土地增值税扣除办法.docx

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土地增值税扣除办法

南京地方税务局

土地增值税扣除办法（试行）

总则

第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则、《土地增值税清算管理规程》和其他法规、规范性文件制定本办法。

第二条土地增值税扣除项目是指计算房地产转让增值额时房地产转让收入按规定可以扣除的成本、费用、税金等。

土地增值税扣除项目包括以下五个方面的内容：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第三条土地增值税扣除项目金额以清算单位为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，应按普通住宅、非普通住宅和非住宅类房地产分类归集。

第一节扣除项目一般规定

第四条扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

合法有效凭证是指以下情形应当取得的凭证和资料：

（一）购买不动产、无形资产、货物和劳务的，应当取得发票；

（二）支付行政性规范和政府性基金，应当取得财政部门监制的专用票据；

（三）支付拆迁补偿费的，应当取得发票的，应按规定取得发票，无需取得发票的，应取得收款凭据。

（四）以接收投资方式取得房地产的，应当以提供投资作价协议、帐务处理记录和关于接收房地产投资工商行政管理部门的登记或变更登记手续。

第五条纳税人支付成本、费用的，税务机关可以要求纳税人提供以下资料：

（一）有土地使用权出让合同、房地产购买协议；

（二）拆迁委托协议、拆迁补偿协议；

（三）工程设计合同、工程勘察合同；

（四）工程施工合同、工程合同结算单、工程审计报告、工程监理协议和工程监理报告；

（五）工程材料和设备采购协议，其他货物和劳务的采购协议；

（六）银行贷款利息结算通知单；

（七）其他与扣除项目金额相关的政府文件、纳税人决议等证明资料。

第六条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

实际发生的成本和费用，是指已经支付的金额。

除另有规定外，预提费用不得扣除。

未实际支付的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本不得扣除。

允许扣除的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本应当在自主清算申报之日前已经支付。

第七条扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

房地产开发费用不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。

房地产项目开发过程发生的损失不得计入开发成本。

第八条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

第九条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

本条所指合理的分配方法是指：

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。

但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按规定的核算对象分别归集。

如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

第十条对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十一条房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

本条所指不符合清算要求是指以下情形：

（一）报送的资料不全面。

（二）未提供本办法第四条所要求的凭据和资料的。

（三）所提供的资料混乱，不能验证有关情况的。

第十二条纳税人发生的扣除项目由关联交易形成的，应当按照评估价格、公允价值和营业常规进行业务往来确定扣除项目金额。

第十三条扣除项目中房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目的计算基数应当保持一致。

第十四条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的除税金之外单位建筑面积的扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

　　除税金之外的单位建筑面积扣除项目金额=清算时的除税金之外扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

第十五条提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

第二节取得土地使用权所支付的金额

第十六条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

第十七条纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府及相关部门以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

第十八条纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

第十九条以地补路（或其他工程等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额，按政府部门审计报告确认的道路或其他工程建设成本确认。

以地补路（或其他工程等）形式取得土地使用权的，应当以政府文件为依据。

第二十条母公司与国土局签订土地出让合同，由母公司支付土地出让金、办理土地使用权手续和土地前期开发费用后，根据国土部门的管理规定直接将土地使用权证办给其子公司，经主管税务机关确认不属于土地使用权转让的，税务机关审核确认属于子公司取得土地使用权所支付金额的，子公司计算土地增值税时按规定扣除。

第二十一条房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

房地产开发企业支付的土地出让金滞纳金不得扣除。

房地产开发企业支付的违约金不得法扣除。

第二十二条地下建筑面积按规定未承担土地出让金的，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

第二十三条房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

第二十四条为融资或转让目的对土地使用权进行评估的，发生的评估费不应作为取得土地使用权所支付的金额。

第二十五条纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

第三节房地产开发成本

第二十六条房地产开发成本即开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

第二十七条编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本或费用，并按土地增值税政策规定扣除。

工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

由合同约定房地产开发公司支付工程检测费，计入房地产开发成本。

施工噪声排污费不作为房地产开发成本计入扣除金额。

第二十八条甲供材的内容应当符合工程施工合同的约定。

扣除甲供材的，应当提供工程施工合同、甲供材工程结算单和甲供材价款已经从工程结算价款中扣除的证明资料，未从工程结算价款中扣除的甲供材不得重复计入开发成本。

第二十九条房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房的，其后将其作为开发产品销售的，其建造成本应计入开发成本按规定予以扣除。

纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房而未与项目中清算房地产一同销售的，其建造成本在房地产项目清算时不得作为房地产开发成本扣除。

第三十条在规划许可之外建设的地上和地下建筑，所发生的成本、费用，不得计入扣除项目金额。

第三十一条土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

第三十二条根据土地出让合同，以净地交付的，不得扣除拆迁补偿费。

第三十三条房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按政策规定确认，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　第三十四条拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费；

房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。

第三十五条房地产开发企业发生的拆迁补偿费，应当提供资金流向凭据、收偿方收据和拆迁补偿协议，必要时应当提供拆迁许可证、拆迁评估报告等资料

房地产开发企业委托政府部门开展拆迁的，应当提供拆迁补偿费发票和代为支付拆迁补偿费相关的资料。

第三十六条前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

第三十七条房地产开发发生的土方工程款，应当提供土方工程发票、土方工程合同、土方工程价款结算单。

第三十八条房地产开发发生的设计费，应当符合国家规定的标准；发生境外单位设计费用不得超过国家制定的设计收费标准的120%，提供境外设计的单位和个人，应当在中国境内设置机构。

第三十九条房地产开发发生的通水、通电、通路和土地平整“三通一平”费用外，所发生的通讯、通燃气、通热力费用，均可以计入前期工程费。

第四十条房地产开发企业支付行政性收费和政府性基金，应当以省级以上（含）文件为依据。

房地产开发企业支付的河西新区道路管网及公建配套建设费可按本条第一款规定扣除。

第四十一条建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

第四十二条房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

第四十三条房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

为扩大销售在销售合同确定的商品房销售装修条件之外，向购房人赠送的装修所发生的费用，不作为房地产开发成本扣除。

第四十四条基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

第四十五条房地产开发企业建设的基础设施处于房地产开发项目规划建设范围之外的，所发生的成本、费用不得计入项目基础设施费扣除。

第四十六条根据工程施工合同约定由施工方承担绿化工程维护责任的，发生的苗木奍护和重植费用，不得计入基础设施费扣除。

第四十七条公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

第四十八条房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有，或者有协议明确收益归全体业主所有并办理移交手续的，其成本、费用可以扣除；

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第四十九条对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

第五十条房地产开发企业建设的公共配套设施处于房地产开发项目规划建设范围之外的，所发生的成本、费用不得计入项目基础设施费扣除。

第五十一条除了地上建筑特定的装修、设施等成本外，其他开发成本在可售地上建筑面积和地下建筑面积之间平均分配。

第五十二条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第五十三条房地产开发企业发生的工资支出，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或有相关管理机关制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。

所计提工资超过上述工资薪金而形成的工资节余不应作为房地产开发费用和开发成本计入扣除项目金额。

除现场管理部门人员工资可计入开发间接费用外，其他部门人员工资不得计入开发间接费用。

其他应付职工薪酬，按企业所得税确定的扣除标准并且按本条第一款规定确定计入开发间接费用的金额。

第五十四条确定已售建筑面积开发成本的，不得未经计算单位建筑面积开发成本直接计算单位可售建筑面积成本，至少应按以下程序分配计算：

第一步：

计算单位建筑面积开发成本。

第二步：

计算各类别房地产开发成本。

第三步：

分配可售建筑面积和不可售建筑面积成本。

第四步：

分配已售可售建筑面积成本和未售可售建筑面积成本。

第四节旧房及建筑物的评估价格

第五十五条旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

第五十六条转让旧房提供评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+旧房评估价格+评估费用+转让旧房时缴纳的税金

取得土地使用权所支付的金额=取得土地使用权所支付的地价款+按国家统一规定交纳的有关费用

旧房评估价格=旧房建筑物重置成本价×成新率

第五十七条转让旧房提供购房发票的。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第

（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

扣除项目金额=购房发票金额×（1+旧房持有年数×5%）+购房契税+税金

旧房转让核定征收的，核定征收率测算中测算扣除项目金额的，如纳税人不能提供取得土地使用权所支付的金额及其合法有效票据的，取得土地使用权所支付金额按政府部门公布的基准地价确定；旧房及建筑物扣除金额，按当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价作为重置成本价和占用土地的土地使用权剩余使用年数与土地使用权年数比率作为成新度折扣率计算确定。

企业购买房地产后，为满足生产经营需要对其进行了改造，企业再转让改造后的房地产，在计算土地增值税时，提供改造时装修或设备安装合同及相关证明文件，取得合法有效凭证的装修改造费用可作为扣除项目金额，但不作为加计扣除的基数，购房发票金额按规定扣除。

第五节房地产开发费用

第五十八条房地产开发费用即开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

房地产开发费用分利息支出和利息支出以外的房地产开发费用。

第五十九条财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本条第二款规定扣除。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两款所述两种办法。

利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。

纳税人为房地产开发项目取得贷款，所发生的利息符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第三款规定的，从取得土地使用权之日起计入房地产开发费用扣除，从项目竣工验收之日起结束计算房地产开发费用扣除。

第六十条对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

第六十一条企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。

凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。

对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

第六十二条对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得扣除房地产开发费用。

对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金，不得扣除房地产开发费用。

第六节与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目

第六十三条与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，地方教育费附加比照教育费附加予以扣除。

第六十四条房地产开发项目由房地产开发企业自行施工建设，在商品房转让时同时缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税，其建筑业营业税不得作为与转让房地产有关的税金。

第六十五条财政部规定的其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按本条取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

第六十六条对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，或者对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除的取得土地使用权时支付的地价款不得加计扣除。

第六十七条承受在建工程的，如果承受方根据规定按照原规划继续建设的，承受方转让建成后的商品房计算土地增值额时，支付购买在建工程价款可以加计扣除。

第六十八条市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不作为加计扣除的计算基数。

第六十九条房地产企业土地增值税清算过程中的白蚁防治费可以计入房地产开发成本，但不作为加计扣除基数的一部分。

第七十条对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除。

第七节附则

第七十一条本办法是为了方便南京地方税务局系统内干部土地增值税清算,通过梳理相关政策,汇编形成的政策对照文本。

未尽事宜，以及与现行政策有出入的地方，按税收法律、法规和规范性文件的要求执行。

附件一：

土地增值税扣除项目归集明细表

附件二：

专项工程单位面积成本参照表

附件三：

行政性收费、政府基金收费标准

附件四：

经营性收费项目文件