门头物业项目管理处工程设备部工作手册.docx

1、门头物业项目管理处工程设备部工作手册工程部工作手册二零零五年七月质量体系文件目录序号文件编号文 件 名 称文件性质01GLLX-GC-001工程部组织岗位图02GLLX-GC-002工程部职责03GLLX-GC-003工程部经理岗位职责04GLLX-GC-004工程主管岗位职责05GLLX-GC-005工程部技术人员岗位职责06GLLX-GC-006工程文员岗位职责07GLLX-GC-007强电维修工岗位职责08GLLX-GC-008弱电维修工岗位职责09GLLX-GC-009暖通维修工岗位职责10GLLX-GC-010土建综合维修工岗位职责责11GLLX-GC-011配电室操作规程12GLL

2、X-GC-012工作安全管理制度13GLLX-GC-013配电室交接班管理制度14GLLX-GC-014配电室门禁管理制度15GLLX-GC-015申购、申领材料管理制度16GLLX-GC-016机房管理制度17GLLX-GC-017技术设备资料管理制度18GLLX-GC-018电梯安全操作检查制度19GLLX-GC-019安全防火制度20GLLX-GC-020二次装修管理制度21GLLX-GC-021强电员工巡检制度22GLLX-GC-022暖通排水员工巡检制度23GLLX-GC-02324GLLX-GC-02425GLLX-GC-02526GLLX-GC-02627GLLX-GC-0272

3、8GLLX-GC-02829GLLX-GC-029质量记录表格目录序号表格编号名 称备 注1PM-F-001工程值班日志2PM-F-002业主验收遗留问题反馈单3PM-F-003外部发文登记表4PM-F-004公用工具台帐5PM-F-005工程部维修记录6PM-F-006施工现场检查记录7PM-F-007事故报告8PM-F-008用品领用表9PM-F-009工程部夜班值班记录10PM-F-010工程部钥匙使用登记表11PM-F-011工程部机电设备台帐12PM-F-012工程部计量装置台帐13PM-F-013工程部计量装置封存（启用）登记14PM-F-014维修及预期性维保计划详细记录表15P

4、M-F-015工程部工单统计表16PM-F-016空调机巡视表17PM-F-017生活水泵房设备保养工作记录表18PM-F-018生活水系统水泵保养工作记录表19PM-F-019消防喷淋水试运转记录20PM-F-020消防水系统保养记录表21PM-F-021排水系统保养工作记录表22PM-F-022楼座配电室耗电记录23PM-F-023配电室电度表记录24PM-F-024工程部变配电室交接班记录25PM-F-025工程部变配电室倒闸操作票26PM-F-026工程部二次装修电气工程质量检查报告27PM-F-027强电竖井巡视维护记录表28PM-F-028变配电室停电检修计划书29PM-F-029

5、掉闸停电记录质量记录表格目录序号表格编号名 称备 注30PM-F-030变压器停、送电记录31PM-F-031BAS系统设备保养工作记录表32PM-F-032MCC控制柜维修保养工作记录表 33PM-F-033DDC控制柜维修保养工作记录表 34PM-F-034工程部保安监控设备周保养记录表35PM-F-035工程部弱电竖井巡视维修纪录36PM-F-036工程部电视机房设备维护检查表37PM-F-037物业处工程部设备保养维修年计划38PM-F-038业主水表档案39PM-F-039巡检纪录表40PM-F-040消防水系统设备保养计划表41PM-F-041工程部烟感报警修改确认单42PM-F-

6、042工程部监控室设备巡视检查表43PM-F-043二次装修巡检表44PM-F-044二装图纸验收纪录45PM-F-045工程部装修工程日常巡检纪录46PM-F-046BAS设备保养计划表47PM-F-047工程部装修完工验收表48PM-F-048空调接管验收表49PM-F-049高压配电设备清扫维护记录表50PM-F-050产权资料交接纪录表51PM-F-051钥匙接管验收表52PM-F-052工程资料移交纪录53PM-F-053土建装修物业验收表54PM-F-054公建设施验收纪录统计表55PM-F-055别墅室外电箱强电接管验收表56PM-F-056外围设施验收表57PM-F-057房屋

7、验收纪录表（公寓）58PM-F-058遗漏工程确认书质量记录表格目录序号表格编号名 称备 注59PM-F-059路面验收表60PM-F-060泛光照明路灯强电接管验收表61PM-F-061设备设施接管验收表62PM-F-062配电箱电机强电接管验收表63PM-F-063变配电室强电接管验收表64PM-F-064工程图纸（设备）交接清单65PM-F-065变配电室强电接管验收表166PM-F-066电梯机房巡视表67PM-F-067新风机弱电接管验收表68PM-F-068电梯机房强电接管验收表69PM-F-069机电设备接管验收清单70PM-F-070电梯强电接管验收表71PM-F-071生活水

8、泵房巡检纪录表72PM-F-072工程部土建装修日常巡检表73PM-F-073维修工具交接清单74PM-F-074高低压配电运行记录75PM-F-075污水罐、集水坑巡检表76PM-F-076潜污泵控制信号弱电接管验收表77PM-F-077生活水泵电机与配套控制强电接管验收表78PM-F-078工程部土建装修材料损耗表79PM-F-079保安监控弱电接管验收表80PM-F-080生活水泵控制信号弱电接管验收表81PM-F-081消防水泵房巡查记录表82PM-F-082排风机电机与配套控制强电接管验收表83PM-F-083配套设施接管验收表84PM-F-084送风机控制信号弱电接管验收表 85P

9、M-F-085装修工程巡视检查表86PM-F-086排风机控制信号弱电接管验收表87PM-F-087喷淋泵电机与配套控制强电接管验收表质量记录表格目录序号表格编号名 称备 注88PM-F-088业主验房维修反馈表89PM-F-089消防系统巡检表90PM-F-090公共区域照明、插座、开关强电接管验收表91PM-F-09192PM-F-09293PM-F-09394PM-F-09495PM-F-09596PM-F-09697PM-F-09798PM-F-09899PM-F-099100PM-F-100101PM-F-101102PM-F-102103PM-F-103104PM-F-104105

10、PM-F-105106PM-F-106107PM-F-107108PM-F-108109PM-F-109110PM-F-110111PM-F-111112PM-F-112113PM-F-113114PM-F-114115PM-F-115116PM-F-116程序文件文件名称编号：GLLX-GC-001工程部组织岗位图版本：A修改状态：0签发人：第1页 共1页签发日期编制工程部（副）经理工程部文员水、电主管土建装修主管弱电维修主管程序文件文件名称编号：GLLX-GC-002工程部职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共2页签发日期编制1、 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制

11、定物业设备管理工作的具体目标和政策。2、 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。3、 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新。4、 负责物业设备的技术改造，引进工程和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。5、 加强对设备项目验收、运行、维修的原始记录资料的管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。6、 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。7、 制定物业设备管理维修的各项规章

12、制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经理核算，完成物业总经理下达的各项技术、经济指标。8、 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭；恰当地安排值班，其中，变配电室需要24小时值班。9、 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。10、 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验，所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应尽快赶到现场，采取应急措施，恢复设备的正常运行。程序文件文件名称编号：GL

13、LX-GC-002工程部职责版本：A修改状态：0签发人：第2页 共2页签发日期编制11、 推动开展全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的评比竞赛活动和定期的设备检查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。12、 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必须的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，积极推广节能措施，提高节能成效。13、 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。14、 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。15、 负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。16

14、、 经常总结和推广物业设备管理的经验做法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。17、 负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-003工程部（副）经理岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共2页签发日期编制1、 职务：工程部经理2、 直属上级：总物业经理3、 直属下级：工程主管4、 主要职责：41对小区所有硬件设备的正常运行及工程人员管理负全责，贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针、政策和制度；协调与政府及行业主管部门的关系，建立健全部门各岗

15、位责任制，并监督落实。42负责建立健全部门培训制度，确保工程部员工掌握必备的专业技能；巩固骨干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行与装修设施的完成；以最低的费用开支保持小区机电设备的正常运转。 43对工程部所有人员和设备进行管理和调配，挑选和配备各岗位管理人员。44审阅各系统运行监测技术数据及报表，发现偏差、异常、及时分析原因采取有效措施。45巡查下属岗位纪律及工作，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正，做好思想品德教育工作并负责工程部员工的绩效评估、并按照公司奖惩制度实施奖惩。46巡查重点设备运行技术状况，随时掌握小区设备的运行状况，对所有紧急情况及时做出正确判断和处理；发现隐患，立即与主管工

16、程师及时组织力量消除，发生重大故障，立即组织力量予以排除；对公共区域的维修项目，特别是影响和中断能源（停水、停电）的项目进行直接督导。47制定设备维修保养计划及备件购进计划，并组织落实实施。根据设施、设备的运行要求，负责管理工程外包维修、水质检验、零配件购买等工作，严格执行采购程序，控制设施、设备的运行和维修费用。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-003工程部（副）经理岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第2页 共2页签发日期编制48据实际要求与科技发展状况，经常征询意见，不断改进原设计缺陷及不足，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日益完善。49全面负责工程部的节支运行，跟踪、控制所有水

17、、电的能源消耗。保证小区最大限度的节能，保持与供电、供气、供水、消防等各关系单位的联系，处处以小区业主的利益为重，维护和提高公司在社会上的信誉和良好形象。4.10制定并完善工程设备的运行和操作程序；对物业设施、设备进行控制；确保物业的设施、设备安全、稳定良好的运行。4.11负责工程部资料和工程仓库的日常管理工作。4.12承接派工单，按规定进行登记、分发，确保所有派工单和电话派工记录在册，按轻重缓急组织有关人员进行维修；对积压七天以上的派工单实行跟踪管理。4.13迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。随时处理客户的投诉，并通知上级领导；在维修量过多时，协调各专业进行维修。4.14协调本部门与

18、公司各部门及客户的关系。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-004工程主管岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共2页签发日期编制1、 职务：工程主管2、 直属上级：工程部经理3、 直属下级：工程员工4、 主要职责：4. 1在工程经理的领导下，对小区各系统设施、设备和下属员工负有全面管理的责任。4. 2根据设施、设备的运行要求，负责管理工程外包维修、水质检验、零配件购买等工作，严格执行采购程序，控制设施、设备的运行和维修费用。4. 3全面负责工程部的节支运行，跟踪、控制所有水、电的能源消耗。保证小区最大限度的节能。4. 4随时掌握小区设备的运行状况，对所有紧急情况及时做出正确判断和处理

19、。4. 5负责工程部资料和工程仓库的日常管理工作。4. 6迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。47全面了解、掌握小区各专业设备的运行技术状况，发现异常问题立即组织处理。48检查各设备系统运行情况，控制状态，发现隐患及误差立即处理纠正。49检查下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。4.10审阅运行巡检记录，掌握设备运行状况，发现异常，分析原因，找出解决办法并杜绝能源浪费现象。4.11员工岗位纪律，做到文明管理、文明维修，发现不良现象立即纠正。4.12制定小区各专业设施、设备年、季、月、周的维修保养计划。4.13执行部门经理的工作指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行

20、岗位操作，坚持周而复始的按三干净、四不漏、五良好的标准严格执行，三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏水、不漏油、不漏程序文件文件名称编号：GLLX-GC-004工程主管岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第2页 共2页签发日期编制气；五良好：使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好。4.14做好技术档案管理工作，督促员工做好设备维修，故障处理及零部件更换记录，每月按规定将各类报表准时上报工程经理。4.15处理好本班组使用的工具及仪表，使其经常处于良好及准确状态。4.16做好日常工作安排，做到维修迅速及时；设备发生故障时，有效地组织力量抢维。4.17负责本班组

21、设备的年、月检修保养计划和备品备件计划，并负责检修保养计划的实施，同时做好各种运行记录。4.18做好本班组设备的技术档案、巡检记录、运行记录、设备维修、故障排除、更换零部件等情况；应清楚地填入设备档案后，定期交工程经理审阅。4.19完成工程经理交办的其他工作任务。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-005工程部技术人员岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共1页签发日期编制1、 职务：技工2、 直属上级：工程主管3、 主要职责：31在工程主管的带领下，完成当值各项工作。32严格遵守小区各项规章制度，树立“客户至上”的服务意识，为客户提供高质量的服务。33努力学习技术，熟悉掌握小区各种设

22、备的原理及实际操作与维修。34严格遵守各种设备安全操作规程，严禁违章操作，确保人身安全。35按时、按质、按量地完成领班交给的各项工作任务，并做好各项检修记录。36注意保持维修场地的清洁，工作完成后应将现场清理干净。37工作完成后，应迅速返回工程部，严禁随意闲逛和串岗。38工作中遇到设备隐患应及时向上级领导汇报，不得隐瞒不报。39未经上级领导批准，不得随意改变设备系统运行方式。3. 10当出现紧急事故时，应迅速汇报工程部领导，服从领班、主管的指挥。3. 11随时搞好班组内清洁工作。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-006工程部文员岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共1页签发日期编制

23、1、 职务：工程文员2、 直属上级：工程经理3、 主要职责：3. 1协助经理保证本部门各项行政工作正常有序地进行。3. 2认真做好对外联络工作，以热情与真诚对待客户的来访及电话。3. 3与各主管、工程师保持动态联系，确保任务能够以最佳方式完成。3. 4负责技术资料、整理、保存、管理。3. 5负责各专业文件的打印工作，编制各种有关业务的报表，认真做好各项数据统计。3. 6每月定期协助考勤员记录考勤，编制排班表和申报各专业所需办公用品，参照年度预算协助库管员编制各专业所需月费用预算。3. 7每周负责统计工程部加班人员车费及各种报销单据、打印清单，报总经理审批，定期为员工申报劳保用品。3. 8负责本

24、部门合同汇签(付款)单、采购申请、用款申请及其它部门间的协调工作。3. 9 每月定期统计本月维修单完成情况及有偿服务收费金额，公建用电、水及燃气的消耗统计。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-007强电维修工岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共2页签发日期编制1、 直接上级：工程主管2、 直接下级：无3、 相关联络：工程部各专业4、 任职条件：4.1基本素质：具有认真负责、踏实肯干的工作精神和作风。年龄在20岁以上，身体健康。4. 2文化程度：具有技校以上学历。4. 3工作经验：具有3年以上电工工龄，具有变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。4. 4特殊要求：持有有关部门颁发的

25、高、低压电工本。5、 工作职责：5. 1在主管的领导下负责完成工程部强电专业的各项工作。 5. 2严格执行北京地区电气规程汇编一书等有关规定。5. 3上岗期间认真巡视检查，发现问题及时处理，并有权制止一切违章操作违章用电行为；必要时向上级领导报告。5. 4对高压倒闸操作，要严格执行操作票和工作票制度，操作时必须两人进行，一人操作，一人监护。5.5认真填写各种报表、记录应字迹工整。并做好卫生，保持室内清洁。5. 6对必须停电才能处理的问题要请示领导，经批准后方可进行并做好记录（紧急情况除外）。5. 7上岗期间认真负责，提高设备的完好率和利用率，做到经济合理运行。5. 8完成各机房电器设备及照明的

26、维修检查工作。5. 9完成各机房电器的设备维护、保养及照明灯具的更换工作。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-007强电维修工岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第2页 共2页签发日期编制5.10完成电器设备的安装工作。5.11完成派工单的维修任务。5.12任何人非因工作不得进入配电站，更不得在配电站逗留。5.13积极参加电工专业的安全技术培训，增强预防事故的能力， 提高安全意识和技术素质。5.14本班的安全用具、工具、仪表等物品不得外借，每班要交接清点，并保持清洁、整齐、完整。5.15坚守岗位，认真负责，在岗期间禁止串岗、离岗。5.16严格的遵守各项操作规程及各项规章制度。5.17严格遵守作息时间，如实“签到”、“签离”，准时上岗。5.18完成上级领导指派的其它工作。程序文件文件名称编号：GLLX-GC-008弱电维修工岗位职责版本：A修改状态：0签发人：第1页 共2页签发日期编制1、 直接上级：工程主管2、 直接下级：无3、 相关联络：工程部办公室及客户4、 任职条件：4.1基本素质：具有踏实的工作精神和作风。年