物业管理优秀项目标准及评分细则doc.docx

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物业管理优秀项目标准及评分细则doc

物业管理优秀项目标准及评分细则

项目名称：

年日

序号

标准内容

规定分值

检查内容

一

基础管理

32

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用

1

1、建设用地规划许可证；

2、建设工程规划许可证；

3、规划总平面图；

4、用地红线图；

2、己办理接管验收手续

1

一、物业服务企业查验记录及问题处理情况

二、物业服务企业收集资料

1、小区竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备竣工图

3、配套设施、地下管网工程竣工图

4、共用设施设备清单

5、有关设施设备安装、使用和维护保养等技术资料

6、各单项工程竣工验收证明材料（土建竣工验收书、消防竣工验收证明、水电竣工验收书、通信系统竣工验收证明等）

7、物业质量保修文件和物业使用说明文件

8、业主名册

9、公共配套设施的产权及收益归属清单

10、消防、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1

1、企业营业执照

2、物业企业管理资质

3、物业服务合同

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

1

与建设单位签订的前期物业服务合同

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

2

临时管理规约

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1

1、申请使用专项维修资金的各项资料

2、物业维修基金使用后及时在管理项目内公布具体情况，自觉接受业主监督

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

2

1、房屋使用手册

2、装饰装修管理规定

3、管理规约

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

2

1、成立业主委员会的申请

2、业主大会议事规则

3、业委会备案证明

4、业主大会、业委会会议决定和会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

2

与业委会签订的物业服务合同

10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1

1、争创优秀规划和具体实施方案

2、争创材料经业委会签字盖章

11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

2

一、各项管理制度

1、房屋管理制度

2、零修、急修管理制度

3、回访制度

4、供水管理制度

5、供电管理制度

6、电梯管理制度

7、卫生管理制度

8、消防管理制度

9、绿化管理制度

10、秩序维护员管理制度

11、车辆管理制度

12、收费管理制度

13、财务管理制度

14、档案管理制度

15、物业管理需要的其他管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

2

1、物业管理职业资格证书

2、各类专业人员的专业上岗证书

3、员工分类统一着装

4、员工佩戴工作牌

l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

2

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备的基数

2、分户档案

3、费用收缴情况

4、房屋、设备维修记录

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

2

1、各类收费标准要求在明显位置公布，超出或高于文件规定的要有价格主管部门的确认文件，实行市场条件价的除外

2、物业服务费、经营性收支财务报表

3、物业服务费用、经营性收支公开有记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

2

1、物业接收资料（见第2条）

2、物业日常管理资料

3、档案资料分类成册、查阅方便

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

2

1、业主分户存档资料

2、档案资料分类成册、查阅方便

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

2

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、来访、接待记录和处理记录

4、问题处理及时，有回访记录（与派工单内容相符，并按或季统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上

2

1、征询意见单

2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%以上）

3、整改措施

4、整改措施落实情况记录

19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录

2

1、明显位置公布维修服务的承诺

2、服务承诺的落实情况记录

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见17条要求）

二

房屋管理与维修养护

14

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显

2

1、小区平面示意图

2、小区内设有路标

3、楼栋号、楼门号、户门号号牌齐全

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

2

1、对照规划图现场查看有无违规搭建

2、及时劝阻、书面劝阻、报告文件

3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹

2

1、外墙清洁

2、外墙完好，无破损、脱落、渗水现象

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

2

1、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

2、主管部门审批手续

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

2

1、阳台统一封闭或不封闭

2、要求样式、色调、材质统一

3、无在窗户外立面按照防盗网现象

4、无伸出户外的安装物

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

2

1、空调位置按照统一、无安全隐患

2、空调有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2

1、装修协议

2、装修申请、审核、监管、验收等记录完备

3、现场符合要求

4、对违规装修的劝阻、制止证明材料及书面报告相关主管部门的证明材料

三

共用设施设备管理

15

1、共用配套设施完好，无随意改变用途

1

1、共用配套设施完好

2、无随意改变共用设施用途

2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

2

1、设施设备管理制度上墙与执行情况

2、设备运行记录

3、操作人员岗位职责

4、设施设备定期检查记录、定期维护记录、定期保养记录

5、设备卡齐全

6、有专业的技术人员

3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

2

现场无外露、架空管线

4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象

1

排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

2

1、道路无堆积物，路面无破损

2、井盖完好，无丢失

3、井盖与路面保持平齐，无晃动

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案

2

1、设备现场工作正常、仪表显示正确

2、设备日常巡检记录

3、设备、阀门状态标识清晰、无锈蚀

4、二次供水蓄水池清洗、消毒管理制度

5、水质化验单

6、蓄水池清洗、消毒记录

7、现场水箱清洁，水箱封闭加锁

8、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

9、停水、供水事故应急处理预案

10、相关记录与方案相符

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

2

1、供电系统管理措施

2、停电应急处理预案

3、执行情况记录

4、供电设备运行正常

5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好

8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

2

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）

2、电梯机房通风、照明情况

3、电梯轿厢、井道保持清洁

4、电梯保养、维修记录

5、三方通话正常

6、电梯故障或险情应急处理育预案、措施

7、急修或维修电话在醒目位置明示

8、故障维修或险情排查记录

9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃

1

无

四

保安、消防、车辆管理

10

1、小区基本实行封闭式管理

1

1、小区封闭管理

2、各主要入口有人员值守，非主入口公布开发时间

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

2

1、专业秩序维护队伍

2、秩序维护员名单、排班及岗位分工

3、秩序维护员培训及考核记录

4、巡逻岗位工作职责

5、巡视路线图及巡视记录

6、各岗位的值班及交接班记录

3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1

1、变配电等设备、施工现场等有明显警示标识

2、现场有防护措施

4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案

2

1、消防器材及其标志完好、有效（现场测试随时启用）

2、消防器材运行记录、维修记录、保养记录、定期巡检记录、测试记录

3、消防通道畅通，通道内照明设施完好、无杂物

4、有消防应急方案

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记

2

1、机动车停车场管理制度

2、车场岗位的值班及交接班记录

3、车辆出入有登记

4、车辆停车有效

6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序

2

1、车辆摆放整齐

2、管理区域内无随意停放车辆

五

环境卫生管理

14

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1

1、设施齐全、配置合理（垃圾箱、果皮箱等）

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁

2

1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）

2、保洁员名单和保洁责任区域

3、保洁工作标准、时间安排

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

2

1、生活垃圾按规定时间清运（日产日清）

2、制定消杀计划，定时喷洒、灭鼠、除虫消毒药剂

3、定期消杀记录

4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

1

蚁害及防治措施

5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

2

现场符合要求

6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净

2

现场符合要求

7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

2

现场符合要求

8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

1

1、宠物饲养符合相关规定

2、制定宠物管理措施（宠物放养时间、地点、范围）

9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染

1

现场符合要求

六

绿化管理

7

l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当

1

1、对照小区绿化平面图检查

2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）

2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象

2