开设乐哈哈超市项目可行性研究报告.docx
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开设乐哈哈超市项目可行性研究报告
目 录
第一章总论………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………7
第三章建设条件与建设地址……………………11
第四章工程方案…………………………………17
第五章环境保护…………………………………29
第六章节能………………………………………34
第七章经营管理与劳动定员……………………36
第八章实施计划与工程管理……………………38
第九章投资估算与资金筹措……………………40
第十章经济效益和社会效益分析………………43
附件附图
1、企业法人营业执照
2、规划证明
3、环保影响报告表
4、资金证明
5、建设项目招标方案
6、区域位置图
7、现状图
8、总平面布置图
9、管线图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
乐哈哈超市项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
####百货集团股份有限公司
二、工作依据
1、####百货集团股份有限公司与####工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
####工程造价咨询事务所有限公司在接受####百货集团股份有限公司关于建设##乐哈哈超市项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前##县商业领域及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
####百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、中百大厦、乐哈哈、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位，现有门店257家，是##省重点商贸流通企业，先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。
06年完成销售61.28亿元，同比增长21.79%，07年1—5月份完成销售30.88亿元，同比增长22.68%，保持了健康快速发展的良好势头。
中百配送中心位于##高新技术产业开发区，总建筑面积5万平方米，其中立体仓库3.1万平方米，集商流、物流、信息流、资金流于一体，主要开展商品代理营销和物流配送业务，设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心，现已建立起了覆盖##全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。
年商品配送额16.7亿元。
中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体，坚持“以质量求生存，以服务促发展，”形成了“三优”、“四无”的服务特色，设有麦当劳中百餐厅，开设了中百美术馆，诠释了“生活·购物·享受”的消费理念，成为##市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。
中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的##旗舰店外，先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店，并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店，目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。
乐哈哈创建于1999年12月，是以经营家庭生活日用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。
超市现有门店18家，网点布及##、青岛、烟台及泰安地区，总营业面积19万平方米，经营商品3万余种。
乐哈哈采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态，以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨，以“顾客满意百分百”为服务理念，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，坚持“以德经商，诚信经营”的指导思想，积极倡导健康快乐的消费文化。
中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨，以标准超市、便利店为主力业态，加快网点拓展步伐，承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能，现已开设食品超市93家、便利店131家，网点遍布##城区及各县市区，并延伸到了莱州和淄博。
中百实业发展有限公司占地13.3万平方米，主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。
现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库，开展木材下线和冷藏业务，现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地，中百冷库库房年均利用率达到95.36%，成为##库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。
益家园家居建材超市05年元月9日开业，以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨，是##省面积最大、##市首家自营仓储式建材家居超市，营业面积3.1万平方米，主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品，为顾客提供家装一条龙服务。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于##县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。
该地块是##县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段。
2、建设规模
该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。
总建筑面积26800m2。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。
3、实施进度计划
该项目建设期计划为8个月，工程拟于2007年8月份开工，预计2008年3月份竣工。
4、投资估算
该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。
项目建设资本金600万元。
5、资金筹措
该项目建设资金由建设单位自筹解决。
6、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和##县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了##县商业市场。
提高和改善了##县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。
同时可带动##县建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
年均经营收入
万元
973.8
2
年均销售税金及附加
万元
17.8
3
年均增值税
万元
137.5
4
总投资
万元
2998.7
4.1
固定资产投资
万元
2948.7
4.2
流动资金
万元
50
5
年均利润总额
万元
342.0
6
年均所得税
万元
112.9
7
年均税后利润
万元
229.1
8
投资利润率
%
11.4
9
投资利税率
%
16.6
10
所得税后内部收益率
%
8.6
11
投资回收期
年
9.87（含建设期8个月）
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
2000年12月####百货集团股份有限公司在##县开设了乐哈哈超市，随着##县经济的快速发展，人民生活水平的提高，##县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。
超市成为居民购物的热点。
今年以来，##县各种超市销售情况均好于往年，他们靠先进的管理，准确的市场定位，优质的服务和舒适的购物环境，赢得了广大消费者的青睐。
一季度，##中百集团##乐哈哈超市消费品零售额实现22636万元，与去年同比增长6.8%。
但乐哈哈##店合同期限接近届满，且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求，因此先择在原来##百货大楼位置开设##乐哈哈超市。
二、##县商业市场分析
1、商业业态
目前##的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。
属四线开发城市，商业欠发达。
##目前的商业物业主要有：
家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
各业态对消费者的吸引比重依次为：
乐哈哈、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
目前##商业楼盘主要有：
中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。
商业总建筑面积约：
19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。
2、商业消费分析
##县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。
据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。
人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。
从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
##GDP增长态势图表：
##商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之##购物环境的不理想，形成了##人对##的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到##去购买，也不愿在##买），以到##购物为荣的心理。
##消费者异地消费的原因分析如下：
⑴##目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在##，而中档及大宗消费一般到##、淄博等地进行消费；
⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认##等大城市的购物习惯；
⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。
因此，##的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。
3、##县零售商业发展分析
⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。
⑵随着##新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。
⑶##专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。
⑷##居民零售消费场所为：
乐哈哈超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。
三、优劣势分析
凭借前期##店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式，更加完善的经营管理模式，更加突出的形象，实惠的价格，便利舒适的购物环境，贴近的服务，使##乐哈哈新店必将成为##商业的新亮点和乐哈哈新的销售增长点。
##划区后，##二店将作为城区店管理也将进一步强##大本营市场的控制能力。
四、门店定位及竞争策略
##新店在位置、硬件等方面均比##店有优势，因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升，定位如下：
1、定位：
总结成功的运作经验，经营定位应是大型综合超市。
突出优质低价的特色，突显优雅舒适的店堂形象，让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围，继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。
做好文化营销，突出乐哈哈良好的品牌形象，以文化促经营。
2、价位：
继续发挥集团公司品牌效应，即低价、质优的特点，准确把握目标顾客，依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。
3、服务：
发挥品牌优势，不仅要做到商品全、质量优，环境优，与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合，在乐哈哈现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。
五、结论
政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建
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