香港某大厦物业管理接管验收方案.docx

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香港某大厦物业管理接管验收方案

香港新世界　大　厦

接管　验　收方案

上海新创物业管理有限公司

二00二年七月

目录

项目　　　　　　　　　　　　　　　　　　页码

1.接管验收整体计划　　　　　　　　　3

2.物业验收移交程序　　　　　　　　　　　　5

3.竣工验收应提供的技术资料　　　　　　　　　6

4.竣工验收应提供的操作和维修保养手册　　　　9

5.物业验收管理制度　　　　11

6.房屋接管验收标准　　　　　　　　1３

7.设施成品保护方案　　　　　　　　　　　　　2１

8.附表

接管验收整体计划

一、依照业主方──新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部19９1年２月4日发布，199１年７月１日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行:

Ａ办公层区域（L12～L５7）和各设备房[塔楼部分]:

７月20日到8月24日

B商场部分（Ｂ3～Ｌ３）及车库[裙楼部分]：

９月8日到10月２8日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;

3.工程项目竣工图;

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；

5.隐蔽工作验收记录；

6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;

7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单;

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成：

1.上海新创物业管理有限公司

香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）

2.其它相关人员

四、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收表格

d.成品保护方案

1.3接管人力与器具准备

1.4接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕，填写表格,重要现场应进行照相,一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格，钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。

3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品（如：

地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。

物业验收　移交程序

ﻩ根　据　各项目的施工　进度和小业　主（或租户）入住的情况不同　,发展商（或大业　主）可视需要要　求管理公司对　其物业的部分　楼层　建　筑　装修　、设备和系　统进行验收接管，但项目的最终移　交是在　通过政府　有关职能部门和　發展商　验收　基　础上以物业　管理公司验收通過为　准。

一、　物业　验　收　条　件

　　　　物业　要　验收移　交，　必须满　足以　下首要条件　:

1.提供　被验收物业的　竣　工图（若尚　未完成峻工图，必须　提　供　最终的施工　图,并　附详细　的设计修改说明　）;

2.提供　被验收　的设备、　系统的操作　说明、保　养手　册及其　他有关　资料　；

3.提供与　承　包商（或供应商）签　署　承包　（供应）合　同中　有　关技术　条款；　

4.出示政府有　关　职　能部门（详见附表　）验收　证明；　

5.提供承包商、　厂商　及　供应商的地址、联　系电话及　联系　人资料　；

6.提供必要的专业技　术介　绍　和培训;　

7.提　供所有测试　、　检　验和分　析报　告;　

8.清洁被　验收的场地　、设　备和机房。

二、拒绝验收

　对以下情　况,物业公司有权　拒绝　验收接管物业:

1.严　重违　反国家有关法规　;　

2.未　能通　过　有关　政府职能部　门的验收；

3.工地与交　付物　业不能有效隔离;

4.机　房不能完全独立封　闭；　

5.其他可能危　及　设　备正常运行和入住人身安　全的物业。

三、　缺陷整　改

　对　在验　收中发现　的各种问题　包　括　工程未　完事项　、工程缺陷及　由于成品未能　有　效保護　引起　的　受　損等情況　,管　理公司　将会做详细的　缺陷　记　录,以供发展商　（或大　业主　）督　促　承　包　商　（或　供　应　商）进行整改　,对不能进行整改的缺陷　进行赔偿交　涉。

对问题比较严重，则　向发展商（或大业主）建　议暂缓验　收　,待　整改完成后重　新验收。

四、试　运行

若部分设备或　整　个系统尚　未通过　最终的　验收,　但由　于小业主（或租户）入　住需要　必须开启运行某些设备　或　系　统　,管理公司一　般仅做　实　物验　收,　并严格　按发展　商（或大业　主）的书面指令进行管理和操作,在　此期间,　技术上　仍由承　包商（供应　商）把关,若发生　任何问题或意外，除管理公司人为原　因外,责任由发展商　（或大业主　）及其承包商负　责，對于重要　設備　或机房有必　要簽　定臨　時試運行協　議，清　楚列明有　關　各方責任。

五、验收通过

　被验　收物业完　好,设备及　系统运行情况正　常　，　所　有指标均　达到合同约定的要　求,場地、設備和机房　均清洁　干淨，经有关各　方书　面确认验收　通过，发展商（或大业主）应督促　承包商（或　供应商　）移交所　有　的钥匙、备　品备　件　和专用工具,　物　业正式交由物业公　司　接收管理　。

六、保修期

　　按正　常　情况,　物业整体验收结　束，正式进　入保修期，　但物业验收往往是一　段　相　当长　的过程　，在此期　间，有些设备　可　能　会因先　期　投入　运行或其　他原因　已经进　入　保修期，故需要发展商（或　大业主　）与其承包　商、　供　应商协议约定　整个项目的保修期　1起始日期，书面　通知　物业公司，　而在此之前　进入　保　修　期的部分　设备　和系统　，若需要签　续保合同，发　展商（或大业主　）应酌情　予以补　偿。

竣工驗收　應　提供的　技　術資料

在物業　驗收　接　管　前，發展商/　業主須提供　有關物業的各种技術資料和竣工圖，分　類立卷，在驗收時交物業　管理　公司歸檔保存　,若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的　施　工圖，并附詳　細的設計修改說明,竣工圖　最遲必須在免費保修　期開　始后的六個　星期內呈交。

物業管　理　公　司將參考這些技　術資　料對物業的設　施進行　驗收管理、運行、　維　護和保養，　一般需要遞交以下技術資　料，但不　限于此　列　:

一、　土建、　裝修　需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設計說明;

2.總平面圖、　建筑和結构圖；

3.裝修圖（包括　所有　天花　、　地面、　牆面、門窗　及幕　牆等材料　表）；　

4.質監站、規　划局、消防局、環衛　局及園林　管　理所　等政府職能　部門　的驗　收報告;

5.土建、裝修、　建材　和五金　等供應　商及厂商資料；

6.房屋　面積測量　報告；

7.物業沉降　測試報　告;

8.防　水工程的盛　水試驗報告;

9.隱　蔽工程驗　收　鑒証。

二、弱　電系統需　要的　資　料

1.各弱電系統　的操作和維　護保養手　冊（　包括屋宇自動控制系統、消　防　自動報警　系　統　、防盜監控系統、衛星　電視系統　、電話和綜合　布線系　統　、背景音響系統、車庫自動　化管　理系　統　等）;

2.各弱電系　統圖、平　面　圖　;

3.弱電系統　設備明細表　、承包　商資料及產品合格　証;

4.消防局、技防辦　、音像　管理處、有　線電　視台、國　家安全局、電　話發展總公司　等政府職能部門　的驗收合格　証明　；

5.設備原理圖、電腦軟件程序　和說明等　。

三　、電气　系統需要　的資料

1.高壓、低壓和　變　配電設　備操作和　維護　保養　手冊　；　

2.所有電气系統圖、平面圖、隱蔽工　程　驗收資料及說　明；

3.電　气　設備　明細　表　、承包　商資　料及產品　合　格　証;

4.供　電局驗收報告;

5.各　种用電設備調　試、測試　報告　;

6.避雷裝置系統圖、平　面　圖　、測試報告、防　雷　辦驗收　報告　。

四、給排水需　要　的資料

1.噴淋、消火栓水　系　統操作　和維　護保養手冊；　

2.消防水、　給水、　排水系統圖　、平面圖及電　气控　制圖；

3.消　防　噴　淋　、　消火栓　、給排　水系　統設　備　明細表、　承包　商　資料及產品合格証；

4.消防局驗收　批文,衛生防疫站、自來水、城市　排水　檢測　站和質驗站　等　政　府職能部門驗收報告；

5.消　防水系統試壓、調試及驗測報告　；

6.污水處理系　統竣工圖紙,　衛生　防疫站驗　收批　文　;

7.蓄水池、水　箱　和開　水器水質檢測報告。

五、空調系統需要的資料

1.空調系統　、送　排風　系　統操作　和　維　護保養手　冊;

2.空　調、送排風系　統圖　、平面　圖及電气控制　圖;　

3.空調机　組（熱泵机組）、　新風机組　、熱交換　器　及風机盤管等設　備明細表、承包　商資料及產品合　格証;　

4.消防局驗收批文;　

5.空調　系　統/設　備試壓、調試報告。

六、動力　設　備需要的資　料

1.鍋爐、應　急發電　机和電梯　等設備操作　和維護　保　養　手冊；　

2.鍋　爐房、應急發電　机房平面圖，煤气　調壓　站平　面圖和　煤　气系統圖、　平面　圖　;

3.勞動局、質檢站及煤　气公司有關驗收証　明；

4.鍋　爐　、　應急　發電机及　電梯等設備的調試報告、　產品　合格証書；

5.煤气管　道的試壓報　告。

　　七、電　梯驗收提交　資料

電梯正式驗收移交　前，施　工單位需遞交以下資料　,以　便使物　業管理公司技　術　人員盡　快掌握電梯的操作及緊急事故　處　理，以　下為電梯移交時必須提　供的資料，但　不限于此　:

1.市建委質監　站批發的“電　梯運行証";

2.市技术监督　局批發的“電　梯　安全　使用証　"　；　

3.電　梯技　術　規格說明　書；

4.電梯出厂合格　証及產　地來源証;

5.電梯　裝箱　清單;

6.電梯　管理　与使用手冊；

7.電　梯一　般　安裝　標准　;

8.電梯操作　說明書；

9.電梯維修保養手冊　；

10.電梯安裝圖　紙　；　

11.電　梯　机械及電气控制　圖紙　;

12.電梯備　品備　件清　單；　

13.電梯操作培訓　手　冊；

14.電梯承包商　竣工調　試及　自查　記錄　；

15.電梯應急維修電話;

16.電梯供應商和　安　裝單位聯系人、電　話、傳　真　等　資料。

八、其他需　要的　資　料　

發展商、承包商認為需要提供　的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承　包單位　在物業移　交前　,須　遞交設備／系統的操作和維修　保養手冊（以下簡　稱“手冊　＂）,　以确保　物業管理公　司操作　人員　能盡快掌握驗收設備／系統的　操　作和管理　，一　般有以下要求：

1.承包單　位　須　在設備／系統　驗收前一個　月遞交手冊　,　以便物業　管　理　公司的操作人員有時間　了解該驗收設備／系統的　基本情　況。

2.手冊　內所有內容應　以　中文編印,文字　、插圖和表格　等效果　清　晰　。

3.每　一　系統應獨立　成冊,以　減少每冊的厚度，不同　內容或章節　應以塑料索引標簽分隔　，　并附　有清楚的目錄指　示，以便操作人員翻查　參考。

4.為　使　手　冊便于　使用　,并　經得起在日常維修的工作環境下多次反复翻閱而不　易　破損　,手　冊應采用优質的A４標准紙張　編印,配　上　堅硬　的封　面　和書背，并以　膠質　塑　料　或其它　耐　磨　損的　材料作　保護。

5.手　冊　須　同時附有　本　項目的“竣工　圖＂目　錄,按所屬系統分列于　有關系　統的　章節內。

如某一圖　紙同時适用于多　個系統　時,則需在　每個　有　關系統　章節內同時列出。

若　遞交　手冊　時尚　未完　成竣工圖，　必　須　提供最　終的施工圖,　并附詳細　的　設計　修　改說　明，竣工　圖　最遲必　須　在免　費保修期　開　始后的六個星期　內呈　交。

6.系統操作需提供的技　術資　料（至少　包括　以下內　容）：

A.系統　正常運　作　程　序和在不正　常　情況時的　應　變　程　序。

B.詳盡　介紹　每個獨　立　系統如　何調節、　控制、監　察和調　校說明　。

C.系統內所有的管道和　接線　圖,并說　明主要設備和部件的規格和功能。

D.提出每個系　統的可　調　節部件　和保護裝置的最初調校　參　數，　并預留一　定的　空位　以便加插　最　后調　定　的參數　。

E.系　統中有關供電、配電屏和控制　屏的詳細說明　。

7.設備操作需　提供　的技術資料（至少包　括以下內　容）：

A.設備　正常啟閉　程序和出現异常情況時　停机　程序。

B.詳盡介紹每台　獨立　設備　如何調節、控制、　監　察和　調校說明。

C.所有　設　備的原厂所發的隨　机文　件、圖紙資料,包括每塊電路板　的　電路圖，　以及所有電子元件　的布　置　圖。

如有需　要，還需提供　部件分　解圖,　以顯示各部　件的位置　。

D.列出所　有　設備的生產制造　厂　商、型　號、系　列編　號　、經調　試　運行后所設　定　的　參數。

E.所有設備的產　品　說明書、合　格簽証書、生產厂測試　報告以及　性能指　標圖　表等　資料　。

8.系　統/設　備維修保　養需　提　供的技術資料（至少　包括以下內　容）:

A.所有　系統/設　備　檢　查手冊。

B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個　系統到設備的維修保養說明　，調　校的　操作程序　和尋找故障的方法。

D.執行　運作和維修　保養程序時應　特　別注意事　項。

E.常見故障　處理　和解　決方法。

F.提出系統/設備保養制度　，列明主要設備每天、每周　、每月、每季、每年及五年需記錄　和維護保養內容和方　法。

9.安全保　險需提供技　術資料　（至少包括　以下內容）：

A.各類設備　的保護操作　程序。

B.對各項系統　操作時可能發　生的事故危險應作　的預　防、應變和　保護措施說明。

∙電　气事　故保護

∙机械事　故　保　護　

∙火災和爆炸事故保　護　

∙化學事故保護　

∙在處理燃料和化學物　品出現的事故　保　護

∙急救和事故　報告

10.在　任　何設備或控制系　統　所采　用的電　腦專用軟件，　需提供的　技術　資料　（至　少包　括以下內容）:

A.軟件內容目錄表打印　本　。

B.流程　圖、數　据表和程序　說明。

C.特　殊的　軟　件和工具的使　用說明。

D.程　序設計和　系統　使　用　手冊。

E.應用的　基　本軟件、專用工具和　通用　軟件資料,　便　于業　主進一　步修改　和發　展軟　件。

11.列　出每　一种型號設　備　、　材　料和附件的　供應厂　商和　代　理商名　單,并　詳　細列明這些　厂商的地址　、　電話及　圖文傳真　號碼。

12.列出承包單　位提供　給業主　的所　有備品、備件和專用　工　具清單。

物业验收管理制度

1.物业交接管理

2.验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划,按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收;验收小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。

验收小组按开发商提供的竣工图,设备清单,所有设施、设备出厂合格证书,设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行验收。

3．验收的实施

　　验收小组在预验收过程中,按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

在预验收过程中,检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》返回开发商。

由开