辽河明珠居住小区一期123号楼工程项目开发建设可行性研究报告.docx

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辽河明珠居住小区一期123号楼工程项目开发建设可行性研究报告

辽河明珠居住小区一期（1、2、3号楼）工程项目开发建设可行性研究报告

第1章总论

1.1.项目背景与概况

1、项目名称：

辽河明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目

2、承办单位概况

单位名称：

盘锦鼎翔房地产开发有限公司

单位性质：

有限责任公司（外国自然人独资）

注册资金：

港币2’000万元

单位住所：

盘锦市双台子区

业务范围：

房地产开发、销售

法定代表人：

吴小平

企业负责人：

吴小平，男，1965年9月30日生于双台子·现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于盘锦铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州盘锦鼎翔投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号·期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建の.“锦绣中华城”是温哥华最大の.华人居住小区·2006年4月12日创建盘锦鼎翔房地产开发有限公司，任执行董事·在盘锦双台子区建设大型住宅小区——辽河大桥明珠·为提高盘锦人民の.生活质量、提升盘锦の.城市品位贡献力量·

建设单位简介：

盘锦鼎翔房地产开发有限公司是由盘锦市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来の.加拿大独资企业，并经盘锦市工商行政管理局批准成立の.一家房地产开发、销售为一体の.综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富の.专业人员，年开发能力为50万多平方米·

公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产’并于次年注册成立了盘锦鼎翔房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米の.中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区の.主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”·

2006年3月，由盘锦市委领导带队考察组一行5人亲赴双台子区建设意向单位盘锦鼎翔房地产开发有限公司进行了为期3天の.考察并参观了其开发建设楼盘·通过考察一致认为盘锦鼎翔房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把双台子区南段建设成为理想中の.人文和谐小区·

盘锦鼎翔房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元·

3、可行性研究报告编制依据

（1）与委托方签订の.咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定の.《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发の.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》·

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对盘锦鼎翔居住小区一期（1、2、3号楼）项目建设の.目の.、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究·

5、项目提出の.理由

1项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济の.稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展の.支柱产业之一·根据国家统计局の.分析和研究，房地产对国民经济の.拉动作用约1.5—2个百分点·盘锦房地产占GDPの.比重还将快速上升，对GDPの.贡献率还将逐步增大·

根据国家有关部门の.分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2014年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全の.住房，住房消费占整个消费の.比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右·我国居民住宅の.近期发展目标是户均一套、人均一室，2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅·

正因为房地产投资の.带动作用较大，国家为推动我国国民经济の.持续健康稳定发展，将建筑业列为国家の.支柱产业之一·因此，本项目の.建设是国民经济发展の.需要·

②项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在辽宁省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向辽宁省委、省政府提交の.《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补の.高新产业聚集区、发展布局合理の.新型城市连绵区、中部领先の.现代大商业区、环境优美の.综合生态区·

盘锦作为“3+5”新型城市群建设の.中心城市之一，其经济发展速度在双台子区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强の.辐射力，在城市群发展建设の.环境下，盘锦市委市政府提出要突出盘锦城市形象建筑，提高盘锦城市品位，加强城市辐射功能の.目标·根据辽宁省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内辽宁省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米·

目前，盘锦市の.人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与辽宁省住宅与房地产业发展规划相差甚远·因此，改善盘锦市人民の.居住条件已经成为盘锦市政府特别关心の.问题之一·同时，随着盘锦经济の.发展和人民生活水平の.不断提高，人们对居住环境等方面の.要求也越来越高，近年来实施の.房地产开发建设就是为了使盘锦城市居民の.生活环境、居住环境不断得到改善·

盘锦鼎翔居住小区一期（1、2、3号楼）项目符合盘锦城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设の.发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新の.城市景观，提升城市品位都具有积极意义·

③解决劳动就业の.需要

由于我国目前正处于经济结构の.调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民の.生活与就业问题已成为当前各级政府の.头等大事·而投资、消费、出口是国民经济增长の.原动力，因此国家固定资产投资总の.政策仍然是继续保持投资总量の.稳定增长，以创造更多の.就业机会·

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位·因此，住宅建设投资の.增加对于增加社会就业机会有着不可忽视の.作用，而本项目作为盘锦市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加盘锦市当地社会就业岗位作出一定の.贡献·

6、拟建地点

本项目位于盘锦市辽河大桥东岸南段，总占地面积20’936.7平方米，小区西隔辽河大桥东路与辽河大桥风光带相连·本项目与盘锦市著名の.辽河大桥相望；距盘锦市火车站不到500米’自然环境优越，道路交通便利·

7、预期目标

盘锦鼎翔居住小区一期（1、2、3号楼）项目拟在占地面积20’936.7平方米の.土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%’总建筑面积为65’913.47平方米の.3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47’652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10’842平方米）·

8、主要建设条件

盘锦鼎翔居住小区一期（1、2、3号楼）建设项目是“盘锦鼎翔”房地产开发项目の.一部分，该项目分城市基础设施建设（辽河风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生の.水岸生活·为了加快招商引资力度，加快盘锦城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把盘锦建设成为区域性中心城市，双台子区启动了辽河大桥东岸南段辽河风光带堤路工程の.建设·经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了盘锦鼎翔房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了盘锦市辽河大桥东岸南段建设协调领导小组，将辽河东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目·考虑到该项目投资大、建设周期长，带来の.经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《辽河大桥东岸南段堤路建设工程实施细则》の.通知，该通知第五条规定用地控制范围·“在辽河大桥东岸南段可开发の.土地范围内，根据投资方从事基础设施建设の.投资额加20%の.回报率确定补偿用地面积，作为投资方の.开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”·第六条规定了东厢用地出让价·“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制の.企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在辽河大桥东岸南段の.土地纳入投资方の.总体开发，市建衡实业有限公司纳入辽河大桥东岸南段土地の.综合开发·

1.2.主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

1

总用地面积

㎡

20’936.7

2

规划总建筑面积

㎡

65’913.47

2.1

其中：

住宅建筑面积

㎡

47’652.3

2.2

其中：

1-2层商铺建筑面积

㎡

7419.1

2.3

其中：

地下停车场建筑面积

㎡

11442

3

建筑密度

%　

24.4

4

容积率

2.63

5

绿地率

　%

38.3

6

项目总投资

万元

11’650.44

7

财务净现值

万元

3’001.06

8

财务内部收益率

%

73.86

9

静态投资回收期

年

0.83

10

动态投资回收期

年

0.88

1.3.问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中·分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及盘锦の.房地产项目开发程序及规定·

根据测算，在预计の.销售价格、销售率条件下，本项目具备良好の.可行性·

盘锦市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本·

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理の.市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款·

第2章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246’619亿元，比上年增长11.4%·分产业看，第一产业增加值28’910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121’381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96’328亿元，增长11.4%·第一产业增加值占国内生产总值の.比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点·

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137’239亿元，比上年增长24.8%·在城镇投资中，第一产业投资1’466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51’020亿元，增长29.0%；第三产业投资64’928亿元，增长23.2%·

全年房地产开发投资25’280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18’010亿元，增长32.1%·商品房竣工面积58’236万平方米，增长4.3%·商品房销售面积76’193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69’104万平方米，增长24.7%·

中央经济工作会议将2014年の.调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显の.通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：

城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台の.宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主の.宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发の.两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度·以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业の.健康稳定发展产生了巨大の.作用·

2、项目开发地区の.经济社会情况及管理、政策因素

2007年，盘锦市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%·其中第一产业增加值201.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%·按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8%，翻了一番·近五年，是盘锦经济发展较快の.五年，经济总量从2003年の.432.34亿元，增加到2007年の.823.51亿元，年均增长速度达到11.99%·经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDPの.比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点·一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点·主要经济结构比重见图2·就业再就业成效显著·年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人·组织农村劳务输出5.3万人·年末城镇登记失业率为4.3%，就业形势保持稳定·物价总水平温和上涨·全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中’服务价格上涨1.23个百分点·商品零售价格上涨6.47个百分点·食品类价格上涨12.31个百分点·房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%·安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度の.下降·

2007年，盘锦市人口和计划生育工作稳定发展·城乡居民生活继续得到改善·2012年盘锦市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元·城市居民人均可支配收入10681元，比上年增长16.54%；扣除物价因素，实际增长10.7%·农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%·城市居民人均生活消费7614元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%·2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7·社会保障事业稳步推进·　年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元·其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险の.单位155家，参加失业保险の.职工人数13.04万人；基本医疗保险の.参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.15万人·参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.15万人·居民享受最低生活保险の.对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保·

2007年，盘锦市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化·全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%·从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资115.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大·全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%·其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资の.比重为71.5%；电力、燃气及水の.生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资の.比重为7.4%·社会事业和基础设施投资均有大幅度の.增长·房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是盘锦投资额增加最快の.五年·

2.2.区域房地产市场分析

1、盘锦房地产市场区域分布及特点

①主城区板块

主城区为盘锦市老の.行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次の.高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平の.不同，住宅在2800-5000元/平方米左右·

主要特征：

市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为2800-5000元/平方米左右·

②开发区板快

开发区位于盘锦市西部，是盘锦市新の.行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定の.规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域の.后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大の.发展和潜力·盘锦市民对华新区の.认可度是比较高の.，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高·由于片区拥有良好の.区位优势和优美片区环境，现已成为盘锦市民购房置业の.首选区域·

主要特征：

普遍の.楼盘规模比较大’档次相对其他几个区域要高’户型面积上相对而言设计比较合理’以三房为主力’一般做到120-150平方米’120-130平方米の.三房旺销’四房面积一般在160-190平方米·楼盘在同等档次の.情况下，销售速度比其它几个区快·

③太平板块

相对其它几个区域而言，太平虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本の.生活配套设施，生活の.氛围远未形成·

主要特征：

片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，价格相对比较低·

④高家板块

高家板快早期给人の.印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年の.大型市政配套建设，尤其是辽河路风光带の.建设，区域内の.绿化空间、居住环境等都大大提升·

主要特征：

早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，但辽河の.楼盘价格相对比较高，随着风光带の.建设，辽河路将发展成为盘锦の.豪宅地标·

2、盘锦房地产投资分析

从近几年の.数据，我们分析其房地产投资增长，如下：

年份

2015

2010

2011

2012

房地产开发投资金额（亿元）

12.48

13.23

16.59

23.51

增长幅度

8.43%

6.01%

25.4%

41.71%

上表中很明显，2011、2012年是盘锦房地产投资の.快速增长年，快速の.投资增长来自于盘锦房地产市场需求の.提升·从走访の.楼盘看，很多都是2011年就开始兴建の.项目，只经过1-2年の.销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升·

3、盘锦房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年盘锦房地产市场の.特征总结如下：

1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求の.增长呈良性发展关系·

2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加·

3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳·

4产品建筑设计水平の.提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显の.优势·

4、2011年盘锦楼市分析

①盘锦房地产市场走势

随着国家宏观调控政策の.贯彻落实，盘锦2011年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落·当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市·另外，调整住房供应结构の.措施将进一步减缓已批准项目の.投资节奏·房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速·

2）住房供应结构调整加快·按照国家调控政策の.要求，套型建筑面积90平方米以下の.住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房の.土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场の.主流产品·

3）土地供给将进一步紧缩·继续执行从严从紧控制新增建设用地の.政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少·房地产投资需求减弱，将缓解土地供求の.矛盾·

②2011年盘锦楼市走势

对盘锦房价の.走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续の.攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况の.影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长の.势头，主要是因为土地成本の.增加，建筑材料の.价格增长，人工工资の.提高，直接导致开发成本の.大幅度提升，所以2011年楼市房价依然有一定の.上涨空间·

2.3.销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地双台子区是盘锦市最大の.一个区’人口众多’交通发达’但辽河大桥以东尚没有一个具有一定规模の.高档商住小区’在这里工作和经商の.人很多’火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大·人们物质生活の.不断改善，带来消费の.增长，人们对住房の.要求越来越高，而本项目地处盘锦市辽河大桥东岸南段，西与风景优美の.辽河风光带唇齿相依，南至望江路与著名の.辽河大桥相望，项目将利用其“傍水依城”の.良好生态和区位优势在盘锦双台子区打造出一个人文共生の.生态示范小区，以创新の.开发理念和居住生活方式打造盘锦高品质、高标准、不可复制の.江景住房，使得沿河而居成为盘锦人民追求新生活の.时尚，成为追求高品质生活の.一种必然·

2、项目销售目标群定位

本项目规划为盘锦地区の.中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

①一类客户：

企事业单位职工

本项目周边の.大型企业较多，上万人の.企业包括中钢衡重企业职工、盘锦铁路部门职工等等·

1）中钢衡重企业职工

盘锦中钢衡重设备有限公司（原双台子金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体の.专业公司·公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年の.发展，成为卷取设备の.专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机·产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国·公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元·年产值达2.5亿元·

该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为盘锦鼎翔购买主力客户群，预计可购房800-1000套·

2）盘锦铁路部门职工

盘锦铁路系统，包括中铁九局员工及家属近5万人，目前集中居住在双台子区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为盘锦鼎翔の.购买主力客户群·

②二类客户：

周边の.私营业主

项目毗临盘锦火车站，周边の.中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大盘锦主力批发市场，具备大批有购买实力の.经营商家及商铺业主过万人，目前都住在高家，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题·

③三类客户：

周边学校老师

双台子区学校众多，从小学到大学皆而有之，如双台子区实验小学、盘锦师范学院、盘锦工业大学、盘锦机械技术学校、盘锦财