六福国际项目可行性报告总汇.docx

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六福国际项目可行性报告总汇

六福国际项目可行性研究报告

目录`

项目决策背景及摘要

一、外部环境

二、内部因素

第一部分：

项目及周边概况

●宗地位置

●宗地现状

●项目周边的社区配套

●周边环境与景观

●大市政配套

●土地升值潜力初步评估。

●立即开发与作为土地储备优缺点分析

第二部分：

法律及政策性风险分析

●项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

●合作方式及风险评估

第三部分：

市场分析

●东西湖区住宅市场分析

●东西湖区内供应产品特征

●东西湖区内市场目标客层研究

●产品定位及建议

第四部分：

规划建议

●规划设计的可行性分析

●规划设想

第五部分：

工程及销售计划

●工程计划：

●销售计划：

第六部分：

投资收益分析

●成本预测

●税务分析

●投资测算

●项目利润测算

●售价、容积率、成本变化对投资利润的影响

●现金流量测算

第七部分：

管理资源配置

●机构设置：

●人力资源需求及解决：

第八部分：

综合分析与建议

●项目优势

●项目劣势

●结论及建议

第一部分、项目概况

一、宗地位置：

前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东面是前山河，前山立交桥；南临一片花圃：

西面是中新国际花园;北面是华发新城.

二、宗地现状：

该土地为具有“五通一平”的熟地。

所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。

地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。

三、项目周边社区配套

1、交通出行：

因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也是非常发达的。

目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。

路网早已经贯穿整个珠海市。

随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。

2、教育、医疗：

容闳小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院

3、文化、体育、娱乐设施：

豪庭商务酒店。

4、社区-周边土地开发情况：

早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。

随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。

要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。

5、金融：

拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。

四、宗地周边环境与景观

宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。

五、大市政配套（找不到原始资料）

1、供电设施

2、供水设施

3、排水设施

4、通信

六、规划控制要点

1、占地面积：

17428㎡

2、规划总建筑面积：

102674.8㎡

3、容积率：

住宅容积率为2.86，综合容积率为4.7

4、建筑覆盖率：

35.82%

5、绿化率：

35.7%

6、控高：

185m

七、土地价格：

八、土地升值潜力初步评估

综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区。

前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大的增值潜力

九、立即开发与作为土地储备优缺点分析

立即开发：

房地产开发的周期一般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右的时间。

现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响还没有消散，立即开发估计在2年半后可以将产品推向市场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。

该宗地已在开发中，不作土地储备。

第二部分、法律及政策性风险分析

项目用地取得使用权的法律手续及现状描述

1.项目用地现状

（1）土地所有权归属：

国有土地

（2）土地使用权归属：

珠海天朗海峰商贸有限公司

（3）土地他项权益：

没有

（4）土地用途：

商业、住宅用地

（5）项目用地现状的文件：

略

2.项目用地规划

（1）项目用地规划用途：

拟规划为商业、住宅用地

（2）规划批文：

略

3.以取得的政府文件

目前尚未办理项目的任何手续

4.项目用地取得土地使用权程序评估

（1）取得土地使用权程序

1六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议

2去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

（2）取得土地使用权需要的工作日

一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

5.政策性风险评估

自去年9.27新政后，整个珠三角都在经历着1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：

七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。

其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成的剧烈下跌。

珠海作为珠三角的核心城市之一，所受到的创伤也不容忽视：

2008年2月，珠海的房价为7161元，到了2008年5月，就降到了5105元；珠海2007年全年月均成交量为25.58万平方米，到了2008年上半年，月均成交量就降到了15.05万平方米。

国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到了严重的打击。

除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是一次严重的考验。

然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风暴的影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等一系列的政策。

与此同时，珠海也相应的出台了“暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证的必备条件；根据申请人的住房公积金缴存情况、资信、还款能力和贷款总额等因素确定具体贷款额度，最高额度则文件规定执行”等一系列救市政策。

这些政策的出台，对缓解各地楼市危机均有积极作用。

6.合作方式及风险评估

（1）合作方介绍：

土地方为珠海天朗海峰商贸有限公司

（2）合作方式

①合作方式

六福地产一次性买断土地使用权，单独开发

②操作方式

六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议，然后在市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

（3）主要合作条件（与土地方的土地价款及付款进度）

①土地价款：

总占地面积为17428平方米，土地补偿费总额为180865169.8元（以单位面积价格10377.85元/平方米计算，价格数据来源于六福房地产评估咨询有限公司）

②付款计划：

a.双方签订协议后一周内六福公司支付给土地方4000万元，并打入双方共同指定的公证处账户。

然后六福公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给六福公司。

b.六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，由公证处将4000万元存入土地方指定的账户。

c.在六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方将全部开发用地按要求交给六福公司后一年内分四次付清余款。

③土地方的主要工作：

a.负责在项目立项后90日内一次性提供所有用地供六福公司使用。

b.所提供的土地必须符合“五通一平”（即通路、供水、排水、通电、通讯、场地平整）

c.负责出局办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。

d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。

e.配合六福公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有相关事宜。

f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开

发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。

（4）合作风险评估

①合作背景：

出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。

我公司为刚成立不久的房地产开发公司，为了打响第一炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。

在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。

②土地使用年限：

土地使用出让年限为70年。

③土地权属情况：

根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

④付款进度与土地手续的配合：

从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作的完成，最大限度避免合作风险。

7.总体评价

该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。

宗地拟规划为商业、居住用地，土地使用性质基本明确。

第三部分、市场分析

一、珠海商品住宅市场总体特征：

1、整体市场稳步向好；

珠海前山区域---房地产市场分析

一河两岸房产开发状况：

早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。

如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。

再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。

前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。

随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。

同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。

要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。

（一）前山片区介绍

1、前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇，2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南

大学珠海学院，著名旅游景观——圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；区内有以

世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。

驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千

家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中

的城郊结合区域。

2、从区域划分来看，前山区域主要由明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。

同香洲、拱北、吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路、景观、绿化、环境、治安均不如上述区域。

前山长期以来一直以发展工业作为龙头产业，建材行业、汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。

前山河畔2010年基本建成以生活居住为主、开发旅游观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。

城市西进、港珠澳大桥定案拱北，使前山面临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地产受益将较其他区域大。

3、商业状况

本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行、学校、市场、超市等较为齐全外，已经形成了集装饰装修、建材家具、汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主要表现为展示、展览、销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。

本区外来人口稠密，主要商业街如明珠路、前山路，人流量较大，百货零售业以中低档次商品为主。

4、人文环境

本区由于工厂林立密布，故外来务工和流动人口较多，平均消费水平低，人口素质状况不及吉大香洲等区，治安状况比较混乱，这些因素导致人们在该区投资置业时缺乏信心。

暨南大学进驻前山路，部分改善了人们对本区人文环境的看法。

相信随着珠海城建的深入进行和大批新建小区业主的入住，前山以往的人文环境将发生显著变化。

（二）前山片区经济发展现状及楼市走向

1）2003年，前山属地工业产值约206亿元，国内生产总值约68亿元，街道所属国民

生产总值14亿元，税收2.3亿元。

在整个香洲区工业生产总值中占有相当重要的比

重。

2）随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位

置。

目前，因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检查站，交通网络目前也

是非常发达的。

目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、

99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可

以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。

路网早已经贯穿整个珠海市

。

受各种利好消息的影响，珠海市的楼市近两年来发展迅猛。

前山区域的经济也随

之提高。

许多楼盘如雨后春笋般遍地崛起。

前山楼市也跟着活跃了起来。

加之前山

片区的整体价格相对便宜。

因此，成为购房者瞩目的对象。

目前区域楼盘的整体素

质相对偏低，升值空间仍然很大。

二、前山片区宏观市场分析

1.据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市的房价与成交率出现了“千树万

树梨花开”的迅猛发展景象。

GDP生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。

相

继带动了整个珠海市的经济。

尽管如此，日前珠海市的房价跟珠三角其它城市相比

，仍然相对较为低迷。

城市发展空间仍然很大。

预计在未来的几年内，房地产业会

成为珠海市居高临下的行业。

关键影响因素如下：

（1）广珠城际轻轨的建设，最晚2008年全面通车。

（2）珠海机场与香港机场合作

（3）伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂

（4）珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设；

（5）前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期；

（6）港珠澳大桥建设计划没有停止；

（7）横琴9+2开发区的顺利开展。

2．珠海目前市区一手楼住宅均价大约5170元/平方米左右。

珠海市区两年内的有

效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100—120万建筑平方米

）。

而前山片区的均价约为4717元/平方米左右。

在珠海的主城片区中，价格处于

低端位置；加之广珠城际轨道的落点，前山河的改造等等；片区未来的市场需求仍

然比较大，且存在一定的升值空间。

3.珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。

品牌公司的进驻也就意

味着，珠海楼市将出现一些高端价格的高端产品。

会领引楼市，带动珠海房价。

而历来房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终

的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展。

房地产就会继续发展，房价就不会

跌。

小结：

综合上述，预计未来两年珠海市的整体的房价会持续上升。

随着轻轨的建成

拱北与前山涨幅比较快。

尤其是前山片将最为明显。

三、楼盘分析特点

（1）物业类型分析

图片：

前山1

前山片区的楼盘大部分规模都较小。

其中占地面积较大的是华发新城。

华发新城的

运用的是分期开发的策略。

其它楼盘都是采取分批推广的策略。

这主要不是市场空

间的不足，而是开发商对未来市场的预期比较好，希望通过多次、小批量推售掌握

调整价格的主动权，争取更大的利润空间。

前山片区的物业在建筑类型上主要还是以小高层为主，辅以少量的多层、高层

，小高层也以17层居多。

多层与小高层的比例大约在3：

7左右。

但从以上几个大盘

的规划来看，大多数的项目后期都将以多层主。

而且主城区内土地资源相对是稀缺

的，多层建筑过多会浪费太多的土地资源，因而建筑往小高层甚至高层发展将是大

势所趋。

（2）户型分析

图片：

前山2345

从以上前山片区的户型统计分析中可以看到，各种户型所占的比例上存在着一定的

差别。

其中二房、三房、四房各占的比例22%、28.7%和26.1%，五房及复式所占的

比例相对较小。

碧水云天的主力户型是四房两厅达到700户左右占整个片区四房比

例的46.6%。

从整体情况来看,前山片区楼盘大部分比较倾向于小户型,紧凑实用的户型也较符合

前山的市场。

预计这类户型在前山片区还会陆续增加。

（3）价格及销售速度分析

图片：

前山6

片区楼盘以华发·碧水云天销售最为理想。

平均月销售速度在150套左右，华发是

珠海房地的龙头企业。

深受广大购房者的青睐，它的品牌形象已经在消费者的心目

中根深蒂固。

华发新城几期均以精装修标准交楼。

小区整体规模大、配套设施较为

完善。

广告推广力度较为强大。

前两期销售周期都较短。

三期碧水云天主推中大户

型的临河景单位。

其次，就是位于圆明新园附近的钰海山庄及金域廊院在片区销售情况也比较理想。

所处位置较好，紧临国家4A级旅游区圆明新园。

其中大户型深受港澳台及外地客户

的喜爱。

金域廊院的均价已达到5700元/平方米，销售速度约为每月76套。

钰海山

庄则为5600元/平方米，销售速度平均每月71套。

由于该片区为珠海主城区工业聚集地之一，聚集了大量的制造业的工薪阶层。

整体

素质相对较低，购买力度有限。

所以，区域的价格相对较低，小户型比较畅销。

如

湖光山色、蓝钻100、九洲时代、棕榈假日四期等小户型几乎售罄。

而产品素质的

良莠不齐则反映了片区整体档次的低下，存在很大的挖掘空间。

（4）主题分析

图片：

前山7

（5）物业管理费分析

图片：

前山8

在物业管理的收费上，前山片区的相差不是太大，华发新城相对较高为1.9元/平方

米。

其它大部分都维持在1.2元/㎡左右，而多层在0.55元/㎡之间，这种收费在该

片区比较合理。

（6）客户群体分析

图片：

前山9

在客户群的分布上，港澳台及公务员购房的比较多，主要以澳门客户为主，而其它

客户主要是公务员、本地及内地居民、企业技术管理人员。

（7）车位配比分析

图片：

前山10

总结

（1）前山片区因为前山河的存在及圆明新园的存在以及轻轨路线的穿越，使得本

地和外地开发商纷纷抢滩前山片区，因此前山片区的房地产业目前了渐渐热了起来

。

目前总体的价格低,销售情况也较好。

在片区内的楼盘有华发新城、湖光山色、

颐和人家、钰海山庄、金域廊院、幸运阁、滨江明珠、晴朗明珠等等。

这些楼盘一

般都以河景、园景、轻轨站点作为自己的卖点。

（2）片区销售情况较好的华发新城、钰海山庄、金域廊院等；小区景观设计好，

绿化率高。

良好的景观设计提升了项目的附加值，提高了项目的档次，提高了消费

者对楼盘的心理价位，成为了项目的主要卖点之一。

还邀请一些国外的景观设计公

司担纲，做小区的景观设计。

如华发新城是由国际一级景观设计师刘太格设计，有

浪漫的爱情湾、美丽的前山河、漂亮的小区园林等。

如金域廊院的园林景观设计，

邀请的是香港阿特森泛华设计，定义为“城中央七十年原味法式生活”。

如钰海

山庄由“水木园林景观设计公司设计”，主题为“在城市中央与山水相伴”这样的

楼盘当然深受青睐。

（3）经济合理的户型设计。

良好的户型设计是项目最重要的卖点之一。

消费者买

一套房子是一辈子的大事，房子一平方米数千元，消费者当然希望每个平方米都能

有作用，不能浪费。

在调研的楼盘中，部分户型设计不合理，表现在功能分区不合

理、部分户型偏大、部分户型的一些面积很难利用等方面，这样的户型肯定不好卖

。

而设计合理经济的户型当然就会受到消费者的青睐。

如华发新城的入户处有花园

，体现了以人为本的设计思想。

金域廊院在厨房旁边设计了生活阳台，同样体现了

这种思想。

消费者都不希望自己花钱所购买的物业白白浪费。

4、对市场细分，填补市场空白点。

能填补市场空白点，就是找到了赢得市场的最

高点。

在前山一带，一些工薪阶层，企业技术及管理人员对小户型还是有大量的需

求，蓝钻100就填补了市场的这块空白满足部分客户对小面积的需求。

达到了2个月

售罄的成效。

所以未来前山市场对小户型的需求,可谓有增无减。

前山片区概况分析

1.地里位置：

前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇，2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。

辖区内有著名学院暨南大学珠海学院，著名旅游景观——圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；华南地区最大之一的装饰材料集散地——世邦国际装饰城，驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中的城郊结合街道.

2.商业布局：

前山建材、汽车城：

处前山街道办辖区范围，是珠海市建材和汽车销售集中地。

建材和汽车销售都是大宗零售贸易，2006年前山街道办社会消费品零售额41.1亿元，占全区比重23.6％，零售贸易额全市最大。

前山地处广珠西线和广珠轻轨的交集点，是我市近期规划建设的前山物流园所在地。

区域内有世邦建材城、夏村建材街、梅华西警民路汽车街、南溪汽车城。

3产业布局：

2005.10月年前山街道办直接利用外资142.23万美元,内资118.67万元.财政收入103.05万元。

（珠海市统计局数据）。

前山片区楼盘分析如下：

项目名称

价格（元/m2）

装修状况

物业费

（元/平方米·月）

物业形态

总套数

总建筑面积

（M2）

推出时间

芭堤雅境

8500

毛坯

1.5

高层

618

3.7万

已推出

华业香庄

7500

精装修

1.6

高层

532

5.5万

已推出

中新国际

7000

毛坯

未知

多层、高层

230

5.6万

已推出

荣泰河庭

8300/12000

精装修

1.5

小高层、高层

200

10.1万

8月

京华奥园

6900

毛坯

1.5

高层

600

7万

9月

财富世家

7100

毛坯

1.2

小高层、高层

105

17.1万

已推出

悦安雅苑

7000

毛坯

1.5

小高层、高层

400

5.3万

已推出

二城心作