唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务.docx
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唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务
招标文件
招标编号：
华鼎招2018-95
项目名称：
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务
招标人：
唐山京润曙光房地产开发有限公司
招标代理机构：
唐山市华鼎工程项目管理有限公司
日期：
2018年4月
注：
本招标文件除封面和目录外共42页，投标人在领取时应认真查阅，如有缺、损等情况，请于领取招标文件之日起三日内以书面形式报告招标代理机构，否则由此造成的一切后果自负。
第一章招标公告
招标备案编号：
唐物招备[2018]第017号
一、招标人名称
唐山京润曙光房地产开发有限公司
二、招标项目名称
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务
三、招标方式
公开招标
4、项目概况
项目地点：
项目位于唐山市友谊路东侧、荣华道南侧、大里路西侧。
项目主要建设内容：
唐山橡树湾贰号院项目主要包含1#-19#楼、S1#-S7#楼、车库出入口、储藏室、地下车库以及本项目的配套用房、绿化、设施等。
总建筑面积为平方米,详见总平面图。
本次前期物业管理服务范围：
主要包含1#-19#楼、S2#-S7#楼以及本项目的配套用房、绿化、公共服务设施等,总建筑面积平方米。
其中：
住宅建筑面积平方米,商业面积平方米。
未尽详见总平面相应指标及小区实际情况。
五、招标内容
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务，主要包含1#-19#楼、S2#-S7#楼以及本项目的配套用房、绿化、设施等，详见施工图及小区实际状况。
6、合同期限：
自本项目前期物业合同生效之日起至该项目的大会成立、业委会选聘签订物业服务合同生效之日起止。
七、投标人资格
具备独立法人资格；
营业执照经营范围中包含物业管理；
企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件；
企业已完成唐山市物业管理系统录入；
本次招标不接受联合体投标。
八、获取招标文件方法
招标文件获取方式：
凡有意参加投标者，请登录唐山市住房和城乡建设局门户网站下载相关招标文件、图纸、澄清或修改等资料。
招标文件等资料发布后，即视为已送达所有潜在投标人，潜在投标人自主下载招标文件等相关资料，并及时查看有无澄清或修改。
潜在投标人未下载相关资料或未取到完整资料，导致投标被否决的，自行承担责任。
公共邮箱：
：
2831468
9、投标截止时间：
投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2018年5月17日14时30分，逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
十、开标时间和地点
开标时间：
2018年5月17日14时30分
开标地点：
唐山市高新技术开发区创业大厦B座二层（西昌路与大庆道交叉口）
十一、公告发布媒体：
本公告在唐山市住房和城乡建设局网站发布。
十二、联系方式
招标人：
唐山京润曙光房地产开发有限公司
地址：
唐山市路北区
联系人：
高坤
电话：
招标代理机构：
唐山市华鼎工程项目管理有限公司
地址：
丰润区曹雪芹西道436号
联系人：
李亚涛
电话：
传真电话：
监督电话：
2830903
第二章、投标须知
投标人须知前附表
项号
内容
说明及要求
1
项目名称
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务
2
建设地点
唐山市友谊路东侧、荣华道南侧、大里路西侧
3
建设规模内容
唐山橡树湾贰号院项目主要包含1#-19#楼、S1#-S7#楼、车库出入口、储藏室、地下车库以及本项目的配套用房、绿化、设施等。
总建筑面积为平方米,详见总平面图。
4
招标范围
唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务，主要包含1#-19#楼、S2#-S7#楼及本项目的配套用房、绿化、设施等，详见施工图及小区实际状况。
5
服务期限
自本项目前期物业合同生效之日起至该项目的大会成立、业委会选聘签订物业服务合同生效之日起止。
6
资金来源
自筹
7
资质要求
详见招标公告。
8
资格审查方式
资格后审。
9
投标有效期
为90日历日（从投标文件递交截止之日算起）。
10
投标保证金
本项目不适用
11
投标文件份数
1份正本，4份副本。
12
评标委员会的组建
评标委员会构成:
专家5人；
评标专家确定方式：
在唐山市物业服务行业专家库中随机抽取。
13
投标文件提交地点及截止时间
地点：
唐山市高新技术开发区创新大厦B座二层（唐山市高新区西昌路与大庆道交叉口）；
截止时间：
2018年5月17日14时30分。
14
开标
地点：
唐山市高新技术开发区创新大厦B座二层（唐山市高新区西昌路与大庆道交叉口）；
截止时间：
2018年5月17日14时30分。
15
评标办法
详见本招标文件第六篇。
16
招标人
联系方式
招标人：
唐山京润曙光房地产开发有限公司
联系人：
高坤
电话：
17
招标代理机构
联系方式
招标代理机构：
唐山市华鼎工程项目管理有限公司
地址：
丰润区曹雪芹西道436号
联系人：
李亚涛
电话：
传真电话：
18
最高限价
（单价、总价）
1、住宅（按建筑面积平方米）：
3元/平方米*月；
2、商业（按建筑面积平米）：
元/平方米*月。
3、总价为：
共计元/月。
投标人的报价中，相对应的报价均不应超出给定的限价。
（一）总则
1.适用范围
本招标文件仅适用于本项目中所叙述的唐山橡树湾贰号院项目前期物业管理服务。
2.定义
“招标人”系指唐山京润曙光房地产开发有限公司。
“招标代理机构”系指唐山市华鼎工程项目管理有限公司。
“投标人”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。
3.项目说明
本招标项目的说明详见投标人须知前附表。
本招标项目按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、行政法规和部门规章，通过公开招标的方式择优选定承包人。
4.招标内容及服务期限
本招标项目的内容详见投标人须知前附表。
本招标项目服务期限详见投标人须知前附表。
5.合格的投标人
本物业服务招标项目采用投标人须知前附表所述的资格审查方式确定合格投标人。
投标人应遵守有关的中国法律和规章条例。
投标人资质等级要求详见投标人须知前附表。
6.踏勘现场
招标人不组织投标人对本项目现场及周围环境进行踏勘。
招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。
投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
7.投标费用
投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的一切费用。
不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。
（二）招标文件
8.招标文件的组成
招标文件用以阐明所需物业服务、招标投标程序和合同条款。
招标文件由下述部分组成：
第一章招标公告
第二章投标须知
第三章技术规范
第四章投标文件格式
第五章物业服务合同主要条款
第六章评标方法及标准
第七章答疑
除内容外，招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。
9.招标文件的澄清
任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止时间15天前以书面形式或传真通知招标人。
招标人将以书面形式予以答复。
并将答复内容以书面形式通知所有投标人。
10.招标文件的修改
招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的修改。
招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后3日内以书面形式给予确认。
招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。
招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确。
当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。
为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。
（三）投标文件的编制
11.投标文件的语言及度量单位
投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。
除在投标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。
12.投标文件的组成
一、封面
二、投标函
三、法定代表人身份证明书
四、授权委托书
五、拟为本项目实施主要人员情况表
六、项目负责人/项目经理简历表
七、投标人物业服务管理方案
八、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料
13.投标文件格式
投标文件包括本须知第12条中规定的内容，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。
14.投标报价
采用固定单价的方式报价
投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。
投标方按格式填写报价以供招标方评标方便。
编制依据及编制说明
本招标文件
现场情况和物业服务方案
物业说明及物业图纸
投标单位根据企业经营状况和市场价格并考虑包干风险系数后，自主确定投标报价。
15.投标货币
本物业管理服务项目投标报价采用的币种为人民币（RMB）。
16.投标有效期
投标有效期见本须知投标人须知前附表所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。
在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。
投标人可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。
同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第19条关于投标担保的退还与没收的规定仍然适用。
17.投标保证金（本项目不适用）
投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和投标保证金格式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。
对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件，其投标文件作否决投标处理。
有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：
投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；
中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保。
18.投标文件的份数和签署
投标人应按本投标人须知前附表规定的份数提交投标文件。
投标文件的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。
正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
投标文件封面应加盖投标人法人章及法定代表人印章。
授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则授权委托书无效。
除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。
如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的法人章及法定代表人印章。
（四）投标文件的提交
19.投标文件的装订、密封和标记
投标文件的装订要求：
胶装方式、装订成册，（散页无效）。
投标人应将投标文件正本和副本同时密封同时递交，密封袋的接缝处均须加贴密封条，并加盖骑缝投标人单位公章。
投标文件应清楚地标记“正本”或“副本”字样，投标文件密封袋上并分别注明下列识别标志：
项目名称：
招标编号：
投标人名称：
投标人地址：
联系人及方式：
并写明“年月日时分以前不得开封”，加盖单位公章。
如果投标文件没有按第款、第款和第款的要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。
20.投标文件的提交
投标人应按本投标人须知前附表所规定的地点，于投标截止时间前提交投标文件。
如果是法定代表人参加开标会，开标时须提供法定代表人身份证明原件以及法人身份证原件及复印件，如果是授权代表参加开标会须手持投标人法人授权委托书原件，授权人身份证原件及复印件。
21.投标文件提交的截止时间
投标文件的截止时间见本投标人须知前附表规定。
招标人可按本须知第10条规定以修改补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。
在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制约的截止时间，均以延长后新的投标截止时间为准。
到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。
22.迟交的投标文件
招标人在本须知第21条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。
23.投标文件的补充、修改与撤回
投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。
在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。
在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件，否则其投标保证金将被没收。
（五）开标
24.开标
招标人按本投标人须知前附表所规定的时间和地点公开开标。
参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表应签名报到，以证明其出席开标会。
按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人，按本须知第25条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。
开标程序：
主持人按下列程序进行开标：
（1）宣布开标纪律；
（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；
（3）检查投标文件的密封情况；
（4）启封投标文件、唱标并记录；
（5）宣布开标会结束，进入评标阶段。
25.投标文件的有效性
开标时，出现下列情形之一者，将作为无效投标文件，不得进入评标：
未按本招标文件规定要求装订的；
未按本招标文件规定要求密封的；
未按本招标文件要求加盖投标人法人章；
未按本招标文件要求加盖法定代表人印章；
投标截止时间以后送达的投标文件；
投标人法定代表人和其授权代表均未参加开标会的；
投标人法定代表人参加开标会时，投标人法定代表人出示的身份证明与企业法人营业执照不符；
投标人授权代表参加开标会时，投标人授权代表未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目招投标活动的委托书；
投标人授权代表出示的身份证明与授权委托书不符；
授权委托书未加盖投标人法人章；
授权委托书未加盖投标人法定代表人印章；
授权委托书为影印件；
投标承诺的服务质量等级低于本招标文件要求的服务质量等级；
违反法律、法规及有关规定的其它行为。
投标报价超出本招标文件规定的最高限价的。
招标人将有效投标文件，送评标委员会进行评审、比较。
（六）评标
26.评标委员会与评标
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人和有关技术、经济等方面的专家组成。
成员人数应当为五人以上单数。
其中，技术、经济等方面的专家不少于成员总数的三分之二。
评标委员会成员有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
应当回避：
（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；
（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员：
（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；
（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
27.评标过程的保密
开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较的有关资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其它任何情况均严格保密。
在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。
中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。
未中标人不得向评标委员会组成人员或其它有关人员索问评标过程的情况和材料。
28.投标文件的澄清
为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
根据本须知第30条规定，凡属于评标委员会在评标中发现的计算错误进行核实的修改不在此列。
29.投标文件的初步评审
开标后，经招标人审查符合本须知第25条有关规定的投标文件，才能提交评标委员会进行评审。
评标时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。
所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显着差异或保留，或者对合同中约定的招标人的权利和投标人的义务方面造成重大的限制，纠正这些显着差异或保留将会对其它实质上响应招标文件要求的投标文件的投标人的竞争地位产生不公正的影响。
如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。
30.投标文件计算错误的修正
评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：
如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；
当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改单价。
按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。
如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。
31.投标文件的评审、比较和否决
评标委员会将按照本须知第29条规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。
在评审过程中,评标委员会可以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。
评标委员会依据第七章规定的评标方法及标准，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。
招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。
（七）合同的授予
32.合同授予标准
本项目招标的物业服务合同将授予按本须知第款所确定的中标人。
33.招标人拒绝投标的权力
招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。
招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。
招标人保留在签发中标通知书前随时对投标人资格进行审查的权利，如在审查过程中发现弄虚作假、违法违规等行为，则招标人有权取消该投标人的投标及中标资格。
34.中标通知书
中标人确定后，招标人向中标人发出《中标通知书》，《中标通知书》一经发出即发生法律效力。
招标人将在发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人。
35.合同协议书的签订
招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业管理服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。
中标人如不按本投标须知第款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。
中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，不得将中标项目转让（转包）给他人。
36.未尽事宜
如果中标人未按本招标文件提供的管理机构人员入驻，则招标人有权终止合同。
本招标文件中未尽事宜，按《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关文件规定执行。
第三章技术规范及要求
符合唐政发〔2016〕28号文唐山市普通住宅小区物业服务等级标准特级规定：
1.综合服务（处理物业服务合同范围内的公共性事务）
签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物
业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。
小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。
项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有6年以上物业服务企业部
门负责人或者同等岗位工作经历。
工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范，管理人员、服务人
员、操作人员分岗位着装。
小区设置服务接待中心，按照户数、栋数、服务面积等因素设置专职客服，
每日接待、服务时间不少于12小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公
示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等8小时内答复或者处置完成率
100%，回访率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。
物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示；有具体的落实措施和
考核办法，有完整的培训体系，分岗位定期组织培训、考核。
每年至少2次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的
服务工作调查，综合覆盖率90%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。
管理服务区域内，有完善的标示系统。
每年至少公示1次物业服务收支情况。
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。
运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档
案、收费管理、日常管理档案等进行管理。
每年至少4次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重
要节日有专题布置。
2.物业共用部位及共用设施设备管理
（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）
有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完
好率达到95%以上，共用设施设备完好率达到96%以上；公共照明系统完好率达到
95%以上。
根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维
修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告
并组织维修。
依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指
导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事
项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，监督室外
招牌、广告牌安装使用遵守相关规定，阳台封闭规格、空调安装位置有序，发现
违规行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。
每月检查1次小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、
疏通；污水泵每半年启动1次；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清
理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。
每年检测2次避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。
每日1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养
护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，
无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
电梯运行管理：
按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。
有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监
督考评、突发应急处理等管理制度。
按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并持证上岗。
电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，
轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员24小时值班；显著位置有电梯检验合格
标志、乘梯须知、警示及提示标志。
每年至少进行1次电梯运行突发事件应
升级会员 