门头物业项目管理处工程设备部工作手册.docx
《门头物业项目管理处工程设备部工作手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《门头物业项目管理处工程设备部工作手册.docx（43页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
门头物业项目管理处工程设备部工作手册
工程部工作手册
二零零五年七月
质量体系文件目录
序号
文件编号
文件名称
文件性质
01
GLLX-GC-001
工程部组织岗位图
02
GLLX-GC-002
工程部职责
03
GLLX-GC-003
工程部经理岗位职责
04
GLLX-GC-004
工程主管岗位职责
05
GLLX-GC-005
工程部技术人员岗位职责
06
GLLX-GC-006
工程文员岗位职责
07
GLLX-GC-007
强电维修工岗位职责
08
GLLX-GC-008
弱电维修工岗位职责
09
GLLX-GC-009
暖通维修工岗位职责
10
GLLX-GC-010
土建综合维修工岗位职责责
11
GLLX-GC-011
配电室操作规程
12
GLLX-GC-012
工作安全管理制度
13
GLLX-GC-013
配电室交接班管理制度
14
GLLX-GC-014
配电室门禁管理制度
15
GLLX-GC-015
申购、申领材料管理制度
16
GLLX-GC-016
机房管理制度
17
GLLX-GC-017
技术设备资料管理制度
18
GLLX-GC-018
电梯安全操作检查制度
19
GLLX-GC-019
安全防火制度
20
GLLX-GC-020
二次装修管理制度
21
GLLX-GC-021
强电员工巡检制度
22
GLLX-GC-022
暖通排水员工巡检制度
23
GLLX-GC-023
24
GLLX-GC-024
25
GLLX-GC-025
26
GLLX-GC-026
27
GLLX-GC-027
28
GLLX-GC-028
29
GLLX-GC-029
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
1
PM-F-001
工程值班日志
2
PM-F-002
业主验收遗留问题反馈单
3
PM-F-003
外部发文登记表
4
PM-F-004
公用工具台帐
5
PM-F-005
工程部维修记录
6
PM-F-006
施工现场检查记录
7
PM-F-007
事故报告
8
PM-F-008
用品领用表
9
PM-F-009
工程部夜班值班记录
10
PM-F-010
工程部钥匙使用登记表
11
PM-F-011
工程部机电设备台帐
12
PM-F-012
工程部计量装置台帐
13
PM-F-013
工程部计量装置封存（启用）登记
14
PM-F-014
维修及预期性维保计划详细记录表
15
PM-F-015
工程部工单统计表
16
PM-F-016
空调机巡视表
17
PM-F-017
生活水泵房设备保养工作记录表
18
PM-F-018
生活水系统水泵保养工作记录表
19
PM-F-019
消防喷淋水试运转记录
20
PM-F-020
消防水系统保养记录表
21
PM-F-021
排水系统保养工作记录表
22
PM-F-022
楼座配电室耗电记录
23
PM-F-023
配电室电度表记录
24
PM-F-024
工程部变配电室交接班记录
25
PM-F-025
工程部变配电室倒闸操作票
26
PM-F-026
工程部二次装修电气工程质量检查报告
27
PM-F-027
强电竖井巡视维护记录表
28
PM-F-028
变配电室停电检修计划书
29
PM-F-029
掉闸停电记录
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
30
PM-F-030
变压器停、送电记录
31
PM-F-031
BAS系统设备保养工作记录表
32
PM-F-032
MCC控制柜维修保养工作记录表
33
PM-F-033
DDC控制柜维修保养工作记录表
34
PM-F-034
工程部保安监控设备周保养记录表
35
PM-F-035
工程部弱电竖井巡视维修纪录
36
PM-F-036
工程部电视机房设备维护检查表
37
PM-F-037
物业处工程部设备保养维修年计划
38
PM-F-038
业主水表档案
39
PM-F-039
巡检纪录表
40
PM-F-040
消防水系统设备保养计划表
41
PM-F-041
工程部烟感报警修改确认单
42
PM-F-042
工程部监控室设备巡视检查表
43
PM-F-043
二次装修巡检表
44
PM-F-044
二装图纸验收纪录
45
PM-F-045
工程部装修工程日常巡检纪录
46
PM-F-046
BAS设备保养计划表
47
PM-F-047
工程部装修完工验收表
48
PM-F-048
空调接管验收表
49
PM-F-049
高压配电设备清扫维护记录表
50
PM-F-050
产权资料交接纪录表
51
PM-F-051
钥匙接管验收表
52
PM-F-052
工程资料移交纪录
53
PM-F-053
土建装修物业验收表
54
PM-F-054
公建设施验收纪录统计表
55
PM-F-055
别墅室外电箱强电接管验收表
56
PM-F-056
外围设施验收表
57
PM-F-057
房屋验收纪录表（公寓）
58
PM-F-058
遗漏工程确认书
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
59
PM-F-059
路面验收表
60
PM-F-060
泛光照明路灯强电接管验收表
61
PM-F-061
设备设施接管验收表
62
PM-F-062
配电箱电机强电接管验收表
63
PM-F-063
变配电室强电接管验收表
64
PM-F-064
工程图纸（设备）交接清单
65
PM-F-065
变配电室强电接管验收表1
66
PM-F-066
电梯机房巡视表
67
PM-F-067
新风机弱电接管验收表
68
PM-F-068
电梯机房强电接管验收表
69
PM-F-069
机电设备接管验收清单
70
PM-F-070
电梯强电接管验收表
71
PM-F-071
生活水泵房巡检纪录表
72
PM-F-072
工程部土建装修日常巡检表
73
PM-F-073
维修工具交接清单
74
PM-F-074
高低压配电运行记录
75
PM-F-075
污水罐、集水坑巡检表
76
PM-F-076
潜污泵控制信号弱电接管验收表
77
PM-F-077
生活水泵—电机与配套控制强电接管验收表
78
PM-F-078
工程部土建装修材料损耗表
79
PM-F-079
保安监控弱电接管验收表
80
PM-F-080
生活水泵控制信号弱电接管验收表
81
PM-F-081
消防水泵房巡查记录表
82
PM-F-082
排风机—电机与配套控制强电接管验收表
83
PM-F-083
配套设施接管验收表
84
PM-F-084
送风机控制信号弱电接管验收表
85
PM-F-085
装修工程巡视检查表
86
PM-F-086
排风机控制信号弱电接管验收表
87
PM-F-087
喷淋泵—电机与配套控制强电接管验收表
质量记录表格目录
序号
表格编号
名称
备注
88
PM-F-088
业主验房维修反馈表
89
PM-F-089
消防系统巡检表
90
PM-F-090
公共区域照明、插座、开关强电接管验收表
91
PM-F-091
92
PM-F-092
93
PM-F-093
94
PM-F-094
95
PM-F-095
96
PM-F-096
97
PM-F-097
98
PM-F-098
99
PM-F-099
100
PM-F-100
101
PM-F-101
102
PM-F-102
103
PM-F-103
104
PM-F-104
105
PM-F-105
106
PM-F-106
107
PM-F-107
108
PM-F-108
109
PM-F-109
110
PM-F-110
111
PM-F-111
112
PM-F-112
113
PM-F-113
114
PM-F-114
115
PM-F-115
116
PM-F-116
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-001
工程部组织岗位图
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
工程部（副）经理
工程部文员
水、电主管
土建装修主管
弱电维修主管
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-002
工程部职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
2、定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。
3、负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新。
4、负责物业设备的技术改造，引进工程和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。
5、加强对设备项目验收、运行、维修的原始记录资料的管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。
6、根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
7、制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经理核算，完成物业总经理下达的各项技术、经济指标。
8、根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭；恰当地安排值班，其中，变配电室需要24小时值班。
9、有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。
10、紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验，所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。
接到应急报告，当班人员应尽快赶到现场，采取应急措施，恢复设备的正常运行。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-002
工程部职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
11、推动开展全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的评比竞赛活动和定期的设备检查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。
12、以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必须的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，积极推广节能措施，提高节能成效。
13、负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
14、收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。
15、负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。
16、经常总结和推广物业设备管理的经验做法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。
17、负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-003
工程部（副）经理岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、职务：
工程部经理
2、直属上级：
总物业经理
3、直属下级：
工程主管
4、主要职责：
4．1对小区所有硬件设备的正常运行及工程人员管理负全责，贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针、政策和制度；协调与政府及行业主管部门的关系，建立健全部门各岗位责任制，并监督落实。
4．2负责建立健全部门培训制度，确保工程部员工掌握必备的专业技能；巩固骨干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行与装修设施的完成；以最低的费用开支保持小区机电设备的正常运转。
4．3对工程部所有人员和设备进行管理和调配，挑选和配备各岗位管理人员。
4．4审阅各系统运行监测技术数据及报表，发现偏差、异常、及时分析原因采取有效措施。
4．5巡查下属岗位纪律及工作，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正，做好思想品德教育工作并负责工程部员工的绩效评估、并按照公司奖惩制度实施奖惩。
4．6巡查重点设备运行技术状况，随时掌握小区设备的运行状况，对所有紧急情况及时做出正确判断和处理；发现隐患，立即与主管工程师及时组织力量消除，发生重大故障，立即组织力量予以排除；对公共区域的维修项目，特别是影响和中断能源（停水、停电）的项目进行直接督导。
4．7制定设备维修保养计划及备件购进计划，并组织落实实施。
根据设施、设备的运行要求，负责管理工程外包维修、水质检验、零配件购买等工作，严格执行采购程序，控制设施、设备的运行和维修费用。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-003
工程部（副）经理岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
4．8据实际要求与科技发展状况，经常征询意见，不断改进原设计缺陷及不足，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日益完善。
4．9全面负责工程部的节支运行，跟踪、控制所有水、电的能源消耗。
保证小区最大限度的节能，保持与供电、供气、供水、消防等各关系单位的联系，处处以小区业主的利益为重，维护和提高公司在社会上的信誉和良好形象。
4.10制定并完善工程设备的运行和操作程序；对物业设施、设备进行控制；确保物业的设施、设备安全、稳定良好的运行。
4.11负责工程部资料和工程仓库的日常管理工作。
4.12承接派工单，按规定进行登记、分发，确保所有派工单和电话派工记录在册，按轻重缓急组织有关人员进行维修；对积压七天以上的派工单实行跟踪管理。
4.13迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。
随时处理客户的投诉，并通知上级领导；在维修量过多时，协调各专业进行维修。
4.14协调本部门与公司各部门及客户的关系。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-004
工程主管岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、职务：
工程主管
2、直属上级：
工程部经理
3、直属下级：
工程员工
4、主要职责：
4.1在工程经理的领导下，对小区各系统设施、设备和下属员工负有全面管理的责任。
4.2根据设施、设备的运行要求，负责管理工程外包维修、水质检验、零配件购买等工作，严格执行采购程序，控制设施、设备的运行和维修费用。
4.3全面负责工程部的节支运行，跟踪、控制所有水、电的能源消耗。
保证小区最大限度的节能。
4.4随时掌握小区设备的运行状况，对所有紧急情况及时做出正确判断和处理。
4.5负责工程部资料和工程仓库的日常管理工作。
4.6迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。
4．7全面了解、掌握小区各专业设备的运行技术状况，发现异常问题立即组织处理。
4．8检查各设备系统运行情况，控制状态，发现隐患及误差立即处理纠正。
4．9检查下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。
4.10审阅运行巡检记录，掌握设备运行状况，发现异常，分析原因，找出解决办法并杜绝能源浪费现象。
4.11员工岗位纪律，做到文明管理、文明维修，发现不良现象立即纠正。
4.12制定小区各专业设施、设备年、季、月、周的维修保养计划。
4.13执行部门经理的工作指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行岗位操作，坚持周而复始的按三干净、四不漏、五良好的标准严格执行，三干净：
设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：
不漏电、不漏水、不漏油、不漏
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-004
工程主管岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
气；五良好：
使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好。
4.14做好技术档案管理工作，督促员工做好设备维修，故障处理及零部件更换记录，每月按规定将各类报表准时上报工程经理。
4.15处理好本班组使用的工具及仪表，使其经常处于良好及准确状态。
4.16做好日常工作安排，做到维修迅速及时；设备发生故障时，有效地组织力量抢维。
4.17负责本班组设备的年、月检修保养计划和备品备件计划，并负责检修保养计划的实施，同时做好各种运行记录。
4.18做好本班组设备的技术档案、巡检记录、运行记录、设备维修、故障排除、更换零部件等情况；应清楚地填入设备档案后，定期交工程经理审阅。
4.19完成工程经理交办的其他工作任务。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-005
工程部技术人员岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
技工
2、直属上级：
工程主管
3、主要职责：
3．1在工程主管的带领下，完成当值各项工作。
3．2严格遵守小区各项规章制度，树立“客户至上”的服务意识，为客户提供高质量的服务。
3．3努力学习技术，熟悉掌握小区各种设备的原理及实际操作与维修。
3．4严格遵守各种设备安全操作规程，严禁违章操作，确保人身安全。
3．5按时、按质、按量地完成领班交给的各项工作任务，并做好各项检修记录。
3．6注意保持维修场地的清洁，工作完成后应将现场清理干净。
3．7工作完成后，应迅速返回工程部，严禁随意闲逛和串岗。
3．8工作中遇到设备隐患应及时向上级领导汇报，不得隐瞒不报。
3．9未经上级领导批准，不得随意改变设备系统运行方式。
3.10当出现紧急事故时，应迅速汇报工程部领导，服从领班、主管的指挥。
3.11随时搞好班组内清洁工作。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-006
工程部文员岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共1页
签发日期
编制
1、职务：
工程文员
2、直属上级：
工程经理
3、主要职责：
3.1协助经理保证本部门各项行政工作正常有序地进行。
3.2认真做好对外联络工作，以热情与真诚对待客户的来访及电话。
3.3与各主管、工程师保持动态联系，确保任务能够以最佳方式完成。
3.4负责技术资料、整理、保存、管理。
3.5负责各专业文件的打印工作，编制各种有关业务的报表，认真做好各项数据统计。
3.6每月定期协助考勤员记录考勤，编制排班表和申报各专业所需办公用品，参照年度预算协助库管员编制各专业所需月费用预算。
3.7每周负责统计工程部加班人员车费及各种报销单据、打印清单，报总经理审批，定期为员工申报劳保用品。
3.8负责本部门合同汇签（付款）单、采购申请、用款申请及其它部门间的协调工作。
3.9每月定期统计本月维修单完成情况及有偿服务收费金额，公建用电、水及燃气的消耗统计。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-007
强电维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、直接上级：
工程主管
2、直接下级：
无
3、相关联络：
工程部各专业
4、任职条件：
4.1基本素质：
具有认真负责、踏实肯干的工作精神和作风。
年龄在20岁以上，身体健康。
4.2文化程度：
具有技校以上学历。
4.3工作经验：
具有3年以上电工工龄，具有变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。
4.4特殊要求：
持有有关部门颁发的高、低压电工本。
5、工作职责：
5.1在主管的领导下负责完成工程部强电专业的各项工作。
5.2严格执行《北京地区电气规程汇编》一书等有关规定。
5.3上岗期间认真巡视检查，发现问题及时处理，并有权制止一切违章操作违章用电行为；必要时向上级领导报告。
5.4对高压倒闸操作，要严格执行操作票和工作票制度，操作时必须两人进行，一人操作，一人监护。
5.5认真填写各种报表、记录应字迹工整。
并做好卫生，保持室内清洁。
5.6对必须停电才能处理的问题要请示领导，经批准后方可进行并做好记录（紧急情况除外）。
5.7上岗期间认真负责，提高设备的完好率和利用率，做到经济合理运行。
5.8完成各机房电器设备及照明的维修检查工作。
5.9完成各机房电器的设备维护、保养及照明灯具的更换工作。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-007
强电维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第2页共2页
签发日期
编制
5.10完成电器设备的安装工作。
5.11完成派工单的维修任务。
5.12任何人非因工作不得进入配电站，更不得在配电站逗留。
5.13积极参加电工专业的安全技术培训，增强预防事故的能力，提高安全意识和技术素质。
5.14本班的安全用具、工具、仪表等物品不得外借，每班要交接清点，并保持清洁、整齐、完整。
5.15坚守岗位，认真负责，在岗期间禁止串岗、离岗。
5.16严格的遵守各项操作规程及各项规章制度。
5.17严格遵守作息时间，如实“签到”、“签离”，准时上岗。
5.18完成上级领导指派的其它工作。
程序文件
文件名称
编号：
GLLX-GC-008
弱电维修工岗位职责
版本：
A
修改状态：
0
签发人：
第1页共2页
签发日期
编制
1、直接上级：
工程主管
2、直接下级：
无
3、相关联络：
工程部办公室及客户
4、任职条件：
4.1基本素质：
具有踏实的工作精神和作风。
年
升级会员 