产业地产四大潜规则.docx
《产业地产四大潜规则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产业地产四大潜规则.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
产业地产四大潜规则
产业地产四大潜规则
一、草船借箭”利益共谋！
假如没有派米雷事件为产业地产敲响了警钟，也许我们仍在这个领域迅速起飞的红火局面下津津乐道。
无论这一真伪难辨的事件结局如何，业内人士都不得不承认类似案例在行业绝不鲜见。
多方利益的妥协之下，“草船借箭”之道总是能够得到用武之地，如果规范监督得当，当然是一个共赢的局面，然而在监管严重缺失的现状下，却很可能成为引燃一系列连锁灾难的导火索。
敲响警钟
六月6日，上海工业地产商派米雷投资（集团）有限公司（下称“派米雷”）公开发表律师声明，指责此前相关媒体对公司“空手套白狼”的报道严重失实，并要求对方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名誉损失。
这一冲突源于此前媒体报道的派米雷与业主的法律诉讼纠纷，报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局：
没有拿到土地证就开始销售工业厂房，同时涉嫌偷换概念为业主代理融资，并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。
实际上，派米雷在一个月之前刚获得了当地星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”，短时间内，荣耀与卑污一同落在自己身上，尴尬处境可想而知。
无论孰是孰非，派米雷事件所反映出的产业地产潜规则却是行业内不争的现状。
“由于工业用地很多都近乎零地价出让，这在吸引了优秀开发商的同时，也引来许多试图钻空子的企业。
”一位产业地产专家对记者表示，“开发商可以用定制化的借口，拿着图纸就开始收取定金甚至房款，这一套手段下来，往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚起来。
”
业主对派米雷的诉讼中，这一情况十分典型。
派米雷在土地尚未到手、厂房连地基都没有打的情况下，不仅收取不菲的定金，还直接与业主签署预售合同，从而迅速将房款的1/3收入囊中;而剩余的房款派米雷甚至以自己的名义去银行贷款，再转而借贷给业主，这也导致了中间“吃倒手差价”的可能性。
据本报了解的地方性中小型产业地产商中，很多都表示自己几乎不用银行贷款和其他融资渠道，完全靠自有资金就可以运作几百亩甚至上千亩的园区。
热衷于“草船借箭”潜规则的不仅是开发商，很多地方政府也乐此不疲。
一位业内人士告诉记者，一个开发商与地方政府谈好2000亩的园区开发，承诺了产值和税收，双方也签订了协议或合同，然而在开发商投入了大量成本之后，却发现政府根本没有土地指标，双方只能无限期地拖延下去。
利益共生
“这种情况背后的主要原因，其实是土地证申办手续繁琐、费时所致。
”联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出，由于土地指标有限，使得土地供应及开发速度过慢，而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久，如果开发商“按兵不动”的话，则无法在获取土地证后立刻实现投产，加之产业地产不同于住宅地产，招商过程中存在许多不确定因素，因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。
这么一来，冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连，但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。
而中小企业业主在得知开发项目启动后，也希望以最快的速度锁定园区价格，在确保相对优惠价格的同时，尽快制定自身投资计划，实现自身资源的最优配置。
“而地方政府更是快字当头，恨不得今天签约明天就动工。
”上述产业地产人士表示，“他们不关心地价如何便宜，只在乎尽快投产以产生税收，因此经常逼着开发商迅速开工，至于土地等环节的手续，往往也是先发文后补齐。
”
北京市通州区潞城镇人民代表大会主席王晨也坦承，某些地方政府因为希望开发商在拿地后就能快速进行投产，实现地方税收，促进当地经济发展，甚至会默许开发商在既没获取土地证也没取得销售许可证的时候就启动招商。
迫于市场和政府的双重压力，不少开发商选择铤而走险，在未拿到土地证之时就启动招商运作。
“实际上，在没有销售许可证的情况下，开发商是不能进行招商的。
要是开发商收取了订金，管委会就必须进行干预，政府和开发商都应该严格按照法律规范办事。
”王晨说。
在多方利益的碰撞、妥协和交融下，法律意识的淡薄或有意规避，加上制度和监管上的缺失或松懈，“草船借箭”一直在行业内大行其道。
动力联行董事长梁春在分析派米雷事件时表示，中介出身的派米雷为了节省多重交易下的过户成本，没有与客户理清双方的权责关系;而在这方面，企业也必须承担责任，企业并没有找具有丰富的产业地产行业运营经验的开发商，自身薄弱的法律意识导致权责不明，法律纠纷也随之而来。
风险之患
众所周知，台风来时，鸡犬升天，潮水退去，水落石出。
在市场火热、人们无暇关注风险时，一切利益的交换都能够结成同盟，而一旦行业调整开始，各类规范更加严格后，一系列纠纷、风险、冲突就益发凸显出来。
“很多不专业不正规的公司会利用这种潜规则来进行短期套现，实际上他们根本不想好好做产业地产。
”梁环宇表示，“这些公司既没有资质，也没有相关经验，只是因为现在住宅不好做了，就想拿工业土地建房子快速卖掉，卖了以后又盖不动，盖不动就违约，于是就产生了各种法律纠纷。
”
据上述人士指出，在潜规则下，一切顺利则是多方共赢，而一旦这个利益链条中间断掉一环，就会造成一连串的损失：
政府由于土地长期空置而损失优质地块理应带来的就业、GDP和税收;客户面临着长期无法投产、甚至是对方卷款逃走而造成的“房财两空”风险;整个产业地产则会因为这种声誉的损害而对优秀正规的地产商造成无形打击。
“除此以外，由于这种开发商与客户所签的合同都是无效合同，中小企业主本身也有过错。
”上海大成律师事务所高级合伙人李晨对本报表示，“最终可能是企业的资金成本无法得到完整赔偿。
”
“要消除这种潜规则，企业自身首先必须做到透明规范。
”梁环宇表示，联东也会偶尔出现未拿到正式土地证，招商程序便已先行启动的情况。
在这样的工业项目启动之时，联东会选择先与企业进行沟通，告知企业他们已与政府达成默契与认知，土地证正在申办的过程中，只是费时甚长。
在确定企业清楚了解这其中潜藏的风险后，如果企业仍有购买意向，才会与其签订认购协议，收取意向金，并在日后的项目开发过程中依法履行合同承诺。
李晨则指出，客户也应当树立相当的基本法律意识。
在工业厂房预售之时，开发商应当具备业内人士所称的“5证2书”，分别是由市规划局核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，市建设局核发的建设工程开工证，市国土资源局核发的国有土地使用证和由房屋管理局核发的商品房预售许可证。
中小企业应该注意到，正规开发商会专门设立土地证等证件的展示区，以便查看。
“目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在产房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。
这是中小企业必须具备的产业地产基础知识。
”李晨表示，“此外，目前产业地产中最主要的融资模式是通过私募建立有限合伙企业，利用私募基金与开发商合同，共同开发工业地产项目。
而合法的私募融资方式是存在于个人与个人之间，个人与企业之间的，企业与企业之间是不能进行借贷的。
”
更重要的则是机制的完善和规范的制定。
“可以说，我们产业地产商一直在夹缝中求生存，但这并非我们的初衷，”天安数码城总裁戴宏亮表示，“希望相关的机制、政策、监管等方面更加明晰，即便成本和竞争因此提高，但我们的前途会更加稳定可预见，这才是健康而可持续发展之道。
”
瞒天过海暗礁丛生
地产中国网联合中国房地产报报道，0.3的建筑密度、40%的绿化率、4米层高、皇家风范的园林景观、全立面干挂石材，甚至直截了当地打出“不限购、不限贷”的口号，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是位于天津西青开发区中北总部经济产业园的一批工业地产产品。
以这批既有独栋又有双拼的别墅的硬件条件和十分匮乏的周边配套来看，实在难以与企业办公联系到一起，最终作为企业总部还是个人投资更是无法辨别。
这种似是而非的项目，正是如今产业地产高潮中大行其道的主力军，不少开发商巧立名目，以工业用地之名，建住宅别墅之实，行商业物业之路，不仅设施配套超出限制，而且还进行产权拆分销售。
这种“瞒天过海”之道，不仅得到地方政府的默许，也受到了市场的高度欢迎，其热销程度并不亚于真正的住宅项目。
在业内人士看来，这种“潜规则”是一种复杂的博弈所致，政策条文、市场需求和偶然因素之间冲突杂糅，有合理与无奈，亦有投机与违规。
更关键的是，一旦处置不当，风险扩大，对于产业发展和购房客户都会产生严重的损害。
“不是一味的围堵打击，更应该从‘危’中看到‘机’，因循真实的需求和客观的变迁，完善和优化产业地产概念与规范，才能促进这个行业更良性的发展。
”WSP维斯平建筑师事务所董事总经理吴钢表示。
独栋办公还是居住别墅？
以工业用地立项的中北总部经济产业园却被曝出销售“别墅式总部楼”，数量达到29栋40套之多，样式不仅有四围合双拼，还有单体独栋、单体双拼等多种类型，单个面积从600平方米到1500平方米不等。
其周边住宅性质的别墅价格约为每平方米15000~20000元，而中北总部经济产业园的“别墅”则徘徊在每平方米8000到12000元的相对低位。
如果说中北总部经济产业园起码还打着“企业办公”的名号，那么位于上海松江洞泾镇的“美善新天地”则似乎打算完全与企业绝缘。
这几栋在工业用地上建造的酒店式公寓因为价格比周边楼盘低很多而吸引了大批购房者交纳订金，然而实际上项目连销售许可证都没有拿到。
据称，目前当地房管局已经介入调查此事。
中北总部和美善新天地仅仅是全国各地大打“擦边球”的小型案例，而尤其令人担忧的是，许多大型上市公司也涉嫌使用这种瞒天过海的伎俩。
在香港上市的武汉产业地产商卓尔发展（2098.HK）就以物流用地性质立项，建成其广为人知的代表作“汉口北国际商品交易中心”。
该项目定位为第四代专业批发市场，并且得到了国家、省、市、区各级政府的支持，曾经三次被写入《湖北省政府工作报告》和列入湖北省“十二五”规划纲要中。
目前，“卓尔模式”已经作为一种成功范例在全国范围内大面积复制。
“如果严格追究法律条文的话，（这种做法）其实是有风险的。
”绿野资本大中华区董事局主席郑晓军表示，这相当于将土地性质转变，由工业用地改为商业用地。
然而由于汉口北国际商品交易中心大大促进了当地经济的繁荣，加上本身卓尔发展在商品批发的基础上加上了研发、物流、仓储、展示等概念，这种性质的“溜边”几乎无人追究。
“实际上，在行业颇具影响力的某些工业地产公司的产品同样是可以分割单元或者独栋出售的，这甚至明确得到了当地政府的认可，原因在于这些工业地产公司的产品可以扶植创新性小微企业的成长壮大，并为当地贡献税收和就业，因此双方能够达成双赢。
”一位产业地产人士对记者表示，“但工业用地的分割销售是国家明令禁止的。
”
从各地的工业用地出让说明上，“统一经营不得分割销售”都是基本条件，而国土资源部在2008年2月颁布的《工业项目建设用地控制指标》的通知中也有明文规定：
“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
”甚至绿地面积也有着明确的限制：
“工业企业内部一般不得安排绿地。
但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
”
“如果严格按照明文要求来看，几乎所有的产业地产项目都是违规的，但已经建好的项目又不能一拆了之，”上述产业地产人士透露，“一般的折中处理方法就是开发商通过补缴土地出让金差价来获得合法用途的产权。
”
而这一事后补差价的方式甚至可以“前移”。
据了解，近日江门市的一家开发商就曾以1.2亿元的价格获得当地一家农药厂的工业用地，其后向政府补缴2.2亿元后将工业用地变性为商住用地，开发高端别墅。
逐利之过还是规划之失？
在工业用地上开辟五花八门产品的现象在行业内屡见不鲜，然而是非对错、个中缘由却往往众说纷纭。
“开发商的逐利心理是比较主要的因素之一。
”吴钢指出，由于工业地价非常低廉，同时住宅的市场需求和销售利润都非常可观，工业项目往往具有投资金额大、回收周期长等特点，因此很难比拟住宅地产能在短期内快速回收资金流的优势，故而开发商打“擦边球”的动力会非常强烈。
“尤其在一线城市，往往住宅用地非常稀缺，而且竞争激烈，普通的小开发商根本没有实力拿这种地块，既然拿到一块工业用地，自然要想点办法将效益最大化了。
”动力联行董事长梁春表示。
然而在很多专家看来，利益驱动仅仅是一方面，更重要的原因在于产业地产的相关法律规定还不够完善，加之对外信息公开并不充分，社会参与度比较低，因而开发商在建筑形态上有可能采取模棱两可的态度，开发的产品使人从外观上无法辨别到底是独栋办公，还是居住别墅，用途上就更加可以进行灵活变通。
“即使政府对产业用地相关指标作出了一定的规定和指示，其在前期规划、后期执行和监督管理上还是做得不够到位。
”中国人民大学土地管理系教授郑华表示。
在郑华看来，很多地方政府甚至放弃了应尽的职责，“拍脑袋”现象严重，“他们并没有在前期规划中细致地研究为什么这块地要规划成产业用地，为什么要做这个产业，产业的未来市场前景如何，如何能够保障产业的发展等等，如果这些工作做好了，开发商就能认识到蕴藏其中的市场发展潜能，不会放弃产业地产而走其他道路了。
”
除了开发商主观逐利导致“偷换概念”和政策法规不完善导致“意马心猿”外，一些客观的复杂因素也会交织成“变性”之源。
“中国的城市化速度非常快，土地是在早年定性为工业用地的，但同一块土地，可能在几年后的今天被发现具有非常大的商业价值。
这就导致在这块地上单一地发展产业地产将是不合时宜的事情。
这种规划速度赶不上发展速度的情况是存在的，并且是导致产品和配套出现急剧变化的重要原因之一。
”梁春表示。
经济学家周其仁亦在近日表达了类似的看法，即中国的城市规划、建设水平远远没有跟上工业化、产业化的步伐，很多规章、条例甚至仍然停留在简单模仿前苏联的水平上，以至积聚了大量的矛盾。
而上述产业地产人士也认为，存在即有合理性，并非工业用地就一定要建工业厂房。
现在企业需求越来越多样化、个性化和高端化，类似别墅的产品在研发、展示、会所功能上往往有着符合实际的良好效果，并不能一概认为是玩弄伎俩。
“国外的土地并没有性质上的划分，因此在开发土地之时，开发商能够最大限度地按照市场走向来进行土地规划。
中国出让型的土地制度把土地分为工业、商业和住宅，使得土地开发过于单一呆板，以致引发现今的诸多问题。
”该人士表示
积极干预还是因势利导？
无论诱因如何复杂，或者有着多大程度的合理性，一旦这种“瞒天过海”不加以控制和监督，其中蕴藏的风险不仅危害到区域和客户，更会危及整个产业地产行业。
“开发商在工业用地上专注住宅开发，使得地块上的产业功能减少，尽管能够在短期内增加住宅的收入，产业长期的发展却缺乏后劲，直接导致区域经济发展的不协调。
”郑华对记者指出，“现任地方政府又会把这种长远的经济风险转移到下任政府身上，其中潜藏的经济危害是难以估量的。
”
此外，吴钢也指出这种“擦边球”给客户所带来的直接风险。
对于个人客户而言，尽管在暂时购买这类别墅或公寓时获得了远远低于周边的价格，然而由于本身的工业用地性质和周边配套的不完善，在未来的转让和出租都具有很大的不确定性，进行抵押融资的难度也非常大。
而且，工业地块使用年限仅有40或50年，有的受到一些其他因素影响，甚至可能要远远少于这一年限，业主要比其他购买纯住宅的业主更早面临重新办理土地出让和补缴土地出让金的隐忧。
“最后，工业用地的补偿标准是很低的，如果拆迁，就会按照工业用地的补偿来做，业主必须衡量其中的得失利弊。
”吴钢表示。
对于盼望产业地产健康可持续发展的行业有识之士而言，投机取巧并非长久之道，在完善政策法规的同时，行业性规范和市场手段的使用同样有待提升。
“政府定游戏规则，但并不适宜进行过多的干预，而具体操作层面上，产业地产的协会、专业机构都严重不足，甚至还未发育。
其实它们的力量往往很重要。
”梁春表示。
提高工业用地价格也势在必行。
长期以来，较少走招拍挂的工业用地几乎倾向于“零地价”协议出让，这反而成为滋生不良行为的温床。
“提高工业用地价格，既压缩了开发商做住宅的利润空间，也有利于改变长期以来通过抬高商业用地和住宅用地价格来补贴工业用地、让住宅消费者补贴工业企业的畸形局面。
”产业地产人士指出。
“实际上，工业地产的设计规划必须不断进行优化。
工业园区也是存在商业和住宅需求的，不能只做工业厂房。
合理的配套规划实际上还要包括商业设施和居住设施，这样才能使工业园区成为功能复合的社区。
一个好的商业园区应该是产业园区模式、产业城镇模式、企业总部模式3种模式的良好混合体。
”吴钢认为，只有不同模式的产业地产齐头并进，才会逐步消除这种“瞒天过海”的机会。
移花接木的圈地法则
地产中国国网联合中国房地产报报道，王乐是一家中型机械制造公司的员工，该公司所在工业园区由于受到长三角经济圈辐射，吸纳了核心城市外溢的产业资源，招商情况十分理想。
不过，让王乐郁闷的是，园区周边的住宅项目曾经号称是为园区工作人员做的配套，然而最终拔地而起的却是密度很低、有着园林水景的别墅，购买人群基本是来自上海及周边发达城市的实力客户。
这些豪华且性价比颇高的别墅销售曾经火爆一时，然而随着调控的持续，即便大幅度降价，销售情况仍然不容乐观。
“所谓的园区配套，根本是为富裕人群建造的，园区里工资水平一般的员工想都不敢想，但是你现在去看看，因为调控大量房子都积压在那里。
”王乐觉得这样的现状实在很具讽刺意味。
国家的产业升级政策、地区的GDP政绩和住宅市场的强力调控，使得产业地产成为新的“香饽饽”。
然而，产业与地产之间的平衡空间却衍生了许多微妙而圆滑的战术，以“产业”之名圈地，却将大量精力放在住宅销售上的“移花接木”之举并不鲜见。
产业地产人士指出，由于政策环境尚不成熟，“以住养工”平衡现金流短期内是一种无奈的选择，但是最终要将产业发展起来才是对“产业地产”品牌的真正支撑。
以产业地产的名义大肆圈地，甚至将产业与地产割裂开来各行其道，对自身品牌和整个行业都会造成恶劣的负面影响。
名企“进军”的真相
王乐公司所在园区的开发商仅仅是一个区域性房企，在记者翻阅其财务报表后发现，其一级土地整理和住宅销售的利润占到全年业绩的90%以上，而园区经营的利润则微乎其微。
目前，调控的影响导致其以投资属性为主的住宅产品严重滞销，财务情况并不乐观。
实际上，精于这种“移花接木”的玩家并不乏知名的龙头房企，它们曾经高调喊出的“进军产业地产”仍然余音绕梁，但实际情况又是如何？
位于北京东南四环的“北京物流港”如今是一个名不见经传的普通商品房项目，然而10年前却着实风光过一番。
2002年，京泰集团、香港嘉里集团、华远地产、SOHO中国等名声赫赫的地产公司投资110亿元要在这里打造一个“中国最大的物流基地”，一度引起了国内外人士的强烈兴趣。
然而在住宅开发项目率先启动后，物流项目却迟迟不见动作。
一年后，有关部门做出了物流外迁的决定，理由是物流港建成后将有大量载重卡车24小时往来，这将会加重京津塘高速路的负担，进而影响亦庄和东南区域居民的生活。
最终，北京物流港还是顺利开发了下来，只不过跟“物流”已经没有半点关系了。
这样的故事还在全国各地演绎不衰。
在某知名房企开发的广州国际空港物流园中，物流园总建筑面积为101万平方米，而办公楼、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套项目的总建筑面积达到124万平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。
而在该房企另一个标志性的产业地产项目金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。
此外，在五矿集团营口产业园庞大的30.4平方公里规划范围内，也不乏住宅和商业产品。
从公开资料来看，住宅和商业已经建设到了二期，一二期总建筑面积达到22万平方米，其中包括高层住宅、多层住宅、联排洋房和商业楼等。
与王乐的困惑相似，不少业内人士也发出质疑，“在物流园区中是否需要如此大体量的住宅项目，这些住宅究竟是否为物流园区配套，即便是配套，联排洋房、高级住宅及公寓真的能够做到内部消化吗？
”
另一支产业地产的新军北大资源集团也引起了普遍关注。
北大资源以其“资源地产”的旗号在全国各地攻城略地，目前土地储备总面积已经超过2000万平方米，其宣称将通过北京大学和方正集团的资源整合，打造囊括教育地产、养老地产、科技地产、金融地产等于一体的“综合性产业地产”，其项目不少也位于各地的产业新区规划范围内。
然而这一模式却被业内人士质疑为打着“产业”的旗号圈地。
“北大资源究竟能在多大程度上将稀缺的北大教育资源和方正科技资源落实到全国各地还是个未知数，因为其难度太大了，不是单方面一厢情愿就能解决的。
”东滩顾问董事长朱跃军表示。
但不难想象的是，住宅、商业的销售可能将会是北大资源最为倚重的利器。
政策环境为诱因
在当下蓬勃兴起的产业地产界，如何处理产业与地产尤其是住宅的关系，争议还比较大。
上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成就指出，由于产业地产投资大，利润回收时间长，加之国内缺乏合适的金融产品，开发商不得不借助短平快的住宅项目去平衡现金流。
在周建成看来，与住宅开发的政策环境相比，产业地产无论贷款制度，还是税收优惠政策，都不能与之比拟。
住宅开发商只要办理好相关证明就可轻松向银行进行贷款，而工业项目开发商则需要等待工业项目建成后才能通过银行实现贷款，这种例子能够让人明显感到产业地产发展的政策生态十分不乐观。
“尤其对一些偏远地区的综合开发，我们不能进行太多道德批判。
”周建成表示，“我们整体产业地产发展的环境是畸形的，开发商不得已采取了这些迂回的策略。
怎么说也总好过只有工业或者只有住宅的鬼城。
”
然而在联东U谷地产事业部副总经理梁环宇看来，这种“移花接木”就是赤裸裸的政策套利，往往这样做的开发商其实际意图都不是为了发展产业地产，它们的目的是以低廉的工业地价获取土地，其后以发展工业地产为名，建设住宅配套为实，享受政策的优惠，赚取快速高额的利润后就全身而退。
“实际上这些开发商并没有做产业地产的能力，只是单纯地想要赚取住宅配套利润。
而这些开发商即便有了足够的资金和能力，也是不会去做产业地产的，因为它进入这个领域之时便是动机不纯的。
”梁环宇表示，“真正想做好产业地产的，根本就不需要借助住宅的力量。
”
在这些产业地产人士看来，目前刚刚被迫转型产业地产的传统开发商，最为倚重的仍然是自身的住宅开发能力与盈利能力，它们“醉翁之意不在酒”的色彩尤其浓厚。
“既然是大型的产业园区，就不可避免要进行配套住宅和生活区的建设，产业地产的核心，在一些地产投资者眼里，就在于以各种概念从地方政府那里拿到价格低廉的土地，并以发展物流配套建设为名而进行包括住宅在内的综合开发，这种持久获利的方式才是地产商们最看重的。
”上述人士说。
然而，即便如此的意图昭昭，这些开发商巧妙的模式定位还是扣紧了当前体制下市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP和政绩的命门，让地方政府“束手就擒”。
实际上，正如一些业内人士指出的，不少地方政府也大有助长这种移花接木之风的嫌疑。
“几乎以零地价把工业用地交给产业地产商，只要对方能够实现大规模招商。
一些地方政府甚至将落地投资额的50%都分出去，然而再将周边大量的住宅用地卖给这些开发商，实现地方财政平衡，可谓是一举两得。
”
风险丛生待解决
分析人士认为，尽管“移花接木”能够短期内补贴产业园区甚至带来额外的丰厚收益，然而对于致力于“产业运营”的企业而言，过于依赖住宅和商业开发，无形中难免削弱产业园区的竞争能力，甚至最终喧宾夺主。
尤其是来自于宏观层面政策调控带来的市场波动，也会直接对这些“不务正业”的产业地产商们造成打击。
“这种过于热衷于补贴式发展的模式虽然无可厚非，但如果分散精力做住宅开发和销售的话，就会转移本应该集中做产业地产运营的精力。
”周建成认为，尤其是开发商的招商能力难以提高的话
升级会员 