海拉尔国贸中心商业策划案doc 60页doc.docx
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海拉尔国贸中心商业策划案doc60页doc
海拉尔国贸中心商业策划案
（目录）
第一部分宏观经济篇：
一、海拉尔宏观经济概况............................
第二部分商业调研篇：
一、核心商圈商业分布图.................................
二、核心商圈商业项目个案调研............................
三、核心商圈临街商业及其他商业调研........................四、在售商业项目调研......................................
五、区域住宅状况调研....................................
六、总结...............................
第三部分项目分析篇：
一、项目现状......................................
二、项目定量分析............................
三、项目SWOT分析.......................................
第四部分总论：
一、总结概括.........................................
二、方案..........................................
三、建议......................................
第一部分宏观经济篇：
一、海拉尔宏观经济概况：
4、地理位置：
海拉尔区位于大兴安岭西麓，是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。
海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。
5、行政区分及人口结构：
呼伦贝尔市现辖1个区（海拉尔区）、5个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7个旗、49个镇、15个乡、9个苏木、38个街道办事处；总面积25．3万平方公里；2006年末呼伦贝尔市常住总户数900486户，总人口270．27万人。
呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。
海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。
总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2002年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。
6、经济发展：
2006年全年海拉尔地区生产总值实际完成59.4亿元，完成计划的104.2%，同比增长24.1%，其中第一产业增加值完成3.9亿元，同比增长3.7%，第二产业增加值完成16.4亿元，同比增长49.7%，第三产业增加值完成39.1亿元，同比增长18.1%，三次产业结构为6.6：
27.6：
65.8。
财政总收入达到50937万元，完成计划的121.9％，同比增长24.9％，其中地方财政收入达到25102万元，同比增长71.6％。
2006年城镇居民人均可支配收入10508元，完成计划的100.3%,同比增加1232元；农民人均纯收入达到6649元，完成计划的100.2%,同比增加619元。
7、商业现状：
2006年海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达到29.6亿元，同比增长20.5%，总量和增速均排全市第一位。
友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。
河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的企业不断增加投入发展。
友谊公司已进入全国百强商业企业的行列；近年来吸引了步森集团、肯德基等知名企业来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型企业已经在海拉尔落户。
8、旅游事业：
海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为内蒙古东部旅游中心城市。
海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。
市内景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。
这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。
目前，海拉尔区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级饭店8家。
海拉尔民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。
2005年，海拉尔共接待国内外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。
9、招商引资：
2006年共引进市外（国内）资金18.6亿元，同比增长36.2％，完成固定资产投资24.4亿元，同比增长10.6％。
全年计划开工项目141个，计划当年完成投资34.7亿元,实际开工116个，项目开工率为82.3%，完成投资率为70%。
外贸进出口总额达到5668万美元，同比增长32.5％，直接利用外资1270万美元。
10、2007年海拉尔区国民经济和社会发展目标：
地区生产总值72亿元,同比增长21.2%，三次产业比重为5.9:
31:
63.1；
财政总收入6.1亿元，同比增长20％；
社会消费品零售总额35.6亿元,同比增长20%；
城镇居民人均可支配收入12000元，同比增长14.2%，农民人均纯收入7447元，同比增长12%。
总结：
从2006年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向持续、快速、良好发展。
但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；
新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中心不会发生改变；
呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）；
海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作；
十一五计划再次确定并规划重点发展核心商业区域——三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；
第二部分商业调研篇：
一、核心商圈商业分布图：
二、核心商圈商业项目个案调研：
河西区为海拉尔核心商业区，区域商业以商场和市场类物业为主，临街商业为辅，具体商业情况如下：
区域百货类商业：
友谊大厦、步森百货大楼、伊仕丹；
区域市场类商业：
友谊商城、新丰批发市场、新丰服装超市、开发区商城、温州城、龙凤商场、金龙地下街、第二百货、供销大楼、俄罗斯商城、人民商场；天信家具市场、地下家具广场、中心家具、郭氏家具城。
百货类商业：
友谊大厦
建筑层数
地面五层
建筑情况
感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。
前楼有中空大厅面积为163平方米。
卖场主通道2.5米，辅通道2米。
五楼通道1.5米。
单层建面
F1：
4600平方米
F2：
4600平方米
F3：
4600平方米
F4：
4600平方米
F5：
2300平方米
项目规模
20700平方米
项目定位
中高档百货商场
硬件设施
电梯、空调
业态分布
F1：
食品超市、化妆品、珠宝、眼镜
F2：
日用品超市、男装
F3：
女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品
F4：
男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋
F5：
家电、文化用品、数码产品
品牌商家
F1：
周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油
F2：
蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳金狐狸
F3：
圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶
F4：
巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千XX、耐克、阿迪达斯、背靠背、匡威
F5：
松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM
标铺面积（使用面积）
50平方米
总商户数量
223户
扣点情况
扣点25%--26%
经营状况
较好
总结：
友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。
●步森百货大楼
步森百货大楼
项目位置
海拉尔区中央大街1号
项目定位
中高档百货商场
建筑楼层
地面6层
建筑情况
整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上下感应电梯各3部、观光梯2部、集体供暖。
单层建筑面积
F1：
4200㎡
F2：
4200㎡（空置600㎡左右打算做手机卖场）
F3：
4200㎡
F4：
2200㎡
F5：
1800㎡
F6：
800㎡
项目总规模
17400㎡
楼层业态分布
F1：
超市（1500㎡左右）、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像；
F2：
男装、针织用品、床上用品、童装；
F3：
女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋；
F4：
电脑器材、办公、文体用品；
F5：
餐饮；
F6：
家具；
单层商户数量
F1：
珠宝工艺品20个、化妆品5个、箱包10个、音像1个；
F2：
男装40个、针织6个、床品6个、童奘1个；
F3：
女装羽绒30个、电器1个、皮鞋类50个；
F4：
电脑器材40个；
F5：
餐饮；
F6：
家具6个；
总商户数
216户
标准铺位使用面积
F1：
25㎡；
F2：
30㎡；
F3：
女装羽绒服30㎡、鞋20㎡；
F4：
50㎡；
F6：
70㎡；
招商政策
保底租金3．2元/㎡/天，押金为年保底租金的20%，固定扣点15%，另扣营业额的1%作为广告推广费；
备注
工作人员工资300元+1%提成。
男装品牌：
恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞；
女装及羽绒品牌：
鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中飞、波斯登。
总结：
其前身为海拉尔第一百货大楼，2003年12月步森集团出资4000多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属企业之一。
2004年投入1100万元对大楼进行了全面装修改造，并投入100多万元建造了两部观光电梯，于2004年12月1日正式开业。
装修的同时，大楼着重调整经营结构，对经营项目细分为百货、男装、女装、针织、鞋帽、超市、电脑、餐饮等8块。
目前该商场为区域经营较好的百货商场之一，但建筑格局比较不规整、再加上导视系统做的不完善，让新顾客进去之后很容易迷路；商场在今年8月底会进行装修和商户调整，详细方案目前未出。
●伊仕丹商场
伊仕丹商场
建筑层数
地面五层
建筑情况
商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐长约3米，临街面落地玻璃墙，临街门面有东侧肯德基，面积约200平方米，西侧农业银行，上下两层，面积约为144平方米。
卖场有齐齐哈尔电梯厂生产的建华牌感应电梯。
单层建面
1200平方米
项目规模
6000平方米
项目定位
中高档百货商场
业态分布
F1：
男装、男式用品、眼镜、化妆品
F2：
男装、男式佩饰
F3：
少淑装、内衣、饰品
F4：
女装、皮草
F5：
男女鞋
标铺面积（使用面积）
30平方米
总商户数量
90户
扣点情况
扣点25%
经营状况
一般
总结：
商场总规模较小，无法与友谊相抗衡。
市场类商业：
●温州城
温州城
项目位置
海拉尔区北大街
建筑楼层
地面两层
市场风格
室内步行街、精品店格局；
单层建筑面积
F1：
4000㎡
F2：
10000㎡
项目总规模
14000㎡
楼层业态分布
F1：
时尚男女服装
F2：
时尚男女服装
单层商户数量
F1：
100个
F2：
180个
总商户数
280个
标准铺位使用面积
16——25㎡
租金水平
F1个人租金：
5．4元/㎡/天；
F2市场租金：
1．2元/㎡/天；个人租金：
3元/㎡/天。
备注
F1铺位于2004年全部出售（终身使用权），F2铺位出售60%；
出售价格6—7万/铺；
水电供暖费共0．3元/㎡/天。
F2一16㎡铺带货转让3万元（含一年租金）。
经营情况良好。
总结：
呼盟海拉尔区服装集散地。
本区域最具代表性的时尚服装卖场，为室内步行街形式，不过二层横向过长，易使消费者产生逛街疲惫和心理疲惫；主要针对学生群体，经营情况良好；
●开发区商城
开发区商城
项目定位
低档百货批发市场
建筑楼层
地面三层
硬件设施
上下电梯
单层建筑面积
F1：
5000㎡；
F2：
5000㎡；
F3：
2000㎡。
项目总规模
12000㎡
楼层业态分布
F1：
床上用品、小百货、鞋、男女服装；
F2：
男女服装、饰品；
F3：
男女服装、饰品工艺品。
单层商户数量
F1：
40家床上用品、20家小百货、50家鞋（40家柜台、10家铺位）、21家服装（5家柜台、16家房间）；
F2：
152家服装（100个6㎡、52个40㎡）、30家饰品（柜台）；
F3：
30家服装、30家饰品（柜台）。
总商户数
373家
标准铺位使用面积
F1：
床上用品和小百货40㎡、鞋架0．5X1．5米、鞋铺位30㎡、服装铺位15㎡；
F2：
40㎡、6㎡、柜台0．5X1．5米；
F3：
服装铺位40㎡、柜台0．5X1．5米。
租金水平
F1：
1．5元/天/㎡；
F2：
大房间2元/天/㎡；小房间3．3元/天/㎡；
F3：
柜台100元/个/月、房间0．8元/天/㎡。
备注
业态混乱，布局混乱；税费等0．5元/天/㎡。
总结：
定位为低档百货批发市场，但因区域商业辐射范围有限，批发行业并不乐观，因此该市场商户目前逐步转向以零售为主，但因其一直属于批发市场范畴，零售产品价格提升不上去，因此在该市场经营的商户资金实力和经营状况都比较一般；
●新丰批发市场
新丰批发市场（418）
项目定位
低档综合百货批发
建筑楼层
地下1层，地面3层
建筑风格
店中店格局、空间狭窄、进深过长
单层建筑面积
2000㎡
项目总规模
8000㎡
楼层业态分布
B1：
空置；
F1：
男女服装；
F2：
女装（20个）、鞋（20个经营、20个空）、小百货（33个）；
F3：
小百货、针织、工艺品饰品；
单层商户数量
F1：
120家；
F2：
服装20家、鞋20家、小百货33家；
F3：
80家
总商户数
273家
标准铺位使用面积
F1：
8㎡；
F2：
服装15㎡，鞋12㎡（步步高鞋业广场），小百货12㎡；
F3：
15㎡。
租金水平
F1：
3．3元/㎡/天；
F2：
1元/㎡/天；
F3：
1元/㎡/天；
备注
F1转让费3000元/铺。
总结：
除F1外，二层和三层业态和布局都比较混乱，一层以服装零售为主，二楼以综合零售为主（鞋区空置近500㎡），三楼主要为小百货批发；经营状况一般。
●新丰服装超市
新丰服装超市
项目定位
低档综合市场
建筑楼层
地下1层，地面2层
建筑情况
两个小型中庭
单层建筑面积
B1：
2000㎡；
F1：
2000㎡；
F2：
1000㎡。
项目总规模
5000㎡
楼层业态分布
B1：
服装卖场（自营）；
F1：
综合农贸市场；
F3：
美食城。
备注
因其只是一个低档综合农贸市场，服装部分为自营，因此被摈弃不做参考。
总结：
典型的低档综合市场，其一层农贸市场生意较好，但总体环境脏乱差；该市场地下一层有单独的进出口，地下为自营敞开式服装卖场，环境相对不错。
●金龙地下商城
金龙地下商城
建筑层数
地下一层
建筑情况
各个出口连接市中心繁华街道和商业建筑。
各商铺砖墙分隔，门口为落地玻璃。
项目规模
10000平方米
项目定位
中低档服装市场
运营模式
租赁
硬件设施
步行梯
业态分布
服装、小百货
标铺面积（使用面积）
21平方米
总商户数量
服装184户、小百货59户，共243户
产权售价（使用面积）
12700元/平方米
租金水平
临418商场附近区域2．7元/天/平方米
临市中心和各大商场附近区域3．3元/天/平方米
经营状况
良好
总结：
该市场经营一般，市场建筑档次较其他当地市场高，依地形而建，商品没有特色，市场内没有导视标牌，而且通道不正，各店铺风格相似，难以区分。
电梯没有运营。
●龙凤商场
龙凤商场
建筑层数
地下一层地面六层
单层建面
B1：
1200平方米
F1：
2900平方米
F2：
2900平方米
F3：
2900平方米
F4：
800平方米
F5：
800平方米
项目规模
11500平方米
项目定位
中低档市场
运营模式
租赁
业态分布
B1：
数码广场
F1：
服装
F2：
服装
F3：
家电（自营）
F4：
家电（自营）
F5：
家具（自营）
标铺面积（使用面积）
30平方米
总商户数量
91户
租金水平
D1：
数码广场（自营）
F1：
4．9元
F2：
2.1元
F3：
2元
F4：
自营
F5：
自营
经营状况
一般
备注
各层有步行梯连接，直梯连接各层，直达六楼。
总结：
低档市场，店铺多为个人所有，自主出租，业态划分依习惯而定，分布混乱。
●友谊商城
友谊商城
建筑层数
地面三层
单层建面
1500平方米
项目规模
4500平方米
项目定位
中低档市场
硬件设施
电梯
业态分布
F1：
化妆品、服装、小家电
F2：
男装
F3：
女装
标铺面积（使用面积）
F1：
10平方米
F2—F3：
30平方米
总商户数量
98户
租金水平
F1：
4.8元/天/平方米
F2：
4元/天/平方米
F3：
4.6元/天/平方米
经营状况
较好
备注
商场外立面为墙砖装饰，长方形建筑，临街有门面出租个人产权。
商场内硬件为步行梯，中心有一部滚梯为上楼用，没有下楼电梯。
商场主通道2米、辅通道1.5米。
总结：
该市场为友谊集团下属商场，定位中低档面向低收入者，与友谊大厦的定位形成互补，依托友谊集团的品牌影响力，经营良好。
●三角地商场
三角地商场
建筑层数
地面四层
单层建筑面积
2000平方米
总规模
8000平方米
备注
目前商场已经倒闭，没有商户经营,政府计划拆迁。
●俄罗斯商城
俄罗斯商城
项目定位
低档旅游产品专业市场附加其他业态（窗帘、家具）
建筑情况
四层俄式建筑、二层以上中空回廊,无任何现代化硬件设施
单层建筑面积
F1：
7000平方米
F2：
4000平方米
F3：
4000平方米
F4：
4000平方米
项目总规模
19000平方米
楼层业态分布
F1：
旅游产品，俄、蒙、韩工艺品
F2：
窗帘、床上用品；
F3：
家具、沙发
F4：
家具、沙发
单层商户数量
F1：
铺位54个，柜台100个
F2：
房间32个，实际经营25户左右
F3：
房间32个，实际经营6户
F4：
房间32个，实际经营2户
总商户数
约140户左右
标准铺位使用面积
F1：
80平方米；
F2：
120平方米；
F3：
120平方米
F4：
120平方米
产权归属
100%个人买断产权，80%以上自营
租金价格
一层铺位4-5元/平米/天，年付（向个人租）
柜台5元/天，可月付（向市场租）
二层房间0.6元/平米/天（行情价格无人出租）
三层房间0.4元/平米/天（行情价格无人出租）
四层房间0.4元/平米/天
售价在1万元/平米以上，（行情价格无人出售，因为即将拆迁）
其他费用
标准铺位，每月大约国地税300元、工商管理费200元、水电费200元、取暖费200元,共计900元
经营状况
一层旺季（6-9月）月毛利1-2万元，淡季保本经营
二层以上生意萧条，保本经营
备注
三四层其余房间出租给美容院、音像店等,或做库房，不计算在内
总结：
一层是本市最大的旅游产品专业市场，具有相对比较高的租金承受能力，该市场预计在近一两年拆除。
二、三、四层经营低档窗帘、家具，业态不同导致租金差距大。
●供销大楼：
供销大楼
项目定位
小型综合商场，供销大楼面向三角地部分分楼层整租
建筑楼层
地面四层，无空调、电梯
单层建筑面积
600平方米
项目总规模
2400平方米
楼层业态分布
F1：
眼镜、家电、钟表、小百、食品、办公用品
F2：
鸿博工艺礼品批发市场
F3、F4家具卖场（装修中）
单层商户数量
F1：
8家；F2：
1家；
总商户数
9家
标准铺位使用面积
F1：
60平方米；
租金水平
F1：
3元/平米/天
备注
供销大楼整租给个人后，个人可以随意分租，无业态划分
总结：
小型综合卖场，无任何业态划分，一层统一配备营业员，统一收银。
二层业主自今年起整租三年，有意分租。
●第二百货
第二百货
项目定位
中低档综合商场
建筑情况
地面四层,上下电梯
单层建筑面积
F1：
1200平方米；
F2：
1200平方米；
F3：
1200平方米；
F4：
1200平方米。
项目总规模
4800平方米
楼层业态分布
F1：
珠宝、工艺品、家具、小百货
F2：
服装
F3：
鞋
F4：
家具
单层商户数量
F1：
10个
F2：
1个
F3：
1个
F4：
2个
总商户数
14家
标准铺位使用面积
F1：
珠宝200平米，家具300平米，其余平均40平米
F2：
单层整租
F3：
单层整租
F4：
2家分租
租金水平
F1：
柜台形式、带货出兑10元/柜台/天
二层整租48万/年，1.3元/平米/天建面
备注
单层整租，不对外分租，二层在8月份开业
总结：
有着40多年悠久历史的百货大楼，国营制商业经营不善，现一层多为百货大楼员工承包柜台，销售百货大楼的存货，其余楼层整租，二三四层形成专业卖场，每个楼层承租人负责解决几个百货大楼老员工的工作问题。
●人民商场
人民商场已倒闭，现该建筑除部分租给太阳电子科技园和圣力大药房外，其余将一层门面房出租给东泰、红太阳等手机卖场及手机维修店，楼上空置。
太阳电子科技园
建筑情况
地上二至五层，无空调、电梯
单层建筑面积
F2：
800平方米；
F3：
600平方米；
F4：
400平方米。
项目总规模
1800平方米
楼层业态分布
F2：
电脑配件、办公耗材
F3：
电脑配件、办公耗材
F4：
电脑桌椅
F5：
电脑培训学校
单层商户数量
F2：
18个
F3：
12个铺位，19个柜台
F4：
2个
总商户数
51个
标准铺位使用面积
F2：
35平米
F3：
铺位35平米，柜台2×1.5米
F4：
50平米、350平米
租金水平
F2：
1.3元/平米/天
F3：
0.7元/平米/天
柜台6元/天
备注
市场统一出租，未出售
总结：
本市唯一相对较为集中的电脑配件和办公耗材市场，虽然规模不大，但经营项目齐全，基本能满足本市在这些产品上的低端需要。
另有圣力医药有仙公司使用一至四层，单层面积550平米，一层圣力大药房，二层药品批发，三四层为仓库。
●天信家具市场
天信家具市场
项目定位
中低档家具市场
建筑楼层
地面两层
建筑
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