房地产土地开发费用.docx

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房地产土地开发费用

房地产土地开发费用-土地开发

房地产开发土地费用

第一部分：

我国建设用地简述

我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。

建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。

按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。

开发土地费用

第一部分：

我国建设用地简述

我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。

建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。

按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。

房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。

在我国，建设用地应使用国有土地：

集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。

国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。

利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。

一、 通过行政划拨获取土地使用权

根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。

行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。

二、 通过市场机制获取土地使用权

通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。

它包括出让和转让两种方式。

1、 出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。

土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。

集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。

 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。

准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。

2、 转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。

主要有：

买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。

      通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年                                                          限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。

土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。

第二部分：

房地产开发土地费用

本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房地产开发土地费用的组成。

土地开发成本，主要包含以下五项费用：

一、 土地使用权出让金：

根据国务院和财政部的有关规定，土地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，由当地人民政府根据城市基础设施建设、土地开发和管理情况，专项使用。

财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和单位一律不得代为征收。

土地出让金应上缴到土地所在各市、地、县财政部门。

按照济政发[1999]33号文的标准执行。

表1：

济南市城区国有土地级别基准地价表

土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级

商用土地 元/M2 4654 3362 2345 1226 757 499

 万元/亩 310.3 224.1 156.3 81.7 50.5 33.3

住宅用地 元/M2 3242 2231 1564 845 617 425

 万元/亩 216.1 148.7 104.3 56.3 41.1 28.3

工业用地 元/M2 2856 1691 1050 714 581 383

 万元/亩 190.4 112.7 70.0 47.6 38.7 25.5

政府出让土地纯收益标准。

一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%，六级以外参照六级土地的标准执行。

二、 新增建设用地有偿使用费:

新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县（市）人民政府收取的平均土地纯收益。

其30％上缴中央财政，70％上缴省财政（其中，20%留省财政，50%用于每年年底清算时，各县、市有土地开发项目时拨款，专款专用，专项用于耕地开发，搞土地占补平衡；没有土地项目时不予拨款）。

表2

新增建设用地有偿使用费征收标准

                                                          单位：

元/平方

等

别 一

等 二

等 三

等 四

等 五

等 六

等 七

等 八

等 九

等 十

等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等

标准 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7 5

注：

1、表内定额标准为平均土地纯收益。

中央分成部分=定额标准×30%；地方分成部分=定额标准×70%.

2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。

3、对在城市用地规模之外单独选址的项目，应依法实行有偿使用的，根据土地所在地的等级，按相应标准征收。

4、城市等别中全国省市、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共和国行政区划简册—1998》确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市在分等中单列。

5、济南、青岛、重庆属于四等城市。

（1999年8月4日 财政部、国土资源部《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》）

        根据以上费用标准可以算出，济南市新增建设用地有偿                                                       

    使用费为2.667万元/亩。

三、 补偿费：

此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部门，然后拨给被占用耕地单位。

〈一〉土地补偿费：

土地补偿费的确定按被征用耕地前三年平均年产值的倍数计算。

  〈二〉地上附着物补偿费、青苗补偿费：

1、 青苗补偿费按被征用耕地一季作物的产值计算；

2、 政府成片开发建设征用土地，房屋补偿以建房安置为主，标准为40M2/人。

被安置人自搬迁之日起至搬入安置房止,按80元/人、月发放过渡安置补助费；

3、 农村集体经济组织的土地被少量征用且需要拆除零星住宅的，其拆除的住宅以货币形式补偿。

补偿标准见附表4。

被安置人搬家费按50元/人计发，一户不足两人按100元计发。

4、 另外还有其他地上附着物补偿标准。

     〈三〉人员安置补助费：

人员安置补助费分别为：

土地安置补助费、养老保险费、就业补助费、抚养费和医疗补助费。

济南市国土资源局在2003年5月颁发了《济南市统一征用土地暂行办法》，对以上补助、补偿费用做了具体规定。

四、 征地管理费：

一般按总补偿费的2-4%收取。

上缴给土地批准部门（国土资源局）。

按照1992年国家土地管理局颁发的《征地管理费暂行办法》执行。

五、 耕地复恳费：

一般按照占一补一的原则，按耕地年产值的10倍计算。

此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部门，然后拨给被占用耕地单位。

按照1999年颁发的《山东省土地复垦管理办法》执行。

房地产开发土地费用一览表

序号 费用名称 文件依据

一 土地出让金 济政发[1999]33号文

二 新增建设用地使用费 财政部《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》1999年

三 补偿费 2003年

1 土地补偿费 《济南市统一征用土地暂行办法》2003年

2 地上物、青苗补偿费 《济南市统一征用土地暂行办法》2003年

3 人员安置补助费 《济南市统一征用土地暂行办法》2003年

四 征地管理费 《征地管理费暂行办法》1992年

五 耕地复垦费 《山东省土地复垦管理办法》1999年

表3

土地补偿费标准

类      别 年产值

（元/亩） 补偿标准

（元/亩） 备注

耕地（含园地、鱼塘、藕池） 城市规划区范围内 700—1300 5600—13000 征用耕地为该耕地被征地前三年平均年产值的8—10倍

 城市规划区范围外 700—1300 4200—10400 征用耕地为该耕地被征地前三年平均年产值的6—8倍

菜地

 1200—2400 9600—24000 征用菜地为该菜地被征用前三年平均年产值的8—10倍

林地、苇塘、

水面 700—1300 3500—7800 征用林地、苇塘、水面为邻近一般耕地前三年平均年产值的5—6倍

建设用地

 700—1300 3500—9100 征用建设用地为邻近一般耕地前三年平均年产值的5—7倍

未利用地

 700—1300

 2100—3900

 征用未利用地为邻近一般耕地前三年平均年产值的3倍

表4

房屋补偿标准 

类别 标准内容 补偿价格

钢混结构 主体承重为钢结构或砼结构，主要指框架结构的大跨度厂房或多层楼房。

 550元/M2

砖混结构

（楼房） 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的楼房。

 450元/M2

砖混结构（平房） 砖墙承重，现浇或预制板保温防水屋面，水泥或其他硬化地面的平房，檐高不低于2.5米。

 350元/M2

砖木结构（平房） 规则的石脚，砖墙或石墙承重，符合规格的木屋架，木（预制）檩条，瓦屋面，外墙扦缝（抹灰），檐高不低于2.5米。

 300元/M2

简易结构 承重墙土坯、砖头、条砖混砌、碎石等，不规则木梁檩、瓦屋面，两面借墙或檐高低于2.5米。

 150元/M2

表5

地上附着物补偿标准 

序号 名称 类            别 补偿标准 备      注

一 围墙 乱石基砖墙高2.5米以上 80元/米 旧料归原主

  乱石基砖墙高2—2.5米 70元/米 

  乱石基砖墙高1.5—2米 60元/米 

  乱石基土坯墙高1.5—2.5米 40元/米 

二 畜禽舍 砖混结构 80元/M2 旧料归原主

  简易结构 40元/M2 

三 迁坟 棺木、拾骨、骨灰盒 120元/座 包括迁葬工料费

四 温室

 钢、砼骨架、玻璃顶 50元/M2 旧料归原主

  钢、砼骨架、塑料薄膜顶 40元/M2 

  简易塑料薄膜棚 20元/M2 

五 小桥

 钢筋混凝土矩形板桥 1000元/M2 按桥面面积计算

  平坦石拱桥 800元/M2 

  石拱桥 1400元/M2 

六

 涵洞 石盖板涵跨径1—2米 400元/米 

  石拱涵跨径1—2米（含） 800元/米 

  石拱涵跨径2—4米 1400元/米 

  钢筋混凝土圆管涵跨径1-2米 1000元/米 

  钢筋混凝土盖板涵跨径1.5-3米（含） 1000元/米 

  钢筋混凝土盖板涵跨径3-4米 1500元/米 

七 台田石堰  40元/米 

八 水渠水池 土筑水渠、水池 按挖方面积5元/M3 不包括田间毛渠

  石砌水渠、水池 50元/M3 含土方补偿

  砖砌水渠、水池 60元/M3 

九 水井 手压井 10元/米 1、水井补偿包括开凿工程、用料及用工等费用

2、废、枯井按同类井补偿标准30—50%补偿

3、机井按井深分段计算补偿

  土井：

直径1.2米 90元/米 

  砖井（包括乱石井）

深5—10米直径1.5米

深10—20米直径2.5米 

2200元

4200元 

  下管井 260元/米 

  机井：

深20—50米

深50—100米

深100—250米

深250米以上 180元/米

230元/米

280元/米

330元/米 

十 乔木 胸径小于5厘米（幼树，松柏树小于3厘米） 移栽费2元/株 乔木系指用材林种，沿海防护林基干林带、山丘地区防护林乔木补偿标准可提高40—60%，特种用途林树木价格另议；树归原主

  胸径5—10厘米（松柏树3—6厘米） 30元/株 

  胸径10—20厘米（松柏树6—10厘米） 40元/株 

  胸径大于20厘米（松柏树10厘米）以上成材树 45元/株 

十

一 果树 苗木 移栽费2元/株 果树包括：

苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、枣等树种，树归原主

  幼龄期（区分树种） 30元/株 

  初果期（区分树种） 190元/株 

  盛果期（区分树种） 300元/株 

  衰老期（区分树种） 120元/株 

  葡萄（区分生长期） 20元/株 

十

二 灌木 一年生以上

一年生以下 3元/墩

4元/墩 每墩出条数按10—20根计算

十

三 电力通讯线路 低压线路

通讯广播线路 1000元/杆

1000元/杆 包括电线等材料损失及拆建工费

十

四 砖窑 18门轮窑 7000元/门 包括烟囱

包括烘干室

  20门轮窑 8000元/门 

  22门轮窑 9000元/门 

   32门轮窑 10000元/门 

  老式土窑 20000元/座 

 备注：

其他未列出的地面附着物参照表五中相近情况补偿。

房地产土地开发费用-土地开发

表6

土地安置补助费标准

类       别 年产值（元/亩） 安置补助费标准（元/亩）

耕        地 700—1300 4200—9100

菜         地 1200—2400 7200—16800

林地、牧草地、苇塘、水面、建设用地 700—1300 2800—6067

表7

养老保险费、就业补助费、抚养费、医疗补助费标准

人    员 养老保险、就业补助、抚养费补助标准（元/人） 医疗补助费

（元/人）

男年满60周岁

女年满50周岁 50000 5000

男年满45-59周岁

女年满35-49周岁 40000 5000

男年满16-44周岁

女年满16-34周岁 30000 5000

15周岁以下 20000 5000