安徽大型地产项目定位及规划建议17918463.docx
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安徽大型地产项目定位及规划建议17918463
Xx项目定位及规划建议报告
2007/06
第一部分地产市场调研篇
&宏观环境分析
&宏观经济分析
&房地产总体现状与预测
&供应市场分析
&典型案例分析
&需求市场分析
【第一章宏观环境分析】
地理位置：
当涂县位于安徽省东部，钢城马鞍山南约二十公里，是马鞍山下辖的唯一一个县，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水3县（区）接壤，与江苏边界线总长度为126.9公里，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。
人文环境：
当涂全县总面积1346平方公里，总人口64.65万，辖10镇4乡，187个村，其中城区姑孰镇人口13万，面积110平方公里。
自然环境：
当涂县地处亚热带，气候温和，四季分明，年均降雨量约1100毫米，年平均气温15.7度。
当涂山水自然资源丰富。
全县耕地面积65万亩，林地面积12万亩，水面47万亩，其中可养水面27万亩，“一山四水五分田”，典型的江南鱼米之乡，是全国粮棉生产大县，全省水产大县，全国河蟹生产强县。
“石臼湖”大闸蟹金脚红毛，为古代皇室贡品。
地下矿产资源丰富，探明有开采价值的金、银、铜、锡、铁等矿产共20多种，铁的储量为华东之最。
历史文化：
当涂历史悠久，秦代称丹阳，是全国最早建置县。
隋初易称当涂，当涂县名源自大禹妻家涂山古氏国。
当涂地居襟要，县治姑孰城先后成为南朝南豫州、宋太平州、元太平路、明清太平府和清安徽学政、长江水师提督驻地，直至辛亥革命爆发。
当涂素有金陵第一门户之称。
诗仙李白晚年曾居于此并卒于此处，当涂县内至今仍保留太白墓及李白遗迹。
旅游资源：
当涂境内旅游资源丰富，不仅有纪念大诗人李白和谢眺的诗仙胜境、谢公祠，还有人称“三塔两浮桥”的旅游胜地，其中三塔是指黄山塔、凌云塔、金柱塔，两浮桥指横跨姑溪河的南津桥和彩虹桥。
左天门、右牛渚，大江涛翻，雄关屏立，其险自古甲于东南。
有所谓“吴头楚尾”，“南北津渡”，夺天下者必夺姑孰！
更有北拱群山，百峰巉岩之阳刚；东抱石臼，三湖碧水之阴柔；西濒长江，扬子如带千里奔泻之飘逸；南怀熟地，公圩若盘万顷良田之敦厚。
如此既形成了当涂自然风光秀美而奇险的特色，又孕育出当涂文化丰富多彩、兼容并蓄的风格。
交通条件：
当涂县自古就是交通要道、军事要地，现在，正逐渐发展成为长三角地区的交通枢纽，长江黄金水道、皖赣铁路、205国道、314省道和马芜高速公路穿境而过，县城40公里半径范围内有两座机场即南京禄口机场和芜湖湾里机场，县城80公里半径范围内有6座长江大桥（其中马鞍山长江大桥即将建设），水、陆、空交通运输十分便捷。
【第二章宏观经济分析】
近年来，马鞍山市不断加大对当涂县的扶持力度，使得当涂的经济得以迅速发展，人均GDP连年跃上新台阶，居民生活水平也不断提高。
特色经济逐步形成，吸引众多外来资金
由于当涂综合投资成本较低（包括劳动力素质和成本），土地等各类生产要素价格低廉，工业配套条件也在不断改善，吸引了大批企业前来投资，据多家企业测算，当涂综合投资成本只相当于沿海地区的三分之一左右，具有发展加工制造业和服务业的优越条件。
外来资金拉动了当涂经济的发展，使当涂基本形成了特色明显的块状工业经济：
以博望地区刃模具和机床制造为主体的金属制造业；以安徽长江钢铁有限责任公司、马钢公司姑山铁矿为主体的冶金压延业；以黄池食品公司、安徽雪润公司为主体的绿色食品加工业；以金姿台布、棉纺企业为主体的纺织服装业。
经济发展迅速，名列全省前列
近年来，当涂县紧紧围绕“全省创三强、全国争百强”奋斗目标，以工业化统揽经济工作全局，全力以赴招商引资，全力以赴发展民营经济，全力以赴推进工业化、城镇化和农业产业化，全力以赴办好工业园区，全县经济保持较快发展态势。
2003年：
自2003年开始连续3年位居全省经济十强县前列。
2005年：
“十五”期间，全县生产总值年均增长12.5%，2005年当涂县实现52亿元，比2000年翻一番；全社会固定资产投资年均增长39.7%，总量完成87亿元，是“九五”期间的7.2倍；全县财政收入年均增长27.9%，2005年实现5.3亿元，是“九五”末的3.4倍。
与此同时，经济结构发生了很大变化，一、二、三产业结构由2000年的44：
24：
32调整为2005年的32：
39：
29，以工业为主体的第二产业比重在三大产业中首次处于领先地位。
“十五”期间，全县城镇在岗职工年平均工资由6595元提高到15553元，年均增长18.7%；农民人均纯收入由2552元提高到4235元，年均增长10.7%。
2005年综合考评跃居全省第一。
2006年：
2006年，当涂县首次进入全国中部百强县，当涂县还被评为安徽首座国家卫生县城、全国科技工作先进县、全国“两基”教育先进地区、全国村民自治模范县，连续三次荣获“全国双拥模范县”称号。
2006年，全县的国民生产总值（GDP）72亿元，增长15.6％；财政一般预算收入7.66亿元，增长44.5％；固定资产投资50.88亿元，增长53%。
工业总产值130亿元，增长44％；工业增加值28亿元，其中规模工业增加值15.7亿元，增长40％；招商引资实际到位资金22亿元，增长30.2％；利用外资2000万美元。
在岗职工年平均工资17648元，增长12％；农民人均纯收入5066元，增长15.2％。
以太白墓为代表的旅游产业在国民生产总值中所占的比重逐渐加大，成为带动当涂经济发展的又一驾马车。
2007年：
2007年5月30日—31日在杭州举办的浙商投资博览会暨浙商大会期间，当涂县被大会（组委会）评为“2007浙商（中国）投资潜力城市”。
年份
生产总值（亿元）
人均GDP（元）
财政收入（亿元）
2005
52（12.5%）
15553（18.7%）
5.3（27.9%）
2006
72 （15.6%）
17648（12%）
7.66 （44.5%）
从中不难看出，当涂县的国民生产总值、人均国民生产总值以及财政收入以年均两位数的速度增长，尤其是第二产业已经取代第一产业成为拉动当涂经济发展的主要因素，三大产业在国民经济中的比重变为32：
39：
29。
伴随居民收入增加而来的是居民可支配收入同步提高，并有可能将其富余资金转向股票、地产、基金等投资领域。
未来几年内经济发展强劲
根据当涂县对十一五工作的规划，未来四年内，当涂的各项经济和建设指标目标如下：
——经济总量。
全县生产总值年均增长20%以上，到2010年，总量达到150亿元。
其中第一产业增加值24亿元，年均增长5%以上；第二产业增加值90亿元，年均增长30%以上；第三产业增加值36亿元，年均增长16%以上。
三大产业比例调整到16：
60：
24。
全县人均GDP近2800美元，位居全省县级前列。
工业总产值、工业增加值年均增长30%以上，到2010年工业总产值达到400亿元，工业增加值达到82亿元，均比“十五”末翻两番。
——财政收入。
全县财政收入年均增长30%以上，2010年超过18亿元，是“十五”末的3.4倍。
财政收入占GDP比重上升到12%以上，其中地方财政收入超过9亿元，占GDP比重6%以上。
——资金投入。
全县固定资产投资年均增长20%，2010年达到82亿元，五年累计投资300亿元以上，是“十五”期间的3倍，其中工业投资200亿元，较“十五”期间翻两番。
——外资利用。
全县利用县外资金年均增长30%，2010年为52亿元，五年累计利用县外资金170亿元；其中，全县利用境外资金年均增长35%以上，2010年为6000万美元，争取突破1亿美元。
全县各工业园区招商引资五年累计100亿元以上。
——城镇化水平。
城镇化率达到45%左右，县城总人口达到18万人。
城镇居民人均住房面积28平方米，农村居民人均住房面积32平方米，初步形成布局合理的城镇体系新格局。
——劳动就业。
全县新增就业岗位5万个，平均每年新增1万个，城镇登记失业率控制在4%以内；农村富余劳力县内转移和县外输出8万人，平均每年新增1.6万人，到“十一五”末，全县农村富余劳力转移和输出达到22万人。
——社会事业。
巩固城乡义务教育发展成果，高中阶段入学率达到85%。
卫生事业水平不断提高，每万人拥有卫生技术人员数30人。
人口自然增长率控制在4.5‰以内，出生人口政策符合率95%以上，达到省、市下达的考核目标。
——人民生活。
在岗职工年平均工资年均增长10%以上，2010年实现25000元；农民人均纯收入年均增长9%以上，2010年实现6400元。
城镇养老、失业、医疗、工伤、生育保险参保率均达到90%；农村养老保险参保率达到15%。
结论：
根据《当涂县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》所显示的数据，在未来四年内，当涂县将大力推进城镇化建设，县城城区总人口将达到18万人，按人均居住面积28平方米计算，总居住面积将达到504万平方米，而目前当涂新建小区的总面积不过百万平方米，尚有近四百万平方米的市场亟待开发，这也为广大有实力的开发商提供了机会。
【第三章房地产总体现状与预测】
宏观分析：
根据当涂市场的特点，整个市场可划分为城中、城南、城北、城东、城西五大区域，具体分布情况如下：
城中区：
以姑孰新城为代表，该区域位于老城区，市政配套设施、周边商业等均比较成熟，属于居民比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地稀缺。
城南区：
城南区包括居民安置工程和合花园、东城水岸以及正在筹建的东城蓝湾项目，该区域紧靠县城南侧的姑溪河，处于城区南侧，受河流阻挡，城区向南发展潜力较小。
城东区：
县城振兴路以东可为城东区域，该区域内主要有天泽园和九韵国际两个项目，此处属于县城最东侧，虽然县政府有意大力推进城市化建设，但是根据中国城市发展的特点，人们的居住、生活等全部围绕行政中心展开，由于县政府北迁，因此由此向外扩展的可能性也不大，同时此处面临的主要问题为市政配套不完整。
城西区：
青莲路向南、姑孰路向西可列入该区域，该区域内主要有飞达·阳光花园和姑孰鑫苑两个项目，县城西侧有国道和铁路线，受其影响，县城的向西发展受到阻碍。
城北区：
以青莲路向北、振兴路向西，可列为城北区域，这一区域全部为新开发项目，包括襄城明珠、襄河湾等，发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局、供电局等单位已经搬迁完毕，还有部分单位正在建设中，伴随着马鞍山市区的南扩和当涂县城的北拓，该区域将成为新的城市中心，目前该区域的问题是市政配套设施如交通、医院等和商业配套设施不甚完备，但是随着县政府的北迁这一问题会很快得到解决。
结论：
通过分析上述情况，我们可以得出以下结论：
未来几年内，当涂城市主要以东向、北向为发展方向，其中，北向发展成为本县城市化进程的主要发展方向，且土地将会有大面积放量。
当涂房地产市场运行特点及未来几年发展前景预测：
房地产市场需求处于平稳增长
城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
消费者的消费观念发生变化，银行按揭、分期付款、物业管理等房产概念已经逐渐被消费者接受，这将给当涂房地产市场带来有力的市场需求。
该地区处于长三角经济带中，是该经济片区中房地产发展较为滞后的区域，因此，周边城市投资者纷纷看好该区域。
外部资金强势注入，为买方市场注入了强心剂
近年来，地产市场的购买者主要分为以下几类：
一是随着城镇化进程的不断加快，进城买房的消费群；二是出于改善居住环境目的购房的消费群；三是投机房地产的消费群。
由于当涂位于京（南京）、马（马鞍山）、芜（芜湖）的中心位置，且房产销售价格远低于上述三城市，因此吸引了上述三城市尤其是马鞍山的大批客户前来购房，外来资金不断注入买方市场，刺激了供应方的大幅度增长，同时也拉动了房价的整体的上扬。
受城区规划的影响，未来房地产开发将呈现规模化、复合化的发展特点
以北部现有的几个比较大的楼盘为例，九韵国际占地200余亩，襄城明珠占地近200亩，襄河湾占地13万平方米，加上本次出让的土地，在城区内占地面积超过100亩的项目将达到6—7个，这一状况也代表了未来几年的发展趋势，由于未来几年城区大量人口的进驻以及巨大的住房需求使当涂居住社区必须改变零散建设，向大盘化、规模化发展。
伴随着人民生活水平的不断提高，人均可支配收入大幅度提高，人们对于精神层面上的追求也在不断提高，人们不再满足于小区的吃住功能，同时还要求小区具有文化、体育、交流等多方面的功能，社区的规模化也要求社区即是人们生活的一个小的空间，在这一空间内必须满足居民的多种要求，这样才能吸引消费者。
从现有情况来看，各个在建项目均在项目内建设了会所、幼儿园、商业以及广场、水景等配套设施，使小区自身就能满足业主的诸多需求。
市场不断扩大带来机会
根据县政府的十一五规划，未来四年内，当涂房产面积需求近400万平方米，巨大的需求会极大的刺激建设。
伴随着股市的逐步回落，大量资金会从股市、基金等金融市场转向更为稳妥地房地产市场。
随着自住需求的不断增长以及投资（投机）需求的放量，未来几年内，当涂房地产将会稳步发展。
结论：
未来几年甚至十几年内，当涂房地产市场将会出现比较大的住房需求，但同时市场竞争也会更加激烈。
2007年当涂房地产市场宏观预测
由于本次所拍卖的土地无法确定何时开工，亦无法确定交付使用时间，因此二OO七年的地产市场仍然是以消化现有几个项目的已建成和在建工程为主，包括姑孰鑫苑、姑孰新城、襄城明珠、九韵国际、天泽园这几个项目，总销售面积在20万平方米左右。
如果本次所拍卖的土地在O七年度内全部开工建设，加上原有几个小区的后续工程，那么在二OO八年保守估计将有120万平方米的房产项目推向市场。
面对如此大的需求市场，本案应抓住时机，尽早建设，尽早将产品推向市场，迅速占领市场。
【第四章供应市场分析】
一、供应调研的目的
通过对当涂县在售房地产项目和市民的详尽调研，最大程度地熟悉和了解当涂县房地产供求特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量、供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。
在对于市场基本情况的掌握之后，针对本案的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析，发现其内在规律，掌握当涂县地产市场现状和分析地产住宅市场今后几年甚至十几年的发展方向。
二、样本选择
按照当涂房地产市场的现状，对已经形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，其中包括：
九韵·国际、姑孰鑫苑、襄城明珠、襄河湾、天泽园、飞达·阳光花园、姑孰新城、东城蓝湾等项目，其总建筑面积近100万平方米，项目详细情况见下表。
项目概况
物业名称
发展商
物业位置
九韵·国际
马鞍山市奥力孚置业有限公司
振兴路与太白路交叉口南侧
襄河湾
当涂县鼎盛置业有限公司
姑孰路与太白路交叉口北
飞达·阳光花园
当涂县飞达房地产开发有限公司
提署西路与西苑路交叉口南侧
天泽园
马鞍山市开元置业有限公司
振兴路与青莲路交叉口北侧
襄城明珠
安徽佳达房地产开发（集团）有限公司
姑孰路与太白路交叉口南侧
姑孰鑫苑
当涂县绿园房地产开发有限公司
姑孰路人民医院北100米
东城蓝湾
马鞍山市金润达房地产开发有限公司
当涂一中东侧
姑孰新城
安徽中源房地产开发有限公司
提署中路和姑孰路交叉口南侧
三、供应市场研究
A、整体规划
容积率和绿化率是评价小区整体规划水平的重要指标，是小区档次和形象最直接的体现。
目前当涂县在售的小区整体容积率维持在一个较低的水平，绿化率则相对较高，具体数字见下表：
容积率
单位：
万平方米
物业名称
容积率
占地面积
总建面积
九韵·国际
1.31
13
17
襄河湾
1.58
13.32
21
襄城明珠
1.61
13.32
21.38
飞达·阳光花园
1.40
3.92
5.47
姑孰新城
1.92
26
50
从目前掌握的数据来看，由于大部分开发商拿地时间较早，土地价格较低，并且政府在容积率方面控制的非常严格，在开发中以多层商住楼和别墅为主。
容积率最高为位于城区中心的姑孰新城的1.92；而容积率最小为九韵国际的1.31。
根据当涂县土地招标拍卖说明会上的要求，本次所拍卖的土地的容积率最高为1.7，本案的容积率不得高于1.2，这也将为居民的生活提供了更多的公共空间。
绿化率
物业名称
总建面积（万平米）
绿化率
九韵·国际
17
30%
襄河湾
21
35%
飞达·阳光花园
5.47
39%
襄城明珠
21.38
45%
姑孰新城
30.3
35%
在当涂市场上，由于容积率较低，因此各小区在绿化方面做的非常到位，不仅仅是园林绿化，还包括水景、广场等配套设施，形成一个整体的社区环境。
其中绿化率最高的为襄城明珠的45%，最低的九韵国际也达到了30%。
根据本次招标中的要求，新建小区的绿化率最高为45%，最低为30%，本案要求的绿化率为35%。
分析其原因，主要是因为该地区属于重工业地区，空气污染严重，较高的绿化率可引起消费者心中的共鸣，从而打动消费者。
本案在建设过程中应注意小区的绿化，注重小区内整体环境的建设。
B、楼型、户型
楼型
物业名称
楼体类型
总建面积（万平米）
九韵国际
多层、小高层、别墅
17
襄河湾
多层、别墅
21
飞达·阳光花园
多层、小高层
5.47
襄城明珠
多层、别墅
21.38
姑孰新城
多层、小高层、别墅
30.3
姑孰鑫苑
多层
3.9
当涂县住宅市场中多层住宅占有绝对的优势，居民接受程度高；小高层住宅现处于起步阶段，居民接受程度较低。
区域市场内的房产项目仍然以多层为主，除了飞达·阳光花园项目外，暂无小高层产品出现。
由于本次拍卖的土地中，政府部门指定建筑形式政策的出台，因此在未来几年内将会有部分小高层产品推向市场。
小高层产品被市场接受大体要经过以下几个阶段：
导入期、接受期、成熟期、饱和期。
本案如推出小高层产品，最宜进入市场的时期应该是接受期和成熟期。
造成多层主导市场的原因主要有以下几点：
（1）普通多层住宅造价便宜，售价较低，相关的管理维护费用较低，成为市民购房的首选。
（2）当涂县消费者认为小高层住宅销售价格高、使用费用高，从而对小高层产生抗性。
户型及面积配比：
根据对当涂各个在建项目的调查，目前市场的主力户型为三室二厅二卫、三室二厅一卫和二室二厅一卫，还有部分提高楼盘档次的复式结构和别墅。
各种主力面积分布如下：
三室二厅二卫和三室二厅一卫户型面积分布为110—140平方米，二室二厅一卫户型面积分布为90—100平方米，商铺的面积大多分布在100—200平方米之间。
C、楼宇配套
由于现有的已经交付使用的住宅小区基本上为开放式，且物业收费较低，因此没有较好的安全防范措施。
在后期开发的小区大都实行封闭式物业管理，设置了专业保安队伍，采用了比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄露自动报警系统、闭路电视监控及防盗报警系统、门禁一卡通系统等，部分小区在小区主入口实行人车分流。
D、内外装修
调研显示，目前，在区域市场中住宅项目的外立面色彩、材料等均不相同，各小区之间没有太大的共性。
主要以灰、蓝、白为主要色调，且决大多数楼盘为瓷砖外立面。
现阶段当涂在售楼盘中，均为毛坯房出售，未出现厨卫装修或精装修产品。
住宅的外立面不仅仅体现在外立面的装修、色彩方面与众不同，还体现在富于变化的立面效果，充分展现产品外观的艺术性，提高楼盘的档次。
因此，在住宅市场中产品要树立高品质的形象、与众不同的个性，住宅的外立面必须充分体现其美观性和艺术性，从而在消费者面前展现项目的个性和特色。
E、物业管理
物业管理费是客户入住后长期支付的一笔费用，由于涉及客户的支付能力，因此物业管理费用的高低也会影响目标客户的购买行为。
在目前的当涂住宅市场，客户普遍对物业管理公司的认知感较差，只关注物业管理费用的高低，一旦物业管理费过高，消费者会立即产生抗性。
目前商业性住宅物业管理费最高为0.5元/平方米·月，最低为0.35元/平方米·月，费用水平普遍较低。
过低的物业管理费用导致高水平的物业管理公司无法进驻本地市场，为小区居民带来专业化的物业管理服务，因而导致消费者无法接受先进的物业管理模式。
本案应在物业管理上做足文章，使客户从本案充分认识到物业管理的重要性，本案就会因出色的物业管理在市场上树立良好形象，促进本案取得更大程度的成功。
建议：
本案在物业管理方面招聘国内知名物业管理公司，通过其高效、专业的物业管理来树立小区物业管理形象。
在小区的硬件建设上，注重保安队伍的专业训练，设置可视对讲系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、红外线防越界系统等安全防范系统，同时在主入口处实行人车分流，保障居民安全。
物业管理应实行二十四小时随叫随到服务。
通过硬件建设来打造软环境，是业主真正体会到安全、便捷的物业服务。
F、价格
物业名称
均价（元/平米）
销售率
姑孰鑫苑
2230
50%（一期）
襄城明珠
2230
90%（一、二期）
天泽园
2180
70%
九韵·国际
2250
75%（一期）
飞达·阳光花园
2300-2400（多层）2500（小高层）
60%以上
姑孰新城
2250
70%
说明：
如分期开发的项目，销售率是以本期并包括之前销售面积计算，不包括未开发的部分。
现阶段当涂住宅市场多层均价为2250元/平米，主要价格范围集中于2180—2400元/平米之间。
其中，最高价为飞达·阳光花园2300—2400元/平米，最低价为天泽园2180元/平米，价格区间较为集中。
小高层市场均价约为2500元/平米，与多层均价差价为250元。
对于本项目来说，如何合理定价是极其重要的，一旦定价策略出现失误，将缩小项目的客群体量，直接影响项目的销售，进而影响项目的整体效益，甚至造成死盘。
【第五章典型案例分析】
姑孰鑫苑
项目概况：
位于当涂县人民医院以北约100米，规划建设十五栋“6+1”多层商住楼，其中沿姑孰路一侧三栋楼一、二层为商铺。
目前一期工程基本封顶，销售率过半，预计2007年10月底交付使用。
项目优势分析：
该项目位于老城区西北角，向北即是新城区，属新老城区的结合部
临近有医院、学校、幼儿园等公共设施
公交车直达，出入方便
户型比例、面积配比相对合理
项目劣势分析：
项目对面的临街商铺属于新建，未形成浓厚的商业氛围，有待于进一步开发
项目自身的商铺面积较大，总价较高，消费者所承受的资金压力大
项目户型分析：
住宅包括三室两厅两卫户型，面积为132—136平方米；三室二厅一卫户型，面积为118平方米、123—124平方米；二室二厅一卫户型，面积为91—96平方米；四室二厅二卫户型，面积为146平方米；还有部分顶层复式结构。
项目价格分析：
住宅：
一层：
2188元/平方米，二、四层：
2288元/平方米，三层：
2338元/平方米，五层：
2018元/平方米，六层：
2308元/平方米（赠送阁楼）。
每一层最东侧一套每平方米增加20元。
商铺：
商铺全部沿姑孰路分布，开间从4米—4.7米不等，最小面积137平方米，4318元/平方米起售。
小区内设有车库和绿地停车位，只收取管理费用，不租不售。
物业管理费为0.4元/平方米·月，周边有201、202公交车经过。
项目销售分析：
项目现阶段销售情况良好，已经
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