第三方评估监理实施细则.docx
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第三方评估监理实施细则
欧景花园四期工程
监理实施细则
（第三方评估）
内容提要：
专业工程特点
监理工作流程
监理工作控制目标及控制要点
监理工作方法及措施
项目监理机构（章）：
专业监理工程师：
总监理工程师：
日期：
江苏省建设厅监制
一、工程概况错误!
未定义书签。
二、专业工程特点2
三、监理工作流程4
现场监理工作实施总流程4
施工阶段监理工作主程序5
施工阶段进度控制程序6
施工阶段投资控制程序7
施工阶段安全控制程序8
施工阶段质量控制总程序9
隐蔽工程质量控制程序10
钢筋混凝土工程质量控制主程序11
钢筋混凝土工程中钢筋工程质量控制程序12
钢筋混凝土工程中模板工程质量控制程序13
钢筋混凝土工程中混凝土工程质量控制程序14
四、监理工作要点15
实测实量15
质量风险24
安全生产29
文明施工32
管理行为33
五、监理工作方法及措施35
基本监测工具35
混凝土结构工程35
砌筑工程39
抹灰工程41
楼地面工程45
防水工程46
外墙保温48
安装工程实测48
、工程概况
工程名称：
欧景花园项目（吴江号地块）4期
建设地点：
吴江市盛泽镇郎中荡东北侧
建设单应：
苏州正瑞置业发展有限公司设计单位：
苏州建设（集团）规划建筑设计院有限责任公司监理单位：
江苏中云工程咨询有限责任公司
施工单位：
江苏南通二建集团有限公司
本工程为欧景花园项目（吴江号地块）4期工程，该工程由2栋1层、1栋32
层、1栋33层、2栋34层住宅、地下车库组成，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下面积平方米，最大建筑物高度为米。
质量要求：
姑苏杯，争创“扬子杯”。
安全文明：
省安全文明工地
、专业工程特点
20
在建筑工程质量管理体系中，第三方评估发挥了不可替代的作用，自从年前引入了体系，全国的工程质量滑坡形势得到了强力的扭转。
第三方评估拥有公平独立的检测系统，能够保证建筑工程的质量，现阶段，因为工程质量引发的事故让我们不寒而栗，尽管建设相关部门等出台了一些管理文件，仍然无法全然遏制这个趋势，我们需要的正是第三方评估和检测，将质量管理和安全管理制度体系进一步完善。
一、我国房地产建筑物的安全监管现状分析
我国历来都很关注城市房屋建筑物的安全，并且也颁布了一系列与建筑物安全相关的法律法规；采取了包括行政审批、行政许可、定期检查、不定期巡查、备案等一系列管理方法和手段；形成了一套行业管理、行政监察的监管体系，建筑物从前期规划到使用报废的各个阶段都涵盖在内。
但是由于我国的计划经济体质曾经历过较长的时期，传统习惯和传统体质对政府的监管方式和监管思路还有这一定程度上的影响。
目前我国建筑物的安全行政监管有着以下特点：
八、、・
1.行政管理条块分割体制目前，在我国的行政管理体质中，建筑物安全公共管理职能按工种和阶段分属于不同的部门承担。
城市规划部门的职能是建筑物的选址阶段；建设行政部门的职能是设计和施工阶段；城市房产主管部门的职能是使用阶段的房屋建筑结构安全；而消防部门的职能则是建筑物防火安全；然而电梯等特种设备的安全又是质量技术监督部门的职能。
这样的条块分割的行政管理体制漏洞百出，一方面造成了多个政府管理部门监管建筑物业主，大大增加了社会成本；另一方面各部门职能界面的交叉处，很有可能因为界面的不清而导致了一些领域没有部门管理或重复管理的情况，因此既浪费了宝贵的管理和执法资源，也留下了监管隐患。
2.建筑物使用阶段的监管缺失随着房屋建筑物使用时间的增长，大量的房屋建筑物的建筑部件、建筑结构和建筑设备的质量安全问题变得更加显着。
但是因为建筑物长期以来其安全管理上形成了“轻管理、重建设”的监管思路，我国政府虽然通过严控审批手续、设置行政许可等手段预防阶段可能存在的组织风险和管理，通过委托安全监督站、质量监督站等监督机构进行实体检查来控制建筑物的实体生产和质量安全，但是却较少关注对建筑物使用阶段的安全管理。
3.行政管理监管资源与目标存在矛盾不同于建筑物使用阶段的监管缺失，各级政府较为关注的是建筑物建设阶段的生产安全和质量。
政府主管部门不但监管了建设市场各方主体，还通过安全监督站、质量监督站等机构对建设阶段的现场安全、实体质量等实施直接监管。
随着城市建设规模的日渐扩大，有限的行政监管资源变得越发难以应对全面的监管。
4.应急式的安全管理机制当前政府对建筑物使用阶段的管理最主要的体现是在对城市危险房屋的管理上。
但是就算如此，政府的监管力度和监管范围也明显不足。
在很多情况下，政府相关部门往往是在某些建筑物出现了安全意外事故后，才会突击组织检查建筑物本身可能存在的安全隐患，这种应急式的管理体制是无法有效的预防建筑物的风险的。
二、第三方评估的重大意义在大型房地产的建筑工程项目施工阶段的安全管理中，第三方安全评估的引入对整个施工阶段的安全来说是非常必要的。
随着建筑规模的日渐增大，施工安全管理也变得越来越复杂，特别是大型的房地产需要用到大型的设备和复杂的工艺，施工安全管理主要依靠的是监理单位、建设单位、施工单位和施工安全监督站等进行多层面的管理，而这些单位和机构往往会缺少一些专业人才，他们多半都是照本宣科的按照《建筑施工安全检查标准》来进行检查，这样的检查是很难从根本上保证发现并排除事前的安全隐患的，通常都是很被动的，他们习惯性的把希望寄托在施工单位身上，这样依赖一旦发生了安全事故，通常都会造成比较大的人员伤亡和损失。
而为什么会出现这种被动的处理情况，主要是因为建设单位和监理单位考虑到了他们自己的自身经济利益和一些条件限制，他们通常不会安排专业或有经验的人员进行管理和监督检查，就算在一些个别的大项目中安排了专业人员，但由于受限于人才的流失或项目的变化，都是很难保证的，也由于行政资源条件的制约，造成更加难以安排相关专业人员进行安全管理。
在很多城市里，经常会出现施工安全监督站里一个人为一个监督小组为几十个甚至上百个工地进行监督。
面对这样的情况，最基本的日常监督工作都很难进行了，更别说加强每个项目的安全管理了，他们多半是走走形式兼顾不及的。
但是如果政府因为这样而加大行政资源的投入，往往可能造成参与管理过深、产生腐败权利和一些不利于政府本旨的不好方向。
第三方评估企业是社会单位，他们有为自己的行为独立承担法律责任的能力，同时也更加容易受到监理、施工和业主所在单位的迫使，更加快捷有效，客观公正的进行工作的开展。
这样有利于政府部门抽离一些日常安全事物而重点的去加强行政执法管理，避免政府部门顾及不暇于监督与加强双方面，达到更加节省行政资源并产生更大实质用处、减少腐败和提高政府诚信度的目的。
在我国发展的现阶段，大型房地产企业在全国范围内纷纷进行着布局和规划，模式更是多种多样，发展跨区域多项目的模式也得到了常态化的实现。
从客户的角度来说，大多业主不再是单一的追求住宅的基本居住功能，而更加看重的是住宅的质量和品质。
如果在住宅建设工程上出现了质量问题，则将会给项目投资者（房地产单位）带来形象上的巨大影响。
跨区域多项目的各项质量水平均衡了，整体的质量管理水平也提高了才是各大型房地产企业最为关注的焦点＜因此，大型房地产企业引入第三方评估其工程质量有着非常重大的现实意义，也有着势在必行的必要性。
三、监理工作流程
、现场监理工作实施总流程
建立现场监理机构
监理人员进驻现场
编制监理规划及细则并进
行监理实施交底
实施工程监理
1、审批施工组织设计
2、审批技术方案
3、工程材料、构配件和设备质量
的审定
4、审批施工进度计划
5、审查施工单位的质保体系
6单位工程开工审批
7、分项、分部工程质量控制
8、工程进度控制
9、工程投资控制
10、单位工程中间验收
11、定期召开监理例会
12、监理资料积累、归纳、整理
存档
组织工程预验收
参与组织工程竣工
监理实施阶段总结
、施工阶段监理工作主程序
项目监理组进驻现场
熟悉图纸及有关资料，编制监理规划及实施细则
监理人员名单通知
监理工程师权限通知
监理程序通知
使用表格通知
f参加质量事故分析
f监督事故处理方案执行
一►审核年、季、月施工进度计划
审核总进度计划
*实际进度与计划进度对比分
分析查明原因
实施返修返工
监理
不合格
4
合格
协助建议单位组织竣工验
参与质检部门核定质量等级
签发竣工移交证书，施工阶段监理总结
、施工阶段进度控制程序
根据工期总目标编
制施工总进度计划
应附有：
承包单位
编制材料设备采供计
戈y,劳动力使用计划施
工机械使用计划
T申报
审批施工总进度计划
编制月进度计划
编制说明中应有：
（1）上月实际完成工程
量、工作量
（2）当月计划完成工程
划
继续施工
实现工期总目标
、施工阶段投资控制程序
鉴定施工合同
施工图纸会审
工程预付款申请
施工图纸实施
材料设备采购
业主、监理、承包单位联合考查厂家材料、
设计变更及工程洽商申
请
已完分项工程报验
1
索赔申请
审核计量
、施工阶段安全控制程序
、施工阶段质量控制总程序
审批开工申请、下达开工令
承包单位申报
施工方案
承包单位申报材料
加倍复试或
换材料
不合格
监理工程师现场检查
审查试验报告
合格
签发工程检验认可书并在自检资料上签字
下一道工序施工
签改
分部工程完成
分部工程报验
分项（隐敝）
附
工程报验单和分
合格
签发分部工程检验认可书
监理工程师
、隐蔽工程质量控制程序
承包单位自检合格，向监理单位
申报并附隐检记录、质评表及有
关资料
第三次检查验收合格
下达不合格项目通知限期整改
合格
不合格
下令停产整顿或签发更
换施工队伍的通知
、钢筋混凝土工程质量控制主程序
熟悉图纸，审查施工方案监
理工程师
验收轴线、标高
钢筋工程自检合格
钢筋工程隐蔽验收
验收结果
不合格
整改
承包单位—
合格
模板工程自检合格
整
些改
.Z.八.
不合格
模板工程验收
验收结果
合格
检查浇筑前的准备工作
签署混凝土浇筑令
混凝土浇筑、养护、拆模、自检
钢筋混凝土工程验收
、钢筋混凝土工程中钢筋工程质量控制程序
熟悉结构施工图
钢筋翻样
钢材进场检验
钢材退场换料
不合格
检查焊工上岗证
检验结果
进场、挂牌堆放
钢筋下料、加工
检查钢筋成形、焊接质量
绑扎前的准备：
清理基层、划线
钢筋绑扎
钢筋焊接现场取样试验
不合格
合格
*焊接返工I
检验结果
钢筋绑扎、预埋件、预留孔洞验收
合格
签署隐蔽验收单
、钢筋混凝土工程中模板工程质量控制程序
基层处理、材料准备
合格
支撑、模板的安装、校正及自检
承包单位
整
冬改
验收模板系统
审查混凝土强度是否达到要求
、钢筋混凝土工程中混凝土工程质量控制程序
原材料准备、检验
熟悉图纸、审查混凝土施工方案
施工机具准备、检查
签署混凝土浇筑令
浇筑模申护
制作试块
监理工程师
签署拆模通知
混凝土质量检查
提岀缺陷修补方案有
有无缺陷
►
签署检验证明
审查修补方案
混凝土缺陷修补
进入下道工序施工
四、监理工作要点
实测实量
检查项
目
检查内容
评判标准
检
测
区
检
测
占
八、、
选点规则
主体工程
混凝土
结构工
程
截面尺寸
[—5,8]mm
20
40
同一墙/柱面为一个检测区，每个检测区检测截面尺寸2次，选取其中与设计尺寸偏差最大的一个实测值，作为该实测指标合格率的1个计算点。
表面平整度
[0,8]mm
20
60
任选长边墙两面中的一面作为1个检测区。
当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中，取左上及右下2个角。
按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度，这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点；当所选墙长度大于3米时，还需在墙长度中间水平放靠尺增加测量1次，这3个实测值分别作为该指标合格率的3个计算点。
跨洞口部位必测。
垂直度
[0,8]mm
20
60
任选长边墙两面中一面作为1个检测区。
当墙长小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM位置，分别按靠尺顶端接触到上部砼顶板位置及靠尺底端接触到下部地面位置测2次垂直度，这2个实测值分别作为该实测指标合格率的2个计算点。
当墙长度大于3米时，需在墙长度中间位置靠尺在高度方向居中处加测1次，3个
实测值分别作为该实测指标合格率的3个计算
点。
砼柱：
任选砼柱四面中的两面作为一个检测区；分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置各测1次，这2个实测值分别作为该实测指标合格率的2个计算点。
砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。
★顶板水平
度（有爆板）
[0,15]mm
8
40
使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。
分别测量4个角点/板跨几何中心位砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，最大偏差值w20mm寸，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为该实测指标合格率的5
个计算点。
最大偏差值〉20mm寸，5个偏差值均按最大偏差值计，作为该实测指标合格率的5个计算点。
★楼板厚度
[—5,8]mm
10
10
同一跨板作为1个实测区。
每个实测区取1个样本点，取点位置为该板跨中1/3区域。
1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
砌筑工
程
表面平整度
[0,8]mm
10
30
每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。
测量部位选择正手墙面。
墙面有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜交
测一次，作为新增实测指标合格率的1个计算点。
垂直度
[0,5]mm
10
30
每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面，测量部位选择正手墙面。
应避开墙顶梁、墙底灰砂砖或砼反坎、墙体斜顶砖，消除其测量值的影响，如两米靠尺过高不易定位，可采用1米靠尺。
夕卜门窗洞口
尺寸
[—5,20]mm
10
40
同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区。
不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，分另U测量窗洞
口宽度和高度各2次。
取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断宽度或高度实测指标合格率的1个计算点。
设备安
装
洁具
座便坑距偏差
[0,15]mm
6
6
每一个座便预留排水管孔作为一个实测区。
本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段，且管孔填嵌固定后测量。
实测前，通过图纸确定座便器预留排水管孔距，并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成面距离。
如墙体装修面还
未完成，现场测量值要减去2cm（墙面瓷砖铺贴预留厚度），以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。
每1个座便器预留排水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
电气安装
同一室内的底
盒标高差
[0，10]mm
6
36
本指标原则上在抹灰阶段或底盒标高调整并固定完成测量。
每一个功能房间作为1个实测区。
在所选套房的某一功能房间内，使用激光扫平仪在墙面打出一条水平线。
以该水平线为基准，用钢卷尺测量该房间内同一标高各电气底盒上口内壁至水平基准线的距离。
选取其与水平基准线之间实测值的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
消防系
统
喷淋间距
参照设计图
纸要求
6
6
共选取2栋楼，每一层楼电梯前室为1个测区，合计6个测区，参照设计图纸要求对比现场是否符合，符合计1，不符合计0.
喷淋数量
参照设计图
纸要求
6
6
共选取2栋楼，每一层楼电梯前室为1个测区，合计6个测区，参照设计图纸要求对比现场是否符合，符合计1，不符合计1.
设备安装合计
装饰工
程
抹灰工程
墙面表面平整
度
[0，4]mm
15
45
每一个功能房间地面都可以作为1个实
测区。
任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。
客餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。
同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。
墙面垂直度
[0，4]mm
15
45
每一面墙作为1个实测区；每一测尺的实
测值作为一个合格计算点。
同一实测区内，当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直
度；当墙长度大于3米时，在墙长度中间位置增测一次；具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项。
净高（有爆板）
[—20,20]mm
8
40
每一个功能房间作为1个实测区。
实测前，所选套房必须完成地面找平层施工。
同时还需了解所选套房的各房间结构楼板的设计厚度和建筑构造做法厚度等；各房间地面的4个角部区域，距地脚边线30cm附近各选取1点（避开吊顶位），在地面几何中心位选取1点，测量出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离，即5个室内净高实测值。
用设计层高值减去结构楼板和地面找平层施工设计厚度值，作为该房间理论室内净高值。
当实测值与
设计值最大偏差值在【-30，30】mn之间时，5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
当最大偏差值>30mn或v-30mm时，5个偏差值均按最大偏差值计。
★顶板水平度
（有爆板）
[0,10]mm
8
40
已完成腻子的同一功能房间内顶板作为1
个实测区。
同一功能房间内顶板需已完成腻子施工；使用激光扫平仪，在实测板跨内打岀一条水平基准线。
同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，最大偏差值w15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计
算点。
最大偏差值〉15mm寸，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
阴阳角方正
[0,4]mm
15
30
每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作
为1个实测区。
选取对观感影响较大的阴阳角，同一个部位，从地面向上300mm和1500mm位置分别测量1次。
2次实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
★开间/进深
±10mm
6
24
每一个功能房间的开间和进深分别各作
为1个实测区，累计实测实量6个功能房间的12个实测区。
同一实测区内按开间
（进深）方向测量墙体两端的距离，各得到两个实测值，比较两个实测值与图纸设计尺寸，找岀偏差的最大值。
方正性
[0,10]mm
10
30
在同一测区内，实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹岀的两条方正度控制线进行校核，以短边墙为基准进行校核.无误后采用激光扫平仪打出十字线或吊线方式，沿墙长度方向分别测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离（如果现场找不到控制线，可以一面带窗墙面为基准，用仪器引岀两条辅助方正控制线,）。
选取3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
地面表面平整
度
毛坯房交付地面、龙骨地板基层、瓷砖
或石材地面
基层：
[0,
4]mm
6
24
每一个功能房间地面都可以作为1个实
测区。
任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。
客餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。
同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。
装修房直铺
6
24
每一个功能房间地面都可以作为1个实
地板交付面
基层：
[0,
3]mm
测区。
任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。
客餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。
同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。
地面水平度
（有爆板）
[0，10]mm
8
40
每一个功能房间地面都可以作为1个实
测区。
使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。
同一实测区地面的4
个角部区域，距地脚边线30cm以内各选取1点，在地面几何中心位选取1点，分别测量找平层地面与水平基准线之间的5
个垂直距离。
以最低点为基准点，计算另夕卜四点与最低点之间的偏差。
偏差值w10mm时，该实测点合格；最大偏差值w15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
最大偏差值〉15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
户内门洞尺寸
偏差
[—10,10]mm
10
40
每一个户内门洞都作为1个实测区。
实测前需了解所选套房各户内门洞口尺寸。
实
测前户内门洞口侧面需完成抹灰收口和地面找平层施工，以确保实测值的准确
性。
外墙窗内侧墙
体厚度极差
[0,4]mm
10
30
任一樘外门窗都作为一个实测区。
累计
20个实测区，其中卫生间、厨房等四边瓷砖收口外窗实测区为10个；实测时，外墙窗框等测量部位需完成抹灰或装饰收口。
外墙平窗框内侧墙体，在窗框侧面中部各测量2次墙体厚度和沿着竖向窗框尽量在顶端位置测量1次墙体厚度。
这3次实测值之间极差值作为判断该实测指
10
30
标合格率的1个计算点。
外墙凸窗框内侧墙体，沿着与内墙面垂直方向，分别测量凸窗台面两端头部位窗框与内墙抹灰完成面之间的距离。
2个实测值之间极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
★裂缝/空鼓
无裂缝、空鼓
30
30
所选户型内每一自然间每一墙面作为1
个实测区。
每一自然间内所有墙体全检。
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