老年公寓项目实施建议书.docx

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老年公寓项目实施建议书

老年公寓项目建议书

撰写单位：

经略智成企业管理咨询。

编撰时间：

2013年5月7日。

第一章项目背景

21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。

从2001年到2020年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。

一、我国老年住宅的市场需求巨大

中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一，世界上老年人口最多的国家，且老年人口比例仍不断递增。

计划生育政策的实行，使得成年后的独生子女照顾双方父母时分身乏术，需要新型的多功能老年生活区的出现。

目前我国老年住宅的供应紧缺，住宅开发主要针对中青年人。

二、中国老年公寓的特点

特点一：

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务容。

特点二：

老年公寓属于商业房地产畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点

特点三：

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。

中高收入老年群体，普遍认为现有养老服务水平不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。

因此，国匮乏真正意义的老年公寓

三、市老年公寓的市场分析

1、巨大的“银色市场”

随着我国进入老龄化社会,老年人口数量不断攀升。

据预测,再过5年,我国老年人口将达到1.4亿;再过10年,将达到1.63亿;再过20年,将达到2.3亿;再过50年,将达到4.2亿,届时,总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。

近10年来我国空巢老人家庭上升也很快,已占老人家庭的26%,一些大城市的空巢老人问题更为突出。

全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%,这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。

目前我国社区中的诊所,18.9%的老人需要,仅有0.5%的老人得到服务；保健指导,36.8%的老人需要,仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床,42.5%的老人需要,仅有14.8%的老人得到服务；定期体检,57.8%的老人需要,仅有7.6%的老人得到服务；应急服务,45.1%的老人需要,仅有0.7%的老人得到服务。

市以与周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以与市区少量的片区提供的社区养老服务试点。

不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足XXX“银色市场”的需求，这预示着“XXX”的进入将面临巨大的市场空间。

来自市老龄委的数据：

2009年市老年人已突破165万。

在市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“XXX”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。

2、政府的关注与支持

随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。

人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。

从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。

”XXX市老年公寓”项目项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。

3、GDP的保障

随着经济持续发展，XXX市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。

2009年最新统计结果显示，上半年市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。

在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的市高出了533元。

调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。

1-6月XXX市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。

而另一方面，XXX市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。

四、市老年公寓市场目前存在的问题

1观念落后,意识不足

虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念,因此面对我国人口老龄化的挑战,一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足,没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识,服务意识差。

这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。

2竞争者带来的压力

有商机必然有商家，虽然目前XXX的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。

在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。

第二章XXX市成为“养老基地”的可行性

一、XXX市分析

XXX市-“的后花园”

XXX市位于“天府之国”之腹心，隶属德阳市。

是平原以北的重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。

北临德阳市区17公里，南距市区23公里。

境地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“的后花园”。

XXX-半小时经济圈的重要组成部分

XXX地处“成德绵”高新技术产业带中心，具有优越的地理位置和交通条件，南临市区25公里，北距德阳市区19公里。

交通要道：

108国道、成绵高速公路、大件路（德阳-）、北新干道（-新都-XXX-德阳，开放式双向八车道）、成青公路（-青白江-XXX-德阳，开放式八车道）、城际列车（-）和宝成铁路经过XXX，仅十五分就可以到达。

XXX距双流国际机场仅68公里。

因此，XXX市已经成为半小时经济圈的重要组成部分。

XXX市——养老胜地

在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里充足，风景优美。

以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。

20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？

一位投资养老公寓的业人士认为，随着我国老龄化进程的加快，一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。

而XXX市又具有5大优势：

第一，XXX的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力；第二，XXX市周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱；第三，XXX经济比较发达，生活便利；第四、XXX市物产丰富，养老成本不高。

二、区域的SWOT分析

1、优势-----Strength

A.区域：

项目周边环境适宜，绿化带与水系环绕

B.交通：

项目交通体系发达，108国道、成绵高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城际列车和宝成铁路。

东接成青快速通道，西接成绵高速、大件路，公共交通便捷；

C.区域景观资源：

三星堆博物馆景区。

D.区域认可度：

区域房地产正处于开发阶段，发展潜力与提升空间大。

靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。

2、劣势-----Weak

A.生活配套：

项目周边目前生活配套尚待完善。

3、机会-----Opportunity

A.纳入半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心—逐步发展成熟；

B.政府着力打造西部物流园，XXX地理位置优越，资金注入助推城市发展；

4、威胁-----Threaten

A.区域现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将日趋激烈；

B.品牌企业已经进入XXX市场。

第三章市场定位

一、项目定位

本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正的：

“全方位休闲颐养生活乐园”即

全面的功能配套、先进的运作理念、符合老年习惯的产品设计、时尚的娱乐休闲体验

二、客户定位

“XXX市老年公寓”主要面向三类目标顾客群体：

其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。

主要分布在西南地区和、的离退休人群。

这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。

这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。

这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有一定收入、不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。

这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“XXX市老年公寓”项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

三、建设规模和建设容

老年公寓设计理念：

1突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；

2考虑老人可以继续在家中参与工作；

3用积极、年轻的方法对待年龄；

4随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

5对环境的可持续发展；

6有度假与护理功能的老年公寓；

7可以有多处居所，方便外出旅游

“XXX市老年公寓”项目总占地面积约900亩，其中老年公寓与其配套区用地约800亩，社会养老院用地约100亩，整个项目社区容积率1.2，绿化率超过50%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。

项目合计新建建筑面积647560平方米，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数7480户，进驻人数约10000～15000人。

社区分为养老居住区、生活服务区、健康活动区和养老院四个部分，其中养老居住区分为田园型养老区、陪护型养老区、家居型养老区、自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为60平方米～260平方米不等，充分满足各类目标顾客群的需求。

除此之外，生活服务区还设有生态酒店、康乐中心、超市等商业设施满足老年人日常生活需求。

“XXX市老年公寓”项目，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。

凡租住、购买“XXX市老年公寓”项目的老年朋友皆可享受以下八项服务：

医疗保健与康复疗养：

按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车与护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症与时救，慢病可疗养，事事可咨”。

心理咨询：

影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务：

开设大巴专线往返于XXX与园区之间，园区手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。

当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。

安全保卫：

每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区设置三重安全保卫措施：

红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。

家政护理：

为客户提供经过培训之后持证