现代物流园区项目可行性研究报告.docx

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现代物流园区项目

可行性研究报告

二O一六年一月

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目名称及项目单位 1

1.2报告编制依据及内容 1

1.3项目概况 3

1.4分析结论 4

第二章 项目建设背景及必要性 6

2.1项目建设背景 6

2.2项目建设必要性 8

第三章 市场需求分析 11

3.1行业的主要产业政策分析 11

3.2漯河市物流产业发展状况和主要特征 15

3.3漯河市物流业发展存在的问题 17

3.4区域物流业发展优势分析 20

3.5发展前景及展望 21

3.6本项目的市场需求分析 22

第四章 建设地点与建设条件 25

4.1建设地点 25

4.2建设条件 25

4.3综合评价 28

第五章 项目建设方案 29

5.1建设原则 29

5.2建设规模与内容 29

5.3园区功能定位 30

5.4项目建设各区布局与功能设计 31

5.5物流信息系统建设方案 32

第六章 专业技术方案 36

6.1总平面规划 36

6.2建筑结构 38

6.3给排水 39

6.4供电与照明 39

6.5通风与供暖 40

6.6通讯工程 40

6.7消防 40

6.8绿化工程 41

第七章 节能 42

7.1设计依据 42

7.2节能设计原则 43

7.3节能措施 44

第八章 环境保护 49

8.1环境保护执行标准 49

8.2主要污染源及污染物 49

8.3环境保护措施 51

8.4环境保护结论 53

第九章 劳动安全卫生及消防 54

9.1危害因素与危害程度 54

9.2安全措施方案 54

9.3工业卫生 54

9.4消防 55

第十章 组织机构与劳动定员 58

10.1项目组织机构 58

10.2劳动定员 58

第十一章 项目管理与实施进度 60

11.1项目建设期管理 60

11.2实施进度 61

第十二章 项目招投标方案 63

12.1项目招标范围及招标组织形式 63

12.2投标、开标、评标和中标程序 63

12.3评标委员会的人员组成和资质要求 64

第十三章 投资估算与资金筹措 65

13.1投资估算 65

13.2资金筹措 68

第十四章 财务评价 69

14.1财务评价依据及范围 69

14.2基础数据及参数选取 69

14.3财务效益与费用估算 70

14.4财务分析 72

14.5不确定性分析 73

14.6财务评价结论 74

第十五章 社会效益分析 75

第十六章 结论与建议 76

16.1结论 76

16.2建议 77

附表 78

第一章 总 论

1.1项目名称及项目单位

1.1.1项目名称

某某市××现代物流园区项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3项目建设单位

公司名称：

注册资本：

法人代表：

1.2报告编制依据及内容

1.2.1编制依据

1、交通部《关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见》；

2、《河南省人民政府关于印发河南省现代物流业发展规划的通知》；（豫政〔2010〕38号）；

3、《关于推进产业集聚区科学规划科学发展的指导意见》（豫发

〔2009〕14号）；

4、河南省物流业发展规划（2010-2015）；

78

5、《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发（2011）

38号）；

6、《河南省人民政府办公厅印发关于促进河南省现代物流业加快发展若干政策措施的通知》（豫政办〔2010〕127号）；

7、《漯河市促进物流业发展若干政策措施》（漯政[2009]53号）；

8、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

9、《投资项目可行性研究指南》；

10、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；

11、《城市污染处理及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城（2002）124号；

12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。

1.2.2编制原则

1、本报告的编制本着实事求是的科学态度，严格贯彻执行《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的有关规定，按照国家《建设项目可行性研究与经济评价手册》，对某某市××现代物流园区项目进行了可行性研究。

2、以节能为重点，选择性能先进，运行可靠，便于维护，经济耐用，并且安全、环保、卫生的设备及各种配套的器具。

3、选择效果好、易操作的“三废”治理方案，搞好环境保护。

1.2.3编制内容

1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；

2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；

3、对工程方案进行研究，并提出工程招投标方案；

4、对公用工程和辅助设施进行研究；

5、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；

6、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；

7、可行性研究结论与建议。

1.3项目概况

1.3.1项目建设地点

项目拟选址在河南省漯河市东城产业聚集区内，东临东环，南临漯周路（人民东路），北临黄河东路。

1.3.2项目建设规模

项目规划用地面积330亩，规划总建筑面积215000平方米。

包

括：

仓储库28栋共140000平方米，职工宿舍30000平方米，办公楼

15000平方米，汽车检测修理厂14000平方米，现代物流信息平台3000

平方米，停车场13000平方米。

装备各类车辆3100台。

项目建成后，年可周转货物10亿立方米，吸纳并带动当地近万人的劳动力就业，带动漯河及豫中南地区物流业的发展。

1.3.3项目经营范围

货车销售、公路运输、货车租赁、汽车维修、仓储、汽车检测、二手车交易、车辆注册登记（上牌）、劳务服务等。

1.3.4项目总投资估算与资金筹措

本项目总投资为8亿元，其中固定资产及土地使用费7.2亿元，

流动资金8000万元。

本项目总投资8亿元，其中企业自筹8亿元。

1.3.5项目实施进度

本项目计划建设起止年限为2013年6月至2016年5月。

1.4分析结论

本项目总投资80000万元，项目正常运营年可实现收入32115万

元，年均税后净利润13172万元，年均交纳营业税金及附加1607.36

元,所得税4390.7万元，本项目的建设对促进当地经济建设具有重大

意义。

本项目属物流园建设项目，可直接解决300人劳动力就业问题，间接带动近千人就业，有利于缓解当地的就业压力，提高居民收入。

本项目市场前景好，投资效益可观，无风险，对项目建设地的经

济建设及社会发展均有较大的推动作用，特别是对漯河市的城市建设的长远规划起了推波助澜的作用。

具有较好的社会及经济效益。

本项目主要技术经济指标表见表1.4-1。

其中

其中

表1.4-1 主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

用地面积

亩

330

折合约220001m2

2

总建筑面积

m2

215000

综合办公楼

m2 15000

职工宿舍

m2 30000

其

仓储库

m2 140000

中

汽车检测修理厂

m2 14000

信息服务中心

m2 3000

停车场

m2

13000

3

容积率

0.98

4

建筑密度

73.86%

5

绿地率

5.00%

6

劳动定员

人

300

7

建设期限

年

3

8

项目总投资

万元

80000

建设投资

万元

72000

流动资金

万元

8000

9

投资利润率

21.95%

10

年均利税总额

万元

19170.18

年均销售税金及附加

万元

1607.36

年均利润总额

万元

17562.82

财务内部收益率

22.36%

所得税前

11

投资回收期

年

5.71

所得税前

财务净现值

万元

36778.13

所得税前

财务内部收益率

17.63%

所得税后

12

投资回收期

年

6.35

所得税后

财务净现值

万元

18486.76

所得税后

13

盈亏平衡点

28.28%

第二章 项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

在国家政策的支持下，2011年，我国物流行业得到进一步发展。

2011年全国社会物流总额158.4万亿元，按可比价格计算，同比

增长12.3%，增幅比上年回落2.7个百分点。

2011年全国社会物流总

费用8.4万亿元，同比增长18.5%，增幅比上年提高1.8个百分点。

根据中国物流与采购联合会公布的数据，2011年社会物流总费用与

GDP的比率为17.8%，这一数字与去年同比持平，社会经济运行的物流成本仍然较高。

我国物流基础设施条件逐步完善。

交通设施规模迅速扩大，为物

流业发展提供了良好的设施条件。

截至2011年底，全国铁路营业里

程9.9万公里，高速公路通车里程8.5万公里，港口泊位3.64万个，，

拥有民用机场180个。

物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。

物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。

我国物流业发展环境明显好转。

在国家 “十一五”规划纲要中明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政

策。

物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。

不过，与国外物流业高度发达相比，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些效率低下等突出问题。

一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还

不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。

随着中国经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业，正日益受到重视，现代物流业是促进国民经济增长的朝阳产业，也是一个城市和地区新经济增长点的重要体现，其发展程度已成为衡量一个地区现代化程度和综合实力的重要标志。

作为河南省区域中心城市之一，漯河是豫中南重要的商贸物资集散地，具备较为发达的水陆交通网络，拥有巨大的商贸货物吞吐量，为现代物流产业的发展奠定了良好的基础。

在国家鼓励支持物流行业的发展的大好形式下，某某市××运输

有限公司积极响应国家的政策，同时借助漯河市得天独厚的区位条

件，提出了“某某市××现代物流