房地产企业华润置地十三五战略规划及商业计划书.docx
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房地产企业华润置地十三五战略规划及商业计划书
房地产企业华润置地“十三五”战略规划及2017年商业计划书
第一部分2015年业绩回顾
一、2015年经营业绩
1、2015年预算完成情况
港币万元
2015年
预计
2014年
实际
变动%
2015年
预算
变动%
营业额
2,577,461
1,660,135
55.26%
2,644,568
-2.54%
经营利润（扣除土地增值税）
677,067
406,294
66.64%
626,835
8.01%
股东应占溢利（不含投资物业评估增值）
406,577
305,763
32.97%
380,922
6.73%
股东应占溢利（含投资物业评估增值）
557,956
440,891
26.55%
N/A
N/A
孵化项目股东应占溢利
-5,314
-1,441
-268.85%
-11,605
54.21%
注：
经营利润已扣除土地增值税，为上市公司口径数。
2、截至2015年底重要财务数据
港币万元
期末余额
总资产
12,840,648
现金
1,508,233
银行净负债
2,613,295
净资产（不含少数股东权益）
5,206,919
净资产
5,531,056
银行净负债权益比率
50.19%
每股净资产（港币元）
9.67
总股数（2015.12.10）
5,386,890,447
市值（2015.12.10）
7,412,361
华润集团持有股数
3,521,642,519
华润集团持股比例
65.37%
注：
为上市公司数
3、2015年营业额、经营利润分业态列示
港币万元
物业销售
出租物业
酒店
住宅物业管理
其他
合计
营业额
2,274,558
139,976
32,660
27,251
103,017
2,577,461
比重%
88.25%
5.43%
1.27%
1.06%
4.00%
100.00%
经营利润
605,524
76,853
-12,377
-433
7,500
677,067
比重%
89.43%
11.35%
-1.83%
-0.06%
1.11%
100.00%
4、2015年各大区及利润中心业绩表现
港币万元
营业额
经营利润
税后利润
金额
2009实际%
与预算比%
金额
2009实际%
与预算比%
金额
2009实际%
与预算比%
辽宁省公司
430,022
127,591
104,192
沈阳公司
175
-7,519
-6,411
25%
大连公司
429,848
0%
135,214
0%
110,726
10%
鞍山公司
0
-104
-122
55%
北京大区
204,982
57,154
44,118
北京公司
204,945
-11%
-7%
59,190
82%
44%
45,769
96%
89%
天津公司
37
-1,062
-852
-10%
郑州公司
0
-591
-512
唐山公司
0
-383
-287
山东省公司
0
-2,258
-1,688
济南公司
0
0
0
青岛公司
0
-2,258
-1,688
江苏省公司
190,684
31,999
22,826
南京公司
0
-1,715
-2,162
40%
无锡公司
128,225
104%
0%
18,552
121%
-7%
13,973
109%
-9%
苏州公司
62,459
6%
17,234
25%
12,900
31%
南通公司
0
-683
-525
9%
常州公司
0
-1,385
-1,357
36%
扬州公司
0
-4
-3
上海大区
678,052
248,322
184,984
上海公司
193,132
13%
-9%
55,556
-4%
1%
38,749
-15%
2%
杭州公司
344,567
-5%
143,340
15%
107,736
14%
宁波公司
140,353
21%
-18%
49,426
70%
-10%
38,499
72%
-8%
武汉大区
296,509
51,209
40,978
武汉公司
129,286
1%
20,238
9%
17,081
23%
合肥公司
115,126
298%
-2%
18,534
452%
47%
14,354
345%
53%
长沙公司
52,097
36%
1%
12,437
99%
21%
9,543
87%
27%
成都大区
508,996
116,153
84,038
成都公司
427,683
-9%
1%
107,264
37%
31%
77,016
23%
25%
重庆公司
81,314
-4%
9,746
16%
7,646
5%
绵阳公司
0
-857
-625
4%
福建省公司
0
-3,173
-2,740
福州公司
0
-2,861
-2,398
-5%
厦门公司
0
-312
-342
64%
深圳大区
159,105
65,508
51,525
深圳公司
159,105
-65%
-15%
67,486
-68%
-8%
52,963
-68%
-2%
南宁公司
0
-1,977
-1,438
51%
海南省公司
8,275
67%
21%
-10,106
103%
2%
-9,847
-9%
0%
石梅湾公司
8,275
67%
21%
-10,106
103%
2%
-9,847
-9%
0%
优高雅
90,243
7%
9%
2,405
3%
2%
1,948
5%
4%
华润建筑
92,443
13%
-13%
2,065
-15%
8%
1,597
-22%
11%
励致家私
31,882
6%
0%
3,030
-16%
0%
2,398
-11%
0%
5、2010年住宅签约情况
截至2010年12月10日，公司实现签约额人民币206亿元，连同2009年底之前实现销售但尚未结算的签约额人民币191亿元，两者相加共有人民币397亿元。
其中，2010年结算人民币198亿元，2010年公司住宅开发项目结算毛利率为31.19%；2011年锁定结算人民币156亿元，2011年住宅结算营业额322亿港币，已锁定56.56%；2012年及以后年度锁定结算人民币43亿元。
2010年住宅签约情况（截至12月10日）
本年签约金额
预算签约额
实际销售面积
预算销售面积
人民币万元
人民币万元
平方米
平方米
辽宁省公司
305,920
227,559
333,081
242,704
沈阳小计
110,545
108,994
117,560
126,770
凯旋门
66,939
54,194
77,030
77,770
橡树湾
43,606
24,800
40,530
29,000
悦府
0
30,000
0
20,000
大连小计
195,375
118,565
215,522
115,934
星海湾壹号
34,603
48,677
26,965
17,947
海中国
160,772
69,888
188,557
97,987
北京大区
191,088
393,658
64,540
175,765
北京小计
191,088
383,158
64,540
169,765
西堤红山
15,708
203,211
3,134
71,934
橡树湾
169,758
163,092
58,854
67,916
门头沟项目
0
11,578
0
25,729
散房
5,621
5,277
2,552
4,186
天津中央公园
0
10,500
0
6,000
江苏省公司
131,708
351,012
105,561
390,690
无锡小计
102,882
213,560
99,074
245,800
太湖国际社区
102,882
173,424
99,074
221,266
无锡悦府
0
40,136
0
24,534
常州华润国际社区
0
90,002
0
130,968
苏州平门府
28,826
47,450
6,487
13,922
上海大区
316,691
634,190
112,656
276,674
上海小计
141,798
404,016
28,649
118,227
外滩九里
39,916
179,836
4,006
26,418
橡树湾
101,882
160,505
24,643
61,434
中央公园
0
43,090
0
21,563
佘山九里
0
20,585
0
8,812
杭州悦府
13,271
23,049
870
45,008
宁波小计
161,622
207,125
83,137
113,439
卡纳湖谷
53,580
101,364
16,543
36,193
中央公园
108,042
105,760
66,595
77,246
武汉大区
307,444
335,314
475,052
521,491
武汉小计
92,784
165,412
81,796
168,766
凤凰城
485
0
827
0
置地公馆
0
37,955
0
36,743
中央公园
92,299
81,457
80,969
80,251
橡树湾
0
46,000
0
51,772
合肥小计
114,083
97,478
167,188
176,841
澜溪镇
272
5,585
698
16,499
幸福里
35,010
36,820
49,372
62,199
紫云府
78,801
55,073
117,118
98,143
长沙凤凰城
100,576
72,424
226,067
175,884
成都大区
661,757
520,797
820,787
733,427
成都小计
493,903
425,320
582,307
557,276
翡翠城
146,738
124,505
147,797
148,765
凤凰城
137,200
114,450
182,470
156,899
二十四城
132,768
115,407
138,310
130,799
橡树湾
45,892
45,672
63,511
72,622
银杏华庭
8,926
10,723
中央公园
22,379
25,285
39,496
48,190
重庆小计
167,853
95,477
238,480
176,151
二十四城
127,269
74,742
179,765
140,557
中央公园
40,585
20,735
58,715
35,594
福建省公司
142,312
107,685
118,974
81,431
福州橡树湾
142,312
107,685
118,974
81,431
深圳大区
4,998
79,495
1,242
19,953
深圳幸福里
4,998
79,495
1,242
19,953
总计
2,061,917
2,649,710
2,031,894
2,442,135
6、住宅项目全资金动态累计税后利润率
项目名称
税后利润率
开盘累计
深圳幸福里
35.52%
杭州悦府
30.13%
宁波卡纳湖谷
23.43%
大连星海湾
22.82%
上海橡树湾
22.62%
北京橡树湾
22.01%
上海滩花园
21.91%
宁波中央公园
20.65%
合肥紫云府
20.39%
沈阳凯旋门
19.80%
成都翡翠城
19.58%
长沙凤凰城
17.97%
大连海中国
17.45%
福州橡树湾
17.15%
苏州平门府
17.05%
重庆二十四城
16.62%
成都二十四城
14.46%
成都凤凰城
13.99%
无锡太湖国际社区
11.88%
合肥幸福里
11.79%
武汉中央公园
10.53%
成都银杏华庭
10.28%
重庆中央公园
8.86%
沈阳橡树湾
8.43%
北京西堤红山
8.12%
绵阳中央公园
1.63%
成都橡树湾
-2.27%
7、出租物业运营指标
2010年出租物业营业额与经营利润
港币万元
2010年预计
营业额
经营利润
北京公司
13,535
7,037
北京华润大厦
15,894
9,974
时代广场
20,067
13,959
深圳华润中心
74,265
50,261
杭州万象城
11,929
-1,054
深圳君悦酒店
26,731
-7,116
海南石梅湾艾美酒店
5,928
-5,262
注：
北京公司出租物业包括：
西单文化广场、置地星座、京通底商、优士阁商业、凤凰城商业街、置地广场写字楼A座、橡树湾A1区底商
EBITDA占营业额比率
2010预计
2009实际
2010预算
华润置地指标体系要求
上海时代广场
69.56%
70.25%
70.20%
70%
深圳华润中心
67.68%
69.09%
65.76%
北京华润大厦
62.75%
68.53%
67.25%
北京公司
52.00%
64.04%
58.22%
杭州万象城
-8.83%
N/A
-32.70%
平均出租率
2010预计
2009实际
2010预算
华润置地指标体系要求
北京华润大厦
99.42%
94.39%
95.56%
90%
深圳华润中心
98.74%
99.88%
98.60%
上海时代广场
97.48%
94.47%
94.80%
北京公司
97.29%
100.00%
93.60%
杭州万象城
93.42%
N/A
80.00%
平均租金水平
人民币/平方米/月
物业类型
平均租金水平
2010年预计
2009年实际
2010年预算
北京华润大厦
164
163
158
北京公司
商业
115
88
76
写字楼
88
-
89
平均
107
88
79
上海时代广场
商业
252
236
228
写字楼
163
167
159
平均
198
195
187
深圳华润中心
商业
402
368
378
写字楼
173
171
172
平均
334
308
317
杭州万象城
商业
75
N/A
102
二、
资本市场表现
2010年3月8日华润置地成为恒生指数成份股。
截至2010年12月10日，在45家蓝筹股中，市值排名第35位，交易量排名第26位。
投资银行
建议评级
最新建议日期
估算每股净资产值（NAV）（港币/人民币）
目标价（港币/人民币）
最新建议
年初建议
最新
年初
变化%
最新
年初
变化%
汇丰银行
买入
买入
21/09/2010
21.80
20.09
8.51%
21.80
24.00
-9.17%
美林
买入
买入
03/11/2010
22.50
18.80
19.68%
19.80
24.40
-18.85%
法国里昂信贷
买入
买入
13/07/2010
22.00
19.70
11.68%
19.10
24.50
-22.04%
星展银行
买入
买入
23/11/2010
21.20
21.58
-1.76%
19.10
23.73
-19.51%
德意志银行
买入
沽售
20/09/2010
23.50
17.14
37.11%
18.80
12.00
56.67%
中金公司
买入
—
30/08/2010
22.70
—
—
18.39
—
—
第一上海
买入
—
30/08/2010
22.70
—
—
18.16
—
—
苏格兰银行
买入
买入
29/11/2010
18.36
17.50
4.91%
17.99
30.07
-40.17%
建银国际
买入
—
30/08/2010
21.68
—
—
17.34
—
—
申银万国
买入
—
20/09/2010
19.05
—
—
16.70
—
—
高盛
买入
沽售
21/09/2010
20.28
18.68
8.57%
16.22
18.72
-13.35%
瑞士银行
中性
—
21/09/2010
24.05
—
—
18.03
—
—
花旗银行
中性
买入
03/11/2010
21.36
27.38
-21.99%
17.30
24.64
-29.79%
摩根大通
中性
买入
20/09/2010
18.63
20.00
-6.85%
17.00
20.00
-15.00%
摩根士丹利
中性
买入
21/09/2010
22.38
22.24
0.63%
16.80
24.50
-31.43%
麦格理
中性
中性
21/09/2010
19.30
22.00
-12.27%
16.40
22.00
-25.45%
法国巴黎银行
中性
买入
31/08/2010
19.30
19.98
-3.40%
15.40
19.00
-18.95%
野村
卖出
买入
04/10/2010
18.59
22.18
-16.19%
14.87
22.18
-32.96%
瑞信
卖出
买入
25/10/2010
18.85
24.15
-21.95%
15.70
24.00
-34.58%
平均
20.87
20.81
0.29%
17.92
22.4
-20.00%
2010年内房股公司股价表现
公司
市值（百万港币）
2009年市盈率
股价账面值比
10/12/10股价
（港币/人民币）
01/01/10至今股价升跌幅
中国海外
122,745
16.37
2.89
15.02
-5.6%
万科（A+B）
111,711
17.82
2.58
10.16
4.9%
华润置地
69,301
15.69
1.86
13.76
-19.7%
保利A
55,136
11.44
2.05
12.05
-42.5%
碧桂园
50,177
18.87
1.94
3.05
-1.4%
世茂
42,815
30.84
1.57
12.08
-21.3%
雅居乐
39,520
20.11
2.43
11.38
-3.3%
广州富力
34,995
10.10
1.73
10.86
-24.3%
金地
25,935
7.79
0.97
5.8
-55.9%
招商
25,033
13.41
1.65
15.95
-36.7%
合生创展
14,685
2.21
0.41
8
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