生活小区改造工程申请立项可行性研究报告书.docx
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生活小区改造工程申请立项可行性研究报告书
1总论…………………………………………………………7
1.1项目概况
1.2承办单位概况
1.3项目拟建地点
1.4可行性研究报告编制单位概况
1.5编制依据、原则、编制工作概况和研究范围
1.6建设规模
1.7研究结论
2项目建设的背景与必要性………………………………..11
2.1、项目背景
2.2、项目建设的必要性
2.3、项目发展概况
3市场预测与建设规模………………………………………16
3.1、市场预测
3.2、建设规模
4场址、建设条件…………………………………………..21
4.1、建设场址
4.2、建设条件
5土地综合利用……………………………………………24
5.1土地利用依据
5.2土地利用原则
5.3项目选址情况
5.4土地综合利用情况
5.5用地规模及土地使用参数
6工程技术方案…………………………………………….25
6.1、总平面布局与功能划分
6.2、建筑设计
6.3、结构设计
6.4、给水、消防、排水、雨水设计
6.5、暖通设计
6.6、强电设计
6.7、弱电设计
7环保、绿化与节能………………………………………39
7.1、设计依据
7.2、施工期间环境影响因素
7.3、项目建成后对周围环境的影响
7.4、园林绿化
7.5、节能
8消防……………………………………………………….42
8.1设计依据
8.2消防给水
8.3火灾自动报警系统
8.4自动喷淋灭火系统
9物业管理………………………………………………….44
9.1、物管理的内容和目标
9.2、机构设置与定员
9.3、物业公司经费来源
10项目实施计划和招标方案………………………………46
10.1项目建设周期规划
10.2实施进度安排
10.3招标方案
11投资估算与资金筹措……………………………………48
11.1、编制依据
11.2、编制办法及各项费用的确定
11.3、投资估算及投资其构成
11.4、项目资金筹措与来源
12财务评价………………………………………………49
12.1、总收入估算
12.2、销售成本
12.3、税金计算
12.4、财务评价指标
12.5、不确定性分析
13社会评价………………………………………………53
13.1项目现状
13.2社会效益
14评价结论……………………………………………..54
附表及框图等（共12张）
附件：
1、XX市发改委“项目建议书”批复
2、XX市规划局“规划设计条件”。
3、环评报告（另册）
4、安评报告
5、房地产开发公司开发资质证明
6、开发公司企业法人营业执照复印件
7、编制可研报告委托书
8、项目区域位置图
9、项目总平面布置图
10、土地、拆迁、农民工工资支付文件
11、自有资金资信证明、银行贷款承诺文件
12、水、暖、电等资源供给承诺文件
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1、项目名称：
XX生活小区改造工程
1.1.2承办单位：
XX市XX房地产开发有限公司
法定代表人：
注册资金：
1000万元人民币
地址：
电话：
1.2承办单位简介
XX市XX房地产开发有限公司是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。
公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。
XX房地产以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。
公司积极响应政府号召，投身XX市的城市建设和改造，投资开发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。
XX房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。
本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，XX市XX房地产开发有限公司与XX市常山房地产开发有限公司达成协议，由XX市XX房地产开发有限公司对XX生活小区进行整体改造。
1.3、项目拟建地点
本项目拟建地点位于XX市中山路以北，广安街西。
1.4可行性研究报告编制单位概况：
编制单位：
XX市建筑设计院
咨询证书编号：
工咨甲103205002
法人代表：
曹肃国
法定地址：
中华南大街45号
电话：
7022971
1.5编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围
1.5.1编制依据
（1）市政【1996】63号“关于加快旧城改造的实施意见”
（2）XX市2010年总体规划
（3）XX市发改委关于市XX房地产开发有限公司XX生活区改造项目建议书的批复,市计投（2003）352号文
（4）XX市规划局2003年7月28日《规划条件通知书》。
（5）XX市规划局2005年3月4日批准的《总平面规划图》
（6）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》
（8）项目场址地形图及有关其它基础数据资料。
（9）建设单位委托书
1.5.2编制原则
（1）依据XX市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。
（2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。
（3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。
1.5.3可行性研究报告编制工作概况
受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。
1.5.4可行性研究报告的研究范围
依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算
1.6建设规模
1.6.1建设总用地：
128000m2
1.6.2总建筑面积：
518799m2
其中：
地上建筑面积：
428799m2，地下90000m2
总居住户数2750户
总居住人口9625人
1.7研究结论
经计算，本项目：
估算总投资10.94亿元人民币
总收入14.468亿元人民币
投资利润率为（税后）17.06%
投资利税率为（税后）33.16%
财务内部收益率（税后）17.75%
财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元
投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）
盈亏平衡点（BEP）75.99%
以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力
结论：
本项目符合XX市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住、办公和商务活动的要求。
本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。
综上所述，本项目是可行的。
第二章项目建设的背景与必要性
2.1、项目背景：
近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。
任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。
据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数一直处在较高水平。
近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达20㎡。
但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。
目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝、人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。
根据专家预测，随着甸城市化进程的加快、城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定、健康、快速的发展势头，产业前景看好。
XX市做为省会，是全省政治、经济、文化、教育中心。
近年来，市委、市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了一系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。
自95年以来逐年加大住宅建设的投资规模。
改革开发以来，全市新建住宅1700多万，使全市住宅面积达3000多万，户均住房使用面积从1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相应提高，全市人民的住房善明显改善。
旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到一定程度的缓解；城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的新亮点；市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。
但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓：
一边是布局错落有致、具有时代个性、外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦、环境优美的城市主干道；一边是布局零乱、道路狭窄不平、市政配套条件差、房屋低矮破旧的老居民区。
两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。
项目场址区域是其中较典型的例子。
XX生活小区地处城市中心，始建于上世纪50年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。
为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补、互惠互利、共同发展的精神，经友好协商，XX市XX房地产开发有限公司与XX市常山房地产开发有限公司达成协议，由XX市XX房地产开发有限公司对XX生活小区进行整体改造。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是加快旧城改造步伐的需要
项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修、破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。
土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。
在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。
项目拟选场址占地面积约13.8公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约7.3万平米，居住2424户，人口约8400人。
经过改造后，住宅面积将达到73700平米（地上），居住人口9625人，在保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街、中山路、谈南路的地段建设34.77万平米（地上）的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。
2.2.2项目建设是改善当地居民的需要
项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧、阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净、居住舒适安全、配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。
2.3项目发展概况
XX生活小区改造工程是XX市XX房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出的又一力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。
近一年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市一流的住宅区和商务区；对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底；与常山纺织集团就XX生活区整体发生达成协议；与市有关部门进行了协商和沟通；对场址市政配套条件进行了初步了解；现已委托有关设计单位编制规划方案。
项目前期工作已全面展开。
第三章市场预测与建设规模
3.1市场预测
本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。
3.1.1商品住宅
⑴、总体形势
随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。
随着福利分房寿终正寝，在解决衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。
目前我国城镇居民人均居住面积约20㎡，据资料显示，在上世纪90年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国60㎡、英国38㎡、法国37㎡、日本31㎡。
世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30㎡之前，人均国内生产总值在800至3000美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。
根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为60亿㎡，其中提高居住水平、改善居住条件需20亿㎡；城市化进程加快，城镇人口增加约需30亿㎡；自然折旧，更新住房约需10亿㎡。
随着居民经济收入的进一步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施（如：
商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二、三级市场的启动等）的实施，将进一步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。
另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。
住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、规划设计、物业管理、形象包装、生活理念等更高次上展开竞争转变。
开发商只有顺应这一市场变化趋势，才能赢得市场。
⑵、我市房地产市场发展趋势
A、从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大、环境优美、户型合理、配套完善、功能齐全、物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。
B、随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二、三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境面积、配套条件等不满，需置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房一级市场的活跃；随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。
上述两大住房消费群体构成我市房地产市场的主体。
C、今年我市商品房价格与去年同期上涨约2.5%，亦说明我市房地产市场较为活跃。
⑶、市场定位
由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质、中高价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对XX旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。
项目的商品住宅主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市、新组建家庭。
⑷、市场机会点分析
A、XX房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作空间和赢取竞争优势的机会。
B、目前规模较大、环境优美、配套完善的住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用的市场机会点。
C、小高层、高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又一市场机会点。
3.1.2商务楼部分
随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展的局面，第三产业将得到迅猛发展。
具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增长。
XX市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓解这一矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件设施，项目市场前景非常广阔。
另一方面，随着世界经济一体化步伐的加快，我国对外开放的尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构、商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前景。
项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市CBD的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。
本项目以写字办公为主，相应配置：
商务、会议、餐饮、康乐健身、会展、接待、生活服务等多种功能，可为住商提供全面、周到的服务内容。
使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。
综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独特的区位优势，合理的价位，一流的物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。
3.2建设规模
总用地面积12.8ha
总建筑面积518799平方米
其中：
地上：
428799平方米
地下：
90000平方米
总建筑面积中：
A.住宅建筑面积67700平方米
B.公建建筑面积13400平方米
C.地下车库35000平方米
D.商务建筑面积347699平方米
住宅总户数2750户
居住总人口9625人
第四章建设场址与建设条件
4.1建设场址
4.1.1场地概况
项目场址位于青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。
场址现为XX生活小区，该小区始建于上世纪五十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约7.3万平方米，居住户数为2424户，另有其它配套设施约2.8万平方米，需拆迁。
场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活服务设施完善，是理想的居住用地。
项目场址周边已具有城市中央商务的雏形，本项目设置商务功能奠定了良好的基础。
项目场址具有极强的区位优势。
交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城市环境，靓丽现代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华的商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。
4.1.2自然条件及地质状况
（1）、气象条件
XX市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。
全年平均气温：
13℃
极端最高气温：
42.7℃
极端最低气温:
-26.5℃
全年平均降水量:
458.6㎜
日最大降水量:
280.2㎜
一小时最大降水量:
92.9㎜
最大积雪深度:
190㎜
冬季西北风，夏季东南风
全年平均风速：
1.8m/s
全年日照时数：
2737.8h
最大冻土深度：
540㎜
全年雷暴日数：
31.5天
冬季大气压力：
763㎜hg
夏季大气压力：
747㎜hg
（2）、水文工程地质条件
本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。
本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130-160kpa。
（3）、地震烈度
据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，XX市处于7度地震设防区。
依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目设计基本地震加速度为0.10g（第一组）。
4.2建设条件
4.2.1供电
本项目设计用电容量23030KW，从市电业局广安街、青园街供电线路各引一路10KV电源到本项目开闭所。
4.2.2供排水
供水由市政给水管网供给。
本项目设计用水量5014m3/日（含中水1637m3）。
排水采用雨污分流制，排入青园街、广安大街、中山路、谈南路市政污水管网，日排水量4513m3。
4.2.3供热
本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热站。
总采暖热负荷为31000KW。
4.2.4煤气
由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。
4.2.5通信、电视
自市政线路引入电话、宽带、有线电视线路。
4.2.6以上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详见附件。
第五章土地综合利用
5.1土地利用依据
5.1.1国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》
5.2.2XX市土地利用总体规划（1997－2010年）
5.2土地利用原则
整个项目建设要遵循布局合理、减少浪费、兼顾生态、可持续发展的土地利用原则。
5.3项目选址情况
本项目位于XX市青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。
具体位置见场区区域位置图。
5.4土地综合利用情况
本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅（公寓）为主，附建部分办公、商业。
5.5用地规模及土地使用参数
总占地面积12.8公顷
总建筑面积518799万平方米
绿地率住宅区35.7%
商务区31.2%
容积率住宅区1.58
商务区4.49
第六章工程技术方案
6.1、总平面布局与功能划分
6.1.1、总平面布置原则：
（1）、以全市总体规划为设计依据。
（2）、满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布置。
（3）、交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。
（4）、功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。
6.1.2、总平面布置概述：
（1）、基本分区：
场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东、西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。
（2）、出入口：
本项目在青园街、谈南路、广安街设置车行出入口。
在广安街和中山路设置步行出入口。
在沿街超过150米的建筑物设置消防通道。
（3）、道路：
场区内主要道路宽15米，其余道路宽度8～4米。
（4）、绿化:
本项目共设集中绿地42000平方米。
（5）、停车位:
本项目共设2305个汽车停车位，其中地上停车位185个，地下停车位2120个。
住宅设地下自行车库。
6.2、建筑设计：
6.2.1、建筑设计原则：
建筑设计以经济、节能、适用、兼顾美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路，创造出既有时代特色，又独树一帜，并能融于城市的大环境中。
6.2.2建筑风格：
采用现代风格的建筑手法，寓文化于其中，给人以美的享受。
6.2.3新技术、新材料：
大量采用国家推广的建筑节能、环保材料和技术，创造一个无污染、环保绿色节能建筑。
6.2.4、本区建设内容各项主要指标如下：
建筑物名称
建筑面积
层数
结构形式
板式住宅
43490
7
砖混
塔式住宅
24210
13～25
剪力墙
商住楼
66800
25
剪力墙
写字楼
39200
25
框架剪力墙
综合楼
12000
12
框架
公寓楼
157649
18～20
剪力墙
产权式商务酒店
24800
15
剪力墙
商业
47250
3
框架
地下车库
90000
2
框架
小学
5000
3
砖混
幼儿园
1620
2
砖混
农贸市场
2500
1
砖
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