华丰·金典房地产项目投资策划书.docx

华丰·金典房地产项目投资策划书.docx

《华丰·金典房地产项目投资策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华丰·金典房地产项目投资策划书.docx（52页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

华丰·金典房地产项目投资策划书

目 录

第1章项目概述 2

1.1项目名称以及开发建设单位 2

1.2项目提出背景 2

1.3项目所具备的基本条件 2

1.3.1地理位置 2

1.3.2工业发展 2

1.3.3城市配套发展 2

1.3.4招商引资 2

1.4项目的性质及主要特点 3

第2章 项目用地周边环境分析 4

2.1项目土地性质调查 4

2.1.1地理位置 4

2.1.2土地面积 4

2.1.3地质地貌状况 4

2.1.4总体布局 4

2.1.5七通一平现状 4

2.2项目用地周边环境调查 4

2.2.1地块周边的建筑物 4

2.2.2绿化景观 4

2.2.3自然景观 4

2.2.4历史人文景观 4

2.2.5环境污染状况 5

2.3地块交通条件调查 5

2.3.1地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 5

2.3.2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 5

2.4周边市政配套设施调查 5

第3章区域市场现状及其趋势判断 7

3.1宏观经济运作状况 7

3.1.1国内生产总值 7

3.1.2中国房地产开发业景气指数 7

3.1.3国家宏观金融政策 8

3.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 8

3.2.1项目所在地的居民住宅形态及比重 8

3.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 8

3.2.3叶县政府关于金融投资等方面的规划政策法规 10

3.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 13

3.3项目所在地房地产市场总体供求现状 15

3.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 15

3.4.1板块划分 15

4

3.4.2板块差异 16

3.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 16

3.6商品住宅客户构成分析 16

3.6.1各种档次商品住宅客户分析 16

3.6.2华丰金典项目目标客户群特征 17

3.6.3华丰金典项目目标客户群分类 17

第4章土地ＳＷＯＴ分析 18

4.1项目地块的优势 18

4.1.1区位优势 18

4.1.2交通优势 18

4.1.3建筑风格独特 18

4.1.4户型优势 18

4.1.5项目自身优势 18

4.2项目地块的劣势 18

4.2.1市场容量小 18

4.2.2项目绿化率 18

4.2.3项目容积率 19

4.2.4道路条件 19

4.3项目地块的机会 19

4.3.1交通条件的改善 19

4.3.2配套设施的完善 19

4.4项目地块的威胁 19

4.3.1市场供给量大，竞争日趋激烈 19

4.3.2国家宏观调控影响 19

4.3.3本地居民收入 19

第5章项目市场定位 20

5.1类比竞争楼盘调研 20

5.1.1类比竞争楼盘基本资料 20

5.1.2项目户型结构详析 21

5.1.3综合评判 22

5.2项目定位 22

5.2.1市场定位（区域定位、主力客户群定位） 22

5.2.2功能定位 22

5.2.3建筑风格定位 23

5.2.4项目主题定位 23

第6章价格及价格策略 24

6.1价格厘定标准 24

6.2价格走势策略 24

6.2.1定价依据 24

6.2.2华丰金典项目价格定位 24

6.3价格 24

6.3.1平均价格 24

6.3.2分期价格 24

6.3.3优惠价格 25

6.3.4楼层差价 25

第7章销售策略 26

7.1销售时机 26

7.2推盘方式 26

7.3销售方式 26

7.4付款方式 26

7.5优惠政策（价格折让） 26

7.5.1积累客户时期 26

7.5.2开盘当天或开盘活动期内 27

7.6销售计划 27

7.7销售策略 27

7.7.1方向：

品牌与项目并重 27

7.7.2内容：

深入挖掘项目独特卖点，建立项目独特市场定位 27

7.7.3方式：

悬念式广告炒作方式入市，形成市场热点，提升项目度 27

第8章广告及推广 29

8.1本案广告宣传推广整体思路 29

8.2项目阶段性营销推广策略 29

8.2.1预热期 29

8.2.2蓄客期 29

8.2.3强销期 30

8.2.4持续期 30

第9章楼盘包装及项目价值提升建议 31

9.2楼盘包装 31

9.2.1楼盘主体包装 31

9.2.2项目园林绿化包装 31

9.2.3销售中心包装 31

9.2项目价值提升建议 32

第10章各阶段工作计划表 33

10.1项目开发的基本指标 33

10.2开发周期预测 33

10.3项目施工季度预测 33

10.4项目销售进度预测 34

第11章项目经济分析 35

11.1费用划分 35

11.1.1土地成本 35

11.1.2前期工程费 35

11.1.3建筑安装工程费 35

11.1.4不可预见费 35

11.2资金筹措方式 37

11.3项目经济效益分析 38

11.4主要分析评价指标 38

11.4.1盈利能力分析 38

11.4.2偿债能力分析 39

11.5项目的租售收入、利润分析 39

11.6项目不确定分析 42

11.6.1项目盈亏平衡分析 42

11.6.2敏感性分析 43

第12章项目社会和环境评价 44

12.1项目社会效益评价 44

12.1.1项目对社会发展的适应性 44

12.1.2项目对人与社会的影响 44

12.2项目环境效益评价 45

第13章结论及建议 46

致谢 48

参考文献 47

河南城建学院专科毕业设计

第1章项目概述

第1章项目概述

1.1项目名称以及开发建设单位

项目名称：

华丰·金典工程项目

项目建设单位：

平顶山市华丰园房地产开发有限公司

1.2项目提出背景

项目所处地段环境适宜、交通便利、阳光充足，是理想的居住环境。

小区配套建设有绿地、商场、物业中心、卫生站等，拥有完善的生活配套设施和居民休息憩息的绿地，可以为住户塑造一个完整的生活空间。

该工程项目的建设既响应政府“统一部署，加快推进旧城改造”的号召，传达和执行了政府关于旧城改造的精神，又有效解决该项目所在地的脏乱差问题，使昆阳镇北关居民的生活环境和群众生活质量有大的提高，建设势在必行。

1.3项目所具备的基本条件

1.3.1地理位置

地理位置优越，地处叶县两大交通干道昆阳大道与叶鲁路交汇处。

1.3.2工业发展

改革开放以来，特别是近几年，叶县始终坚持以经济建设为中心，咬定发展不放松，紧紧围绕增加经济总量、增加财政收入、增加干部职工和农民收入的目标，全力以赴抓落实，全县经济和社会事业都取得了长足发展。

1.3.3城市配套发展

近年来，叶县根据河南省省委省政府和平顶山市市委市政府的指导思想，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、昆阳大道、新文化路等城市交通干道，全面加强了昆阳镇、城关镇的基础设施建设，比如大型的生活广场和居民的生活超市。

县区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站等已完成向东的迁移，县区的发展空间明显打开。

1.3.4招商引资

3

为进一步扩大对外开放，大力实施开放带动战略，加大资源开发力度，促进经济快速发展，根据国家和省、市有关政策，叶县政府制定了一系列优惠政策吸引投资。

1.4项目的性质及主要特点

本项目为住宅项目，全部都是28层高层建筑，其中A#楼1-4层为商铺，B#、

C#、D#为28层宅楼

项目主要特点为：

建筑风格为典型的地中海风格，坡屋顶，大拱门；小区绿化为点、线、面的形式；

物业管理采用全智能化管理，拥有红外监视系统、可视对讲系统、地下停车的一车一挡系统。

河南城建学院专科毕业设计

第2章项目用地周边环境分析

第2章项目用地周边环境分析

2.1项目土地性质调查

2.1.1地理位置

本项目位于叶县北水闸以东，昆阳大道与叶鲁路交汇处路南，西临土地局，与叶县交通局相对，原九龙停车场的地块。

2.1.2土地面积

总用地约8864.79平方米（其中九龙建筑公司6826.89平方米，新征约2037.90

平方米），共约13.30亩。

地下室建筑面积6341.08平方米，地上建筑面积50832.08

平方米，临街1-4层为4273.64平方米。

2.1.3地质地貌状况

叶县山区面积约300平方千米，约占总面积的21%；丘陵面积约为260平方千米，约占总面积的19%；平原及洼地830平方千米，占总面积的60%。

全县土地总面积208万亩，县内土壤主要有三个土类，其中黄棕壤土类169.5，占总面积的81%；砂姜黑土类14.2万亩，占总面积的6.9%；潮土类21.75万亩，占10.6%，其中浅层地下水1.99亿立方米，地表自产径流量3.51亿立方米。

本项目位于叶县县区，属平原洼地地带，土壤类型为黄棕壤土类。

根据场地附近建设工程岩土工程勘察技术报告显示，该区域场地地形平坦，并未发现不良地质现象。

场地地下水稳定，对混凝土结构和钢筋不具腐蚀性。

2.1.4总体布局

根据该土地的实际情况，在该地块最北边部分建设一栋底商住宅楼（A#楼），

A#楼为28层底商住宅楼，其中底部四层为商业，以上24层为住宅，在A#往南依

次建设三栋住宅楼，B#、C#、D#为28层宅楼。

2.1.5七通一平现状

现正处于预备拆迁阶段，但还未拉起防护网，所以仍能通水通电，属于家庭

4

用水用电。

供水由叶县东升自来水公司供水，项目区内建有供水系统，可满足本项目正常建设，生活等用水需要。

项目附近有变电所供电，电力供应充足，供电保证率较高，完全能够满足项目实施用电要求。

项目位于叶县叶鲁路和昆阳大道贯通区域，建设期及运行期的交通运输十分便利，可以满足需要，适于项目建设。

有线通讯网络和移动通讯网络完全覆盖了该区域，保证了信息畅通。

2.2项目用地周边环境调查

2.2.1地块周边的建筑物

地块周围多为低层或多层建筑，基本都是90年代的建筑物，除在建的九龙华府外，无高层建筑物。

2.2.2绿化景观

暂无大型绿化景观，由于地处环城区，原市政道路绿化比较完善，道路绿化带较完整，具有美化改善周边环境的用途。

2.2.3自然景观

叶县境内既有伏牛山水，又有桐柏山水，风景旖旎，魅力独特。

燕山水库、石门水库、望夫石山等自然景观令人神往。

古人曾用“青山不墨千秋画，澧水无弦万古琴”来盛赞叶县的秀美山水。

境内有汝河、沙河、灰河、湛河、澧河、甘江河六大河流，有燕山水库、孤石滩水库两座大型水库和29座小型水库，其中燕山水库，是国家重点治淮工程。

2.2.4历史人文景观

叶县境内现存有仰韶文化遗址、西周文王（姬昌）化行南国遗迹和霸王城（项羽筑）、箫王城（光武帝筑）等秦汉历史遗迹；西汉末年著名的以少胜多战役——昆阳之战就发生于此；