物业管理服务采购项目采购文件.docx

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物业管理服务采购项目采购文件

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第一篇投标邀请书

第二篇投标人须知

第三篇用户需求书

第四篇物业管理服务合同（格式）

第五篇投标文件格式

附件（评审表格、物业相关图纸或参考资料）

第一篇投标邀请书

1、中国远东国际招标公司（以下简称“采购代理机构”）受东莞松山湖科技产业园区科技教育局（以下简称“采购人”）的委托，为东莞松山湖学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务采购项目（采购编号：

0722-0870-FE456GZB）采购所需的物业管理及相关服务。

本项目采用公开招标的采购方式，欢迎有相应资质和能力的合格投标人参加本次采购。

2、采购内容：

东莞市学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务。

3、投标人必须具备的基本条件：

a）★具有独立企业法人资格；

b）★具有相关行政主管部门核发的物业管理二级（含）以上资质证书，并在广东省内注册的物业管理企业；

c）★投标人近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米；

d）★不接受联合体投标。

4、采购文件于2008年7月11日至2008年7月31日，每日上午9:

30时至11:

30时；下午14:

30时至16:

00时，按下述地址洽购。

本采购文件每本售价￥200元，售后不退。

若邮寄，相关费用由购买方负责。

采购代理机构不对邮寄过程中可能发生的延误或丢失负责。

5、投标人投标时所有投标文件都应附有投标保证金￥35，000.00元。

投标保证金须严格按“采购文件第二篇投标人须知第15款”要求提交。

6、投标文件于2008年8月1日上午9:

30～10:

00时间段内递交到开标地点。

采购代理机构只接受在递交投标文件截止日当天由投标人法定代表人或其授权代表于递交投标文件截止时间前亲自递交的投标文件。

电报、传真形式的投标概不接受。

7、兹定于2008年8月1日上午10:

00时（北京时间）在下述地址开标。

8、踏勘现场和答疑会：

该项目不组织集中踏勘现场和答疑，请投标人自行到实地踏勘考察。

地址：

第二篇投标人须知

一、总则

1.说明

1.1资金来源

1.2财政资金。

1.3采购范围

1.4本次采购范围为：

东莞市学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务。

详细要求见采购文件第三篇《用户需求书》。

2.定义及解释

2.1采购人：

东莞松山湖科技产业园区科技教育局

2.2投标人：

响应本项目采购、参加投标报价的法人或者其他组织

2.3采购代理机构：

中国远东国际招标公司

2.4评标委员会：

评标委员会是依照《中华人民共和国招标投标法》组建的，专门负责本次评标工作的临时性机构。

2.5日期：

指公历日。

2.6用户：

指东莞松山湖科技产业园区科技教育局。

2.7服务：

指符合本采购文件第三篇《用户需求书》要求的物业管理服务。

2.8合同：

指由本次采购所产生的合同或合约文件。

2.9采购文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对采购文件内容的理解和解释。

2.10采购文件中所规定的“书面形式”，是指任何手写的、打印的或印刷的通讯，包括电报和传真。

3.物业管理服务采购

3.1中国远东国际招标公司受东莞松山湖科技产业园区科技教育局的委托，接受合格的投标人就采购文件所述的内容进行投标报价。

物业管理收费实行“包干制”。

4.合格投标人

a）★具有独立企业法人资格；

b）★具有相关行政主管部门核发的物业管理二级（含）以上资质证书，并在广东省内注册的物业管理企业；

c）★投标人近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米；

d）★不接受联合体投标。

5.纪律与保密事项

5.1凡参与评标工作的有关人员均应自觉接受有关主管部门的监督，不得向他人透露已获得采购文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关投标报价的其他情况。

5.2递交投标文件截止时间后，直至向中标人发出《中标通知书》时止，凡与审查、澄清、评价和比较报价的有关资料以及授标意见等，参与评标工作的有关人员均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。

5.3除投标人被要求对投标文件进行澄清外，从递交投标文件截止之时起至授予合同期间，投标人不得就与其投标文件有关的事项主动与评标委员会、采购代理机构以及采购人联系。

5.4从递交投标文件截止之日起至授予合同期间，在投标文件的审查、澄清、比较和评价阶段，投标人试图对评标委员会和采购代理机构施加任何影响或对采购人的比较及授予合同的决定产生影响，都可能导致其投标文件被拒绝。

5.5投标人不得串通作弊，以不正当的手段妨碍、排挤其他投标人，扰乱采购市场，破坏公平竞争原则。

5.6获得本采购文件的投标人，应对文件进行保密，不得用作本次投标以外的任何用途。

若有要求，开标后，投标人应归还采购文件中保密的文件和资料。

6.投标费用

6.1投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的费用，不论投标的结果如何，采购代理机构和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。

7.踏勘现场和答疑会

7.1采购人和采购代理机构将不组织潜在投标人对物业现场及周围环境进行踏勘，为方便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及的现场资料，请投标人自行到实地踏勘考察。

潜在投标人应承担踏勘现场自身所发生的费用。

7.2采购人和采购代理机构提供的有关现场的数据和资料，是采购人和采购代理机构现有的能被投标人利用的资料，采购人和采购代理机构对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。

7.3经采购人允许，潜在投标人可为踏勘需要而进入采购人的项目现场，但潜在投标人不得因此使采购人和采购代理机构承担有关的责任和蒙受损失。

潜在投标人应承担踏勘现场的责任和风险。

7.4招标人和招标代理机构在踏勘项目现场结束后，潜在投标人可于此后2个工作日内（逾期可不予接受）就招标文件相关的和在踏勘项目现场中提出的有关事宜进行提问（书面形式），招标代理机构将在踏勘现场结束后5个工作日内统一书面回答（但不标明问题来源）。

7.5投标人应该按本招标文件规定的时间进行现场踏勘，未按约定时间、地点到达现场踏勘和出席答疑会投标人视为自动弃权，非规定时间之外，采购人不接受任何勘测要求。

如招标文件中数据与现场有出入，以现场为准。

8.保证

8.1投标人应保证所提交给采购代理机构和采购人的资料和数据是真实的。

二、采购文件

9.采购文件的构成

9.1要求提供的服务、采购过程、合同条件在采购文件中均有说明。

采购文件包括：

第一篇投标邀请函

第二篇投标人须知

第三篇用户需求书

第四篇合同书格式

第五篇投标文件格式

附件（评审表格、物业相关图纸或参考资料）

9.2投标人应认真阅读采购文件中的所有事项、格式和合同条件等要求。

投标人没有按照采购文件要求提交全部资料，或投标文件没有对采购文件各方面都做出实质性响应是投标人的风险。

没有实质性响应采购文件要求的投标文件将被拒绝。

10.采购文件的澄清和修改

10.1任何要求对采购文件进行澄清的投标人，均应以书面形式通知采购代理机构。

采购代理机构对其在投标人须知规定的投标文件递交截止时间15日以前收到的对采购文件的澄清要求将以书面形式予以答复，同时将书面答复寄送或传真给每个购买采购文件的投标人（答复中包括所有问题，但不包括问题的来源）。

10.2采购文件的澄清和修改将以书面形式通知所有购买采购文件的投标人，该澄清和修改文件也是采购文件的组成部分，并对投标人具有约束力。

10.3投标人在收到采购代理机构发出的任何澄清和修改文件时，都应在收到后立即以书面形式向采购代理机构确认。

11.采购语言及度量衡单位

11.1采购文件的语言为简体中文。

11.2采购文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。

三、投标文件的编制

12.报价语言及度量衡单位

12.1投标人的投标文件以及投标人与采购代理机构就有关报价的所有往来函电均应使用简体中文。

12.2投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。

13.投标文件的构成

13.1投标人编写的投标文件应包括但不限于下列部分：

（1）按投标人须知规定填写的投标函。

（2）按投标人须知要求出具的资格证明文件。

（3）按投标人须知规定提交由采购代理机构开具的投标保证金支付凭证的复印件。

（4）对采购文件第三篇做出书面响应。

14.投标函

14.1投标人应完整地填写投标文件格式中规定的投标函。

15.证明投标人合格及履约能力的资格文件

15.1投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，以及证明其在合同项下拟提供的服务均符合采购文件规定的文件，并作为其投标文件的一部分。

15.2投标人提交的中标后履行合同的资格证明文件应为：

（1）投标人的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件（加盖法人公章）、投标人的物业管理资质证书复印件（加盖法人公章）、法人代表授权书。

（2）提供投标人在近三年管理类似项目建筑面积不少于20万平方米的证明（附主要项目合同复印件、业主评价意见），和能证明中标后履行合同的文件。

（3）投标人应出具证明其具备为本次服务提供3年服务能力的有关文件。

（4）投标人应提供近3年经独立会计师事务所审计的财务报表（包括损益表、资金流量表和资产负债表），开户银行出具的资信证明书。

（5）投标人应提供服务资源配置情况表。

（6）投标人应提供本项目管理人员的资历、工作履历等文件。

（7）投标人应提供针对本次采购而制定的服务计划及承诺。

（8）投标人应提供ISO质量保证体系的认证书复印件（如具备）。

（9）投标人就本项目委托其他服务商提供配套服务时，须提供以下资料：

1．由投标人与配套服务提供方就本项目的相关服务签署的服务合同或承诺书。

2．配套服务提供方的资格证明：

a、配套服务提供方的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件（加盖法人公章）；

b、配套服务提供方就合同（或承诺书）约定的服务项目而制定的服务计划和承诺；

c、配套服务提供方近3年来从事同类服务项目的业绩和证明文件。

d、配套服务提供方能从事合同（或承诺书）约定的服务项目的资质证明。

16.投标保证金

16.1投标人投标时所有投标文件都应附有投标保证金￥35,000.00元。

16.2投标保证金是用于保护本次采购免受投标人的行为而引起的风险，根据第16.7款规定，予以没收投标保证金。

16.3投标保证金以银行转账或电汇方式（采购代理机构不接受支票、现金和保函方式，同时不接受以现金存入下述帐户的方式）提交，支付人必须为该项目投标人，且必须注明投标人名称、帐号及所报项目名称（或编号），并且确保于截标时间前一天到达采购代理机构银行帐户（以银行收到为准）。

未按照上述方式提交投标保证金的，其投标文件将作为无效文件予以拒绝。

投标保证金收取帐户：

收款人：

中国远东国际招标公司广东分公司

开户银行：

上海浦发行广州东风支行

投标时，投标人凭已盖章的电汇单或银行进帐单原件（经现场检查后退回）及其复印件（加盖投标人公章）放置唱标信封内，并与投标文件正本一同递交。

16.4任何未按第16.1款和第16.3款规定提交投标保证金的投标，将被视为非响应性投标予以拒绝。

16.5未中标的投标人的投标保证金将按第17款规定的投标有效期满后30天内或在本项目的《招标结果通知书》发出后5个工作日内，按照其投标保证金支付凭证上注明的收款人名称和帐号予以无息退还。

16.6中标的投标人的投标保证金，将在其根据采购文件缴付中标服务费、签署合同以及提交合格履约保证金后的五个工作日内，中标人应携带投标保证金支付凭证、合同正本原件一份、合同副本原件一份（交采购代理机构备案）及履约保证金支付凭证到采购代理机构办理投标保证金退还手续。

逾期办理的，采购代理机构不承担迟延退款责任。

16.7若发生下列情况，采购人和采购代理机构若证实投标人存在下列行为之一，采购代理机构在书面通知投标人（或中标人）后可没收其投标保证金，因此而造成采购人的损失须由投标人承担：

1）如果投标人在第16.1款中规定的投标有效期内撤回投标；或

2）中标人如果：

a）未根据采购文件规定签署合同；或

b）中标后未按采购文件规定提交履约保证金；或

c）中标后未按采购文件规定缴付中标服务费。

17.投标有效期

17.1投标文件将在递交投标文件截止日后90天内有效。

投标有效期比规定时间短的可以视为非响应投标予以拒绝。

17.2中标人的投标文件作为合同附件，合同失效时同时失效。

17.3在特殊情况下，采购代理机构可于投标有效期满之前要求投标人同意延长有效期。

要求与答复均应为书面形式往来。

投标人可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。

对于同意该要求的投标人，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期。

第15款投标保证金的有关规定在投标保证金延长期内仍适用。

18.投标文件的式样和签署

18.1投标文件应按如下要求分为三部分内容：

（一）报价表

（二）商务响应文件

（三）技术响应文件

18.2投标人应准备投标文件正本1份、副本5份和1份电子文档。

每份投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。

一旦“正本”和“副本”不符，以“正本”为准。

18.3电子文档须用MSOFFICE版制作，内容包括：

由投标人自行制作的与投标文件正本一致的所有文件。

电子文档用CD-R光盘或U盘存储。

18.4投标文件[正本]是属于投标人自己制作的，均须用不褪色墨水书写或打印。

投标人的投标文件应按投标文件格式的规定盖章，由法定代表人或其授权代表签字。

除已成形的文献资料外，投标文件的每一页都应由法定代表人或其授权代表用姓氏或首字母签字，仅用印刷及私章盖印无效。

18.5投标文件的任何行间插字、涂改和增删，必须由投标文件的签字人用姓氏或首字母在旁边签字才有效。

18.6投标文件[副本]，所有资料都可以用投标文件的[正本]复印而成。

18.7投标文件的[正本]及所有[副本]的封面均须由投标人加盖投标人公章。

18.8投标文件的封面应注明“采购项目名称、采购编号、投标人名称、开标日期等”。

18.9传真和电传的投标文件将被拒绝。

18.10唱标信封均须单独密封并加盖投标人公章，与投标文件[正本]一同提交。

19.报价

19.1投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价；

19.2投标人应根据采购文件的要求，参照报价表格式填报。

19.3报价表上的价格应包含下列内容：

（1）报价包含履行合同所有相关服务所需的服务费用

（2）报价均包含所有的税费

19.4不能在投标价格之外还有其他费用出现。

19.5投标人根据投标人须知第19.2条款的规定将报价设分项内容，只是为了方便采购代理机构、采购人对投标文件进行比较，并不限制采购人以上述任何条件订立合同的权力。

19.6投标人不得低于企业自身成本竞投。

四、投标文件的递交

20.投标文件的密封和标记

20.1投标人应将投标文件[正本]和[副本]分开密封装在不同的封套中，且在封套上标明“正本”“副本”字样。

电子文件随“正本”提交。

20.2封套应清楚标明

20.3“收件人：

中国远东国际招标公司

20.4东莞松山湖学术交流中心及留创园创业大厦物业管理服务采购项目（采购编号：

0722-0870-FE456GZB）

20.5投标文件于2008年8月1日（开标日期）上午10：

00时之前不得启封”的字样。

20.6封套应写明投标人名称和地址，以便如果其投标被宣布为“迟交”投标时，能根据原封退回。

20.7如果封套未按投标人须知要求密封和加写标记，采购代理机构对误投或过早启封概不负责。

20.8投标人递交投标文件时应在投标文件正本内备有按采购文件规定制作的“唱标信封”，唱标信封内装有如下内容：

（1）投标函复印件（加盖公章）

（2）报价表

（3）投标保证金支付凭证【银行汇款底单原件及复印件（一式两份并加盖投标人法人公章）】

（4）退还投标保证金声明（一式两份）

（5）投标文件电子版

21.递交投标文件截止时间

21.1本次采购的递交投标文件截止时间为2008年8月1日上午10：

00时（北京时间）。

21.2本次采购的投标文件递交时间为2008年8月1日上午9：

30至10：

00时（北京时间），采购代理机构收到投标文件的时间不得迟于21.1条款规定的截止时间。

21.3投标人务必于递交投标文件截止时间前，将投标文件的[正本]和所有[副本]按要求送达开标现场，交于采购代理机构。

21.4在推迟了递交投标文件截止时间的情况下，采购代理机构、采购人和投标人受递交投标文件截止时间制约，其所有权利和义务均应延长至新的截止时间。

22.迟交的投标文件

22.1采购代理机构将拒绝并原封退回在其规定的递交投标文件截止时间后收到的任何投标文件。

23.投标文件的修改与撤回

23.1投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但应保证采购代理机构在规定的递交投标文件截止时间之前，收到这些文件的书面通知。

23.2投标有效期内，投标人不得对其投标文件做任何修改亦不得撤回其投标，否则其投标保证金将被没收。

五、开标与评标

24.开标

24.1采购代理机构在投标人代表自愿出席的情况下，在采购邀请书规定的地点和时间组织开标工作,出席代表需登记以示出席。

如投标人代表（法定代表人或其授权代表）不到开标现场，所送达的投标文件将被拒绝。

24.2按照第23款规定，提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。

24.3递交投标文件截止时间后，采购代理机构将当众宣读投标人名称、投标价格、折扣声明，以及采购代理构认为合适的其他内容。

24.4投标文件的报价大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

24.5采购代理机构将做开标记录。

25.评标委员会

25.1依法组建评标委员会。

评标委员会成员由采购人的代表和技术、经济等方面的专家组成，成员为5个以上单数，其中，技术、经济等方面的专家为成员总数的三分之二以上。

专家成员名单，在开标前由相关的专家库中随机抽取产生。

25.2评标委员会根据采购文件的规定，进行投标文件的评审，得出评审结果，并向采购人推荐中标候选人。

26.评审原则和评审方法

26.1评审基本原则

（1）评审工作应依据《中华人民共和国招标投标法》及国家和地方政府的有关规定，遵循“公开、公平、公正、择优、科学”的原则进行。

评标委员会将只对实质性响应采购文件要求的投标文件进行评价和比较。

（2）评标委员会只对投标人的投标文件进行评审而不寻求外部证据。

26.2评审方法：

本次采购的评审方法采用综合评分法。

27.初步评审、投标文件的澄清与详细评审

27.1初步评审。

27.2评标委员会首先对各投标文件进行初步评审，全部满足采购文件要求的投标人视为通过初审。

只有通过初步评审的投标人才可进入下一阶段评审。

评标委员会进行初步评审时，遇评委意见分歧，以少数服从多数原则进行表决。

初步评审内容如下：

27.1.1评标委员会将审查投标文件是否完整提交，有关资格文件是否齐全，是否提交了投标保证金，文件签署是否合格，投标文件的编排是否基本有序。

27.1.2在进入详细评审前，评标委员会将审查投标文件是否实质性响应了采购文件的要求。

实质性响应了采购文件要求的投标是指与采购文件要求的全部条款、条件和要求相符合，没有重大偏离或保留的投标文件。

所谓重大偏离或保留是指实质性影响合同的服务要求事项、服务质量，或者实质性与采购文件不一致，而且限制了合同中业主方的权利或投标人的义务。

纠正这些偏离或保留将会对其他响应了采购文件要求的投标人的竞争地位产生不公平的影响。

评标委员会决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容而不寻求外部证据。

27.1.3无效投标的认定

27.1.4投标文件出现未提供以下相关文件或不满足下列情况的，将被认定为无效投标：

1）投标人未提交投标保证金或金额不足的；

2）投标有效期不足的；

3）投标人不符合合格投标人的基本条件；

4）投标文件主要资料不齐全或签署不及格的；

5）单价与总价不相符，又不接受评标委员会修正的投标总价或投标报价明显低于其他投标报价而投标人不能合理说明的。

6）投标报价超出最高限价的。

7）投标报价有重大漏项或重大不合理的。

8）评标委员会认为其它构成投标未实质性响应采购文件要求的。

27.1.4初步评审标准：

详见附表1。

27.2投标文件的澄清

为有助于对投标文件的审核、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复先以口头形式进行，最终要以书面形式确认，但不得寻求、提供或允许对投标价格或实质性内容做任何更改。

评标委员会和采购人在评标过程中认为有必要将对投标人进行实地核查，并在必要时核对投标文件的原件。

27.3详细评审

评标委员会对通过初步评审的投标文件进行详细评审，评标委员会对每一投标文件进行详细的综合实力、商务、价格评审。

按照评标程序的规定和依据评分标准以及各项权重，各位评委就每个投标人的综合实力状况、商务状况及其对采购文件要求的响应情况进行评议和比较，评出其综合实力评分和商务评分。

27.4详细评审评分标准

综合实力评分标准：

详见附表2。

商务评分标准：

详见附表3。

27.5价格的核准和评分

a、评标委员会详细分析、核准价格表，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下：

①若用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准；

②当单价与数量的乘积与总价不一致时，以单价为准，并修正总价；

③买方需要的服务和附带备品、配件所需的费用，如果投标人是另外单独报价的话，评分时计入投标报价总价。

④如某投标人项目报价有漏项或报价不合理，采用通过初步评审的投标人中该项报价最高的价格计入总报价后进行评分，但此价格不作为中标价格。

若该投标人中标，合同价以其原报价为标准，但需提供该项目。

评标委员会认为应该调整的价格。

b、评标委员会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。

如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。

c、价格评分：

本项目的价格分采用低价优先法计算，即通过本项目符合性审查且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分即30.0分。

其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：

投标报价得分=（评标基准价／投标报价）×30.0

注：

价格评分仅限于有效投标人。

评标价是指按照招标文件的要求通过商务和技术评审并调整后的最终价格。

评分因素及权重

评分因素

分值

1、综合实力

综合实力评分×40%（权重）

2、商务

商务评分×30%（权重）

3、价格

投标报价得分（价格权重为30%）

总分

100分

27.6得分统计及评审结果

A、将每份入围的投标分别按权重统计出其综合实力得分和商务得分加上价格评分，即为其综合得分。

B、评标委员会以书面形式编制评审报告，按综合得分由高到低的顺序推荐排名前两位的投标人（得分相同