房地产行业的资本结构分析以万科为例的学年论文.docx

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房地产行业的资本结构分析以万科为例的学年论文

广东金融学院

学　年　论　文

论文题目：

我国房地产公司资本结构研究

——基于万科集团的案例分析

学生姓名：

彭冰冰学号：

*********

专业班级：

会计学九班

指导教师：

张天阳职称：

副教授

2015年6月18日

摘要

资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，反映着企业债务与股权的比例。

它是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的,是企业筹资结构的核心问题。

而最近几年随着我国经济的高速发展和人民生活水平的提高，房地产行业可谓是炙手可热。

其资本结构的形成有其独特的特征，其中有优势也有问题。

本文正是希望在对资本结构理论知识学习的基础上，以我国房地产业作为特定研究对象，分析其资本结构的质量到底如何，并分析公司资本结构与发展的关系，同时以当前我国房地产公司典型代表之一的万科集团为例进行深入分析。

关键词：

房地产业资本结构万科集团

Abstract

Capitalstructurereferstothevalueofcapitalanditsproportion,whichreflectstheproportionofcorporatedebtandequity..Itisthecoreissueofenterprisefinancingstructure,whichisformedbythefinancingmethodofenterprise..Andinrecentyears,withtherapiddevelopmentofoureconomyandtheimprovementofpeople'slivingstandards,therealestateindustrycanbedescribedashot..Theformationofitscapitalstructurehasitsuniquefeatures,whichhastheadvantagesandproblems.

Itishopedthatonthebasisofcapitalstructuretheoryknowledgelearning,toourcountryrealestateindustryasaspecificobjectofstudy.Analysisofhowthequalityofthecapitalstructure,andtoanalyzetherelationshipbetweencapitalstructureandcorporatedevelopment,tothecurrentourcountryrealestatecompanyrepresentativeofthetypicalofVankeGroupasanexampletocarryonthethoroughanalysis.

Keywords：

realestateindustrycapitalstructureVankeGroup

摘要………………………………………………………………………I

Abstract…………………………………………………………………II

一、绪论…………………………………………………………………1

（一）研究背景………………………………………………………1

（二）企业介绍………………………………………………………1

二、房地产业资本结构…………………………………………………2

（一）股权结构的特点………………………………………………2

1．概述……………………………………………………………2

2．变动……………………………………………………………2

（二）债权结构的特点………………………………………………4

1．概述……………………………………………………………4

2．负债构成比例分析………………………………………………4

（三）资本结构分析…………………………………………………5

三、结论……………………………………………………………………6

（一）总结……………………………………………………………6

（二）建议……………………………………………………………6

参考文献……………………………………………………………………7

我国房地产公司资本结构研究

——基于万科集团的案例分析

一、绪论

（一）研究背景

资本结构是企业理财的关键环节，也是公司治理的关键。

资本结构是否合理将会直接影响到企业目前和未来的发展状况。

而房地产业作为国民经济的支柱产业和先导产业之一，其持续健康发展是推动我国工业化和城镇化进程的重要力量，更是对国民经济的稳定发展有着很多影响。

自1998年我国住房体制改革后，我国的住房商品化程度大幅提高，基本对地方经济综合拉升效应和高附加值效应的驱动，各地方政府都非常重视和支持房地产行业的发展，但是伴随着房地产的高速增长，一些问题也暴露了出来，并引起了社会各界的高度重视。

从中国十多年的房地产业的发展历程中可以看出，房地产业是一个周期性很强的行业，并与一国经济、社会等多方面的政策密切相关，因此，也是政府重点调控的行业之一。

另外，从房地产业自身的特点来看，它从属资本密集型行业，本身具有资金参与需求量大、对外融资方式依赖重的特点。

自有资金投资比例小，直接决定了房地产企业与银行等金融机构间的高关联度和自身的高资产负债率。

而过高的财务杠杆会加大企业经营的风险。

这是因为，高负债率的企业由于其运营资金主要来源于银行，一旦银根紧缩，这些依靠银行资金求生的企业首先会受到冲击，甚至会面临破产或清算的危险。

房地产企业应能够根据不同经济环境、宏观政策适时对资本结构实现动态调整，以实现公司价值的稳定增长。

所以，房地产企业资本结构的研究十分具有现实意义。

另外，根据我国房地产公司的现状，有针对性的深入分析资本结构问题，能够为我国房地产公司优化资本结构、提高经营业绩提供建议。

这也将有助于我国房地产公司相关利益方认识并有目的的调整自己的经营行为，在市场竞争中掌握主动权，进而避免因市场波动带来的损失。

（二）、企业介绍

万科企业股份有限公司简称万科集团，现任董事会主席王石，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

成立于1984年，并与1991年成为深圳证券交易所第二家上市的公司。

总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。

注册资本110.1亿元，截止到2014年末，总资产达到了5084亿左右，其中包括负债3925亿，股东权益1159亿。

万科集团主要包括万科地产和万科物业。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。

而其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，也使公司赢得了投资者的广泛认可。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。

截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。

为迎接行业白银时代的挑战，抓住“互联网+”的机遇，万科从组织变革入手，在2014年建立了事业合伙人机制，这一机制最初包括持股计划和项目跟投两个方面。

万科骨干团队跟随股东成为公司的投资者，做到共创、共担、共享。

共担是事业合伙人与职业经理人最大的区别，也是万科未来发展的组织机制保障。

事业合伙人机制是一个不断升级演化的过程，为解决公司部门之间的责权利问题，万科开展了事件合伙人的尝试；为实现与合作方共赢，万科又开始试点外部合伙人；在大众创业万众创新的有利政策环境下，万科鼓励员工在万科生态圈内创业，协助万科构建、丰富生态体系，为客户创造价值。

截止到2014年末，万科股东总数达到496922户，其中最大的两个股东分别为中国的华润股份有限公司（占14.91%）和外资股东HKSCCNOMINEESLIMITED（占11.91%）。

公司共有在册员工40647人。

二、房地产业资本结构

（一）、股权结构的特点

1、概述

所谓股权结构，是指公司总股本中不同性质的股权所占的比例及其相互关系。

其主要体现在一下两个方面：

一是指公司的股份有哪些股东所持有，即股权性质；二是指不同股东所持股份占公司总股份的比重，也就是股权集中度。

2、变动

万科集团1988年第一次发行股份2800万份，每股价格1元。

2007年以上网定价发行的方式增发A股31715.8261万股，发行价格31.53元，共筹集资金993660.1701

万元。

下图为万科集团最新的十大股东及其持股数量和比例变化情况：

图1-1

从上图我们可以看出，虽然十大股东中持股最对的两大股东仍然还是华润股份有限公司和HKSCCNOMINEESLIMITED,但是他们的持股比例却在逐渐的递减，说明其股权集中度也在逐渐下降，在房地产行业中股权结构比较合理。

（二）、债权结构的特点

1、概述

债权结构是指企业各种债权的比例关系及具体构成。

按照债权形式的不同，企业债权可分为银行贷款债权、企业债券债权和其他债权；按照期限结构的不同，企业债权可分为长期债权和短期债权等。

不同的债权种类组合构成了不同的债权结构，同时也带来了不同的治理效应。

作为房地产企业最为主要的融资方式，债权融资与股权融资相比在权利要求、利益分配等方面具有明显差异，其取得的治理效应也与之大不相同。

同时债权组成内部结构不同，也会对公司治理产生重要影响，带来不同的治理效应。

2、负债构成比例分析

对于负债的构成比例，最基本的就是长期负债和短期负债的比例。

图1-2

从上图我们可以看出，万科集团的负债中流动负债所占的比例高达88.06%，而且2014年还有所上升，说明其债务资金主要来源于短期负债。

这样尽管在一定程度上能够降低其融资成本，但也会增加企业的信用风险和流动性风险。

同时，过多的流动负债也会增加企业的短期偿债压力，从而加大了公司的财务风险和经营风险；而且当金融市场环境发生变化时，较高的流动负债会增加公司资金周转问题出现的可能性，从而构成了企业经营的潜在风险，因而它不利于企业的稳健经营。

（三）、资本结构分析

资本结构对公司治理的影响是指企业通过对资本结构中债权融资和股权融资进行选择而对公司治理结构的效率进行影响。

通过前两部分对股权和债权的介绍，我们也可以了解到两者对公司治理的影响是不同方面的，相互区别又相互联系。

针对万科集团目前的财务状况和资本构成汇总如下表：

表1-1

2014

2013

2012

负债

流动负债

345,654,030,971.64

328,921,832,209.92

259,833,566,711.09

非流动负债

46,861,107,524.04

44,844,067,881.99

36,829,853,376.18

合计

392515138495.68

373765900091.91

296663420087.27

股权

115893616919.97

105439423398.63

82138194988.1

资产

流动资产

464,805,697,453.18

442,046,585,199.61

362,773,737,335.37

非流动资产

43,603,057,962.47

37,158,738,290.93

16,027,877,740.00

合计

508,408,755,415.65

479,205,323,490.54

378,801,615,075.37

资产负债率

0．772046379

0.779970259

0.783163029

从以上万科历年的资本结构我们可以看出其多元化的融资结构，即以进一步优化资本结构为基础，将财务风险控制在一定水平的债务融资和较为谨慎的股权融资，以及积极与境外投资者合作的境外融资。

这也反映了万科在资本市场的融资速度实在不断加快的。

本文主要从以下几个方面进行分析：

1）资产负债率

资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

从上表中我们可以看出，虽然万科集团负债总额在逐年增加，尤其是在2013年负债增加了将近700亿元，但资产负债率其实是在逐年下降的，这也在一定程度上表明了公司资产总额中，债权人提供的资金所占的比重在不断减小，这对于房地产这一高负债的行业来说，是一个比较好的信号，也表明了公司的长期偿债能力在不断提高。

但在看到这些改善的时候，仍然还是存在一些问题的，虽然较高的资产负债率说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用较充分，而且2014年的资产负债率已经降到了77.2%，但是相对于我国房地产业和国际标准的资产负债率相比仍然还是很高。

2）流动比率

流动比率是指流动资产与流动负债的比率，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。

从上表中的数据我们可以算出2012、2013、2014年的流动比率分别为139.62%、134.39%、134.47%。

所以2012年到2013年流动比率下降了5%左右，2014年基本保持稳定。

虽然流动比率只是小幅度下降，但也应该引起我们的关注，因为它直接反映了企业的短期偿债能力，在企业在发展中是非常重要的指标。

3）股东权益比率

股东权益又称净资产，即所有者权益。

则股东权益比率是指股东权益与资产总额的比率，该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，并反映企业基本财务结构是否稳定。

从上表中的数据我们可以看出，万科集团2012年到2014年股东权益总数在逐年增加，而且伴随着资产负债率的不断下降相应的必然是股东权益比率的逐年上升。

三、结论

资本结构制约着公司治理结构和公司治理机制，从而最终影响公司的治理绩效。

本文在我国房地产业发展如此繁荣的大背景下，对万科集团的资本结构现状进行了深入剖析来大致地了解整个房地产行业的总体资本结构，通过最新数据与文字的结合，虽然不能全面准确的反映我国房地产公司的资本结构情况，但万科集团作为我国房地产行业的典型代表之一，从对它的研究中还是可以得到一些信息的。

同时针对其存在的问题提出一些建议。

（一）、总结

1、从以上的数据和研究来看，我们不难发现，万科集团的高负债率也恰好的反映了我国房地产公司高负债率的典型特征，虽然对于房地产公司来说，高负债率是在所难免的，但却不能认为它是理所当然的，要想让公司可以更稳当更长远地发展下去，就必须要不断调整使资产负债率更加合理。

2、合理的资本结构对一个公司的效益和发展来说都是非常重要的。

不管是哪个行业哪个公司想方设法是自身达到最优资本结构，对于万科集团这样一个大公司来说更是如此，最优的资本结构不可能一蹴而就，但确是存在的。

（二）建议

1、提高公司盈利能力，将偿债风险降到最低，可以通过提高内部融资比例的方法来降低融资成本，从而相对增加公司的盈利水平。

2、加大公司股权融资力度，从而提高自有资金比例，并使公司融资方法更加多样化，改善公司资本结构，降低公司财务风险。

3、加快公司债券的发展，提高长期融资比例。

对于房地产公司，债券融资是一种成本较低的融资方式，可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。

4、加强固定资产管理，为积累公司有形资产做贡献，增加公司的抵押能力，并注重提高资产的流动性，增强公司融资和偿债能力，保证支付债务的能力，使资金运动呈现一个良性循环的局面。

5、树立品牌优势以增强公司竞争力。

品牌可以稳定和扩大市场占有率，公司可以通过品牌效应获得巨大的利益，同时可以更加有效的提高公司的竞争力，对于公司的快速融资也十分有利。

参考文献：

[1]叶友，杨郊红：

上市公司资本结构理论研究的回顾与展望，[j]当代财经，2005年第06期.

[2]肖刚：

浅谈资本结构分析，金融经济2009年第27期

[3]唐尚亮：

我国房地产行业上市公司资本结构与绩效关系研究，[d]西南财经大学硕士论文，2009年第11期

[4]杨士英：

我国上市公司资本结构的优化，[j]安徽工业大学学报（社会科学版）2005年第05期

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试析我国上市公司资本结构的治理效应，[j]财贸研究，2003年第06期

[6]赵海龙，赵海利：

资本结构与企业盈利能力的实证研究——来自房地产行业上市公司的经验证据，[j]山东工商学院学报，2005年第06期

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上市公司资本结构治理的影响分析——基于主流资本结构理论的思考，[j]财会通讯，2005年第08期

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房地产行业最优资本结构影响因素实证研究，[j]财会月刊（理论版），2008年

[9]徐杭：

万科的经营管理模式探析，[j]时代经贸，2008年第06期