济南市西营镇某待建地块规划报告.docx

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济南市西营镇某待建地块规划报告

济南市西营镇某待建地块规划报告

目录

一、环境篇

（1）区域概况

（2）区域规划

（3）环境结论

二、市场篇

（1）区域房产市场现状

（2）未来走势及供应量

（3）个案调查分析

（4）市场结论

三、产品篇

（1）项目位置

（2）项目SWOT分析

（3）项目产品定位

（4）产品建议

环境篇

一、西营概况

西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。

距济南市区35公里，约30分钟车程。

二、自然环境

西营镇生态环境优美。

山山有绿树，沟沟有清泉。

全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。

林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。

春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。

素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。

三、旅游资源

济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。

山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。

境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。

四、经济

林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。

红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。

西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。

五、道路交通

省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。

形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。

交通方便，65路公交车通往镇驻地。

西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡

镇的道路四通八达。

二、区域规划

Ø保泉政策

保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。

南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。

Ø市区土地利用与卫星镇建设

南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.

柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。

东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里

Ø经济整治

按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头.

西营镇赏花、农家乐文化活动,抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。

环境综述：

Ø地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。

Ø植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。

Ø本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。

Ø政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。

Ø区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。

优劣势分析：

优势

Ø生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。

Ø交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。

Ø群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。

Ø政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。

Ø伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。

劣势

Ø地处城市最南端，距离市区中心较远。

Ø周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.

Ø处于济南保泉地区，发展有一定局限性。

Ø经济处于发展初期阶段，发展速度慢。

二、市场篇

1、房产市场现状

目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。

村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。

别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。

村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。

本区已有大型中高档品质成熟社区两处：

加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：

林溪花园，龙熙雅居。

依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。

2、未来走势及供应量

区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。

随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。

大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。

由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。

案名

加州花园

金宫山庄

开发商

前程房地产开发有限公司

山东兴泰实业股份有限公司

代理商

美国HNA公司加州分部

前程房地产开发有限公司

占地面积

　55亩

建筑面积

40000平米

容积率

　1．1

绿化率

63%

73%

绿化风格

纯美式花园式绿化

欧式园林式绿化风格

会所状况

有（现代简约风格多层综合形式）

有（现代简约风格多层综合形式）

面积范围

280-408平米

266-450平米

主打面积

340平米

377平米

总价范围

140-257万

101-171万

主打总价

169万

143万

平均单价

4960元左右

3800元/平米

总户数

72户

70余户

可销户数

14户

25户

售出户数

58户

45户

销售率

80%

64%

内部公建

生态公园，圆梦湖，公共游泳池，网球场，篮球场，儿童乐园，中心会所，超市，诊所，酒吧等

15000平米中心会所，内设保龄球，健身室，游泳池，咖啡厅，洗浴桑拿，娱乐，餐饮等

环境分析

三面环山，面临百亩果园，紧靠卧虎山水库

北有锦绣川，卧虎山，梨园，南眺野生动物园，西望卧虎山水库，地理位置优越，环境优美

规划分析

分为三个景观区：

蒙特瑞区，旧金山区，帝力区

分为三个园区：

“逸秀园”、“莱茵园”已售罄，，“华尔园”正在热销

客源定位

IT行业高层领导，成功私营业主，体育运动员，政府机关领导等年龄在30-50之间，本地人居多

高科技产业高层领导，政府机关领导，导演，成功私营业主年龄在30-50之间，本地人居多

价格分析

开盘价3600元/平米，2003年价格4000元/平米，现价4960元/平米涨幅较大

开盘至2003年7月：

价格3500-4200元/平米2003年11月至今价格3600-4000元/平米另外现有1栋多层价格2800元/平米

问题

没有充分利用天然水景卖点，个别户型分布不合理，周边配套欠缺，建筑密度大，位置相对偏僻。

整体规划混乱，植被破坏明显，外立面种类多杂乱，户型个别存在很不合理的分布情况，周边配套欠缺

机会

绿化较好，空气质量高，有一定聚集效应，交通便利

价格相对低，直接面对自然景观，依山傍水，空气质量好

综合分析

（1）、总价分析：

综述：

以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。

（2）、平均单价分析：

综述：

以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。

价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。

（3）、主力面积分析：

综述：

本区域别墅面积主要集中在190平方米-300平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，项目没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。

（4）、客源分析：

综述：

以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一部分。

体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本项目后期运作提供了参考。

3、市场结论

优势

Ø区域是济南别墅项目集中地，含概中、高档项目，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。

Ø生态环境是区域住宅的主要卖点。

Ø区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。

Ø纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。

Ø别墅项目总价较低，吸引业主购买欲望。

劣势

Ø地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。

Ø周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。

Ø开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。

Ø区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和项目周边环境。

Ø大部分项目销售使用权，无产权、所有权，影响去化。

三、产品篇

一、项目位置

地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。

距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。

项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。

项目共占地58亩，分山下和山上两块。

山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。

二、项目SWOT分析

优势

Ø三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。

Ø交通便利，路况好，有利于居民出行。

Ø是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。

Ø政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。

Ø旅游及房产项目的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。

劣势

Ø项目所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。

Ø项目开发破坏植被，影响整体的居住环境。

Ø项目周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。

Ø项目距离市区较远，路途占用较长时间。

Ø周边村庄较多，影响整体环境。

Ø别墅项目普遍品质低，密度大，无较大影响力。

Ø项目地块除环境外，无其它可整合资源。

机会

Ø区域内缺少高档次，高品质项目。

Ø目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。

Ø特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。

Ø利用天然风景、风景园区为主要宣传点。

问题

Ø山下地块太阳照射面积小。

Ø项目中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。

Ø人文素质有一定差距，影响项目后期销售。

Ø离风景区较远，无法彻底整合资源。

Ø山上施工难度大，增加了建筑成本。

Ø处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。

Ø缺少基本的建筑内部配套设施。

三、产品定位

（1）资源整合：

交通导入方便

自然环境优美

旅游资源丰富

生态化

具有很好的生活想像空间

（2）产品定位：

泉城济南·生态居住·迷你别墅

开创居家生活新纪元！

！

！

打造：

“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”

方案一、按标准划分面积，单体出售地块，总体运作。

将土地按一定比例划为若干块。

建议形式：

山下：

联排别墅。

面积：

160平方米

楼层：

四层

容积率：

1.4

山上：

双拼别墅

面积：

200平方米

楼层：

3层

容积率：

0.6

面积、价格初定依据：

Ø目前区域相似项目销售价格。

Ø通过对区域别墅项目去化较快户型分析。

Ø民意调查问卷统计结果分析。

Ø与其它项目相比，项目有利资源整合分析。

Ø土地费用与建安成本利润率的结合。

面积划分示例：

地块

总面积（㎡）

划分数量

分块面积（㎡