天津小白楼商业报告810Demand.docx
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天津小白楼商业报告810Demand
市场需求作为物业市场取得进展的重要推动力，同市场的供给状况、价钱及经营状况、潜在竞争状况一路，组成了市场研究的要紧因素。
Ø泰丰小白楼项目，为天津市CBD重要的综合公建项目，南京路－小白楼－大沽南路商圈内重要的城市功能组成部份。
项目档次和规模的确信，需要成立在对区域物业利用者、购买者和一般商业消费者行为特点的进一步考察的基础上，以求提升项目的针对性，提升其市场竞争力。
Ø基于以上判定，在本部份研究中，世邦魏理仕将通过问卷调查、访谈等方式，详细考察商业、公寓、写字楼、酒店等物业市场的需求情形及其对本项目的态度，从而为泰丰小白楼项目的定位及其以后进展提供参考。
Ø基于不同物业需求的多样性，本部份具体的需求研究包括：
o商业物业经营者访谈：
考察国内和天津市的中高级代表性百货商场和购物中心的经营者对天津零售商业状况及进展、本项目所在区域商业潜力和本项目的意见，从而为本项目的定位提供可供参考的实际体会；
o品牌零售商访谈：
考察要紧品牌零售商的物业需求情形及其对本区域和本物业的意见，从而为区域商业进展潜力的判定提供依据；
o商业消费者问卷调查：
考察区域市场商业消费者的消费力、消费行为特点、对本项目的同意度等，为本项目商业的定位和计划提供支持；
o写字楼开发者、销售人员及租户访谈：
从利用者角度了解区域写字楼的要紧需求特点，并征求业内人士关于本项目的观点及建议，以为项目写字楼物业的进展提供借鉴及参考。
o购房者问卷调查：
考察区域内的潜在购房者的消费偏好，了解其关于区域、关于公寓物业、关于本项目的观点，为本项目公寓部份的定位提供借鉴；
o酒店和效劳式公寓运营者访谈：
对天津整体酒店和效劳式公寓市场的现状和进展趋势的，和对本项目进展酒店和效劳式公寓提出参考性建议。
o天津房地产政府人员和专家访谈：
了解政府人员和专家对天津房地产进展的宏观观点，要紧包括计划、政策、开发商意见等方面的内容。
Ø在本部份报告中，世邦魏理仕将在以上调查所搜集信息的基础上，通过度析和总结以得出结论。
关于本部份所进行的访谈及问卷调查的详细资料，请参见相关附件。
8.1
商家访谈
8.1.1受访者概况
Ø这部份访谈的对象主若是国内一些要紧商业运营者和天津市区内的几个大型的商场。
天津市内的多数大型商场大体上位于天津南京路－滨江道商圈，经营内容以百货零售为主。
以上百货类商家和覆盖面的选择，考虑到本项目所处的区位和以后竞争关系，这一选择有利于提升访谈的针对性。
受访商家名录请见表和
表：
受访的天津大型商家列表
序号
零售商
类别
档次
1
津乐汇
百货
中高档
2
伊势丹
百货
中高档
3
伊都锦商厦
百货
中高档
4
HK100主题连锁商场（国际商场招商）
百货
中高档
5
滨江购物中心
百货
中档
资料来源：
世邦魏理仕
表：
受访国内其他商家列表
受访商家
产品类型
产品定位
序号
Etro
服饰
中高
1
StJohn
女装
中高
2
AutaSun
男装
中高
3
Dormeuil
男装
中高
4
Cerruti1881
男装手表香水
中高
5
BALLY
服饰皮具
高档
6
Buberry
服饰香水
高
7
Aussino
高档床上用品
中高
8
LVMH集团
箱包、皮具、服饰
高档
9
达信公司
皮具、皮鞋、服装
中档
10
俏江南
中餐
中高
11
渝信川菜
中餐
中档
12
美味珍御膳
中餐
高档
13
上海年代
中餐
中高档
14
Friday
西餐
中高档
15
澳拜客牛排
西餐
中高档
16
天鼎春
中餐
中高档
17
凯悦酒家
中餐
中高档
18
季诺休闲餐厅
休闲餐厅
中高档
19
荷花泰餐
亚洲餐厅
中高档
20
丽人SPA
SPA
高档
21
安上特美容院
美容
高档
资料来源：
世邦魏理仕
Ø部份受访商家在天津都有再开店的打算，如伊势丹、伊都锦商厦，固然，这些商家需要考虑地段或等待市场机遇成熟。
Ø被访的商业运营者，其消费者多针关于城市主流消费人群，即中、高收入人群和年轻、收入比较稳固的职业人群，消费客群的年龄时期在20多岁至50多岁之间。
Ø下面表是受访零售商的大体情形和对商业物业的要求：
表：
天津商业运营者的大体情形和要求
被访项目
被访项目基本情况
在全国、天津市的数量和分布？
经营情况
未来开店计划和发展策略？
选择店铺时主要考虑哪些主要因素？
对商场建筑结构的要求？
津乐汇
总面积万平米，层高米，1至3层万平米由单一客户租赁，整体租金很低。
30%的客群来自写字楼，其余为来自全市的较高收入的时尚白领，并以年轻人为主。
1家，南京路
在3-4个亿左右。
未来2年没有开新店的计划。
客流量，周边经过的人流量；是不是未来的CBD，商务氛围如何；最好是综合体建筑；交通很重要。
至少6万平米以上，至少要地下一层到地上五层，柱距不要低于8米。
伊都锦
共10层，采用流水扣点，定位中高档，2004年11月开业，以各年龄层的女性为主，1-2层为18岁左右的学生和时尚女性3层以上为职业白领为主。
目前全国分布在上海（10年）、大连（2年多）青岛（2年多）天津（1年多）
目前上海的经营状况最好，其次是大连，再次是天津，最后是青岛。
目前的整体营业状况一般
未来还会在一些北方城市布点。
但是同一个城市不会选择第二个店。
主要考虑市级中心位置。
伊都锦由标准的布局要求一般的柱距要求都在10米以上。
伊势丹
共6层，对租户采用流水扣点，给开发商的租金水平在元左右，定位中高档，1993年开业，主力客群为职业白领、时尚女性，年龄在25-40。
目前济南和天津。
经过6年的培育期后才开始营业，最近每年以6-7%的增长幅度。
未来会搬迁到现代城商业中心里，曾经考虑过信达广场，但是由于交通和风水问题没有选择。
它的选址要素主要考虑风水和市级中心位置，人流量比较大。
一般的柱距要求都在10米以上。
滨江购物中心
规模万平米，层数6层，对租户采用流水扣点，中档商业，1993年开业，主力客户中档收入人群，年龄30-50岁。
天津1家
因为管理问题，导致招商不利，从而降低档次。
扣点平均20%-24%，珠宝等扣点平均达到24%，，服装鞋帽类20%-24%；
未来不会开新店，因为集团现在没有能力和管理能力
主要还是地段。
按消防要求设计，消防通道等，一般要求内部布局比较好，种类划分清楚、一目了然。
HK100主题连锁商场（国际商场招商）
回答问题较少
只有天津一家，目前为大通地产有限公司
去年9月28日重新包装开业，经营状况一般。
无
针对商场的档次和业主的战略目标而不同，将不同的业态组合融合到设计中去。
资料来源：
世邦魏理仕
表：
天津商业运营者对市场的观点
被访项目
对天津商业现状的看法？
（包括对几大商场的看法）
未来商业市场的竞争形势如何变化?
在未来几年内的发展趋势？
天津经济和滨海新区规划发展对商业是否有影响？
未来主要的商业项目有哪些？
主要特点有什么？
津乐汇
•友谊被公认是天津市最顶级的商业，伊势丹档次属于中高档，津乐汇为中偏高档，滨江道上的商业则属于中档或中低档，面对低收入消费者。
•未来发展要开一批新的商业，也要有一些被淘汰，看实力和经营能力。
•不太了解
•远东需要一段时间的培育，大约在3-4年左右。
伊都锦
•天津商业目前综合性商厦太多了，竞争激烈，尤其是南京路和滨江道区域大的商业同质化现象严重。
目前天津的人群的购买力很低，加之交通和车位的问题，导致高档客源的流逝，所以商业布局需要调整。
奥城区域未来的商业看好，因为有很高的购买力的支撑。
•综合性商厦未来竞争会非常激烈，慢慢的就会淘汰很多，规模和档次较好的商业有机会生存。
•有影响，经济发展了会吸引外来投资者和外来人口，这样对天津的商业需求会有很大的支持。
•一些未来项目规模大、业态重复，难有独特之处，需要较长的消化时间。
伊势丹
•天津商业整体的盈利能力不高。
伊势丹和百盛原定位较高，但随后消费力的影响有所下降。
国际商场重新包装改造后经营情况一般。
远东招商目前很成功，92%都是第一次进天津的品牌。
时代奥城商业不看好，目前经营一般。
•日本企业管理的商业是目前天津所有百货业里最好的。
而且在伊势丹很多品牌强调唯一性，做到对消费者的稳定。
•担心未来竞争方面压力很大。
•天津未来商业不乐观，主要是离北京太近了。
•目前影响不大；
•未来项目特点都是购物中心，规模都很大。
•对未来项目不乐观；
滨江购物中心
•天津目前几大国营商业都是管理上不到位。
滨江道的定位比较低，但是人流量大，针对收入比较低的消费者。
南京路沿线的商业是天津市目前发展比较好的。
•滨江购物中心存在严重的内部管理问题。
友谊商厦强调的是管理和舒适的购物环境。
但是个特例。
滨江金耀广场和滨江世纪广场最主要的问题是定位不准。
新安百货培育了很长时间。
小白楼商圈中凯旋门百货虽然档次低，但是它盈利。
友谊新天地的内部布局非常不好，所以顾客很难找到想买的商品，所以会流失很多客源。
•未来的竞争形式会越来越激烈，不光是消费人群的竞争更多的是管理和经营能力的竞争。
•天津未来会形成多个商业中心。
•有影响，因为经济发展了，会带动外来人口的消费。
•南京路沿线应该有许多商业项目，特点是综合性，但是关键看后期的定位和经营。
HK100主题连锁商场（国际商场招商）
•天津目前商业集中区域主要在南京路沿线和滨江道、和平路商圈，总体经营状况不是很理想。
一些商业，采取不太规范的做法，只图表面上提升经营情况。
滨江购物内部问题严重，盈利能力差。
伊都锦：
发展最有潜力，因为70%以上都是自有品牌，抗风险能力强，但是管理成本会很高，需要运营商有很强的资金实力。
•伊势丹：
客群档次中高，经过5-6年的培育期后才有稳定的收益。
国际商场管理问题比较严重。
百盛：
最近经营好转。
新安百货：
培育了很长时间，近几年稳定下来。
友谊商厦：
主要依靠政府公款消费，同时靠大资金的投入买断品牌来吸引商户。
•整体来看，天津的消费力水平还不够高，商场的经营管理能力很差，非常缺乏品牌好的百货。
目前天津适合中高档百货，不适合高档。
•未来南京路一线商业的竞争将白热化
•有很大影响，会带来很多外来人口。
•南京路沿线将会有很多商业项目，特点是发展商的实力比较强，项目的档次将呈现中高档趋势。
资料来源：
世邦魏理仕
表：
天津商业运营者对项目所在区域和地块的意见
被访项目
对小白楼地区的商业发展的看法
项目周边环境对项目商业发展的影响
是否了解小白楼地区未来发展规划
作为综合体发展的机遇和风险
项目发展商业的机会和风险
详细建议
商业开发对其他物业类型的影响？
津乐汇
地理位置很好，通达性好，商圈较成熟，周边酒店、商场、写字楼较多；区域消费力应该不成问题；
目前在拆、在改，在人们的印象中有一定的商业氛围，只要经营手段合适、推广做的好，会在较短的时间内培育起来；
不太清楚
单一业态的竞争力比较低，尤其商业和区域的传统商业相比；
旁边有凯旋门、滨江购物中心，都属于大众档次，缺乏一个档次较高的商业。
中高档的则需要6万平米左右。
建议档次定位接近伊势丹，，品牌最好不要是天津已经有的，国际二线品牌为主。
肯定对写字楼有很大的帮助。
伊都锦
小白楼区域认知不是很好，商业档次很低。
办公还可以，区域消费能力没有充分体现；
目前的环境对商业的发展不是很好，尤其是商业氛围档次都不是太高，加上交通不够顺畅，所以对商业的发展有不利的影响。
不是很了解，只是一个CBD的规划，但是发展不是很快。
综合性项目应该有比较好的发展机遇，尤其是办公和酒店会带动商业的发展。
小白楼应该是一个商务商业中心区域，目前缺乏中高档商业，综合项目适合中高档商业的发展；
伊势丹
最主要的问题是交通和停车不好，商务氛围还可以，但商业氛围很差，档次很低。
区域的消费能力也不高。
不是很好，认为商业发展前景不好，交通不顺畅，对高端商业的影响很大。
人群会由于交通被阻隔。
不是很了解。
发展商业风险很大，不如写字楼和住宅的优势大。
项目的劣势主要是交通问题。
不适合高档商业，因为周边交通和目前的商业氛围不好。
滨江购物中心
位置好，是商务中心，商业大多靠商务人群消费的。
相信未来小白楼商业氛围会改善。
应该有个好的影响，但商业都需要2-3年的培育。
周边交通会有大的改善
商业比较发展比较有机会，但需要比较长期的培养；
商业是不怕多的，关键看后期的经营。
从区域来讲还是比较适合中高档商业，尤其是纯百货业会比较好，利润比较高。
中高档，以百货为主，规模在3万多平米，目标客群为白领人群。
对餐饮娱乐是有影响的，是相互影响的，对写字楼和住宅没有影响。
HK100主题连锁商场（国际商场招商）
小白楼目前因为现有商业的档次不高，影响了整体的发展。
目前的交通环境差些，未来会好很多，地铁开通后，缓解许多。
目前的区域消费能力不是很高。
做商业除了人流和购买力，很多是要靠经营管理能力来吸引客源和引导消费的，目前小白楼的环境应该对发展商业起到好的促进作用，因为有很多商务办公需求的支撑。
未来应该规划的比较好，因为海光寺到小白楼一线将被着重打造成中心商业区，这样沿线会有很多的相应的道路规划配合。
本项目的发展机遇是酒店和写字楼，因为目前的市场需求和市场潜力比较好，商业的风险也比较大，培育期长。
缺乏高一点的商业，先开一个类似伊势丹的百货，定位中高档，慢慢再调整。
目前天津的购买力不足马上支撑高档百货。
档次应定位伊势丹这种档次，以百货为主，规模在2-3万多平米，车位不能少于200个，地上1-6层，目标客群为30-40岁的白领一族。
主要是对住宅影响大，商业和住宅要完全分开，住宅对消防和保安的要求更高。
资料来源：
世邦魏理仕
表：
国内其他要紧商业运营者的情形和对天津市场的观点
商家类型
商家名称
全国总店数
中国市场的分布
天津总店数和分布
产品定位
消费者特征
未来在天津扩展计划、发展策略
对天津市商业发展的看法
百货公司
新世界
94年进入大陆，全国目前总经营面积超过了100万平方米，包括香港有16家商场
香港1家，哈尔滨2家，沈阳3家，大连1家，天津1家，北京1家，上海4家，宁波1家，无锡1家，昆明今年10月1日前即将开业1家
1东马路
中档
中等以上收入的消费群体
未来1-2年内在天津都不会有拓展新店的计划
消费力较差，没有大城市的感觉；
百货公司
崇光百货
北京、上海、香港、台湾
没有
中高档
中等以上收入的消费群体
自行扩展
百货公司
百盛购物中心
40多家
北京、青岛、大连、天津等
1和平路
中高档
中等以上收入的消费群体
未来还是有发展计划，目前找我们开店的也比较多
目前天津的消费购买力还是不行
百货公司
新燕莎集团（贵友、燕莎）
3-4家
北京、哈尔滨
没有
中高档和Outlets产品
消费者范围较广，从一般收入人群到高档消费者
在天津有拓展计划，重点考虑滨海新区
不太了解天津，但天津人对燕莎的反映不错；
折扣广场
365折扣广场
5
北京、唐山、南京
3，北京丰联、顺义和海淀
中高档
年轻白领阶层
北京没有合适的地方，租金太高，准备在唐山开店
大量的商业供应对商家进行选址可提供更好的机会，今后越来越多的人到折扣店购物
咖啡厅
星巴克
北京和天津地区共有60多家店
北京、天津、上海、杭州等
10家，百盛店、国际商场店、家世界友谊路店、东马路店、巨川店、经济开发区名都店、新世界花园店、滨江道店、津汇广场店、国际大厦店
中高档
中高档消费者，包括商务人士和在北京工作、旅游的外籍人士和商务人士
在天津有拓展计划，也比较看好小白楼地区，但目前还没有特别理想的位置
健身中心
天津宝力豪健身中心
天津
4家，金皇大厦、世贸广场、体育宾馆、泰达时尚广场店
中高档
主要针对周边的商务人群
在天津正在筹备新店
健身中心
英特健身中心
1
天津
1
中高档
年轻人
影院
天津银光电影院线
N/A
天津
16家
大众
年轻人、白领为主
视情况发展而定
影院
中影星美院线有限公司
成员影院73家
范围跨越北京、上海、广东、天津、四川、云南、安徽、福建、江西、河北、河南、山西、江苏、内蒙古等18个省市、地区
1塘沽大剧院
大众
年轻人为主
在天津正在筹备新店
在天津的机会较多，而且在南京路也在接触之中
资料来源：
世邦魏理仕
表：
国内其他要紧商业运营者开店要求情形
商家类型
商家名称
选店因素
对物业的要求
期望的租赁形式
租金范围及扣点率
租用期限
是否考虑购买店铺
零售商对项目的看法、未来发展趋势预测
项目商业形态的看法
对项目的兴趣
百货公司
新世界
市中心和传统商业区
不少于1万
租赁
1元/平方米/天
15年
不考虑，但考虑自己开发
区域位置还不错
适合中高档百货
没有兴趣再开店
百货公司
庄胜崇光百货
人流必须达到崇光的要求
不少于2万，首层不低于4米净高
租赁/开发
元
10年以上
不考虑
没有兴趣
百货公司
百盛购物中心
商业氛围较好，人流量大的区域
3万平方米以上，首层6米（净高），其他米；柱距9米；车位500个，地下可做超市，4－5层可以做餐饮和娱乐；商业设施的通透感要好；宽度不小于60米；
租赁
1元左右/平方米/天
15年以上
不会考虑购买
未来小白楼地区的发展前景还不错，但较和平路一带还是有差距；
比较适合做中高档百货，目前周边超市还是比较缺的，因此可以考虑做一个10,000平方米左右的超市
是可以考虑发展的区域
百货公司
新燕莎集团（贵友、燕莎）
市中心百货和购物中心，少偏僻的地方开Outlets
百货3万以上
租赁
1元左右/平方米/天
10年以上
不考虑
不太了解
不太了解
是否考虑本项目，要看具体的情况来定
折扣广场
365折扣广场
商业氛围良好,交通条件好,有充足的停车位
建筑面积在3,000-30,000平方米,至少有100个停车位
租赁和购买都可以考虑
租金与百货也差不多
最少10年
可以考虑
项目位于老商业区，但位置不错
中高档商业
天津是非常有意向进入的城市，对本项目可以考虑
咖啡厅
星巴克
高档写字楼和大型商业，对环境、商务氛围和收入的要求比较高,有适合的目标消费群体，客流量大
标准店营业面积150-200平方米，首层，主要通道,层高米,通透性和可视性好,需要提供较为醒目的招牌
租赁或流水扣点
流水扣点一般是营业收入的8-10％
8-10年
不考虑
商业定位至少不低于伊势丹的档次
3-4万平方米的商业规模基本可以，定位应为中高档以上，目标消费者为时尚潮流的人群
对该项目区域比较有兴趣，比较看好向滨江到方向的弧形地带
健身中心
天津宝力豪健身中心
位于商务氛围较好的区域，交通条件好，消费档次在中高档
建筑面积一般在3000平方米以上
租赁
8-10年
不会考虑购买
预计未来发展会越来越好
做百货应该还不错，周边有一定的消费购买力，但档次定位要稍高一些
在附近已经有店，因此不会再考虑了。
但是通常我们也会考虑在比较好的商场里面开店
健身中心
英特健身中心
建筑面积至少在1000平方米以上
租赁、合作方式都可以考虑
8-10年
不会考虑购买
区域位置不错，未来也较有发展
不好说
不会考虑进入，主要原因是由于周边竞争太激烈；
影院
天津银光电影院线
成熟的商业区
硬件要求目前不好说
合作
时间会较长
不考虑
周边竞争激烈，而且预计2007年该区域还将再开业一家高档影院
百货和影院之间还是具有较强的相互之间的互利条件的
是否考虑不好说，但具有发展潜力和可能性，希望采用合作的方式
影院
中影星美院线有限公司
加盟、合作等方式
不考虑
区域发展会很不错，但周边影院也不少
目前很难说是否考虑，要看实际的情况
资料来源：
世邦魏理仕
8.1.2商业物业需求特点
Ø通过本次访谈能够发觉，受访商家多散布在天津市传统的商圈范围内，商业气氛浓厚，周边的交通情形良好，知足各商家对人流量等条件的大体要求。
Ø各商场的市场定位除滨江购物中心之外，都属于中高级商业，经营业态以百货和效劳性业态为主，其中百货类占要紧比例。
Ø天津高端商业市场仍是由友谊、伊势丹把持，百盛、津汇、伊都锦等商业在最近的表现不错。
就高端商业市场来看，彼此之间的竞争也是存在的，友谊在数次扩充后的档次有所提升，高端市场显现升级。
Ø受访商家的规模集中在2-5万平米，中档规模是天津市中高级零售物业的要紧特性。
Ø租金方面，服装扣点集中在20-30%之间，首层优质餐饮租金70-100美元/月/平米。
8.1.3对天津市商业和商业物业的观点
Ø大部份运营者以为天津的商业相较北京、上海等成熟地域的盈利能力较差，要紧缘故是商业物业的结构和布局不合理、治理能力差和商业设施同质化严峻，这些因素造成大部份商业设施的定位和辐射的商圈消费特点的误差，商场潜力不能被有效挖掘和造成部份区域过量的竞争。
Ø相关于其他要紧城市，天津消费者的消费能力较低也是商业盈利能力不强的重要因素之一。
尤其在中高级商品方面，整体市场对中高级商品的消化能力有限，对品牌的认知度也比较差。
Ø现存的中高级的商业大多以传统百货为主，物业格局老旧、店堂拥堵、交通和动线组织不合理和顾客休息和共享空间少，这些问题严峻阻碍了商业的以后进展潜力和竞争了。
Ø很多商家看好以后新型商业的进展潜力，这说明市场对新商业在业态组合、物业品质、经营治理模式、市场推行和品牌效应方面抱有很乐观的观点。
Ø国内其他尚未进入天津的商家以为，天津整体消费力有限，应该谨慎进入。
但对小白楼的位置比较认可。
影院运营者更是看好地址的优势，但担忧周边其他影院的竞争，因此项目的档次和定位对影院是相当重要的。
8.1.4天津和国内要紧商家对项目区域及项目的观点
Ø地理位置专门好；商圈较成熟，仅次于南京路、滨江道商圈；是河西、和平的交壤点，有地铁线路，交通条件较好；周边酒店、商场、写字楼较多，区域消费力应该不成问题。
Ø小白楼区域尽管在传统上天津人心目中超级有本地特色的要紧商业区，可是近几年小白楼进展滞后，大量低端商业充满，道路和基础设施没有跟上，严峻的阻碍了商业的进展。
如不能够从头计划、精心安排，小白楼将难以恢复以往的地位，慢慢的降为次级商业区域。
Ø小白楼区域目前有大量优质写字楼和酒店，缺少符合那个区域特点的商业设施，对商业的进展来讲，如此的条件超级宝贵，要紧的商业主力店应该都会对如此的项目感爱好。
尤其是综合项目中的商业，由于能够取得其他物业的支持，商家的信心都比较强，大部份以为综合项目能够大大缩短商业的培育期。
Ø区域以后的计划是令人振奋的，尤其是地铁一号线的通车和中心广场的建成，不可疑心将带来大量的潜在消费人群。
除目前道路改善的空间较小那个因素之外，其他方方面面都为进展具有必然规模、符合久远进展的定位和具有比较强竞争力的商业设施提供了
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