小区管理方案.docx
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小区管理方案
某某小区管理方案
第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第三章机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
前言:
某某小区计划于2007年10月竣工。
“兵马未动,物业先行”,小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。
对此,就有关问题多次向开发商咨询,在此基础上拟定了一个物业管理初步方案,谨呈领导审阅。
第一章物业基本概况
(一)基础设施情况:
1、占地总面积:
约万平方米;
2、建筑总面积:
平方米;
3、绿化率:
40%,绿地面积:
约8000平方米;
4、住宅楼2幢:
编号;
5、消防中控室1个(与安全监控室一体)设置在;
6、电梯共计4部(客);
第二章物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准
项目
范围
工作内容
(一)综合管理
小区规划红线范围以内,涉及公共事务的管理
1、负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查,根据普查结果制定维修计划并组织实施;
3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务,受理咨询和投诉;夜间有物业人员值班,处理急迫性事务,水、电等急迫性报修15分钟内到达现场;
4、有健全的物业管理规章制度,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
5、与小区业主签订物业管理服务协议;
6、全体物业员工统一着装,持证上岗;
7、每年进行一次物业管理服务满意率调查,满意率达到90%以上。
(二)共用设施设备管理
小区房屋及共用设施、设备的日常维护(电梯、水泵、暖气等)
标准要求:
小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。
包括:
1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修;
2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用,道路、甬路、步道、活动场地平整清洁,边沟、涵洞畅通;
3、雨水、污水管道保持畅通,雨水井、污水处理等相关设施无破损;
4、负责小区智能化设施的日常运行维护,保证性能良好;
5、每年清洗一次楼房外墙。
(三)绿化管理
小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护
1、树木成活率保持100%,及时进行补裁补种与品种的更新;
2、绿地、草坪、花木养护及时,基本做到三季有花,四季有绿,保持常青常绿。
(四)卫生清洁服务
小区规划红线以内,业主户门以外的区域
标准要求:
1、有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
2、设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站,对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运;
3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等,进行每日一次清扫;
5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。
(五)安全管理
小区规划红线内,业主户门以外范围
1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;
2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时,及时报警,并配合公安部门进行处理。
(六)车辆管理
机动车、非机动车的停放与出入
1、有固定的机动车、非机动车存放场所,有健全的管理制度和管理方案;
2、对进入小区的机动车辆进行登记,出入凭证;
3、保证停车有序,长期存放的,应签订存车协议,明确双方的权利、义务等。
(七)消防管理
小区消防设施的维护及消防管理
1、有健全的消防管理制度,建立消防责任制;
2、消防设施有明显标志,定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护;
3、定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能,有突发救火预案。
(八)电梯管理
小区内电梯的养护、运行、维修
1、保证电梯24小时运行,设置专人管理,确保技术性能良好;(或安装监控探头)
2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工。
第三章物业机构设置及人员配备
(一)、机构设置:
北京市远望物业管理有限责任公司
项目部
办公室:
客户服务、保洁服务、绿化服务
工程部:
综合维修
保安部:
消防(安全)监控、小区巡视
(二)人员编制:
物业管理、服务人员编制表
序号
部门
项目
经理
部门
主管
员工
合计
1
项目总经理
1
1
2
办公室
1
7
7
3
工程部
1
2
3
4
保安部
1
10
11
合计
1
3
19
23
1、物业管理人员:
4人
1)项目总经理1人(负责小区物业服务的全面管理工作);
2)办公室负责人1人(负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务);
3)工程部主管1人(负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务);
4)保安部主管1人(负责小区治安、消防、交通等安全管理)。
2、物业服务人员:
6人
1)客务服务:
1人(负责处理小区业主投诉);
2)财务出纳:
1人(负责日常费用开支管理,会计业务由公司兼职);
3)文秘档案:
1人(负责本项目部的文秘和资料档案管理工作)
4)保洁服务:
2人(负责小区内公共区域、环境的卫生清洁);
5)绿化管理:
1人(负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护);
3、工程管理人员:
2人
1)综合维修:
2人(负责小区土建、设施、房屋等维修服务);
4、安全管理人员:
10人
1)巡逻保安:
6人(负责小区白天和夜间的安全巡逻);
2)消防(安全)监控值机员:
4人(负责小区消防及安全监控室的运行值班);
(三)人员选配
1、项目总经理:
本科(大专)以上文化程度,从事物业管理工作5年以上,担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上,本人有很强的事业心、责任感,政治素质良好,具有扎实的专业知识和丰富的实践经验,作风稳健、学识广泛,善于沟通,具有统揽全局的能力。
2、部门负责人:
大专以上文化程度,从事物业管理工作3年以上,担任过本专业的相应职务1年以上,有比较丰富的实践经验,具有厚实的业务知识,具备独挡一面处理事务的能力。
3、基层人员:
中专以上文化程度,从事物业管理工作一年以上(领班级2年以上),本人有某一方面的技术专长,有良好的敬业精神,具备完成本职岗位工作的能力。
(四)人员培训
1、培训要求:
派到新项目的人员和新招聘的人员,上岗之前由公司进行严格的岗前培训,以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容:
培训对象按层次分为中、高管理督导层,员工执行层和基本操作层。
培训内容分为企业理念,管理实务,专业技能、政策法规等方面。
培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。
岗前培训包括:
物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
3、培训计划(略):
(五)劳资管理
1、劳资管理:
劳资管理采用以职定位、以岗定薪,对员工实行职级管理,一级对一级负责,上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。
实行“员工手册”和“激励制度”,依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利:
凡属正式入职本公司的员工,均需签署劳动合同,享受企业福利,按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”,即:
养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章物业管理费用测算
一、小区物业管理费合计:
万元/年(不含能源费)
1、物业管理费标准:
元/月·平方米
2、各项费用测算明细表(附后)
二、前期一次性开办费用合计:
万元
详见:
《物资装备购置计划表》(附后)
(一)、小区物业管理、服务人员费用测算表
序
号
工作岗位
(职务)
数量
(人)
薪资标准
(元)
月薪金额(元)
(小计)
备注
项目经理
1
5000
5000
一、
办公室
8
7900
1
负责人
1
2500
2500
2
客户服务
1
1200
1200
3
保洁服务
2
600
1200
4
绿化管理
1
600
600
5
文员
1
800
800
6
出纳
1
800
800
7
库管
1
800
800
二、
工程部
3
4400
1
主管
1
2000
2000
2
综合维修
2
1200
2400
三、
保安部
11
10000
1
主管
1
2000
2000
2
监控室值班
4
800
3200
消防、安全
3
保安人员
6
800
4800
巡逻
小计
23
27300
计提费用
27300*46%
12558
按北京市规定计提比例为46%;包括福利14%,“四险”32%
员工加班
27300/22天*2天
2482
以上合计
42340元/月
人员工资总计
42340/月*12个月=508080元/年
(二)工程维修养护费用:
1、弱电系统(含消防):
元/月×12月=元;
2、各种水泵(含附属配套):
元/月×月=元;
3、设施综合维护(含房屋):
元/月×月=元;
4、电梯维保:
元/月×4部×12月=元。
工程维护费用合计:
元
(三)卫生清洁费用:
1、生活垃圾清运:
元/月×12月=元;
2、消杀费(杀虫、灭鼠):
元/次×4次/年=元;
3、清洁低耗品:
×0.15×12=元;
4、外立面清洗(估算):
平方米×元×1次/年=元。
保洁费用合计:
元
(四)安全管理费用:
1、安全监控设备:
×12=元;
2、消防器材(更新率20%):
×20%=元。
安全管理费用合计:
元
(五)物业运营费用:
1、办公费:
2000元/月×12=24,000元;
2、通讯费:
3000元/月×12=36,000元;
3、交通费(含采购):
5000元/月×12=60,000元;
4、工作餐费:
人×元/餐×260天=元;
5、节日装饰费用:
8,000元;
6、业务活动费用:
15,000元。
物业运营费用合计:
元
(六)绿化、绿摆养护费用:
1、绿地养护:
8000平方米×元=元;
2、绿摆费用:
元/月×12月=元。
绿化养护费用合计:
元
(七)开办费摊销:
1、÷5=元;
开办费摊销费合计:
元
(八)管理酬金:
前七项之和:
×10%=元
管理酬金合计:
元
(九)营业税金:
上述八项之和:
×5.5%=元;
营业税金合计:
元
(十)物业保险费用:
1、共用设备财产险(估算):
万元×3‰=元;
2、大众责任险(设定):
万元×3‰=元。
物业保险费用合计:
元
上述十项之和:
物业管理费用总计:
元
物业管理费标准:
÷43062.69÷12=元/月·m2
二、前期物业开办费用:
物资装备购置计划表
序号
项目
单位
数量
单价
金额
一、
清洁设备购置费
1
玻璃刮子
套
2
垃圾车
台
3
墩布车
台
4
大垃圾桶
个
5
6
小计
二、
办公设备购置费
1
电脑及附件
台
2
打印机
台
3
传真机
台
4
复印机及备品
台
5
办公家俱
6
小计
三、
工程设备购置费
1
2
小计
四、
保安、消防器材购置
1
对讲机
台
2
照相机(资料留存)
架
3
消防器具(消防服)
套
小计
五、
卫生清洁“开荒”费用
六
人员招聘、培训费用
七
开办期一个月工资
八
物业人员制装费
套
合计
第五章前期工作计划
一、前期筹备:
1、制定方案:
如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训,开办期物资装备器材的采购,各项物业规章制度的制定等等。
各项工作均需同步进行,时间上宜早不宜迟。
2、工程介入:
在新建物业交付使用前,物业工程人员将先于其他服务人员现场介入,主要任务是:
一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作,一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况,为日后管理打下基础。
3、前期筹备:
(1)、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。
(2)、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”,让新楼新起来。
(3)、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等,使物业管理具备整体服务功能。
(4)、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统,使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。
(5)、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练,使全体物业人员快速进入工作“角色”,担负起管理服务任务。
总之,通过全面、认真、细致的前期准备,使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入:
2、小区管理:
搞好新小区的物业管理。
(1)、加强安全管理,物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟,进入角色快,各项防控措施及时到位,防止出现失窃、火灾等事故发生。
(2)、抓好秩序管理,入园初期人多、车多、物流多,对小区秩序管理,做到手续简化、出入凭证、工作有序,积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。
(3)、搞好服务管理,物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位,坚持每日晨会、每周例会、月检查、季分析制度,工作早布置、晚小结,分工不分家,上下不脱节。
让小区业主入驻后感到“物业就在身边”,“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。
总之,通过远望物业与小区全体业主的共同努力,将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料:
齐全完备的档案资料,是做好小区物业管理与服务的必备条件。
为此,从介入小区物业管理的第一天开始,就要十分注意各种物业资料的收集与归档,包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料,公用设施、设备的重大维修、改动情况,物业管理活动中的书面、音像记录等。
各种物业资料经过整理归档,分类保存,输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护:
小区属新建物业,设备设施运行有一定的磨合期,在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。
依据各类设备设施的运行情况和技术要求,编制周密的维修、养护计划,如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等;及时消除存在的不安全隐患,防止各类事故的发生;对施工建设中遗留的各项问题,及时联系有关单位尽早解决;必需外包的设备设施维修项目,要严格筛选承包专业公司,并对其提供的服务进行认真的监督管理,确保质量。
第六章有关配套建议
(一)提供物业管理用房:
220平方米
1、经理办公室:
25平方米;
2、综合办公室:
25平方米;
3、工程维修办公室:
30平方米;
4、安全管理办公室:
25平方米;
5、财务办公室:
25平方米;
6、物业用品库房:
40平方米;
7、保安人员宿舍:
50平方米。