万科城工程建设项目可行性研究报告.doc

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西安万创置业有限公司

万科城二期工程建设项目

可行性研究报告

编制单位：

二0一一年二月

目录

1总论 1

1.1项目概况 1

1.2建设单位情况 3

1.3项目提出的必要性 3

1.4研究的范围 5

1.5编制依据 5

1.6研究结论及建议 6

2区域概况及经济状况 8

2.1区域概况 8

2.2区域规划 10

2.3经济状况 11

3房地产市场发展分析 13

3.1宏观运行背景 13

3.22010年市场分析 15

3.3西安房地产现状 21

3.42011年市场预测 27

4工程建设方案 31

4.1总平面设计 31

4.2规划方案 33

4.3建筑单体设计 35

4.4结构设计 37

4.5给排水设计 38

4.6暖通设计 41

4.7燃气设计 43

4.8电力电信设计 43

4.9景观环境设计 49

4.10环保、环卫 49

5土地利用及建设条件 50

5.1项目选址及用地方案 50

5.2土地利用合理性分析 50

5.3征地拆迁和移民安置规划方案 50

5.4建设条件 50

6　节能措施 52

6.1节能依据 52

6.2节能措施 52

6.3能耗分析 56

7　环境影响评价 57

7.1设计依据 57

7.2环境影响评价应坚持的原则 57

7.3　项目位置环境现状 58

7.4　项目建设与运营对环境的影响 58

7.5　项目建设期环境保护措施 58

7.6项目运行期环境保护措施 60

7.7环境影响评价 60

8　安全与消防 62

8.1　安全措施 62

8.2　消防 63

9组织机构及项目组织管理 65

9.1施工组织机构 65

9.2项目建设管理机构职责 65

9.3　人力资源配置 66

9.4工程建设管理措施 66

10工程实施进度安排 68

10.1实施进度计划 68

10.2建设工期 68

10.3工程实施进度安排 68

11投资估算和资金筹措 70

11.1编制依据 70

11.2估算范围 70

11.3投资估算 71

11.4资金筹措 71

12财务分析与评价 73

12.1编制依据 73

12.2基本参数 73

12.3销售收入、营业税及其附加估算 74

12.4销售总成本 74

12.5土地增值税 75

12.6利润总额 75

12.7所得税 75

12.8财务盈利性分析 75

13招标投标管理 77

13.1编制依据 77

13.2招标方案 77

13.3招标应遵循的原则 78

13.4评标要点 79

14结论与建议 81

14.1结论 81

14.2建议 81

附件：

企业法人营业执照

附图：

1、用地范围图

2、总平面布置图

万科城二期工程建设项目

1总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

万科城二期工程建设项目

1.1.2建设单位：

西安万创置业有限公司

1.1.3法人代表：

孙嘉

1.1.4建设性质：

新建

1.1.5建设工期：

2011年4月～2014年3月

1.1.6拟建地点：

西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村

1.1.7拟建规模及建设内容

1.1.7.1拟建规模

本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：

净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。

该地块净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中：

⑴商业总用地面积24450.7m2（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。

规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。

用地指标：

容积率为3.57，绿地率为25%，建筑密度为46.52%。

⑵居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。

规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。

用地指标：

容积率为3.58，绿地率为35%，建筑密度为19.31%。

⑶邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。

规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。

用地指标：

容积率为1.93，绿地率为30%，建筑密度为32.19%。

⑷中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。

规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。

用地指标：

容积率为0.65，绿地率为38.5%，建筑密度为16.59%。

1.1.7.2建设内容

⑴商业区拟建3幢（14#~16#）多、高层楼，带地下车库；

⑵居住区拟建12幢（1#~12#）33层楼的普通商品房和1幢（13#）30层楼的廉租房，带地下车库；

⑶邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼；

⑷中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。

1.1.8估算总投资及资金筹措

该项目估算总投资200015.5万元，其中：

工程直接费79239.3万元，其它费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。

该项目总投资200015.5万元，资金全部由建设单位自筹解决。

1.1.9　建设工期

该工程计划建设工期36个月，即从2011年4月1日开工建设，至2014年3月31日竣工。

1.1.10公共设施

该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。

1.2建设单位情况

西安万创置业有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。

该公司注册资金1000万元，法人代表孙嘉。

一般经营项目包括：

房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。

1.3项目提出的必要性

1、项目的建设符合国民经济发展

当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

该公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。

2、该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报

长安区地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。

陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。

去年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，今年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。

通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。

近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断增强。

3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措

长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。

西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。

西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。

2010年1-11月份，西安市房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，环比1-10月份回落0.3个百分点。

全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。

1.4研究的范围

⑴对项目的建设背景进行分析论证；

⑵对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；

⑶对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；

⑷对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；

⑸对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；

⑹根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；

⑺根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。

1.5编制依据

①本项目可行性研究报告编制委托书

②《西安城市总体规划（2008年-2020年）》

③国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年7月）

④《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）

⑤《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）

⑥《西安市城市拆迁管理条例》

⑦《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（2010年）

⑧《投资项目可行性研究工作手册》中国物价出版社2002年9月

⑨《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社2002年3月版；

⑩建设单位提供的其他有关资料

1.6研究结论及建议

1.6.1结论

随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。

该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。

该项目是集住宅、商业、公共设施于一体的综合性项目，设计合理，90m2以下户型占总住宅建筑面积比例不小于70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。

建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。

1.6.2建议

1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；

2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；

3、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；

4、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；

5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；

6、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。

2区域概况及经济状况

2.1区域概况

2.1.1区域简介

项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年置县，已2200多年，曾为周、