电信实业大厦项目申请立项可行性研究报告.docx

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电信实业大厦项目申请立项可行性研究报告

电信实业大厦建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

XXX电信实业大厦建设项目

1.1.2项目施工单位

XXX建筑工程总承包有限公司

1.1.3项目拟建地址

XXX西宁市城中区长江路93号

1.1.4项目的提出

XXX电信实业公司始建于2000年12月27日，是中国电信集团XXX电信公司的全资子公司，自主经营，自负盈亏，独立核算的通信运营商的服务企业，经营范围包括：

通信工程的施工、设计、监理、招投标及咨询；通信设备和器材等物资的供销；通信设备及线路、电缆、光缆维护、抢修；通信技术的科研、咨询、网络信息服务、网络安全管理；计算机及宽带的安装、维护；电信增值业务、开放电信级末梢电信业务的经营、代营；IT支撑、系统集成和综合布线；广告设计、制作、发布；房地产及物业管理等。

公司始终秉“厚德载物，诚信为本，服务至上，创新创优”的经营理念，遵循“经营专业化、服务标准化、管理精细化、业务流程化”的服务宗旨，倡导上善若水、润泽万物的乙方文化，为社会各界提供满意的服务，为此提出本项目的建设。

1.1.5建设目标

公司紧跟通信行业和信息化发展趋势，聚焦客户在3G时代的业务需求和来自社会各界的信息化建设需求，参与了包括西宁市平安城市视频监控系统工程、玉树灾区抢险和重建过程中的重点工程项目和西北地区多条国干和省干通信线路的施工任务，承接了省内多家信息和媒体运营商的通信建设和运营服务，能够为客户提供通信工程设计、咨询、工程施工、工程监理、网络维护、设施管理、渠道服务、IT应用、互联网服务、语音增值服务及其它服务十大业务的一体化通信服务。

XXX电信实业公司根据中国电信集团工作要求，整合优良资产上市后组建XXX通信服务有限公司。

为中国电信、中国移动、中国联通及政府、企业客户提供专业化的通信支撑服务。

1.1.7项目建设内容

新建办公、营业大厦总建筑面积20248平方米。

1.1.8项目管理与实施进度

本项目承办单位为做好建设项目的各项工作，特成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、规划、报批与实施等工作，特别要做到专款专储、专款专用，保证配套资金定额到位，并严格执行三制（即项目法人制、招投标制和工程监理制），切实加强质量管理，建立健全之有效的质量监管体制，确保施工质量和按期完工。

1.1.9项目投资估算与资金筹措

项目总投资：

本项目总投资1.2亿元。

其中：

建筑工程费用9326.28万元，占建设投资的77.72%；设备购置费为510万元，占建设投资的4.25%；工程建设其它费用2163.72万元（包括预备费720.00万元），占建设投资的18.03%。

资金来源：

本项目总投资1.2亿元，全部由建设单位自筹。

1.2可行性研究报告的组成

我公司受XXX电信实业公司委托，编制《XXX电信实业大厦建设项目可行性研究》报告，组织有关方面的专家和技术人员，制定工作计划，进行现场勘察，收集相关资料，并依据国及省市有关文件、规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。

1.3可行性研究报告编制依据及研究范围

1.3.1编制依据

（一）法律、法规

1.《中华人民共和国城乡规划法》；

2.《中华人民共和国环境保护法》；

3.《中华人民共和国消防法》；

4.《国家节能技术大纲》（2006年）；

5.《中华人民共和国招标投标法》；

6.《XXX消防安全管理办法》；

7.《建设项目环境保护管理办法》；

8.《建设项目环境保护设计规定》。

（二）标准、规范

1.《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版；

2.《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

3.《城市道路和建筑无障碍设计规范》JBJ50-2001；

4.《砌体结构设计规范》GB50003-2001（2002年局部修改）；

5.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；

6.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；

7.《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；

8.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；

9.《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；

10.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；

11.《建筑给水排水设计规范》GBJ50015-2003；

12.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

13.《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

14.《建筑物照明度设计标准》GB50034-2004；

15.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

16.《公共建筑节能设计标准XXX实施细则》DB63/617-200；

17.《屋面工程技术规范》GB50345-2004；

18.《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》；

19.《中华人民共和国消防法》；

20.《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；

21.《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476-2008。

22.《火灾自动报警系统设计规范》；

23.《电信机构建设指导意见》。

（三）其他

1.国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2.中国电力出版社出版的《投资项目可行性研究指南》；

3.中国计划出版社出版的《项目决策分析与评价》；

4.参考《青藏铁路安置小区工程岩土工程勘察报告》

5.XXX电信实业大厦建设用地规划许可证；

6.XXX电信实业大厦建设工程规划许可证；

7.XXX电信实业大厦建设项目选址意见书；

8.建设单位提供的各类相关基础资料。

1.3.2编制原则

该项目套围绕绿色城市，环保城市为前提，坚持一人为本、环保为民，切实解决都市环境的“脏、乱、差”问题，为全面建设文明都市提供环境安全保障。

主要编制原则如下：

根据西宁市经济发展水平，坚持从实际出发，采用相应的对策和措施。

抓好试点示范，以点带面、点面结合，全面推进“行动计划”的实施。

1.3.3编制范围

本可行性研究报告论述了青海电信实业大厦建设项目的背景及必要性，并对拟建项目的主要内容、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响评价及效益等方面进行分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案的可行性，提出项目建设内容、方案、投资和效益评价，为项目决策和建设提供可靠依据。

1.4项目效益分析

XXX电信实业公司的建设更进一步的为青海通信工程设计、咨询、工程施工、工程监理、网络维护、设施管理、渠道服务、IT应用、互联网服务、语音增值服务及其它服务十大业务的一体化通信服务，为中国电信、中国移动、中国联通及政府、企业客户提供专业化的通信支撑服务。

1.5项目结论

该建设项目建成后不仅规模大、公司实力雄厚、业务全面、渠道完善，而且项目的建设，可以将企业的形象集中展现，使得现代化的建筑风格和设施得以体凸显，在青海通信领域具有重要地位。

综各方面分析论证表明，本项目工程技术方案切实可行，社会效益显著，本项目的建设是必要的，可行的。

第二章项目建设背景及必要性

XXX电信实业公司于2000年12月18日在南川西路3号注册成立,公司成立之初主要经营经营XXX电信公司投资形成的全部国有资产和今后形成的国有股权，通信设备和线路维护，电话装拆、移机和代营业务，部分窗口电信业务以及国家许可开放经营的电信业务。

2.1项目背景

近年来，社会对于电信部门的服务职能提出了越来越高的求．中国通信服务青海公司的成立和几年来取得的优异成绩以及电信体制的改革，充分证明了青海电信服务体制完善的必要性。

中国通信服务青海公司，自2007年6月，成立以来取得了许多有目共睹的成绩，他们与时俱进，锐意进取，不断开拓电信服务管理新方法的创新精神是分不开的。

但是长期以来，XXX电信实业公司（含XXX通信服务有限公司）办公场地紧张，一方面，原实业公司所属（现通服公司所属）公众服务分公司、工程建设分公司和青海盛信通信建设监理有限责任公司等三家公司一直占用归属青海电信公司的西宁市城西区南川西路3号院开展生产经营活动；另一方面，实业公司（含通服公司）本部一直租用归属XXX邮政管理局的鸿宇宾馆2层楼进行办公，公司整体生产经营场所分散，管理难度大、成本高，一年对外支付租金近200万元，且近年来租费依据市场行情按5%-8%逐年递增。

2010年10月，因政府城市规划要求，原归属XXX电信公司的西宁市城西区南川西路3号院土地已被政府征用和置换。

目前，原在此地办公的三家公司只能暂时在外租赁场地使用，120多辆生产用车无处停放，对公司经营管理和安全生产造成了严重的影响。

为彻底解决XXX电信实业公司（含青海通服公司）目前的现状，进一步促进XXX电信实业公司持续健康发展，切实解决实业公司（含青海通服公司）长期以来生产经营场所紧张的问题，经XXX电信公司研究，拟在公司存续新置换的土地（西宁市南绕城路以南部分临街打靶场以东），为XXX电信实业公司新建生产经营大楼。

新楼建成后，将XXX电信实业公司本部及青海通服公司所属公众服务分公司、工程建设分公司、物业管理分公司、青海盛信通信建设监理有限责任公司和XXX邮电规划设计有限公司迁入新楼，实现公司集约化办公，节约资源。

2.2项目建设的必要性

2.2.1．实行现代化高效生产经营的需要

XXX电信实业公司（含XXX通信服务有限公司）是目前XXX内规模最大、实力最雄厚、业务最全面、渠道最完善的信息建设领域生产性服务业主导企业，公司下设通信设计、通信工程、通信监理和西宁分公司、海东分公司、海西分公司、西藏分公司以及物业管理、物流中心等多家专业公司和属地分公司，出于长期稳定提高行业生产经营效率的需要，拟建XXX电信实业公司生产经营楼，此项目可以有效地将各分公司紧密联系在一起，增加工作效率和协调能力，便于总公司垂直领导，大大节省办公开支和时间，各属地分公司再不用东奔西跑去与各部门协调办理工作事宜，切实有效的提高了工作效率，加大生产经营能力，完善各部门的职能，可以最大限度增加生产力。

2.2.2．是实现现代化、科学化、人性化管理的需要

本项目按现代化生产经营楼设计施工，各部门规划清晰职能明确，通信、网络将统一规划设计布置，提高办公效率和企业内部资料传输的安全性，充分体现信息化的办公特点，提高办公的透明度。

宽敞明亮的生产经营环境使职员心情舒畅、精神饱满的投入到工作中去，食堂、职工之家等的设立使用，可以为广大职员切实的解决实际问题和活跃企业气氛，营造和谐的人文工作环境，打造具有本企业特色的企业文化氛围。

2.2.3．塑造企业形象、提升企业知名度的需要

企业规模大、实力雄厚、业务全面、渠道完善。

项目的建设，可以将企业的形象集中展现，现代化的建筑风格和设施将企业的良好形象展现给大家，有力的展现企业雄厚的实力和经营专业化、服务标准化、管理精细化、业务流程化的服务宗旨，并通过自身的形象来阐述倡导上善若水、润泽万物的乙方文化，提升企业的知名度和信誉度。

综上所述，项目的实施是十分必要的。

第三章项目选址与建设条件

3.1选址原则

1．符合城市规划、推进互动。

选址必须尽可能与城市建设整体规划相适应。

同时，项目的建设必须坚持高起点、高标准、高质量，使之具有前瞻性。

2．整合各种资源、提高投资效益。

项目选址必须坚持经济性则，最大限度合理利用城市现有的基础设施和规划条件，最大限度的减少投资规模，提高投资效益。

3．项目选址必须坚持以人为本，最大限度地营造一个舒适、便利的办公和服务环境。

3.2项目选址

3.2.1项目地理位置

本项目选址在西宁市城中区长江路93号。

项目拟用地面积约为6880.45㎡（其中代征道路用地125.11㎡）。

3.2.2项目选址评价

本项目所选的地址是西宁市城中区长江路93号，市领导都十分重视建设对整个市区的及周边环境的影响。

3.3建设条件

3.3.1.自然条件

西宁市位于青藏高原北部，XXX东部，黄河支流湟水上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。

地处于青藏高原和黄土高原的接合部，是牧区和农区的交汇处，也是汉文化和藏文化的交汇处。

地理坐标为东经101°49’17’’，北纬36°34’3’’地势由北向南倾斜，西北高，东南低，东西狭长，形似一叶扁舟。

境内最高海拔4394米，市区中心海拔2275米。

年均气温6.6℃，最高31℃，最低-18℃。

年降水量379毫米。

属大陆性高原半干旱气候，气压低、日照长、雨水少、蒸发量大、太阳辐射强、日夜温差大、无霜期短、冰冻期长。

3.3.2.气象条件

西宁市全年降水较少，时空分布不均。

平均降水量500mm、降水高度集中在5~9月份，这期间的降水量占全年降水量的70~80%，为西宁市的湿季。

11~3月间降水其微，占全年降水量的3~5%，是西宁市的干季，4月份系高原季节转换期。

主要受东南季风和地形的影响，在路线所经过的区域内，年均降水量350mm，年蒸发量1231.6~1697.0mm，月平均蒸发量117.7mm。

空气稀薄，含氧量是海平面的71~78%。

年平均气温：

6.6℃~8.5℃

年平均最高气温：

13.2℃

年平均最低气温：

-3.3℃

年极端最高气温：

31.8℃

年极端最低气温：

-29.2℃

年平均降水量：

329.0~505.0毫米

年平均蒸发量：

1231.6~1697.0毫米

年平均日照时数：

2701小时

3.3.3.场址地址条件

本项目参照《青藏铁路安置小区住宅楼工程岩土工程勘察报告》。

地形、地质情况如下：

（一）场地岩土工程地质条件

本次勘察查明，在勘探点控制深度范围内，场地地层主要为第四

系全新世冲洪积物（Q4al+pl），现自上而下简述如下：

1.杂填土（Q4ml）：

浅黄色，由建筑垃圾及生活垃圾为主。

含粉粒，土质坚硬、松散，该层厚度1.10-1.30m。

2．黄土状土（Q41pl+dl）：

为浅黄色，以粉粒为主，土质不均匀。

孔隙发育，摇振反应迅速，无光泽反应，干强度低，韧性低，稍湿。

该层按黄土的湿陷性分为②-1湿陷性黄土，厚6.30-7.40m，顶面埋深1.10-1.30m。

②-2非湿陷性黄土，该层控制厚1.5-3.0m，顶面埋深7.50-8.50m。

3.场地水文地质条件

场地探井揭露勘探点深度内未见地下水，勘察时为丰水期。

3.3.4.场地土的评价及地基土承载力特征值

承载力评价：

当基础宽度B≤3米，基础埋深≤0.5（湿陷性黄土≤1.5米）时，

综合提供各层土的承载力特征值（fаk）和压缩模量（Es）、变形模量（E0）为：

②-1湿陷性黄土fak=140kPaEs=5.4Mpa

②-2非湿陷性黄土fak=160kPaEs=6.2MPa

若基础宽度B>3米或基础埋深>0.5米（湿陷性黄土>1.5米）时地基承载力特征值fak按《建筑地基基础设计规范》修正，湿陷性黄土按《湿陷性黄土建筑规范》修正。

3.3.5．冻胀性评价：

本场地应为季节性冻土区，标准冻深1.34米，冻结期间地下水位大于冻深的最小距离1.5米，冻前天然含水量范围值为11.40-15.2%平均值15.50%，根据《建筑地基基础设计规范》附录G表G.0.1分析判定，地基土的冻胀类别为不冻胀，冻胀等级为Ⅰ级，平均冻胀率（%）η≤1。

3.3.6．场地土腐蚀性评价：

全盐量为0.18～0.25%,属非盐渍土。

拟建场地气候属高寒区，属冰冻区段，含11.40-15.2%，平均值15.50%，为稍湿的土层，场地环境类别属Ⅲ类。

按环境类型土对混凝土结构的腐蚀性SO42-=824-1136mg/kg,具弱腐蚀性，按地层土对混凝土结构的腐蚀性，PH值=7.7，具微腐蚀性；土对钢筋混凝土结构中的钢筋的腐蚀性：

CL-=143-286mg/kg,具微腐蚀性，根据该地区视电阻率值为120Ω.m，土对钢结构的腐蚀性按微腐蚀考虑。

3.3.7．场地土的湿陷性评价

湿陷深度7.5-8.5米，湿陷厚度6.0-7.0米，总湿陷量计算值223.0-414.5mm,自重湿陷量计算值189.75-294mm，场地属Ⅱ（中等）自重湿陷性场地土。

3.3.8．场地地震效应

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011～2010）附录A抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第三组，设计特征周期值为0.45，水平地震影响系数最大值0.08。

3.3.9．场地稳定性，适宜性及地基均匀性评价

拟建场地及附近未发现滑坡、泥石流等不良地质现象，也未发现全新世活动断裂，地基土主要由卵石组成，适宜工程建设。

第四章项目建设与施工设计方案

4.1总体规划方案

4.1.1．指导思想与原则

（1）坚持总体规划，合理布局，因地制宜的原则；

（2）切实考虑以人为本，充分考虑办公人群的各种因素；

（3）充分认识现状、利用现状、在建设院区的同时，正确处理规划中生态效益与操作性之间的关系；

（4）以“兼顾发展、合理布局、节约用地”为指导思想；

（5）以可持续发展为准则，有机组织空间布局与环境，促成生态、景观的有机统一；

（6）总体布局从适用角度出发，利于管理，美化环境，塑造形象为原则。

4.1.2．总体规划布局

项目建设应本着“统一规划、合理布局”，做到分区明确、布局合理、联系方便、互不干扰，建成适合通信机构使用要求的建筑。

满足通信建设的科学化、规范化管理的要求。

结合用地现状和周边用地的规划，考虑规划地块与周边地块的用地性质的共融性，形成良好的空间使用效果，提高土地使用效益，进行合理布局。

4.2设计依据

1．《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版；

2．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

3．《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JBJ50-2001）；

4．《砌体结构设计规范》GB50003-2001（2002年局部修改）；

5．《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；

6．《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；

7．《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；

8．《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；

9．《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；

10．《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；

11．《建筑给水排水设计规范》GBJ50015-2003；

12．《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

13．《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

14．《建筑物照明度设计标准》GB50034-2004；

15．《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

16．《公共建筑节能设计标准XXX实施细则》（DB63/617-200）；

17．《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）；

18．《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》；

19．《中华人民共和国消防法》；

20．《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；

21．《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476-2008。

22．《火灾自动报警系统设计规范》。

4.3总平面布局

4.3.1．总图规划

本项目场地宽阔，西临长江路，南临昆仑中路，在东北侧开设通向内部院子的入口，内部院落结合景观设置同时满足消防和停车要求。

4.3.2．竖向设计

该场地的竖向设计以相对标高。

在满足最小排水坡度的基础上，尽量使设计标高与现状接近，以减少土方量。

根据原始地形与规划总图，场地内部道路最小纵坡为0.5%，最大纵坡为1％，横坡为1.5%，雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管网。

道路结构拟采用混凝土整体路面。

4.3.3．管线平面

本工程共有七类室外管线：

给水管、污水管、雨水管、热力管、电信电缆、电力电缆和路灯电缆。

各专业管线依据城市市政管线提供的规划预留口的位置与其相接。

上述管线在平面设计时，尽量满足一般技术要求和间距规定，以保证办公楼设施的正常运行。

4.3.4．绿化景观

在场地内结合实际情况，栽种适当的草坪、绿化和景观树种，如垂柳、丁香等，用于美化环境。

4.4建筑设计

4.4.1．设计依据

（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2009年版；

（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

（3）《城市道路和建筑无障碍设计规范》JBJ50-2001；

（4）《砌体结构设计规范》GB50003-2001（2002年局部修改）；

（5）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（6）《公共建筑节能设计标准XXX实施细则》DB63/617-2000；

（7）《屋面工程技术规范》GB50345-2004；

（8）《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；

（9）《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》；

4.4.2．综合办公楼建筑设计

（1）建筑层数、高度和面积

XXX电信实业大厦为框架结构，建筑面积22476.59m2，建筑层数：

地下一层，建筑面积2403.3m2；地上建筑面积20073.59m2，21层高79.2m。

（2）平面布置

平面布置详见附图——XXX电信实业大厦平面图。

（3）墙体

外墙为300mm厚加气混凝土砌块，内隔墙均为200mm厚加气混凝土砌块。

外墙外侧均贴90mm厚泡沫玻璃保温板保温层。

（4）屋面工程

屋面为坡屋面，防水等级为Ⅲ级，防水层选用4mm厚SBS（聚脂胎）一道防水卷材，屋面保温层选用120mm厚泡沫玻璃保温板保温。

（5）门窗工程

门窗立樘：

外门窗立樘均居墙中立樘安装，内门窗立樘位置均与开启方向墙面平立樘，外门、窗均为70系列铝塑复合节能保温平开门、窗，内门为成品实木地弹门。

（6）外装修工程

外墙刷防水涂料，勒脚贴仿石面砖涂料。

（7）内装修工程

①楼、地面

建筑室内、门厅、走道、楼梯间等均采用防滑地板砖；卫生间楼面贴全磁防滑地砖，防水层采用聚胺脂1.5mm厚一层。

②内墙面及顶棚

卫生间墙面均贴白色釉面砖至板底。

其余房间墙面均为白色乳胶漆。

顶棚及板底均为乳胶漆。

踢踏板：

做150mm高地板砖踢脚。

（8）油漆玻璃

①木材、金属面油漆均为中级油漆，室内外外露铁件刷防锈漆一道，浅灰色调和漆两道。

②凡金属构件表面均须先除锈，刷二道红丹防锈漆后，再刷面漆。

（9）无障碍设施

无障碍设施是指为保障残疾人的通行安全和使用便利。

无障碍设施的设计将按照建设部、民政部、中央残联将发布《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规定执行。

①出入口

建筑出入口，设在通行方便和安全的位置；室内外地面有高差，采用坡道连接，坡度比为1:

12；出入口的内外应保留1.5×1.5m平坦的轮椅回转面积。

②坡道

坡道是用于联系地面不同高度空间的通行设施，坡道的位置设在方便和醒目的地段，并悬挂国际无障碍通用标志。

在建筑物楼前，无障碍坡道结合台阶设计，布局在台阶两侧，在坡道的起点和终点处，设不小于1.5m的轮椅缓冲地带。

③地面

建筑室内外通路及坡道的地面应平整，地面应选用不滑及不易松动的表面材料。

同时考虑供视力残疾者使用通路及坡道宜铺设有触感提示的地面材料。

4.5结构设计

4.5.1设计依据

（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；

（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；

（3）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；

（4）《砌体结构设计规范》GB50003-2001（2002年局部修改）；

（5）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；

（6）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；

（7）《混凝土结构工程施工及验收规范》GB