山东某住宅楼分户验收实施方案.docx

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山东某住宅楼分户验收实施方案

济宁市市中区南池水景园A区项目1#楼

工程质量分户验收实施方案

编制人：

陆相森

济宁九巨龙建筑公司南池水景园A区项目部

二O一三年八月二十五日

一、编制依据…………………………………………2

二、工程概况…………………………………………2

三、概念目的和意义及住户见证验收的有关规定…2

四、相关规定…………………………………………6

五、组织、职责及程序………………………………7

六、检查内容及要求…………………………………9

七、准备工作…………………………………………11

八、实测点分布图……………………………………11

九、编制说明…………………………………………14

十、相关表格及附件…………………………………15

一、编制依据

本工程分户验收依据相关的验收规范以及施工合同、招投标文件、施工图纸的要求，结合济宁市《住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》、济宁市《住宅工程质量分户验收指导手册》、山东省住房和城乡建设厅科技课题《住宅工程质量住户见证验收制度》及本工程实际情况制定本方案。

二、工程概况

南池水景园A区1#楼住宅工程及地下车库位于济宁市市中区龙行路与济安桥路交叉口处，本次实施分户验收的1#楼为高层建筑，地下2层，地上26层；层高2.9m，剪力墙结构。

1#楼分为两个单元，即东一单元和东二单元，每个单元78户，计156户，均为毛坯房。

三、分户验收的概念、目的和意义及住户见证验收的有关规定

1、分户验收的概念

济宁市《住宅工程质量分户验收管理办法》所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在单位工程竣工验收前，由建设单位项目负责人组织施工单位、监理单位，按照国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。

“专门验收”是指，对每户或规定的公共部分进行分户验收。

分户验收主要以竣工时可以看到的室内观感、使用功能、实测项目质量为主。

2、分户验收的目的：

为进一步提高住宅质量，强化及明确工程建设各方质量意识和责任，减少质量投诉，消除影响使用功能的质量通病，确保房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，根据《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合济宁市《住宅工程质量分户验收管理办法》、济宁市《住宅工程质量分户验收指导手册》和本工程实际情况，推进住宅工程质量分户验收工作。

3、分户验收的意义

自2007年2月1日起，在全市范围内实行住宅工程质量分户验收是济宁市建委旨在提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大行政措施。

要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。

这项规定的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作，一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场。

最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。

4、住户见证验收制度

住宅工程“住户见证验收制度”是在住宅工程“分户验收”制度的基础上,由住户（或者住户代表）参与见证的住宅工程竣工验收制度。

是指住宅工程在按照国家规范和强制性标准的规定进行工程（分户验收）竣工验收时，不但按正常竣工验收程序有建设单位主持，施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等参加，工程质量监督单位现场监督，而且住户（或者住户代表）参与全过程见证“5+1+1”住宅工程质量三维监督机制竣工验收制度。

住宅工程（住宅）质量“住户见证验收”的质量档案《住宅工程质量分户验收合格证》与《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房屋建筑工程质量保修书》等资料一起在住户上房交到住户手中，使住户真正住上“明白房”、“放心房”。

主要内容和指标：

（1）建立“5+1+1”新型住宅工程（住宅）工程质量验收模式——“5”代表五方工程质量责任主体工程验收，前“1”代表质量监督机构上级现场监督，后“1”代表住户（人民群众）现场见证；

（2）建立“5+1+1”建筑工程质量三维监督管理机制——质量责任主体平级相互监督，质量监督机构上级监督，住户（人民群众）社会监督。

住宅工程质量住户见证验收制度是对我国现行住宅建筑工程竣工验收模式的重大变革，其主要内容是建立“5+1+1”新型住宅工程工程质量验收模式，建立“5+1+1”建筑工程质量责任主体平级相互监督、质量监督机构上级监督和住户（人民群众）社会监督三维监督管理机制。

住宅工程质量住户见证验收制度不但加强广大人民群众对住宅工程质量管理工作的有效监督，加强人民群众对工程质量监督机构和各工程质量责任主体的质量行为的有效监督，加强政府质量监督机构对住宅建筑工程质量的监管，彻底转变政府质量监督管理模式，而且进一步落实建设单位、监理单位、施工单位等工程质量责任主体的质量责任，确保住宅工程质量，切实维护人民群众利益。

住宅工程质量“住户见证验收”的质量档案、《住宅工程质量分户验收合格证》与《住房质量保证书》、《住房使用说明书》及《房屋建筑工程质量保修书》等资料一起在住户上房交到住户手中，使住户真正住上“明白房”、“放心房”。

5、住户见证验收制度实施的要点

（1）应对住户进行必要的交流和培训，讲清目的、作用、权利和义务，其不是质量责任主体，不能扰乱正常验收程序，并签订义务见证验收承诺书，但在验收程序结束完成后，可以书面向监督机构或其它责任主体反映问题和建议。

（2）签订书面见证验收承诺书（附后），明确权利和义务，建立参与质量验收住户档案，并与建设工程质量监督档案一起存放。

（3）当住宅工程达到或者具备（分户验收、竣工验收）验收条件，工程建设单位通知该工程质量监督机构现场监督验收时，由建设单位同时通知参与验收的住户参加，验收前由监督机构或建设单位核定其身份，参与的见证验收的住户作为社会监督方与建设工程质量监督人员一同对住宅工程的验收过程进行监督。

（分户验收时建筑工程质量监督部门可不到场）

（4）验收结束后住户当场提供向验收组织方及监督单位提交《住宅工程住户见证验收住户意见调查表》（附后），工程见证验收组织单位对住户反映的问题，应在七个有效工作日内书面回复；住户对回复不满意可继续向见证验收组织单位反映，也可以向当地建筑工程质量监督部门反映。

（5）《住户见证验收意见调查表》一式两份分别存入工程档案和工程质量监督档案，与住宅工程档案和工程质量监督档案同档同期保存。

（6）现阶段，住宅工程“住户见证验收”的主要工作内容是参与的见证验收的住户作为社会监督方对住宅工程的分户验收和正式竣工验收的全过程进行监督见证。

（有条件的工程也可以对住宅工程的地基与基础工程质量验收、主体工程质量验收实行“住户见证验收”）。

6、住宅住户见证验收制度在“分户验收”工作中的实施程序：

住宅分户验收是住宅住户见证验收最重要的工作，也是最主要的工作内容，关系到住宅住户见证验收工作的成败。

住宅工程“住户见证验收”的验收具体过程如下：

（1）住户见证验收应由建设单位组织监理、施工单位有关人员，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关施工质量验收规范的规定组织验收。

在住户见证验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；建设单位项目负责人应认真组织住户见证验收工作，组织施工单位编制住户见证验收方案，明确各方职责，确定每套住宅和公共部分验收项目、内容、数量，绘制抽查点分布图。

落实质量检查人员和检查工具。

分包单位专业技术负责人也应参加分包项目质量住户见证验收。

验收前应及时将验收时间通知参与住户见证验收的住户，由住户见证分户验收的全过程。

（2）按照国家有关规范要求的方法，对住户见证验收内容进行检查；住户见证验收以实物测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，逐户逐间对住宅工程的观感质量和使用功能进行检查验收，并做好记录。

有条件的工作，建设单位可委托有相应检测能力的第三方检测机构实施实物测量、功能性检测，第三方检测机构应出具检测报告。

（3）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；在施工过程中和竣工验收时，应依据质量验收标准以及经审查合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的住户见证验收项目和验收内容进行验收。

住宅工程住户见证验收内容主要涉及下列8类：

（3.1）建筑结构外观及尺寸偏差、楼板厚度质量

（3.2）门窗安装质量

（3.3）墙面、地面和顶棚面层质量

（3.4）防水工程质量

（3.5）采暖系统安装质量

（3.6）给水、排水系统安装质量

（3.7）室内电气工程安装质量

（3.8）住宅智能化工程等。

对预验收中发现的问题要及时进行整改，直至完全符合《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关规范的要求。

参加验收的各相关单位及相关责任人要在每一户住宅的工程质量验收表格上签字盖章，真正对住户履行自身应付的质量责任。

（4）住户见证验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量住户见证合格证》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

并将每一户的质量验收情况及相关数据如实填写并建立住户质量档案，住户见证验收应以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。

住户见证验收应以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，住户见证验收内容应以检验批检查内容为主

（5）住宅工程质量住户见证验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

（6）住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

工程标牌应包括以下内容：

（6.1）工程名称、竣工日期；

（6.2）建设、设计、监理、施工单位全称；

（6.3）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

（7）建筑工程质量监督机构根据工程各相关责任主体提供的竣工验收技术资料（包括”住户见证验收”的验收资料），经审查符合要求后再现场监督由建设单位组织的正式验收，是指住宅工程在按照国家规范和强制性标准的规定进行工程竣工验收时，不但按正常竣工验收程序有建设单位主持，施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等参加，工程质量监督单位现场监督，而且住户（或者住户代表）参与全过程见证的竣工验收制度。

并按照不少于工程总户数10％的比例现场抽查工程质量状况，根据“住户见证验收”提供的质量资料，核实其真实性，并根据《建筑工程施工质量验收统一标准》以及竣工工程备案相关规定的要求监督验收组织程序、实体质量、功能测试，确保程序合法，质量符合验收标准。

四、相关规定

1、分户验收的一般规定

（1）以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）为单位划分的检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

（2）分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和地方要求。

（3）分户检验批主控项目、一般项目的观感质量和使用功能应全数检查，并以房间为单位，全数记录。

（4）分户检验批一般项目的实测内容按照设定检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。

实测值与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格。

当超出允许偏差时应在此记录实测值上画圈做出不合格记号，装饰装修工程判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。

实测值应全数记录。

（5）装饰装修工程分户检验批的主控项目质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍）判为合格。

当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目质量经检查全部合格时，判为合格。

（6）装饰装修工程分户检验批一般项目的实测值偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

（7）分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

2、分户验收公共部位的划分及规定

（1）公共部位的划分：

走廊、楼梯间、电梯间。

（2）公共部位检验批划分：

公共部分的走廊、含楼梯间、电梯间按每一楼层划分为一个检验批。

（3）检查数量的确定：

土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。

在上述区域内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1处。

（4）房号设定

南池水景园A区项目1#～13#楼均两个单元，东单元设定为一单元，西单元设定为二单元，每层每单元房号均为自东向西排列1、2、（3），房号格式如下：

A0B，A-层数，B-房号如三层东一户为301。

五、组织、职责及程序

1、验收小组

南池水景园A区项目1#楼分户验收组织成立2个小组：

其中东一单元为第一组，东二单元为第二组,。

具体人员安排如下：

南池水景园A区1#楼分户验收人员组成

组别

组长

成员

职务

联系电话

单位

一组

（东一单元）

二组

（东二单元）

2、分户验收各方职责：

（1）建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。

分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。

具体工作包括：

①组织施工单位编制分户验收方案。

编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收；

②组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题；

③与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章；

④住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

（2）施工单位责任

①编制分户验收方案；

②配备足够的质量检查人员和检测测量工具；

③按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章；

④分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

（3）监理单位责任

①审查施工单位编制的分户验收方案；

②参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量；

③配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具；

④按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。

3、分户验收的程序

住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：

（1）依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并做好分户验收前的准备工作；

（2）验收过程中，验收人员及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》；

（3）全部分户验收完成后，填写住宅工程质量分户验收记录；

（4）分户验收检查过程中发现不符合要求部位及时标注并记录，并按应按下列规定进行处理：

①由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。

②处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。

③当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本实施细则情况书面告知住户并报当地工程质量监督站，工程质量监督站应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。

（5）单位工程通过分户验收后，建设单位填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

六、检查内容及要求

1、户内部分

验收项目

验收内容

检查方法

检查数量

验收标准

参照标准、备注

1、地面、墙面、天棚、面层

楼地面空鼓、裂缝、起砂

小锤轻击和观察检查

按自然间检查

空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂

GB50209-20025.3.4、5.3.6

墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰

按自然间检查

无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰

GB50210-2001　4.3.5

2、门窗　

外窗台高度

钢尺检查，每个窗台不少于一处

全数检查

窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差

GB50352-20056.10.3

GB50096-1999　3.9.1

外窗渗漏

观察检查

全数检查

外窗及周边无渗漏

《建筑法》第六十条

门窗开启

开启和关闭检查，手扳检查

全数检查

开启灵活、关闭严密；

GB50210-20015.3.4

GB50210-20015.1.11

安全玻璃认证标识

双层玻璃

观察检查安全认证标识；

对照图纸检查玻璃层数

全数检查

应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）；

玻璃层数必须与图纸一致。

发改运行（2003）2116号第六条

经审查的施工图

3、栏杆　

栏杆高度

钢尺测量，每片栏杆不少于一处

全数检查

阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差

GB50368-2005　5.1.5

GB50368-2005　5.2.2

竖杆间距

全数检查

临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm

GB50210-2001　12.5.9

4、防水

屋面渗漏

雨后检查

全数检查

屋面无渗漏、无积水

GB50207-2002　10.0.5

卫生间等有防水要求的地面渗漏

蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm

全数检查

无渗漏、无积水

GB50209-20024.9.8

外墙渗漏

雨后观察检查

全数检查

墙面无渗漏、滴水线无爬水

《建筑法》第六十条

5、室内空间、构件、尺寸

室内净高

＼

按自然间检查

同一房间最大偏差不超过20mm，

室内净开间

按自然间检查

同一房间最大偏差不超过20mm，

构件尺寸

全数检查

室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象

6、外墙保温

设计做法

对照图纸进行检查

＼

设计做法必须通过图纸审查

保温层厚度

用钢卷尺进行测量检查

＼

保温层厚度必须与图纸要求一致

细部处理

观察检查

＼

外飘窗周边等必须进行保温处理

7、水暖安装

管道渗漏

试水检查

全数检查

给水、排水、采暖管道、阀门、热表、水表等的接口无渗漏

GB50242-2002

管道堵塞

试水检查

全数检查

给水、排水、采暖管道无堵塞

GB50242-2002

管道坡度

观察检查

全数检查

排水管道坡向坡度正确

GB50242-2002

安装固定

观察检查

全数检查

给水、排水、采暖管道、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求

GB50242-2002

地漏水封

尺量检查

全数检查

地漏水封深度不小于50mm。

GB50242-2002

8电气安装

插座相序、接地

使用“漏电开关测试仪”逐个检查

全数检查

“漏电开关测试仪”无接错显示

GB50303-2002

22.1.2、3.1.7

户内配电箱（盘）

观察和开、关触电保护器动作

全数检查

照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠

GB50303-20026.1.9、6.2.8

照明试验

通电检查

全数检查

照明系统通电试运行正常

GB50303-200223.1.1

等电位

观察检查

全数检查

等电位连接端子齐全、位置正确

9、其它

烟道设置及附件

观察检查

全数检查

止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m

墙面空调孔

观察检查

全数检查

无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调

2、公共部位部分

验收项目

验收内容

检查方法

检查数量

验收标准

参照标准、备注

1、外墙

窗角斜裂缝，墙面裂缝

在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查

全数检查

墙面及窗角无可见裂缝

《建筑法》第六十条

2、楼（电）梯、通道

楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差

钢尺或激光测距仪测量检查

全数检查

1、相邻踏步高差不得超过10mm；

2、楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；

3、楼梯平台净宽不小于1.2m

GB50209-20025.3.8

GB50096-19994.1.3

GB50352-20056.7.3

GB50368-20055.2.3

电梯候梯厅深度，电梯门净宽

钢尺或激光测距仪测量检查

全数检查

1、梯候梯厅深度不得小于1.5m；

2、电梯门净宽不得小于80cm

GB50096-19994.1.9

首层疏散外门及通道的宽度

钢尺或激光测距仪测量检查

全数检查

疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m

GB50045-956.1.9

公用走道净高

钢尺或激光测距仪测量、观察检查

全数检查

走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m

GB50368-20055.2.1

3、地下室

通道净高

钢尺或激光测距仪测量

全数检查

通道的净高度不小于2.0m

GB50368-20055.4.2

墙面及天棚渗漏，裂缝

观察检查

全数检查

无渗漏、无裂缝

GB50208-20024.1.9

地面裂缝、起砂

观察检查

全数检查

不得出现空鼓、裂缝和起砂

GB50209-2002

5.3.6

七、准备工作

1、技术准备

（1）建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加对济宁市《住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》、济宁市《住宅工程质量分户验收指导手册》的学习。

（2）参加分户验收的人员学习本方案和分户验收相关资料、装饰装修、给排水、电气等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。

2、资料准备

（1）济宁市《住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》、济宁市《住宅工程质量分户验收指导手册》和相关资料的准备；

（2）分户验收填写的表格和资料。

八、实测点分布图

（1）东单元实测图（左为西户，右为东户,中间为中户，方案中所提自然间为卧室、书房、起居室、餐厅；L为开间进深、H为净高）

（2）西单元实测图（左为西户，右为东户,中间为中户，方案中所提自然间为卧室、书房、起居室、餐厅；L为开间进深、H为净高）

九、编制说明

住宅工程“住户见证验收制度”是在借鉴济宁市市中区火柴厂片区质量管理经验，济宁汇源华兴凤凰城片区质量管理经验以及济宁九巨龙房地产开发公司“住户满意工程”的基础上形成的，是住宅工程质量住户见证验收管理理论从实践中来、到实践中去的成果，具有坚实的实践基础。

《住宅工程质量住户见证验收制度》课题参研单位：

济宁市建设工程质量监督站

济宁市市中区