工程部配合销售管理流程.docx
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工程部配合销售管理流程
工程部配合销售管理流程
物业工程部前期综合维修工岗位职责
我作为客服中心工程部负责人我只代表我个人的想法，还没来得及和我们的客服中心李艳杰经理商量就盲目写了关于工程部内部管理流程还没来得及修改希望培训部领导只做参考，我是来做我们名都工程部内部管理培训用的；希望贵部能谅解！
一、了解熟悉物业内供配电运行方式和给排水、消防管网的分布。
二、严格执行供用电设备“安全技术操作规程”，穿戴好劳动防护用品。
三、负责物业区内电器设备、给排水设施的维修、保养，完成设备的年度检修计划，做好设备台帐及设施的运行记录。
四、负责房屋二次装修的装修管理。
五、上门维修服务人员必须文明礼貌，精神状态良好，严格执行公司规定的操作规程，不得损坏公司的形象和利益。
六、维修中，不得破坏周边环境及损坏其他相临设施，对维修中的废弃物必须及时清理，保持环境整洁，无杂物。
七、完成领导交办的其它工作。
配合销售阶段综合维修工工作规程
1.0目的
规X小区维修工作，保障设施设备的正常运行和满足业主维修服务需求。
2.0适用X围
适用于本小区物业管理维修工作。
3.0每日工作时间8小时
8：
30—17：
30
4.0权限
直接上级：
恒大名都客服中心经理、工程部负责人
直接下级：
无
5.0维修工工作程序
5.1每日8：
30签到戴好工作牌上岗。
5.2检查上班值班记录，明确未完事宜及设施设备运行状况，清点工具、钥匙等，作好物品交接，签名确认。
5.3接受物管员工作安排，对业主委托服务5分钟内到现场，自带鞋套，文明作业、文明规X用语，对业主的提问和要求礼貌解答，忌说“不”字，对不属于自己权限内解决的问题可帮助业主寻找解决的途径。
5.4对小区的所管设备和楼宇每天不少于两次巡查，发现问题及时汇报处理。
5.5熟悉对业户内装修监理内容及工作要求，能独立承担装修监理工作。
5.6熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电线路走向，设施设备运行状况，预防事故发生。
5.7主动钻研技术，不断提高工作能力。
5.8对开发遗留的土建小工程和业主委托服务的土建项目及时处理。
5.9对在建工程、正在装修工程进行监管跟进发现问题及时跟对接单位联系整改或发函提出整改建议。
6.0完成领导交办的其他工作（例如配合营销、地产工程等）。
6.1相关记录
6.2《值班记录》
6.3《巡检记录》
6.4《装修巡检记录》
6.5《装修竣工单》
6.6《违约、整改通知单》
工程维修部员工培训管理标准作业规程
1.0目的
规X工程维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。
2.0适用X围
适用于物业管理公司工程维修组员工的培训。
3.0职责
3.1工程部负责人负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及推荐去金碧学院##分院学习的机会。
3.2工程维修部经理负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。
4.0程序要点
4.1员工培训计划的制定
4.1.1工程维修部经理于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，或每月15号制定下月培训计划并上报公司审核批准。
（具体情况按金碧物业##分公司培训部确定执行）
4.1.2员工培训计划的内容应包括以下各方面：
A、不违反国家的有关法律、法规；
B、有明确的培训内容；
C、有考核的标准；
D、有具体的培训时间；
E、有培训费用的预算。
4.2新入职员工的培训
新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。
4.2.1第一天上午由工程部负责人负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度+（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。
带领新员工熟悉小区的环境。
4.2.2第一天下午至第3天上午由工程部负责人带领新员工试上岗，新员工在工程部负责人的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。
4.2.3第三天下午由工程部负责人安排对新员工进行思想方面的小结及技能方面的考试。
4.2.4新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。
4.3专业基础知识培训；
4.3.1专业基础知识培训由工程维修部负责人具体负责。
4.3.2专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于120分钟。
4.3.3培训内容：
A、电工类：
——进网作业电工培训教材；
——电工作业安全规程；
——维修电工技能培训教材。
B、电梯类：
——电梯结构原理及安装维修；
——电梯实用技术。
C、公共设施类：
如建筑装饰工程施工技术；
D、给排水类：
如给排水设备设施使用及维修保养技术；
E、制冷类：
如制冷设备原理及使用、维修技术；
F、弱电类：
如电子技术基础；
G、柴油机类：
如柴油发电机使用及维修、保养技术；
4.3.4培训形式：
A、分工种集中授课；
B、分工种集体讨论。
4.3.5考试方式：
A、试卷考试；
B、课堂问答。
4.4专业技能培训
4.4.1专业技能培训由工程维修部主办具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行一次，每次不少于120分钟。
4.4.3培训内容：
A、电工类：
——（供配电设备设施操作标准作业规程）；
——（供配电设备设施运行管理标准作业规程）；
——（供配电设备设施维修保养标准作业规程）；
B、电梯类：
——（电梯运行管理标准作业规程）；
——（电梯维修保养标准作业规程）；
——（电梯故障维修标准作业规程）；
——{电梯困人救援标准作业规程}。
C、给排水类：
——（给排水设备设施操作标准作业规程）；
——（给排水设备设施运行管理标准作业规程）；
——（给排水设备设施维修保养标准作业规程）；
——（二次供水管理标准作业规程）。
D、公共设施类：
如（公共设施安装／维修标准作业规程）；
E、弱电类：
如（弱电系统维修标准作业规程）；
F、柴油发电机类：
——（柴油发电机运行管理标准作业规程）；
——（柴油发电机操作标准作业规程）；
——（柴油发电机维修保养标准作业规程）。
G、公共类：
——（工具管理标准作业规程）；
——（设备综合管理标准作业规程）；
——（测量设备管理标准作业规程）；
——（值班管理标准作业规程）；
其他相关规程。
4.4.4培训形式：
A、分工种集体授课；
B、分工种集中讨论。
4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。
4.5服务培训
4.5.1服务培训由公司安排授课人员讲授。
4.5.2服务培训每季度进行一次，每次不少于120分钟。
4.5.3培训内容：
A、文明用语；
B、仪表仪容；
C、礼貌礼节；
D、服务意识；
E、服务技能；
F、服务要求。
G、《物业客服中心工程部技工标准作业规程》
4.5.4培训形式为集中授课。
4.5.5考试方式：
A、试卷考试；
B、课堂问答。
4.6物业管理知识培训
4.6.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。
4.6.2物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于120分钟。
4.6.3培训内容：
A、物业管理法律、法规。
其中：
（城市异产毗连房屋管理规定）、（城市房屋修缮管理规定）为工程维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；
B、ISO9001—2000质量管理体系。
4.6.4培训形式：
A、公司集中授课；
B、讨论。
4.6.5考试方式：
A、试卷考试；
B、课堂问答。
4.7安全培训
4.7.1安全培训由工程维修部负责人具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行一次，每次不少于120分钟。
4.7.3培训内容：
A、操作安全；
B、日常生活安全。
4.7.4培训形式为集中授课形式。
4.7.5考试方式为课堂问答。
4.8思想及文化方面的培训
4.8.1思想及文化方面的培训由工程维修部负责人具体负责。
4.8.2思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于120分钟。
4.8.3培训内容：
A、思想品德；
B、行为准则；
C、语言表达能力（重点加强普通话方面的培训）。
8.4培训形式：
A、集中授课；
B、讨论。
C、考试方式为课堂问答。
4.9特种培训：
对于工程维修部的特殊工种（电梯、值班电工等）我个人建议应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。
4.10每次培训后，应由工程维修部主办将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规X地记录在《员工培训登记表》内。
4.11培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。
5.0记录
5.1培训登记表
5.2考核记录表
6.0相关支持文件
《机电维修部全部标准作业规程》
对于前期装修监理工工作规程
1.0目的
我个人认为在配合销售的过程加强装修管理，杜绝装修过程中的违规现象，确保小区外观形象整洁、美观。
2.0适用X围
小区内全部物业
3.0职责
我个人认为在我们金碧物业##分公司我作为一名中层负责人我想做好义务装修监理工作为日后接管奠定良好基础；我个人认为在做好配合销售的同时应该负责每日依据《装修巡检流程框图》对小区装修房和单元设施进行巡检，并填写《装修巡检记录表》，对施工违章现象及时纠正，对整改问题及时处理。
4.0工程程序
装修监理工是维修施工和住户居室装修施工质量控制的直接责任人。
接受土建工程师的领导。
依据《住户居室装修方案》、《维修项目审批表》和物管员的具体安排实施现场监理工作。
4.1、参与房屋交接、清点和负责试水
4.1.1会同相关部门、业主按公司编制的房屋交接清单，对房屋室内设施设备逐一向业主点交。
4.1.2装修公司进入现场装修3天前，如果装修公司要求试水，组织对厨、卫进行关水48小时试验，每天两次（上、下午各一次），作详细的观察记录。
发现渗漏即时申报维修。
无渗漏即请业主共同检查，填写《厨、卫试水结果报告单》，装修监理工和业主签字，交物管部存档。
4.2.对居室装修全过程实话现场监理
4.2.1．装修期间，每天必须一次到装修现场进行现场监理。
4.2.2依据《住户居室装修方案》对住户装修项目逐一核对，特别是主体结构、外墙、户间隔墙及不允许改动的部位有无破坏或损伤，对建筑外观的统一性和整体美观有无影响。
发现在上述行为或有超越《住户居室装修方案》的装修行为，必须及时制止并书面向物管部报告，由物管部向住户发出《装修整改通知书》，按《装修整改通知书》的内容，监督检查整改情况，作好监理记录交物管部存档。
4.2.3住户厨、卫重新装修埋设的排污管网、防水层施工，在隐蔽前必须到现场检查验收，对管网的位置、接头、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水层翻高高度、立管防渗处理等质量情况作详细记录，绘制施工简图，交物管部归入住户装修档案。
4.2.4装修竣工，装修监理工应对装修房进行全面的检查验收，签署验收意见，归入住户装修档案。
4.3小区日常维修服务的现场监理
4.3.1服务及时：
从接到《派工单》之时5分钟内必须到达维修施工现场。
对待业主必须热情、有礼貌。
维修施工做到文明施工，不得破坏环境和影响毗邻的正常生活。
4.3.2每一单项维修工作竣工必备以下资料：
A、《派工单》
B、现场勘察记录内容：
．存在的问题；
．产生的原因分析；
．处理办法和措施；
4.3.3维修施工记录内容：
A、开、竣工时间；
B、开工情况；
C、耗用材料；
D、维修质量评价；
E、绘制施工简图。
4.3.4填写《维修项目终结单》并经业主或接受维修服务的部门签字后统一归档保存。
4.4工程部负责人负责对整改维修工人的安排、调度、进度、质量检查，在安排维修任务时必须进行技术交底，提出具体的技术、质量和安全要求，并作好记录备查。
4.5每天二次对指定区域内公共服务设施进行巡查，检查本区域内公共服务设施是否完好，是否能安全使用，有无破坏或损伤。
发现问题必须当天填报《维修项目申报表》报物管部，即时安排维修。
4.6负责对小区公共服务设施和业主室内维修项目定期进行质量回访，维修时间、项目、维修质量、回访时间填写《工程维修质量回访单》，并请业主签字。
4.7作好当天的维修施工和住户装修现场监理记录。
每月底将维修项目、领、耗用材料、维修服务及时率、维修服务质量合格率、维修返修率填写《维修项目月报表》，报物管部。
装修巡检程序图
否
否是
是
5.0记录
5.1《装修巡检记录表》
5.2《工程维修质量回访单》
5.3《维修项目月报表》
5.4《巡视记录表》
值班电工交接班制度
一、值班人员应按安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不得私自调班、顶班。
因故不能值班者必须提前向工程部请假，由工程部安排替班人员。
二、交、接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接班。
三、交、接班人员必须认真查看运行记录，介绍了解设备运行情况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具等。
作好交、接班记录（并双方签字）。
四、在下列情况下不得交接班：
1．事故处理未完，或重大设备启动、停机时。
2．接班人员有醉酒现象或神志不清状况，未找到顶班人时。
高压配电运行人员巡视制度
一．高压配电装置的巡视应两人进行，一人监护，一人检查。
二．巡视检查要以高压部分及重点设备为主，但也不能放过低压部分与一般设备的细微变化。
三．巡视电器设备时，人体与带电导体间的距离应大于安全距离，不同电压下的最小安全距离规定是：
10kv及以下高压为0.7m。
四．巡视时不得对设备进行任何操作或工作，且禁止接触高压电器设备的绝缘部分。
五．进入高压室巡视检查时，应随手将门关好，防止小动物进入室内。
六．配电室巡视检查应在规定时间内进行，一般巡视周期如下：
A、每班班中检查一次；
B、巡视检查设备时，要集中精力，认真、仔细并及时分析设备运行是否正常；
C、新设备投入运行时，值班人员要勤巡视。
电梯巡查维护、保养作业规程
1.0目的
及时发现电梯故障，及时处理，保证电梯长期正常运行。
2.0适用X围
小区内所有电梯。
3.0工作程序
3.1巡视程序
3.1.1维修工每日9:
00开始时对小区内所有电梯进行一次巡视，巡视内容详见《巡视记录表》；
3.1.2巡视中充分发挥各器官作用，迅速判断电梯的运行状态；
耳听：
运行中的是否有异声；
嗅：
轿箱、机房、井道有无异味；
手摸：
各按纽是否接触良好；
目测观察设备有无破损；
体感：
运动是否平衡，有无摇晃。
3.1.3发现问题及时处理并作好巡视记录。
4.0保养程序
4.1电梯保养每年1次。
4.2保养内容：
保养内容
保养要求
1．电引机地脚螺拴紧固；
2．减速器电机轴承加油。
1．曳引机运行平衡无杂音
2．减速器、电机轴承油位正常无漏油。
检查抱闸起、停车制动是否灵活可靠。
1．制动时，闸紧抱轮；
2．电引动机起动松闸同步；
1．控制屏上行交流接触点检查；
2．继电器动作可靠性检查；
3．保险丝更换；
4．控制曳引机清洁工作。
1．接触器触头无污垢，凹坑蚀痕，铁芯磁环无断裂，吸良好噪音小。
2．继电器触头无尘埃，无烧焦情况；
3．安全钮每月加油一次并应保证灵活可靠；
4．传动钢丝绳应无锈。
1．限速器、导线向滑轮加油；
2．安全钳每月检查；
3．曳引钢丝绳检查并润滑。
1．限速器每旬加油一次；
2．导向滑轮每月加油一次；
3．安全钳每月加油一次，并应保证灵活可靠；
4．
1．轿门、厅门、门锁和门触头安全可靠性检查。
2．开门机构传动状况检查；
3．门转动轴主门锁每月加油一次；
4．开门机链加油。
1．所有门启闭轻便灵活开门机构动作时无跳动摇摆；
2．厅门锁动作灵活关闭后不能打开；
3．门锁开关联锁可靠、有效；
4．门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次；
5．开门机链轮每月加油一次。
限位开关，极限关可靠性检查。
极限开关接触良好无损，每月检查一次
操纵箱按钮开关灵敏可靠检查。
1．所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠；
2．召唤指示灯显亮每月检查三次。
客用电梯发生应急故障修理排除。
接到用户故障后应立即设法排除，并作好记录。
给排水、发电机、通风设备作业规程
1.0目的
确保小区给排水设备处于良好技术状态，保证小区生活、消防用水，处于良好运行状态，保证小区居民正常生活，确保各类风机、排烟风机处于良好的工作状态，保证设备在消防状态下的排烟。
确保柴油发电机处于良好的备用状态，在外电停电的情况下能及时启动发电，保证消防、电梯应急需要。
2.0适用X围
小区内给排水、通风系统、柴油发电机的运行管理。
3.0职责
3.1设备值班员负责以上各类设备的操作，监控运行及按时抄表记录，发现异常情况的报告，打扫设备层及设备的清洁卫生。
3.2设备技术主办负责设备操作规程的制定及运行工作的技术指导和检查。
3.3物管部负责向业主通知停水、停电情况。
4.0运行工作程序
4.1设备运行的时间确定
4.1.1.给水设备处于24小时连续运行状态；
4.1.2柴油发电机组在外电停电5分钟内启动，在接配电室通知后立即送电；
4.1.3设备层通风机、视设备层湿度情况开机通风；
4.1.4污水泵处于自动位置、污水上升到一定高度时自动排水。
4.2设备运行
4.2.1值班运行人员负责给水设备24小时运行的操作监控记录，在给水设备启动时，应注意观察起动时设备的各项运行参数（电流、电压、管网压力），倾听有无异响，运行期间每2小时记录一次运行参数；
4.2.2值班人员负责设备层、通风风机的操作监控，在多雨潮湿季节每日必须开机通风，并作好运行记录；
4.2.3值班员在外电停电或配电设备出现故障情况下，立即作好发电准备工作，接到发电通知后立即启动发电机组送电（操作程序见操作规程）并作好运行记录；
4.2.4值班人员的运行操作，应严格按操作规程操作，加强巡视，注意各类设备的运行参数的变化情况，发现异常情况及时向主管报告。
4.2.5无关人员未经许可不得进入设备层。
5.0记录
6.0相关支持文件
6.1（柴油发电机运行管理标准作业规程）；
6.2（柴油发电机操作标准作业规程）；
6.3（柴油发电机维修保养标准作业规程）。
柴油发电机组操作规程
1.0目的
保证操作的安全性和正确性，避免因操作失误造成的设备或人为事故。
2.0适用X围
小区内给排水设备、发电机组的操作。
3.0职责
值班员工负责上述各类设备的操作记录和异常情况报告。
4.0工作程序
4.1柴油发电机组操作规程：
检查机组（机油油位、柴油油位、冷却水箱水位）——将怠速运行开关放在“怠速”按下“启动”按钮（注意：
启动电机运行15秒而柴发机未运行时需等待3分钟后再次启动，若三次未启动成功需检查故障原因后再次启动）——怠速运行5分钟无异常情况转入正常运行——按配电屏上“送电”钮开始送电——通知停止送电时，按配电屏上“断电按钮”柴发机组转入怠速，运行5分钟后停机。
注：
柴发机组正常运行参数：
水温：
70—100℃
油温：
82—107℃
油压：
3.52—4.97kg.cm2
电压：
400v频率：
50Hz
给排水、通风、柴油发电机组巡视、维护保养、检修作业规程
1.0目的
每日巡视及时发现设备故障及时排除，确保运行正常，定期维修保养使设备长期稳定运行。
2.0适用X围
辖区内给排水、柴油发电机组、通风系统、各类设备的巡视、维修、保养。
3.0职责
3.1设备维修工负责上述设备的巡视维修保养工作；
3.2设备技术主管负责检修计划的编制、材料计划的编制、维修保养工作的技术指导、检查监督及外委维修工作的联络工作。
4.0巡视程序
4.1运行设备的巡视每天进行一次，由维修工进行；
4.2巡视地点：
设备层、电梯房、水泵及控制系统、各污水坑、潜水泵、柴油发电机室；
4.3巡视内容：
检查各类设备运行是否正常，设备周围有无杂物，是否有跑、冒、滴、漏现象，水泵、电机、风机、电梯运行有无异响、异味。
4.4.巡视时需作好巡视记录。
5.0维修保养
5.1给排水系统
5.1.1清除泵体周围杂物，泵体外观清洁每月一次；
5.1.2清除污水坑中的杂物，每季一次；
5.1.3对泵体加润滑油，半年一次；
5.1.4按大中修计划对泵体及电机进行解体大修；
5.1.5设备主办制定维修计划并对检查工作提供技术指导及检查监督。
5.2柴油发电机系统
5.2.1设备维修工负责柴油发电机的维修保养工作；
5.2.2设备维修班按维修计划进行检查，同时记录于设备档案；
5.2.3柴油发电机保养项目表（见下页）：
柴油发电机保养项目表
序号
检查保养项目
保养方式及用材料
时间
1
发电机组外部清洁
用抹布清除油污
每月
2
启动电瓶
查电瓶电解液，不足加蒸馏水
每月
3
机油滤清器
更换机油滤清器
500运行小时
4
燃油滤清器
更换燃油滤清器
500运行小时
5
水滤清器
更换水滤清器
500运行小时
6
空气滤清器
拆下清扫
500运行小时
7
机油
更换机油
500运行小时
5.2.4每一月启动柴油发机组一次，每次15分钟，观察运行是否正常。
5.3通风排烟系统
5.3.1对风机轴承定期加油润滑；
5.3.2检查风机皮带是否完好，发现问题及时调正或更换；
5.3.3排烟阀每季检查一次，检查机械机构是否能动作。
6.0记录
二次供水管理工作程序
1.0目的
保证小区二次供水水质符合卫生检查标准，保障用户身体健康和消防用水。
2.0适用X围
适用于小区二次供水系统管理。
3.0职责
3.1物管部负责每年定期联系专业水池清洗队（由市供水公司指定）来小区进行中间水池清洗。
3.2设备维修工负责清洗时的配合工作，物管部负责向外发停水通知。
4.0工作程序
4.1二次供水由指定的设备运行人员负责管理，管理人员定期进行体检，合格后方可上岗。
4.2管理人员负责水池管理，按规定要求检查孔加盖，出水口加网罩工作。
4.3二次供水清洗，消毒程序。
4.3.1由专业水池清洗队清洗水池（外委）；
4.3.2.清洗后取水样送卫生防疫站检测，合格后方能投入使用，不合格进行重新清洗直至合格。
4.3．3卫生防疫站检测报告单，原件存档保存。
5.0相关文件
《##市二次供水管理办法》
《水质分析报告单》《卫生许可证》
供配电设备设施巡视维修保养作业规程
1.0目的
及时处理供配电设备故障，确保设备正常安全运行。
2.0适用X围
适用于小区内高低压配电设备，照明系统、设备电控部分的维修保养工作。
3.0职责
水、电、气维修工负责电器设备的维修保养。
4.0工作程序
4.1巡视：
每日水、电、气维修工对所管辖内的水电气、照明配电设施进行一次巡视，发现问题及时处理，不能立即处理应采取措施并上报，必要时停止设备运行。
4.2巡视地点
4.2.1小区各配电井，检查空开是否正常，导线有无过热现象，楼道照明灯具是否有损坏，如有更换即进行更换；
4.2.2设备层水泵、风机、控制柜、电动机、检查电动机温升是否过高，机组有无强烈振动，有无异响，电源电压是否正常电流是否超过额定值，是否缺相运行，控制箱、开关、交流接触器、灭火罩是否完好，电容器外壳有无凸凹现象，有无异响或放电火花，各部分接头接触是否良
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