香港某大厦物业管理接管验收方案.docx
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香港某大厦物业管理接管验收方案
香港新世界 大 厦
接管 验 收方案
上海新创物业管理有限公司
二00二年七月
目录
项目 页码
1.接管验收整体计划 3
2.物业验收移交程序 5
3.竣工验收应提供的技术资料 6
4.竣工验收应提供的操作和维修保养手册 9
5.物业验收管理制度 11
6.房屋接管验收标准 13
7.设施成品保护方案 21
8.附表
接管验收整体计划
一、依照业主方──新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:
A办公层区域(L12~L57)和各设备房[塔楼部分]:
7月20日到8月24日
B商场部分(B3~L3)及车库[裙楼部分]:
9月8日到10月28日
二、接管必备资料如下
1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;
2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;
3.工程项目竣工图;
4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;
5.隐蔽工作验收记录;
6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;
7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;
8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;
9.工程质量事故的发生和处理记录。
10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;
11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;
12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;
13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
三、物业接管工作组织构成:
1.上海新创物业管理有限公司
香港新世界大厦物业管理处(管理部、工程部)
2.其它相关人员
四、接管验收原则
以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。
五、接管工作程序
1.接管工作准备阶段
1.1熟悉接管各层面的情况
1.2接管工作应备文件
a.验收接管流程
b.相关验收文件
c.相关验收表格
d.成品保护方案
1.3接管人力与器具准备
1.4接管前人员培训
2.接管工作运作阶段
2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。
2.4接管合格,钥匙移交管理处。
3.接管缮后阶段
3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商限期整改。
3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。
3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。
3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各功能及设施设备运作正常。
3.5对部分成品(如:
地面、墙面、天花、电梯等)进行保护。
物业验收 移交程序
ﻩ根 据 各项目的施工 进度和小业 主(或租户)入住的情况不同 ,发展商(或大业 主)可视需要要 求管理公司对 其物业的部分 楼层 建 筑 装修 、设备和系 统进行验收接管,但项目的最终移 交是在 通过政府 有关职能部门和 發展商 验收 基 础上以物业 管理公司验收通過为 准。
一、 物业 验 收 条 件
物业 要 验收移 交, 必须满 足以 下首要条件 :
1.提供 被验收物业的 竣 工图(若尚 未完成峻工图,必须 提 供 最终的施工 图,并 附详细 的设计修改说明 );
2.提供 被验收 的设备、 系统的操作 说明、保 养手 册及其 他有关 资料 ;
3.提供与 承 包商(或供应商)签 署 承包 (供应)合 同中 有 关技术 条款;
4.出示政府有 关 职 能部门(详见附表 )验收 证明;
5.提供承包商、 厂商 及 供应商的地址、联 系电话及 联系 人资料 ;
6.提供必要的专业技 术介 绍 和培训;
7.提 供所有测试 、 检 验和分 析报 告;
8.清洁被 验收的场地 、设 备和机房。
二、拒绝验收
对以下情 况,物业公司有权 拒绝 验收接管物业:
1.严 重违 反国家有关法规 ;
2.未 能通 过 有关 政府职能部 门的验收;
3.工地与交 付物 业不能有效隔离;
4.机 房不能完全独立封 闭;
5.其他可能危 及 设 备正常运行和入住人身安 全的物业。
三、 缺陷整 改
对 在验 收中发现 的各种问题 包 括 工程未 完事项 、工程缺陷及 由于成品未能 有 效保護 引起 的 受 損等情況 ,管 理公司 将会做详细的 缺陷 记 录,以供发展商 (或大 业主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商)进行整改 ,对不能进行整改的缺陷 进行赔偿交 涉。
对问题比较严重,则 向发展商(或大业主)建 议暂缓验 收 ,待 整改完成后重 新验收。
四、试 运行
若部分设备或 整 个系统尚 未通过 最终的 验收, 但由 于小业主(或租户)入 住需要 必须开启运行某些设备 或 系 统 ,管理公司一 般仅做 实 物验 收, 并严格 按发展 商(或大业 主)的书面指令进行管理和操作,在 此期间, 技术上 仍由承 包商(供应 商)把关,若发生 任何问题或意外,除管理公司人为原 因外,责任由发展商 (或大业主 )及其承包商负 责,對于重要 設備 或机房有必 要簽 定臨 時試運行協 議,清 楚列明有 關 各方責任。
五、验收通过
被验 收物业完 好,设备及 系统运行情况正 常 , 所 有指标均 达到合同约定的要 求,場地、設備和机房 均清洁 干淨,经有关各 方书 面确认验收 通过,发展商(或大业主)应督促 承包商(或 供应商 )移交所 有 的钥匙、备 品备 件 和专用工具, 物 业正式交由物业公 司 接收管理 。
六、保修期
按正 常 情况, 物业整体验收结 束,正式进 入保修期, 但物业验收往往是一 段 相 当长 的过程 ,在此期 间,有些设备 可 能 会因先 期 投入 运行或其 他原因 已经进 入 保修期,故需要发展商(或 大业主 )与其承包 商、 供 应商协议约定 整个项目的保修期 1起始日期,书面 通知 物业公司, 而在此之前 进入 保 修 期的部分 设备 和系统 ,若需要签 续保合同,发 展商(或大业主 )应酌情 予以补 偿。
竣工驗收 應 提供的 技 術資料
在物業 驗收 接 管 前,發展商/ 業主須提供 有關物業的各种技術資料和竣工圖,分 類立卷,在驗收時交物業 管理 公司歸檔保存 ,若驗收時尚未完成竣工圖,必須提供最終的 施 工圖,并附詳 細的設計修改說明,竣工圖 最遲必須在免費保修 期開 始后的六個 星期內呈交。
物業管 理 公 司將參考這些技 術資 料對物業的設 施進行 驗收管理、運行、 維 護和保養, 一般需要遞交以下技術資 料,但不 限于此 列 :
一、 土建、 裝修 需要的資料
1.建筑、裝修和綠花等設計說明;
2.總平面圖、 建筑和結构圖;
3.裝修圖(包括 所有 天花 、 地面、 牆面、門窗 及幕 牆等材料 表);
4.質監站、規 划局、消防局、環衛 局及園林 管 理所 等政府職能 部門 的驗 收報告;
5.土建、裝修、 建材 和五金 等供應 商及厂商資料;
6.房屋 面積測量 報告;
7.物業沉降 測試報 告;
8.防 水工程的盛 水試驗報告;
9.隱 蔽工程驗 收 鑒証。
二、弱 電系統需 要的 資 料
1.各弱電系統 的操作和維 護保養手 冊( 包括屋宇自動控制系統、消 防 自動報警 系 統 、防盜監控系統、衛星 電視系統 、電話和綜合 布線系 統 、背景音響系統、車庫自動 化管 理系 統 等);
2.各弱電系 統圖、平 面 圖 ;
3.弱電系統 設備明細表 、承包 商資料及產品合格 証;
4.消防局、技防辦 、音像 管理處、有 線電 視台、國 家安全局、電 話發展總公司 等政府職能部門 的驗收合格 証明 ;
5.設備原理圖、電腦軟件程序 和說明等 。
三 、電气 系統需要 的資料
1.高壓、低壓和 變 配電設 備操作和 維護 保養 手冊 ;
2.所有電气系統圖、平面圖、隱蔽工 程 驗收資料及說 明;
3.電 气 設備 明細 表 、承包 商資 料及產品 合 格 証;
4.供 電局驗收報告;
5.各 种用電設備調 試、測試 報告 ;
6.避雷裝置系統圖、平 面 圖 、測試報告、防 雷 辦驗收 報告 。
四、給排水需 要 的資料
1.噴淋、消火栓水 系 統操作 和維 護保養手冊;
2.消防水、 給水、 排水系統圖 、平面圖及電 气控 制圖;
3.消 防 噴 淋 、 消火栓 、給排 水系 統設 備 明細表、 承包 商 資料及產品合格証;
4.消防局驗收 批文,衛生防疫站、自來水、城市 排水 檢測 站和質驗站 等 政 府職能部門驗收報告;
5.消 防水系統試壓、調試及驗測報告 ;
6.污水處理系 統竣工圖紙, 衛生 防疫站驗 收批 文 ;
7.蓄水池、水 箱 和開 水器水質檢測報告。
五、空調系統需要的資料
1.空調系統 、送 排風 系 統操作 和 維 護保養手 冊;
2.空 調、送排風系 統圖 、平面 圖及電气控制 圖;
3.空調机 組(熱泵机組)、 新風机組 、熱交換 器 及風机盤管等設 備明細表、承包 商資料及產品合 格証;
4.消防局驗收批文;
5.空調 系 統/設 備試壓、調試報告。
六、動力 設 備需要的資 料
1.鍋爐、應 急發電 机和電梯 等設備操作 和維護 保 養 手冊;
2.鍋 爐房、應急發電 机房平面圖,煤气 調壓 站平 面圖和 煤 气系統圖、 平面 圖 ;
3.勞動局、質檢站及煤 气公司有關驗收証 明;
4.鍋 爐 、 應急 發電机及 電梯等設備的調試報告、 產品 合格証書;
5.煤气管 道的試壓報 告。
七、電 梯驗收提交 資料
電梯正式驗收移交 前,施 工單位需遞交以下資料 ,以 便使物 業管理公司技 術 人員盡 快掌握電梯的操作及緊急事故 處 理,以 下為電梯移交時必須提 供的資料,但 不限于此 :
1.市建委質監 站批發的“電 梯運行証";
2.市技术监督 局批發的“電 梯 安全 使用証 " ;
3.電 梯技 術 規格說明 書;
4.電梯出厂合格 証及產 地來源証;
5.電梯 裝箱 清單;
6.電梯 管理 与使用手冊;
7.電 梯一 般 安裝 標准 ;
8.電梯操作 說明書;
9.電梯維修保養手冊 ;
10.電梯安裝圖 紙 ;
11.電 梯 机械及電气控制 圖紙 ;
12.電梯備 品備 件清 單;
13.電梯操作培訓 手 冊;
14.電梯承包商 竣工調 試及 自查 記錄 ;
15.電梯應急維修電話;
16.電梯供應商和 安 裝單位聯系人、電 話、傳 真 等 資料。
八、其他需 要的 資 料
發展商、承包商認為需要提供 的其他资料。
竣工验收应提供的操作和维修保养手册
承 包單位 在物業移 交前 ,須 遞交設備/系統的操作和維修 保養手冊(以下簡 稱“手冊 "), 以确保 物業管理公 司操作 人員 能盡快掌握驗收設備/系統的 操 作和管理 ,一 般有以下要求:
1.承包單 位 須 在設備/系統 驗收前一個 月遞交手冊 , 以便物業 管 理 公司的操作人員有時間 了解該驗收設備/系統的 基本情 況。
2.手冊 內所有內容應 以 中文編印,文字 、插圖和表格 等效果 清 晰 。
3.每 一 系統應獨立 成冊,以 減少每冊的厚度,不同 內容或章節 應以塑料索引標簽分隔 , 并附 有清楚的目錄指 示,以便操作人員翻查 參考。
4.為 使 手 冊便于 使用 ,并 經得起在日常維修的工作環境下多次反复翻閱而不 易 破損 ,手 冊應采用优質的A4標准紙張 編印,配 上 堅硬 的封 面 和書背,并以 膠質 塑 料 或其它 耐 磨 損的 材料作 保護。
5.手 冊 須 同時附有 本 項目的“竣工 圖"目 錄,按所屬系統分列于 有關系 統的 章節內。
如某一圖 紙同時适用于多 個系統 時,則需在 每個 有 關系統 章節內同時列出。
若 遞交 手冊 時尚 未完 成竣工圖, 必 須 提供最 終的施工圖, 并附詳細 的 設計 修 改說 明,竣工 圖 最遲必 須 在免 費保修期 開 始后的六個星期 內呈 交。
6.系統操作需提供的技 術資 料(至少 包括 以下內 容):
A.系統 正常運 作 程 序和在不正 常 情況時的 應 變 程 序。
B.詳盡 介紹 每個獨 立 系統如 何調節、 控制、監 察和調 校說明 。
C.系統內所有的管道和 接線 圖,并說 明主要設備和部件的規格和功能。
D.提出每個系 統的可 調 節部件 和保護裝置的最初調校 參 數, 并預留一 定的 空位 以便加插 最 后調 定 的參數 。
E.系 統中有關供電、配電屏和控制 屏的詳細說明 。
7.設備操作需 提供 的技術資料(至少包 括以下內 容):
A.設備 正常啟閉 程序和出現异常情況時 停机 程序。
B.詳盡介紹每台 獨立 設備 如何調節、控制、 監 察和 調校說明。
C.所有 設 備的原厂所發的隨 机文 件、圖紙資料,包括每塊電路板 的 電路圖, 以及所有電子元件 的布 置 圖。
如有需 要,還需提供 部件分 解圖, 以顯示各部 件的位置 。
D.列出所 有 設備的生產制造 厂 商、型 號、系 列編 號 、經調 試 運行后所設 定 的 參數。
E.所有設備的產 品 說明書、合 格簽証書、生產厂測試 報告以及 性能指 標圖 表等 資料 。
8.系 統/設 備維修保 養需 提 供的技術資料(至少 包括以下內 容):
A.所有 系統/設 備 檢 查手冊。
B.設備更換部件的程序和要求。
C.從整個 系統到設備的維修保養說明 ,調 校的 操作程序 和尋找故障的方法。
D.執行 運作和維修 保養程序時應 特 別注意事 項。
E.常見故障 處理 和解 決方法。
F.提出系統/設備保養制度 ,列明主要設備每天、每周 、每月、每季、每年及五年需記錄 和維護保養內容和方 法。
9.安全保 險需提供技 術資料 (至少包括 以下內容):
A.各類設備 的保護操作 程序。
B.對各項系統 操作時可能發 生的事故危險應作 的預 防、應變和 保護措施說明。
∙電 气事 故保護
∙机械事 故 保 護
∙火災和爆炸事故保 護
∙化學事故保護
∙在處理燃料和化學物 品出現的事故 保 護
∙急救和事故 報告
10.在 任 何設備或控制系 統 所采 用的電 腦專用軟件, 需提供的 技術 資料 (至 少包 括以下內容):
A.軟件內容目錄表打印 本 。
B.流程 圖、數 据表和程序 說明。
C.特 殊的 軟 件和工具的使 用說明。
D.程 序設計和 系統 使 用 手冊。
E.應用的 基 本軟件、專用工具和 通用 軟件資料, 便 于業 主進一 步修改 和發 展軟 件。
11.列 出每 一种型號設 備 、 材 料和附件的 供應厂 商和 代 理商名 單,并 詳 細列明這些 厂商的地址 、 電話及 圖文傳真 號碼。
12.列出承包單 位提供 給業主 的所 有備品、備件和專用 工 具清單。
物业验收管理制度
1.物业交接管理
2.验收前的准备工作
验收小组根据开发商提供的图纸,按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准,由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。
验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等,在开发商组织下进行验收。
3.验收的实施
验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收;主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂,并清点数量、安装位置等。
在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备,提出书面《整改报告》返回开发商。
由开