许昌市保障性住房建设管理实施办法.docx

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许昌市保障性住房建设管理实施办法

许昌市人民政府关于印发许昌市保障性住房建设管理实施办法（试行）的通知

许政[2010]67号

来源：

许昌市人民政府   日期：

2010-09-20   责任编辑：

信息中心   点击90次

各县（市、区）人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府各部门:

《许昌市保障性住房建设管理实施办法（试行）》已经市政府第74次常务会议同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○一○年九月十七日

许昌市保障性住房建设管理实施办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为健全许昌市住房保障体系,调整住房供应结构,有效增加保障性住房供给,多渠道解决城市中等偏下及低收入困难家庭住房需求,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条　本市市区（含魏都区、东城区、经济开发区、许昌县老城区、许昌新区）内的保障性住房包括:

经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房,其规划、建设、分配及管理,应当遵循本办法。

本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照规定标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

包括符合条件的企业自筹资金所建的经济适用住房。

本办法所称廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能,向具有常住城镇户口的最低收入住房困难家庭提供的租赁住房。

本办法所称公共租赁住房,是指政府提供政策支持,限定户型面积、供应对象和租金水平,面向市区中等偏下收入住房困难家庭等群体出租的政策性住房。

第三条　保障性住房建设实行审批制,纳入年度住房建设计划,经批准后实施。

第四条　保障性住房建设和管理坚持“政府组织,社会参与,公平公开,严格监管”的工作原则。

第五条　市住房城乡建设部门为市区保障性住房建设管理工作的牵头单位。

市发展改革、城乡规划、国土资源、财政、民政、统计、税务、金融、审计、人力资源社会保障、监察、住房公积金等有关部门各司其职、共同做好保障性住房相关工作。

第六条　市住房保障实施机构负责市区内保障性住房建设管理工作。

第二章　保障方式

第七条　经济适用住房由政府委托有关单位按计划建设,或在商品房开发项目中按照一定比例配建,由政府按保本微利原则定价,面向城市低收入住房困难家庭供应。

第八条　廉租住房实行货币补贴和实物配租相结合。

货币补贴是指政府向申请廉租住房保障的城市最低和低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。

实物配租是指市政府向申请廉租住房保障的城市最低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。

廉租住房补贴标准由市政府根据市区经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。

第九条　公共租赁住房采取政府、企业和其他机构通过新建、配建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式提供住房,以低于市场租金的标准向城市中等偏下收入住房困难家庭等群体出租住房。

第三章　计划与实施

第十条　市住房城乡建设部门每年6月底前会同市发展改革、财政、国土资源、城乡规划等部门,根据上级部门下达的任务和全市的住房需求情况,确定下年度全市保障性住房配套建设任务,报市政府同意并经上级部门批准后执行。

市发展改革部门按照年度建设任务、土地供应计划和配套建设规模,积极组织申报,确保住房保障项目纳入全省保障性住房建设计划。

第十一条　纳入市保障性住房年度配套建设计划的建设用地实行划拨供应,划拨用地的使用权归市住房保障实施机构。

第十二条　商品房开发项目应配建保障性住房。

配建的经济适用住房产权按有关规定执行;配建的廉租住房、公共租赁住房,产权归市住房保障实施机构所有。

所有配建的保障性住房由市住房保障实施机构统一管理。

在商品房开发项目中配建保障性住房,其建设用地采用划拨供应方式。

配建保障性住房的项目,划拨用地费用由市国土资源部门核算确定;配建廉租住房、公共租赁住房的建安费用由市住房城乡建设部门核算确定。

确定的划拨用地费用、建安费用应在土地出让公告中公布。

土地成交后,由土地受让人从土地成交总价款中分别向市国土资源部门缴纳土地出让金、向市住房保障实施机构缴纳保障性住房划拨用地费用和配建廉租住房或公共租赁住房的建安费用;市住房保障实施机构向市财政部门缴纳划拨用地费用,市国土资源部门将划拨用地使用权办理给住房保障实施机构。

市住房保障实施机构按工程进度及时向开发企业拨付建安费用。

出让开发住宅用地面积15亩以上的宗地项目,配建廉租住房、公共租赁住房的,须按照宗地总面积的5%确定配建保障性住房的建设用地面积;按照规划容积率上限对应的总建筑面积的5%确定配建保障性住房的建筑面积。

配建经济适用住房的,可不配建廉租住房、公共租赁住房。

土地受让人必须以土地出让公告为依据,按照宗地总面积的10%确定配建经济适用住房的建设用地面积;按照规划容积率上限对应的总建筑面积的10%确定配建经济适用住房的建筑面积。

配建保障性住房的各项指标由市住房城乡建设部门统筹安排。

市城乡规划部门在制定控制性详细规划时,按照上述规定确定配建保障性住房建设用地面积、总建筑面积;在审查修建性详细规划时,所配建的保障性住房面积不得因容积率变化而减少。

政府投资集中建设的保障性住房建设项目,实行代建制,由市发展改革部门负责实施。

项目竣工后,移交市住房保障实施机构管理。

第十三条　保障性住房的规划,应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等要求,合理安排区位布局。

第十四条　市城乡规划部门在制定控制性详细规划核定出让宗地规划设计条件时,对满足配建要求的宗地,要分别明确经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房配建建筑总面积和土地利用总面积,由市国土资源部门纳入土地出让公告及土地出让补充合同（出让补充合同由国土资源部门制定）;在审定修建性详细规划时,配建的保障性住房建筑面积要符合控制性详细规划的配建要求,满足土地出让合同规定的配建要求,满足市住房城乡建设部门提供的配建计划指定的座落位置、楼层、套型及面积的要求。

市城乡规划部门在核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》时,对不符合上述要求的不予核发。

第十五条　市国土资源部门依据市城市规划建设委员会通过的保障性住房在商品房开发中的配建要求,在土地出让时,应将公开竞价的土地面积（宗地面积减去配建保障性住房建设用地面积）、配建保障性住房建设用地面积和建筑面积、划拨用地费用、房屋建安成本等,作为土地出让附加条件告知竞标人,让竞标人充分考虑配建条件和要求。

土地出让成交后,必须在每宗土地出让补充合同中约定土地成交总价款（分别明确土地出让金、划拨用地费用）、建安成本等配套建设具体事宜。

土地出让成交次日起3个工作日内,市国土资源部门将配建保障性住房的相关信息书面告知市住房城乡建设部门。

市国土资源部门要将保障性住房建设用地纳入年度土地利用规划,符合配建保障性住房条件宗地优先出让。

第十六条　保障性住房建设项目按照有关政策规定减免各项行政事业性收费和政府性基金。

商品房开发项目配建保障性住房的,所配建的保障性住房免收各种行政事业性收费和政府性基金。

第十七条　企事业单位利用符合城市总体规划的自用土地建设的公共租赁住房,实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让,涉及改变土地用途的,应按规定变更,经市政府批准后方可建设。

企事业单位按照规定建设的公共租赁住房,其管理由该单位提出具体意见或方案,经市住房城乡建设部门核准后实施,与本《办法》相关规定不一致的,按本《办法》规定执行。

第十八条　市住房城乡建设部门按照相关规定和程序,严格审查建设项目,对不按要求配套建设保障性住房的住宅开发项目,不予施工图审查,不予核发《建筑工程施工许可证》,不予核发《商品房预售许可证》,不予质量验收备案,不予进行房屋所有权登记。

第十九条　政府投资建设、出资回购的保障性住房,项目建设单位要按照项目建设程序编制项目可研报告（或实施方案）,经市发展改革部门批准后,由项目建设单位报市财政部门审核后列入财政预算,并及时予以拨付。

第二十条　经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房建设要严格执行国家、省相关政策。

第四章　资金与房源

第二十一条　廉租住房保障资金来源主要包括:

（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金;

（二）提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额;

（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;

（四）国家、省财政安排的廉租住房保障建设配套资金和专项补助资金;

（五）社会捐赠及其它渠道筹集的资金。

提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额,应当全部用于廉租住房建设。

土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。

第二十二条　公共租赁住房建设资金来源主要包括:

（一）国家、省对公共租赁住房建设的专项补助资金;

（二）市财政用于公共租赁住房建设的一般预算安排;

（三）国家、省政策规定的可用于公共租赁住房的资金;

（四）企事业等单位筹集的公共租赁住房建设资金;

（五）银行、非银行金融机构贷款;

（六）发行债券。

第二十三条　政府投资集中建设的保障性住房资金由市财政部门按照基本建设程序办理。

采取配建制建设的保障性住房,根据上级下达的年度计划,由市住房城乡建设部门负责将各项目配套建设面积纳入年度建设计划;由市发展改革部门负责报省发展改革部门立项;由市财政部门负责把上级保障性住房建设奖励补助资金,按照项目建设计划和项目进展情况,及时拨付。

第二十四条　经济适用住房房源主要包括:

（一）政府在商品房开发项目中配建的经济适用住房;

（二）政府在不同区域内开发建设的经济适用住房;

（三）距离城区较远的的独立工矿企业和住房困难户较多的企业集资合作建设的经济适用住房;

（四）经市政府批准,政府投资的公共租赁住房可转化为经济适用住房;

（五）政府回购的经济适用住房;

（六）其它按国家经济适用住房政策建设的经济适用住房。

第二十五条　廉租住房房源主要包括:

（一）政府在商品房开发项目中配建的廉租住房;

（二）政府直接投资集中新建、收购的住房;

（三）腾退的公有住房;

（四）社会捐赠的住房;

（五）公共租赁住房按规定转换为廉租住房;

（六）其它渠道筹集的住房。

第二十六条　公共租赁住房房源主要包括:

（一）政府在经济适用住房、商品房开发项目中配建的住房;

（二）政府直接出资新建、改建、收购、回购的住房;

（三）廉租住房在满足城市低收入家庭需求的前提下,报市政府批准后,可转换为公共租赁住房;

（四）腾退的或按有关规定转换为公共租赁住房的公有住房;

（五）企业利用自用土地投资建设的公共租赁住房和经市政府批准的高校、事业等单位所建的公共租赁住房（公寓房）;

（六）符合条件的集体经济组织,经过市政府批准利用集体建设用地新建的公共租赁住房。

第五章　质量标准

第二十七条　保障性住房的建筑设计和建设必须严格按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准,宜采取竞标方式优选建筑设计方案,做到在较小的套型内实现基本的使用功能。

第二十八条　新建住宅项目配套建设保障性住房应满足以下条件:

（一）保障性住房单套建筑面积应控制在国家政策规定的范围内;

（二）房屋分户储藏室或车库按照国家有关规定执行;

（三）按照栋或单元集中安排在小区内较好位置,不足单元部分按相对集中原则处理;

（四）每套独门独户,布局合理,水、电、气等设施与小区商品房同步配套,新建的经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房必须达到入住条件。

具体标准由市住房城乡建设部门在《保障性住房配建合同》中约定。

第二十九条　非新建方式筹集的保障性住房,要坚持小型、适用、安全、满足基本住房需求的原则。

第三十条　要根据经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定新建保障性住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。

第三十一条　保障性住房建设标准。

室外装饰标准:

严格按照规划及建筑设计施工图进行施工,建筑风格简洁明快、美观实用,与同一住宅小区其他商品住房一致,与周边环境相协调。

小区配套设施标准:

雨水、污水、给水、电力、照明、供暖、燃气供应、通讯、有线电视、监控等各种管网铺设到位,并与主管网相接;居住区公共设施配套完善。

室内装饰标准:

室内地坪为水泥砂浆地坪;厨房、卫生间为地板砖地面,瓷砖墙裙;卫生间设置坐便器和洗手池;内墙面均为混合砂浆粉刷,符合国家标准、正规厂家生产的无毒、无害仿瓷涂料罩白;入户门采用安全门,内门为胶合板门。

其它符合国家现行规范标准及强制性规范要求。

第三十二条　经济适用住房建设符合国家建筑设计规范,达到入住条件,其标准为:

（一）房屋结构安全,满足工程建设强制性标准要求;

（二）以二、三居室小户型为主,单套建筑面积分别控制在50平方米、70平方米以内;

（三）每套独门独户,卧室、厨房、卫生间和上水、下水、供电、供暖、燃气供应、有线电视接口等设施齐全,并能正常使用;

（四）室外道路硬化,环境良好。

第三十三条　廉租住房、公共租赁住房建设符合国家建筑设计规范,达到入住条件,其标准为:

（一）房屋结构安全,满足工程建设强制性标准要求;

（二）廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内;公共租赁住房一居室单套建筑面积控制在30平方米以内,二、三居室单套建筑面积分别控制在50平方米、60平方米以内;

（三）每套独门独户,卧室、厨房、卫生间和上水、下水、供电、燃气供应、有线电视接口等设施齐全,并能正常使用;

（四）室外道路硬化,环境良好。

第三十四条　产业集聚区内由政府投资建设的公共租赁住房,以30平方米以内的一居室为主;高校、企事业单位利用自用土地自有资金建设的公共租赁住房,以集体宿舍或一居室公寓为主,以二居室公寓为辅,一居室套型面积控制在40平方米以内,二居室套型面积控制在60平方米以内。

以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应符合《宿舍建筑设计规范》及国家、省有关建筑标准、规范和规定。

第六章　建设与管理

第三十五条　保障性住房的建设,应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备,推动省地、节能、节水、节材及环境保护工作,提高住宅建设的整体水平。

第三十六条　市住房城乡建设部门依据《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》,在审查施工图纸及发放《施工许可证》时,对保障性住房的座落位置、建筑形式、总建筑面积、套数、户型、套型比例、质量标准、建设时限等进行审查,不符合要求的,施工图审查不予通过、《施工许可证》不予发放。

符合要求的,市住房城乡建设部门与开发建设单位签订《保障性住房配套建设合同》和《建设工程施工合同》。

配建的保障性住房,必须确保优先或与商品房同步开工建设。

第三十七条　参与保障性住房建设的各责任主体对其建设的保障性住房工程质量负最终责任,项目建设单位向产权人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。

有关住房质量和性能等方面的要求,应在《保障性住房配套建设合同》和《建设工程施工合同》中予以明确。

配套建设保障性住房的施工和监理,应与规划建设的商品房统一招标,选择符合相应资质和良好社会责任的建筑施工企业和工程监理企业实施。

第三十八条　市财政部门根据《土地出让合同》、《保障性住房配套建设合同》和《建设工程施工合同》的约定,以及竣工验收的实际面积,及时拨付配套建设保障性住房中央财政补助资金（具体拨付办法由市财政部门商住房城乡建设、发展改革部门制定）。

廉租住房和公共租赁住房共用部位专项维修资金从住房保障专项资金中列支。

第三十九条　距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城乡规划、住房建设规划的前提下,经市政府批准,可享受国家经济适用住房建设有关优惠政策,利用自用土地集资合作建设经济适用住房。

第四十条　建立由市住房城乡建设、国土资源、城乡规划、财政、发展改革、工业和信息化、人力资源社会保障等部门参加的联席办公会议制度,由住房城乡建设部门对特殊住房困难企业按规定提交的有关证明材料进行初审,并牵头适时召开联席会议最终审核,报市政府批准后,符合条件的出具批复文件,由企业按照建设程序办理手续。

市住房城乡建设部门负责特殊住房困难企业集资合作建设经济适用住房申请的受理和初审工作;国土资源部门负责用地性质及权属审核认定工作;城乡规划部门负责项目规划审批工作;财政部门负责集资款项的监督管理工作;发展改革部门负责项目立项审查和价格审定工作;工业和信息化部门负责特殊住房困难企业资格认定工作;人力资源社会保障部门负责特殊住房困难企业职工身份认定工作。

第四十一条　参加单位集资合作建设经济适用住房的对象,限定为本单位符合市政府规定条件的低收入住房困难家庭,不得向不符合经济适用住房保障条件的家庭出售。

单位集资合作建设经济适用住房在优先保障本单位低收入住房困难家庭后,房源仍有剩余的,由建设单位按照市住房城乡建设部门要求,向确定的保障对象统一出售,或由市政府以建设成本价收购。

第四十二条　向职工收取的单位集资合作建设经济适用住房款项实行专款管理、专项使用,并接受市财政和住房城乡建设部门的监督。

第四十三条　单位集资合作建设经济适用住房原则上不收取管理费用,不得有利润。

第四十四条　市住房城乡建设部门要加强保障性住房配套建设工程管理,对保障性住房建设标准、工程建设质量及建设进度等情况进行监督检查,确保保障性住房建设项目保质保量按时完成,并将配套建设完成情况纳入开发建设单位信用档案。

第四十五条　配套建设的保障性住房项目竣工验收备案后,由市住房城乡建设部门按照与开发企业签订的《配套建设合同》约定,邀请部分保障性住房申请对象代表一起验收,验收合格后,办理交接手续。

第四十六条　保障性住房的维修、养护、管理由产权单位负责,产权单位也可委托专业服务机构管理。

产权单位委托专业服务机构管理的,接受委托的专业服务机构应当严格执行《物业管理条例》和省、市物业管理有关规定。

第四十七条　保障性住房出租或销售必须符合国家、省、市有关规定。

第四十八条　许昌县城区内保障性住房的规划由市城乡规划部门统一实施;保障性住房建设用地纳入许昌县年度土地利用规划,由县国土资源部门负责实施;保障性住房的建设,由县住房城乡建设部门负责实施;保障性住房工程验收合格后,由市、县两级住房保障实施机构共同组织验收;保障性住房的分配管理事宜由市住房城乡建设部门统一实施。

第七章　申请与审批

第四十九条　申请购买经济适用住房的家庭应同时具备以下条件:

（一）具有市区常住城镇户口的家庭;

（二）无自有住房或人均住房建筑面积在15平方米以内的家庭;

（三）家庭人均收入低于上年度我市市区城镇居民家庭人均可支配收入标准80%的家庭（年度城镇居民家庭人均可支配收入标准以市统计部门定期向社会公布的为准）;

（四）未享受政府其它保障性住房家庭（夫妻双方有一方户口不在本市的,需提供户口所在地住房保障部门或房改部门出具的住房证明）;

（五）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。

第五十条　申请廉租住房租赁补贴或实物配租的最低收入家庭应同时具备以下条件:

（一）具有市区常住城镇户口的家庭;

（二）享受民政部门发放的城市居民最低生活保障金的家庭;

（三）无自有住房或人均住房建筑面积在15平方米以内的家庭;

（四）未享受政府其他保障性住房家庭（夫妻双方有一方户口不在本市的,需提供户口所在地住房保障部门或房改部门出具的住房证明）;

（五）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。

符合廉租住房租赁补贴条件的最低收入住房困难家庭可自主选择廉租住房实物配租。

第五十一条　申请廉租住房租赁补贴的低收入家庭应同时具备以下条件:

（一）具有市区常住城镇户口的家庭;

（二）家庭人均收入低于上年度我市市区城镇居民家庭人均可支配收入标准70%以下的家庭;

（三）无自有住房或人均住房建筑面积在15平方米以内的家庭;

（四）未享受政府其它保障性住房家庭（夫妻双方有一方户口不在本市的,需提供户口所在地住房保障部门或房改部门出具的住房证明）;

（五）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。

第五十二条　申请公共租赁住房的家庭应同时具备以下条件:

（一）具有市区常住城镇户口的家庭;

（二）家庭人均收入低于上年度我市市区城镇居民家庭人均可支配收入标准的家庭;

（三）人均住房建筑面积在15平方米以内的家庭;

（四）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系;

（五）未享受政府其它保障性住房家庭（夫妻双方有一方户口不在本市的,需提供户口所在地住房保障部门或房改部门出具的住房证明）。

符合购买经济适用住房或申请廉租住房保障条件的住房困难家庭均可申请公共租赁住房;符合廉租住房保障条件的最低收入住房困难家庭承租公共租赁住房的,可申请廉租住房租赁补贴。

户口不在市区的新就业大中专毕业生和外来务工人员,且与单位连续签订劳动合同2年以上,可申请产业集聚区或企业建设的公共租赁住房。

第五十三条　经济适用住房保障对象与廉租住房、公共租赁住房保障对象相衔接。

第五十四条　申请保障性住房,应提交下列证明材料:

（一）家庭收入情况证明材料;　

（二）家庭住房状况证明材料;　

（三）家庭成员身份证和户口簿;

（四）申请人为非户主的,应出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书;

（五）其它证明材料。

第五十五条　申请单位集资合作建设经济适用住房,应提交下列证明材料:

（一）主管部门认定的特殊住房困难企业批文;

（二）国有土地使用证;

（三）符合市政府规定的经济适用住房保障条件、参加社会保险并经人力资源社会保障部门认定的职工名单;

（四）职代会通过的企业集资合作建设经济适用住房方案和住房分配方案。

第五十六条　申请保障性住房,按照下列程序办理:

（一）申请:

申请保障性住房的家庭,由户主向现居住地社区或街道办事处（乡镇人民政府）领取《许昌市保障性住房申请审批表》并提出书面申请。

（二）受理:

社区、街道办事处（乡镇人民政府）自受理申请之日起20日内,就申请人的家庭收入、人口、住房状况是否符合规定条件进行审核,提出初审意见并张榜公布后,将初审意见和申请材料一并报送所在区（县）住房保障管理部门。

（三）审核:

市住房城乡建设部门与财政、民政、统计、公安等部门组成审核小组,自收到区（县）