,则还必须以烟火熏成

仿佛岁月浸染过的乌黑模样,古镇的整体风貌十

分谐调,古色古香。

其他一些江南古镇如周庄、南

浔、同里等也是采用了同样的保护方法。

目前,以

乌镇为代表的江南六镇在保护古镇方面的实践赢

2　　　同济大学学报（社会科学版）第15卷　

历史街区（历史文化保护区）保护更新模式的分析

模式三坊七巷桐芳巷新天地乌镇南池子

土地出让程度除文物建筑用地外其余全部出让全部出让全部出让小部分出让（非商业性）小部分出让（非商业性）

改造前后风貌协调程度不协调基本协调协调协调协调

商业性开发程度强强强弱弱

参与改造的主体

房地产开发商、

政府部门及其官

员

房地产开发商、

政府部门及其官

员

房地产开发商、

政府部门及其官

员

社区居民、政府

部门及合适组织

社区居民、政府

部门及合适组织

参与者之间的关系

房地产开发商与

政府部门及规划

设计部门之间进

行协商后要求居

民服从

房地产开发商与

政府部门及规划

设计部门之间进

行协商后要求居

民服从

房地产开发商与

政府部门及规划

设计部门之间进

行协商后要求居

民服从

政府部门主导,

社区组织及居民

内部协商,设计

人员提供技术支

持

政府部门主导,

社区组织及居民

内部协商,设计

人员提供技术支

持

搬迁问题搬迁所有原居民搬迁所有原居民搬迁所有原居民少量居民经内部协商后搬迁部分居民经内部协商后搬迁

技术与材料

工业化生产、流

行性材料、倾向

清除与新建

工业化生产、流

行性材料、倾向

清除与新建

传统的新的地方

性材料、适当技

术、保护、整治与

改造相结合

传统的新的地方

性材料、适当技

术、保护、整治与

改造相结合

传统的新的地方

性材料、适当技

术、保护、整治与

改造相结合

保护整治或开发方式

除保留部分保护

建筑外全部拆掉

建高层建筑

除保留一栋保护

建筑外全部拆掉

重建具有传统风

貌的新建筑

保存文物建筑,

保留并修缮老建

筑的外表,室内

现代装修

对大部分建筑采

用保存、保护、整

治、修缮的方式

保留并修缮大量

质量及风貌较好

的四合院,对危

旧房拆掉重建

　　从表1可以看出,显然以乌镇为代表的江南

六镇保护更新模式和北京的南池子保护更新模式

是相对科学的,更符合我国城镇历史文化保护区

保护与更新的发展方向。

这两种模式的共同特点

在于:

坚持政府主导的渐进式保护更新,坚持保护

的原真性原则,在最大程度上保持了原社区网络

的稳定,坚持居民参与的原则,坚持土地的非商业

性开发原则。

二、历史街区保护与更新的对策

　　结合以上经验与启示,笔者试提出今后我国

历史街区保护与更新的对策。

1.加强政府的主导作用和管理职能

历史街区本身的综合性、社会性,说明它今天

所要解决的问题已超脱物质空间形态而日益趋向

社会、经济发展、交通、管理、环境质量等复合性的

社会问题。

故其保护与更新的实施,也是一个牵

涉巨大的复合性的社会问题。

越来越多的实例证

明,历史街区保护与更新的实践,是政治、经济、社

会、物质环境等多种因素共存互动、相互交错的复

杂过程。

在这一过程中,参与保护与更新实践的

部门和机构包括了土地所有者、开发机构、规划管

理机构、金融机构、修建承包人、规划设计人员、公

众社区机构等很多部门。

因此,历史街区保护与

更新的实施,必须加强对各参与机构部门以及建

构过程的管理。

在市场机制条件下,如果缺少有

力的管理控制手段,参与历史街区保护与更新的

各机构和部门容易以各自不同利益为导向。

可能

表现为:

其一,面对单纯的市场机制这个驱动力,

设计者（包括城市设计师、规划师、建筑师等）的作

用降低,合理的设计方案难以兑现。

其二,在以市

场为导向的建构过程中,开发部门片面追求经济

效率,导致公共利益和私人利益的冲突,进而导致

历史环境的彻底破坏。

其三,由于缺少有效的政

策及管理,会导致更新环境的混乱和低质量。

因

此,建立由政府主导调控的、符合市场规律的、符

合历史街区保护科学性的运作机制,对于历史街

区的保护与更新是非常必要的。

政府主导调控的

运作机制,能够对各种非理性的市场行为进行引

导和规范,同时通过与各方的协商合作,寻求利益

的共同点,实现社会、经济和环境效益的有机统

一。

4　　　同济大学学报（社会科学版）第15卷　

专家的高度赞扬,

慕名而来的游客也带来了丰富的商机和发展潜

力。

从土地开发管理的角度看,由于由政府下属

的开发公司全权负责开发与管理,保证了以商品

房开发或商业性开发为目的大规模土地开发不会

出现。

而其“修旧如旧”的保护方法决定了不可能

出现大拆大建的现象。

从目前看,主要是对其内

部一些不适应保护或旅游需求的一些建筑进行了

拆迁,或予以重建或恢复一些古迹建筑、或留作绿

地空间。

对于大部分的建筑还是予以修缮为主,

除部分拆迁建筑和政府收购的重点建筑的土地

外,大部分建筑的土地权属未作改变。

北京的“南池子”模式

两年多来,北京市有关部门在南池子普渡寺

地段进行了历史文化保护区保护与更新的试点。

这个试点是按照《北京旧城二十五片历史文化保

护区规划》的有关规划实施,确定了“整体保护、合

理并存、适度更新、延续文脉、整治环境、调整功

能、改善市政、梳理交通”的修缮原则,即最大限度

地保存较好的四合院和可以修好的四合院,达到

保护其历史的真实性和所携带的全部信息的目

的。

南池子改造完成后,在6.39公顷用地面积上

共盖起或修缮103个院落,其中31个要按照磨砖

对缝这种传统老工艺原汁原味修复,尤其是一些

四合院还采用了全木的结构,没有用一颗钉子,全

部是卯榫结构;在103个院落中,31个院落为保

留院落,49个新建复式院落既保留了京味传统又

改善了居住条件,9条胡同连同原来的名字也都

保留,新开三条胡同满足了现代交通的需要。

②同

时其改造后0.63的低容积率也是对旧城改造和

四合院保留方式的有益探索。

南池子工程地段内原有1076户居民,原户均

住房水平为26.84平方米。

回迁安置了300户,

户均面积潍69平方米。

部分定向安置到芍药居

经济适用房,户均面积达到了82平方米。

货币安

置居民户均补偿29.5万元。

对于一些特别困难

的家庭,有关部门也对他们进行了妥善的安置。

通过修缮,适度疏散了市区人口,居民的居住水平

有了较大幅度的提高。

同时,为了最大限度的回

迁居民,在局部进行了一些复式“四合楼”的尝试。

据有关部门测算,南池子修缮改建工程的各

项支出为3.01亿元,但东城区政府没有让房地产

开发商参与,而是坚持政府组织、群众参与的工作

体系,成立了由区政府主要领导和政府有关部门

组成的试点工程指挥部,并确定由负责东城区公

有房屋管理的事业单位房地经营中心具体组织实

施。

这些举措保证了社会综合效益的最大限度的

实现,而且也没给政府带来经济负担,政府直接投

入的资金为5200万元左右,而其余的2.49亿元

则是通过部分转让土地和向居民售房等方式实现

资金平衡的。

③

在地段改造中,政府采取了鼓励“以院落为单

位的自我更新”的政策,即鼓励院落内的居民通过

买卖方式实现产权明晰、人口外迁和居住条件改

善。

在《关于北京旧城历史文化保护区内房屋修

缮和改建的有关规定（试行）》④的文件里对此作

了详细规定。

比如规定第七条第2点:

“多户合住

以及拆除后重新规划建设院落中的居民,应根据

规划条件协商确定留住或外迁。

留住居民应对外

迁居民给予补偿。

留住居民采取集资合作或以院

落（含相关院落）为单位组建合作社的形式实施改

建”。

第3至6点分别对保护区内不同类别的住

房如“自住私房”、“按标准租出租私房”、“直管公

有住房”、“单位自管住房”的修缮和改建做出了规

定。

在实际操作中,因房屋产权不同,买卖方式主

要有两种:

一是通过房管局交易所,私人之间进行

自由买卖;一是通过房管局来置换,后者多为居民

杂院,房子破旧,买方通过房管局将这些人搬迁出

去,费用由投资人支付。

交易是平等的,完全通过

友好协商来解决。

政府一般不参与,只是提供政

策同时在规划上作些硬性规定。

虽然南池子历史文化保护区的改造时间还存

在一些缺陷,比如保护的力度还不够,老房子拆得

太多了,商用房比例过高等问题。

但是显然这种

小规模自我更新的方式是值得借鉴推广的,让百

姓自己解决问题,既经济,又不会对原有风貌造成

太大破坏。

当然由于北京四合院的产权权属现状

复杂,具体实施起来还是有一定的难度。

比如这

种以院落为单位的自我更新,前提必须是私人房

子,或者单位自管产,还必须是独家或独门独户。

此外,国家未开放公有平房自由买卖的政策也在

一定程度上影响了实施。

3　第5期阮仪三等:

对于我国历史街区保护实践模式的剖析　　

划学院教授,国家历史文化名城保护中心主任

顾晓伟:

同济大学建筑与城市规划学院城市规划与设计专业1999级博士研究生

有机更新”原则

历史街区的保护与更新是一个长期的不断完

善深入的过程,整治过的环境随着社会、经济、文

化等的发展,还会出现新的问题和矛盾,必须继续

去解决。

这是一个永久持续的过程。

同时,历史

街区的保护与更新必须坚持小规模“有机更新”原

则。

大规模拆建的改造方式,必然会破坏城市原

有肌理。

在历史街区内,不应该运用大规模拆建

的方式,它应是一种以逐步恢复街区历史传统风

貌为目的,渐进式的修旧如旧的整治过程,其目的

就是为了保护和恢复历史街区风貌,将真实的历

史完整地传给下一代。

历史街区在综合整治环境

的同时,建筑单体上也尽量以修缮为主,即使一部

分危房或不协调建筑需拆除,也应该保证拆建起

动区的规模小,并以滚动的方式进行。

这种方式

建设周期短,易于筹措资金,易于见效,同时也易

为居民所认同;有利于保持原有肌理,也有利于有

关部门及时总结经验教训。

3.确保历史脉络的延续性和真实性

历史街区是经过漫长的历史时期逐步形成

的,必然拥有不同时期、不同类型的历史文化积

淀。

因而,其保护不应是将历史凝固、静止的保

护,不应切断其自身的发展,必须确保历史脉络的

完整性和延续性。

历史街区的保护不只是为了过

去而保留过去,更是为了实现从过去到未来的永

续发展。

因而,应保证代表各历史时期的建筑的

共生共存,并为历史街区未来的发展提供无限的

可能性。

简单地把建仿古一条街视为保护历史,

或把片面的所谓风格统一视为保护的目的,其实

是篡改历史的真实性,是错误的。

另一方面,保护

历史脉络的延续性和真实性还要求保护原有的社

会网络结构和生活的真实性。

为此应加强对传统

居住形态的研究,创造出新的住宅改造模式。

特

别是要注意对原有“住文化”的重视,尽量保持原

有社会网络的延续性,历史街区不仅是过去人们

生活和居住的场所,而且现在仍然并将继续发挥

它的功能,是社会生活中自然而有机的组成部分。

生活真实性有两个评判标准,一是原有居民的保

有率,这一个标准是可以量化的;二是原有生活方

式的保存度,即历史街区应该是该城市或地区传

统文化和生活方式保存最为完整、最有特色的地

区,其原有的传统生活方式的保存度应该是该地

区最高的,这是一个定性的指标。

4.推动基于“社区参与”与“居民自助”的历

史街区更新新机制

历史街区的保护,若仅依靠政府部门的行政

力量,必然会因为工作过于集中和政府财力有限,

使得保护工作滞后于城市发展及居民生活的需

要。

因而有必要积极推动公众参与。

事实上,历

史街区更新改造中的历史建筑保护修缮、土地征

收、房屋拆迁补偿、住户安置、更新计划的执行、日

后的维护管理等诸多方面,均与市民的切身利益

密切相关。

同时,随着历史街区居民维护自身权

利意识的加强,居民亦迫切需要参与到涉及自己

切身利益的更新改造之中。

我们需要建立一种以

“社区参与”与“居民自助”为基础的历史街区更

新新机制,让居民参与到历史街区改造的决策、规

划设计以及实施的全过程中来,保证历史街区保

护与更新中公共利益的实现。

这种新机制并不局

限于个人对一部分社会活动的直接参与,而更加

强调开放式的,自下而上与自上而下双向运行的

社会网络,它使街区每个普通人可以在参与的过

程中既使自身得到发展,又成为对整个街区发展

负有责任的一分子。

在实际的操作过程中,包含

两个主要的层面:

其一,街区居民组成一定的社区

组织参加到历史街区的具体改造事务中来;其二,

居民与技术设计人员建立互动的平台。

笔者认

为,目前我国要建立基于“社区参与”与“居民自

助”的历史街区更新机制,还需要解决四个方面的

问题:

即住房的产权问题,社区组织的性质和形式

问题;资金来源问题以及必要的技术支持的问题。

其中的关键在于解决产权问题,只有通过产权明

晰,才能充分调动街区群众的积极性,才能形成有

效的“社区合作”与“居民自助”更新机制,同时通

过提供必要的技术和财政支持,促使历史街区有

机的自我更新。

5.建立适应历史环境保护要求的土地开发管

理新机制

我国历史城市,尤其在国家级历史文化名城

中,必须建立适应新时期需求的土地管理新机制。

这个新机制,应根据历史城市土地分类的不同采

取不同的管理手段,就历史城市而言,应该区分开

对于城市历史环境影响比较大的历史街区历史文

化保护区、历史建筑（群）及其建设控制地带以内

5　第5期阮仪三等:

对于我国历史街区保护实践模式的剖析　　

的土地和以外的其他城市用地开发管理综合模

式。

即建立城市的土地开发储备制度和历史街区

历史文化保护区土地管理控制制度的综合土地管

理模式。

城市的土地储备制度,是指由城市政府委托

的机构通过征用、收购、换地、转制和到期收回等

方式,从分散的土地使用者手中把土地集中起来,

并由政府进行土地开发,在完成了房屋的拆迁、土

地的平整等一系列前期开发工作后,根据土地出

让计划,有计划地将土地投入市场的机制。

土地

储备制度对于历史城市的有机更新和整体风貌的

控制非常重要,对于历史文化保护区、历史建筑

（群）及其建设控制范围以外的一般城市土地的开

发与管理,应在最大程度上实施土地储备制度。

目前,我国已有两百多个城市相继成立了土地收

购储备机构,在历史文化名城中,大多数大型历史

文化名城如杭州、上海、青岛等已建立了土地储备

制度并已有数年的实践。

在历史街区、历史文化保护区、历史建筑及其

建设控制范围内的土地,应采取不同的土地管理

模式,即由政府对区内土地实行统一控制管理,对

重点保护建筑和重要节点的土地进行统一收购,

区内土地不得转让给开发商搞大规模商业性开

发,尤其在核心保护区内的土地,应坚持土地的非

商业性开发出让制度,其整治应坚持以政府主导

的方式,实行小规模“有机更新”的更新模式。

对于城市一般的土地开发,建议以如下程序

进行开发与管理:

　　对于历史街区、历史文化保护区,历史建筑

（群）及其建设控制地带内的土地,建议以如下程

序进行开发与管理:

　　随着经济、社会、文化和科学技术的发展,历

史街区的保护与发展问题变得更复杂、更多样,它

己不仅仅是物质环境的更新改造问题,而且还广

泛地涉及到社会、文化甚至是时空等因素。

我们

在借鉴前人或他人成功经验的同时,必须探索适

合历史街区自身特点的发展对策和实施道路。

注　　释

　　①王雨村:

《从“桐芳巷”到“新天地”———谈苏州历史

街区保护对策》,《规划师》,2003年第6期,第22页。

②林楠、王葵:

《文化传承和城市发展———北京南池

子历史文化保护区规划设计》,《建筑学报》,2003年第11

期,第7~11页。

③引自王小星:

《3亿工程没有开发商介入　南池子

创新思路保护旧城》,《北京晨报》,2003年08月19日。

④北京市人民政府2001年11月19日批复,内容详

见id=502

参考文献

　　[1]董鉴泓、阮仪三:

《名城文化保护和鉴赏》,上海,

同济大学出版社,1990年。

[2]王骏、王林:

《历史街区的持续整治》,《城市规划

汇刊》,1997年第3期。

[3]孙骅声等:

《苏州古城桐芳巷居住街坊改造详细

规划》,苏州市建委规划文本。

[4]王景慧:

《中国历史文化名城的保护概念》,《城市

规划》,1994年第4期。

[5]柯建民:

《古坊保护》,南京,东南大学出版社,

1991年。

[6]王景慧:

《历史地段保护的概念和作法》,《城市规

划》,1998年第3期。

[7]方可:

《当代北京旧城更新》,北京,中国建筑工业

出版社,2000年。

（责任编辑:

林德龙）

6　　　同济大学学报（社会科学版）第15卷