小区管理方案.docx

1、小区管理方案某某小区管理方案第一章 物业基本概况第二章 物业服务范围、内容及标准第三章 机构设置及人员配备第四章 物业管理费用测算第五章 前期工作计划第六章 有关配套建议前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。第一章物业基本概况（一）基础设施情况：1、占地总面积：约 万平方米；2、建筑总面积： 平方米；3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；4、住宅楼2幢：编号 ；5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在 ；6、电梯共计4部（客）

2、；第二章物业服务范围、内容及标准 小区物业服务范围、内容及标准项目范围工作内容（一）综合管理小区规划红线范围以内，涉及公共事务的管理1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施；3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内到达现场；4、有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；5、与小区业主签订物业管理服务协议；6、全体物业员工统一着装，持证上岗；7、每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意

3、率达到90以上。（二）共用设施设备管理小区房屋及共用设施、设备的日常维护（电梯、水泵、暖气等）标准要求：小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。包括：1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修；2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通；3、雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损；4、负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好；5、每年清洗一次楼房外墙。（三）绿化管理小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护1、树木成活率保持100，及时进行补裁补种与品种的更新；2、

4、绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。（四）卫生清洁服务小区规划红线以内，业主户门以外的区域标准要求：1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运；3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫；5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。（五）安全管理小区规划红线内，业主户门以外

5、范围1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。（六）车辆管理机动车、非机动车的停放与出入1、有固定的机动车、非机动车存放场所，有健全的管理制度和管理方案；2、对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证；3、保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。（七）消防管理小区消防设施的维护及消防管理1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、消防设施有明显标志，定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护；3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消

6、防基本技能，有突发救火预案。（八）电梯管理小区内电梯的养护、运行、维修1、保证电梯24小时运行，设置专人管理，确保技术性能良好；（或安装监控探头）2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工。第三章 物业机构设置及人员配备（一）、机构设置：北京市远望物业管理有限责任公司项目部办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务工程部：综合维修保安部：消防（安全）监控、小区巡视（二）人员编制：物业管理、服务人员编制表序号部门项目经理部门主管员工合计1项目总经理112办公室1773工程部1234保安部11011合 计131923 1、物业管理人员：4人1）项目总经理1人（负责小区

7、物业服务的全面管理工作）；2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。2、物业服务人员： 6人1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）；2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）；5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；3、工程管理人员：2人1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；

8、4、安全管理人员：10人1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；（三）人员选配1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。3、基层人员：中专以上文化程度

9、，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。（四）人员培训1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。3、培训计划（略）：（五）劳资管理1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定

10、薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。2、员工福利：凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。第四章 物业管理费用测算 一、小区物业管理费合计：万元/年（不含能源费）1、物业管理费标准： 元/月平方米2、各项费用测算明细表（附后）二、前期一次性开办费用合计： 万元详见：物资装备购置计划表（附后）（一）、小区物业管理、服务人员费用测算表序号工作岗位（

11、职务）数量（人）薪资标准（元）月薪金额(元)（小计）备 注项目经理150005000一、办公室879001负责人1250025002客户服务1120012003保洁服务260012004绿化管理16006005文员18008006出纳18008007库管1800800二、工程部344001主管1200020002综合维修212002400三、保安部11100001主管1200020002监控室值班48003200消防、安全3保安人员68004800巡逻小 计2327300计提费用27300*46%12558按北京市规定计提比例为46；包括福利14，“四险”32员工加班27300/22天*2天2

12、482以上合计42340元/月人员工资总计42340/月*12个月 =508080元/年 （二）工程维修养护费用：1、弱电系统（含消防）： 元/月12月= 元；2、各种水泵（含附属配套）： 元/月 月= 元；3、设施综合维护（含房屋）： 元/月 月= 元；4、电梯维保： 元/月4部12月= 元。 工程维护费用合计： 元 （三）卫生清洁费用： 1、生活垃圾清运： 元/月12月= 元；2、消杀费（杀虫、灭鼠）： 元/次4次/年= 元；3、清洁低耗品： 0.1512= 元；4、外立面清洗（估算）： 平方米 元1次/年= 元。保洁费用合计： 元 （四）安全管理费用：1、安全监控设备： 12= 元；2、

13、消防器材（更新率20%）： 20= 元。安全管理费用合计： 元 （五）物业运营费用：1、办公费：2000元/月12=24,000元；2、通讯费：3000元/月12=36,000元；3、交通费（含采购）：5000元/月12=60,000元；4、工作餐费： 人 元/餐260天= 元；5、节日装饰费用：8,000元；6、业务活动费用：15,000元。物业运营费用合计： 元 （六）绿化、绿摆养护费用：1、绿地养护：8000平方米 元= 元；2、绿摆费用： 元/月12月= 元。绿化养护费用合计： 元 （七）开办费摊销：1、 5= 元；开办费摊销费合计： 元 （八）管理酬金：前七项之和： 10= 元管理酬

14、金合计： 元 （九）营业税金：上述八项之和： 5.5= 元；营业税金合计： 元 （十）物业保险费用：1、共用设备财产险（估算）： 万元3= 元；2、大众责任险（设定）： 万元3= 元。物业保险费用合计： 元 上述十项之和：物业管理费用总计： 元 物业管理费标准： 43062.6912= 元/月m2二、前期物业开办费用：物资装备购置计划表序号项 目单 位数 量单 价金 额一、清洁设备购置费1玻璃刮子套2垃圾车台3墩布车台4大垃圾桶个56小计二、办公设备购置费1电脑及附件台2打印机台3传真机台4复印机及备品台5办公家俱6小计三、工程设备购置费12小计四、保安、消防器材购置1对讲机台2照相机（资料留

15、存）架3消防器具（消防服）套小计五、卫生清洁“开荒”费用六人员招聘、培训费用七开办期一个月工资八物业人员制装费套合 计第五章 前期工作计划一、前期筹备：1、制定方案：如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制定等等。各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。2、工程介入：在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其他服务人员现场介入，主要任务是：一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作，一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为日后管理打下基础。 3、前期筹备：（1）、对所有物业人

16、员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。（2）、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”，让新楼新起来。（3）、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。（4）、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统，使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，担负起管理服务任务。总之，通过全面、认真、细致的前期准备，使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。二、日常管理1、顺利迁入： 2、小区管理

17、：搞好新小区的物业管理。（1）、加强安全管理，物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟，进入角色快，各项防控措施及时到位，防止出现失窃、火灾等事故发生。（2）、抓好秩序管理，入园初期人多、车多、物流多，对小区秩序管理，做到手续简化、出入凭证、工作有序，积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。（3）、搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位，坚持每日晨会、每周例会、月检查、季分析制度，工作早布置、晚小结，分工不分家，上下不脱节。让小区业主入驻后感到“物业就在身边”，“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之，通过远望物业与小区全体业主的

18、共同努力，将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。3、档案资料：齐全完备的档案资料，是做好小区物业管理与服务的必备条件。为此，从介入小区物业管理的第一天开始，就要十分注意各种物业资料的收集与归档，包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料，公用设施、设备的重大维修、改动情况，物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归档，分类保存，输入计算机实行电脑管理。4、设施维护：小区属新建物业，设备设施运行有一定的磨合期，在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。依据各类设备设施的运行情况和技术要求，编制周密的维修、养护计划，如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等；及时消除存在的不安全隐患，防止各类事故的发生；对施工建设中遗留的各项问题，及时联系有关单位尽早解决；必需外包的设备设施维修项目，要严格筛选承包专业公司，并对其提供的服务进行认真的监督管理，确保质量。第六章 有关配套建议（一）提供物业管理用房：220平方米1、经理办公室：25平方米；2、综合办公室：25平方米；3、工程维修办公室：30平方米；4、安全管理办公室：25平方米；5、财务办公室：25平方米；6、物业用品库房：40平方米；7、保安人员宿舍：50平方米。