立体车库可行性研究报告.docx
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立体车库可行性研究报告
浏阳市城区建设全自动仓
储式公共智能立体停车场
可行性研究报告
浏阳市多层达停车场建设有限公司
二零一五年八月
第一章前言
第二章项目背景
一、浏阳市静态交通现状
二、浏阳市静态交通问题
三、浏阳市解决静态交通问题的对策
第三章适合浏阳市的全自动仓储式立体机械停车场（库）分析
一、优点
二、类型
第四章建设单位简况及实施步骤
一、企业简介
二、运作能力
三、管理模式
四、后期维护
五、实施步骤
第五章浏阳市建设立体停车库规划建议
一、立体停车场分布方案与工期规划
二、项目进度安排
第六章投资建造与经营形式
第七章投资经营模式与风险分析
第八章社会效益
概要
投资单位：
浏阳市多层达停车场建设有限公司。
承建单位:
湖南地生工业设备有限公司。
建设项目：
全自动仓储式升降横移立体停车场（库）。
投资规模：
项目建设投资总额2亿元。
建设地点：
浏阳市商业繁华地带和停车位供需矛盾突出的地
段，见缝插针建设地上机械式立体停车库。
建设目的：
在8条主要街道建造泊车位3000个，缓解静态交通停车难题。
建设时间：
2015年-2018年度设计开工项目50个，增加泊车位3000个。
投资方式：
多层达与政府采取PPP模式建设、多层达与出地单位或其他投资人联建、多层达自建。
管理方式:
阳市多层达停车场建设有限公司为主对所建停车场进行统一专业管理。
社会效益：
按照浏阳市多层达停车场建设有限公司对浏阳市部分存量停车资源的调查与设想，三年内将为浏阳市增加泊车位3000个，同时在节约公共用地、改善交通拥堵状况、安排人员就业、节能环保、带动消费等方面产生巨大的社会效益。
浏阳市城区建设全自动仓储式公共
智能立体停车场可行性研究报告
第一章前言
随着中国经济的发展，人民生活水平不断提高，车辆开始进入千家万户，中国成为一个汽车大国已经是一个必然的事实。
停车难的问题就摆在了人们的面前，并且会衍生出了许多社会矛盾，而逐渐成为一个严重的社会问题。
目前，浏阳市老城区基础设施及大型商业设施均已形成，但新城区规划配置的基础设施及大型商业设施尚未成型，新城区居民为满足日常生活需要，往返新老城区之间，加剧了老城区交通拥挤不堪的现象。
浏阳市作为湖南省会周边重要卫星城市，又是全国的重点旅游城市，旅游业正处在蓬勃发展时期。
城区主要街道周边的停车场负荷极大，基本都出现停车位短缺现象。
可以说，静态交通的发展远远滞后于机动车发展速度。
“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成为影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的瓶颈。
因此，开发应用经济、美观、实用的新型停车设施，充分利用有限的地面和空间，大幅度增加停车位数目，在城市建设和旅游业的发展上有十分重要的作用。
为了解决停车车位占地面积与住户商用面积的矛盾，立体机械停车设备以其平均单车占地面积小的独特特性而应运而生，其应用前景已被广大业内人士所关注，成为国民经济发展的增长点。
第二章项目背景
国家发改委在2004年《汽车产业发展政策》中明确指出：
大力发展城市停车事业，搞好停车场所及设施的规划与建设，制订停车场所用地政策、投资鼓励政策及相应标准，实现城市停车事业市场化、产业化。
2015年8月10日，国家发改委、财政部、公安部等七部委又下发了《关于城市停车设施规划建设及管理指导意见》文件，该文件指出：
“吸引社会资本、推进停车产业化是解决城市停车难问题的重要途径，也是当前改革创新、稳定经济增长的重要举措。
”、“企业和个人均可申请投资建设公共停车场，原则上不对泊位数量做下限要求。
改革停车设施投资建设、运营管理模式，消除社会参与的既有障碍。
”文件为民营企业和民间资金进入公共停车事业的问题指明了方向。
余勋伟市长在《2015年浏阳市政府工作报告》中明确提出:
建成浏阳河六桥，新改建城市道路13条，新增公交站亭44个、新能源公交车20台。
改造背街小巷10处，推进管道天然气入浏工程，完善公厕、停车场、街头直饮水、公共自行车等便民配套设施。
”已经将停车场列入了建设与发展规划之中。
一、浏阳市静态交通现状
随着中国汽车保有量爆发式增长，浏阳市这座发展中的都市与其它城市一样，相继出现行车难、停车难问题。
据统计，2014年底浏阳市城区拥有机动车5.5万辆，且正以每年约13%的速度增长，有关部门预测，2015年底浏阳市机动车保有量将突破6万辆。
交通拥堵日益尖锐，违章停车随处可见，城市交通难以为序。
单以停车论，一方面，中心区停车密度不断上升，尤其是老城区商圈和步行街、医院、学校等周边停车难问题越来越严重；另一方面，人口稠密住宅小区由于停车位规划不足，频频引发业主与管理方矛盾。
据统计，我市主城区现有停车位总计约2.2万个，其中，道路停车泊位主要位于圭斋路、人民路、浏阳河路、梅花街、解放路及才常路，共计480个；配建停车场主要分布在城区部分单位和楼盘，停车位为19480个，主要供单位职工、业主使用，一般不对外开放。
当前我市城区现有公共停车场共20个，总面积仅为4.3万平米，仅能泊车1454辆，按我国城市建设规范公共停车泊位要达到20%的比例要求，我市公共停车位缺口总量高达1万个泊位以上。
远远不能满足6万台车的停放要求，老城区繁华商圈、医院、学校更是一位（停车位）难求。
二、浏阳市静态交通问题
1、道路拥堵经常出现，道路（人行道）通行效率严重下降。
在我国家庭小轿车数量飞速增加和土地价格大幅攀升的今天，浏阳市的私家车也随着潮流越来越多。
由于地面的停车位无法满足更多的停车需求，部分汽车侵占机动车道、人行道、非机动车道，使本不宽敞的机动车道变得更为狭窄，造成交通拥挤、车数下降，并带来诸多不安全的因素。
2、小区生活环境遭到破坏，“无车族”与“有车族”矛盾加剧。
随着大量汽车进入居民小区，现已车满为患，尤其是早期建设的小区，情况更加严重，导致为停车而占据小区绿化等公共设施，使得“无车族”与“有车族”矛盾加剧，严重影响和谐社会的建设。
3、现在的资源没有得到优化利用。
不难发现这样的情况；地面的停车很拥挤，可是一些大型的库车却时座有虚席。
这样，不仅浪费了车库所占的空间，阻碍了原可用车可这个空间来发展其他商务大厦的寸金之地，又对地面环境造成了压力。
极大程度造成了城市空间资源的浪费。
4、经济发展受到制约，投资环境遭到影响。
一是由于车位稀缺，停车困难，人们购买汽车的欲望被束缚，导致汽车化进程变缓，汽车作为国家未来的主导产业将受到影响，进而阻碍经济的进一步发展。
二是一些商业网点如宾馆、饭店、商场和娱乐场所因受停车场所的制约，造成客户流失、痛失商机，企业效益受到影响；货物配送等方面也受到时空的限制，工作效率下降，运输成本提高，企业竞争力削弱。
三是为寻找车位汽车无效形式的历程大大增加，浪费能源、时间、破坏环境。
四是停车难也不可避免地影响外地客商对城市投资环境的信息。
三、浏阳市解决静态交通问题的对策
浏阳市解决静态交通问题的办法需要“两手抓”，一方面，对违章停车实行严管，将静态车辆送进停车场（库）；另一方面，加强对繁华商业区、集中办公区、公众服务和人口稠密区有限停车空间的集约使用，提高停车密度，增加有效停车位供给。
浏阳市多层达停车场建设有限公司经过对浏阳市停车场现状进行多次了解考察，认为浏阳市建设占地面积小、停车密度高、存取车速度快、运行安全可靠的全自动智能仓储式机械立体停车场（库）势在必行。
第三章适合浏阳市的立体停车场分析
一、升降横移立体停车库介绍
升降横移停车塔采用与电梯类似的原理与结构，司机只需将车辆停到出入口，利用升降机提升并摆放车辆的机械停车形式。
标准结构，形式固定，多建于地上。
二、优点
一是占地少。
约为平面停车场（库）面积的1/3～1/25。
立体停车场最大的优势就在于其能够充分利用城市空间，被称为城市空间的“节能者”。
根据资料统计，传统平面自走停车场停50辆车至少需要1650平方米，而采用电梯塔式立体停车只需50平方米，也就是说，可以达到每1平方米左右即停放一辆小车。
如建设3000个泊位可直接减少城市公共用地56400m2以上，节约公共用地成本至少3.38亿元以上（这还不包括相关通道、停车设施及环境绿化的投资成本）
二是停、取车方便。
立体车库采用全自动智能化新技术，用户可在本系统任何一个停车场自行操作刷卡，停、取车时间在100秒以内完成，不会出现存取车排队的现象。
给市民提供一个方便、快捷的全新感受。
三是工期短、见效快。
车场用地落实后，基础施工大约30天，由于所有设备均为预制件，一般30天即可吊装完毕，故总工期不会超过90天。
四是环保、绿色。
停车设施采用链条传动，安全平稳、工作噪音低，能耗低，外墙装饰漂亮，视觉效果良好。
五是车辆防雨、防晒、防盗。
车辆入库后完全避免了日晒雨淋，对保护车辆安全，防止高温烘烤，延长使用寿命均有极大的好处。
同时也防止了车辆被人为碰撞或划痕，小偷更是无法光顾。
六是收费合理。
按政府批准的标准收取停车费，即便是出售车位也会由于制造成本低于市内新老楼盘停车位的卖价，市民完全可以接受。
七是银行支持。
依据政策取得用地规划与车位产权的，银行可以按政策提供按揭或抵押贷款支持，可以减轻部分车主的资金压力问题。
八是改善了交通环境。
由于车辆快速、集中停放，大幅减少因路边停车而引起的交通事故，给广大市民一个创造了一个安全舒适的出行空间，改善了市容环境。
三、升降横移立体车库的投资收益分析
A、特点1、存取车速度快：
采用独特的“梳型交换”搬运存取
车辆方式（专利技术），较之一般的车台板搬运方式，速度更快，连续存取车平均等候时间约60秒。
2、管理智能化：
计费、监控、检测和身份识别等完全由计算机控制。
操作简便，无倒车、调头等动作；车辆在车库出入口处刷卡存取即可。
3、运行安全：
针对人员和车辆，设置多重安全保护装置。
杜绝安全隐患。
5、美观环保：
车库外观简约，可与附近建筑风格融合一体。
消灭拥堵，减少尾气排放。
6、适用大容量：
可实现200以上存车位规模，地上机械车库建设。
能够有效降低整个建筑地下深度;方便车辆停放（汽车出入口设在地面），节省出大量的建筑面积用于商业等。
B、具体设计参数
序号
名称
参数
1
停车数量
50车位
2
停车尺寸
小轿车Max.5200X1950X1550mm
3
停车重量
2200kg
4
出入口设置
每套系统设有一个出入口，内置180度旋转盘
5
存取一次车耗电量
约0.35度
6
停车方式
驾驶员前进入库、前进出库。
7
连续运行平均存取时间
约60秒
8
控制方式
PLC自动控制
9
操作方式
IC卡自动/触摸屏自动/手动
10
电源
AC380V±10%,50HZ三相五线制，容量约为30KW。
11
噪音
≤60db
C、垂直升降式立体车库的投资收益分析
PCS型垂直升降类立体车库（车位数60个）
收支构成
金额（元）
支出
停车库的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验和钢结构（或混凝土结构）部分
300万
基础设计和施工
20万左右
外围护结构、装饰部分
50万左右
消防（水喷淋系统）、照明、给排水、配电
30万左右
以上总计造价
430万/座
单个车位造价
7.1万/个
单个车位运行成本
0.20万/个·年
整体车库年运行成本
12万/年
车位出售收入
7.5-8万/个
车位出租收入（60元/个·天）按70%利用率计算
1.775/个·年
整体车库年租赁收入
88.2万/年
投资回收
（按整体租赁计算）
计算方法
回收年限
总造价/租赁收入-运行成本
5.6年
考虑利息等因素，如果增加部分车位和户外广告收入，回收期可望提前。
说明:
以上参数基于无坡道，地面出入口，无特殊土建构造设计等基本条件。
第四章建设单位简况与实施步骤
一、企业简介
浏阳市多层达停车场建设有限公司是我市唯一的停车场投资建设与管理的专业公司，本公司与湖南地生工业设备有限公司建立了战略合作伙伴关系，湖南地生工业设备有限公司是湖南省高新技术企业，湖南省诚信企业，具备国家级机械式停车设备制造资质。
地生公司依托国防科大、中南大学的产学研合作方式，多项产品获得国家专利。
并具备极强的产品研发与制造能力。
在广东、北京、上海、江苏等建成200多座立体停车库，并提供良好的售后服务工作。
二、运作能力
确定停车场建设项目后，根据车库选址实际情况，服从政府管理部门的意见，考虑市民的实际需求，由浏阳市多层达停车场建设有限公司联合有关设计院进行技术方案设计。
所有设备采用湖南地生的优质产品运抵浏阳市安装调试，并负责最终的报检验收交钥匙工程。
三、后期维护
各类立体停车库维保期间，将免费提供一定数量易损配件，并帮助免费培训当地维修操作人员。
根据实际情况，长期派驻技术人员现场指导，帮助培训停车场（库）管理公司工作人员。
四、管理模式
智能化仓储式停车场使用智能停车场管理系统，依托高新技术，以人为本，采用图形人机界面操作方式，提供一种更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，促进了人文环境的健康发展。
采用先进技术和高度自动化的机电设备，将机械、电子计算机和自控设备以及智能IC卡技术有机地结合起来，通过智能程序化引导系统实现脱机运行并提供—种高效管理服务的功能。
实现严格的收费管理制度，由车位显示功能、防盗功能、自动道闸功能、系统管理组成，具有国际先进水平，避免人为错误损失。
五、实施步骤
1、由市政府组织市公安、交警、建设、规划、国土、城管、物价等相关职能部门，组成浏阳市公共智能立体停车场建设与管理工作领导小组。
2、通过组织考察、论证与项目招标，由市政府确定我司的投资和经营模式，与我司签订《浏阳市公共智能立体停车场建设的投资和经营管理合同》。
3、由市交警支队与相关建设单位，根据我市城区停车场状况初步确定3000个泊位共50个左右公共智能立体停车场建设选址方案，汇同市国土局和市规划局制定浏阳市城区公共停车场三年建设规划，报市政府批准后实施。
4、由市政府制定全市公共停车场的管理规章，并制定统一合理的停车收费标准。
5、由我司自筹资金，按照市政府制定的浏阳市公共智能立体停车场建设规划的要求，三年内将3000个停车泊位建设好，并投入营运和管理。
第五章立体车库分布规划与工期建议
—、车库分布与工程建设规划
通过对浏阳市内老城区主要街道停车矛盾突出的公用停车线状实地调查，做出三期应用立体停车库的规划，至少在金沙路、北正路、劳动路、梅花小区等8条主要街道见缝插针的地块，可以建造泊车位2500-3000个，可以极大缓解静态交通停车难题。
二、工程分期
第一期：
2015年9-12月，投资1000万元，首建2个智能
立体停车场样板工程，共150个左右立体停车泊位。
拟建设地点:
梅花小区附近。
主要解决北正南路、步行街口、浏阳河小学、梅花小区停车难的问题。
首建样板车库主要是给市民一个了解和接受新生智能立体停车的优势和服务过程。
第二期：
2016年投资9000万元，建成23个左右智能立体停
车场共1350个立体停车泊位。
拟建设地点:
圭斋路、劳动路、北正中路、人民路等附近。
主要解决圭斋路、劳动路、北正中路、人民路等主要街道、医院和社区停车难的问题。
第三期：
2017年投资1亿元，建成25个左右智能立体停车
场共1500个立体停车泊位。
主要解决滨河路、金沙路、礼花路、北正北路、天马路等主要街道、医院和居民停车难的问题。
（以上地点选择与确定以政府统一规划为准）
三、单体车库施工进度
以建造60个车位的停车库为例，建设工期三个月（可同步多建）
第10天
第20天
第50天
第55天
第85天
第85天
第90天
设计
设备生产
土建工程施工
设备安装调试
外部装修
报验
第六章投资建造的经营形式
—、承接建造浏阳市公用停车场静态交通任务主要形式有:
模式一：
由本公司与市政府合作经营。
市政府以新建智能立体停车场规划用地及相应车位补贴资金作为投入，本公司以3000个泊车位的产品和建设作为投入，按市政府公共停车场建设规划的要求，三年内建设好3000个停车泊位。
首先由本公司负责经营和管理20年，收回投资和相应的利润回报后，再整体移交浏阳市政府经营。
模式二：
由本公司独立投资经营。
由市政府依据公共停车位建设规划，提供停车场建设用地，按公共事业用地的优惠价格由本公司向市政府买下50年土地经营使用权。
并按市政府制定的停车场建设规划的要求，在三年内将3000个车位建设好，由本公司自主经营，自负盈亏。
模式三：
由市政府依据公共停车位建设规划，提供停车场建
设用地和由我司联系相关闲置空地所有权单位联合投资经营相结合。
由市政府出面组织协调并按政策给予相关补贴支持，按市政府制定的停车场建设规划的要求，在三年内将3000个车位建设好，由本公司与出地单位合作经营管理，自负盈亏。
二、其他说明
1、由浏阳市多层达停车场建设有限公司自建或联合投资承建立体车库，并拥有地面建筑所有权，政府批准企业在停车设备中设置广告位，并给予承建企业无限期的广告经营管理权，停车费和广告位收入归承建企业。
2、改造某些公用停车场：
因地制宜规划相应的仓储机械停车库。
浏阳市多层达停车场建设有限公司联合投资商承建，并拥有停车库所有权和经营管理权。
3、由政府按政策给予停车位产权，消除市民购买车位的产权担忧与贷款障碍。
4、如政府希望加快停车场建设规模或速度，在企业资金周转不足的情况下，政府可以参照发改委、财政部等部委专项文件精神，组织发行停车场建设债券。
第七章投资效益与风险分析
—、经营预测分析
对于商家而言，停车难却意味着巨大的商机。
目前，都市停车难的矛盾主要体现在住宅小区、繁华商业区、写字楼。
要在短时间内缓解以上三大区域的停车费，最最主要的方法就是建造立体停车库。
在日本等国土面积小，汽车数量众多的国家，立体停车设备应急占据了70%的绝对优势地位，但在我国，目前机械式车位所占比例仅为2%至3%，有关专家预测，立体停车设备将会成为未来中国停车场的主流。
据分析，目前国内国际多数城市均已寸土寸金，交通压力正逐步从动态向静态转化，“停车难”已成为城市发展的一个公共性难题。
据测算，到2016中国轿车保有量将达到2700万辆。
停车位估计需要增加580万个，平均每年需求98万个。
自2012年我国首个自产立体停车库问世已来，全国已建成的立体停车位才5万多个。
因此，立体停车建设市场前景广阔。
实际上，目前在一些发达国家和地区，停车产业已成为年产值数十亿美元的大产业。
在香港一个停车位的售价比一辆高级轿车还有贵，如今，无论是在城市中心商业区，还是在新建繁华地段，建设足够的停车位已成为规划者的重要手笔。
业内专家指出，机械式立体停车设备将是未来几年内停车设备发展的主要方向，是商家投资的重点。
二、投资估算
1、车库成本平均7.1万/车位。
2、营运费：
车库管理人员2名，按每人每月1800元计，年支出4.32万元；电费，在连续出入情况下，存取一辆车平均耗电0.2度，假设每个车位每天存取8次，60车位一年的电费指出约需2.88万元；车位保养，年支出5.67万元。
正常的车库年营运费用约需12.87万元/年
3、各类税收
初定3.6万/年
4、收益
60车位以平均每天70左右车位的利用率、每天使用12小时（晚上不计，算作损耗）、一年350天计，浏阳市中心车位收费在小时5-8元不等，取每小时每车位5元计算，总收益为88.2万元/年。
三、投资风险
（1）如承建3000个停车泊位，静态投资总额需要2.14亿元，
前期投入资金庞大。
（2）全面禁止在路边停车的交通规范还未出台。
市民形成按章停车意识的时间长短选择是构成投资风险的主要因素之一，由于浏阳市车辆乱放现象比较严重，许多市民没有按章停车的习惯，没有意识到车辆应该停放在规定位置。
这些都直接影响立体车库投资前景，随着浏阳市交通的发展，此项规范的出台指日可待。
（3）目前包括大原、武汉、长沙、岳阳等许多城市政府已出台车位补助标准，故有待我市对立体车位建设与经营相关的用地、供电、税收、车位补助等相关优惠政策出台。
（4）回报周期长。
资金估算看，若自主投资经营，5-6年后进入盈利状态。
（5）与产品或用地方合作所产生的合作风险。
第八章社会效益
全自动机械式立体停车库作为解决浏阳市静态交通问题，规划科学、节约土地资源，使用合理便捷，能够极大缓解静态交通，具有较高的社会效益。
1、节约土地
繁华商业中心区的地价已寸土寸金，机械式立体停车库可最大限度地节约土地和利用空间，是解决城市用地紧张、缓解停车难的一个有效手段。
未来几年内，立体停车将是停车发展的主要方向，机械式立体停车库的制造与建设蕴藏着商机，同样也是开发运营商投资的重点。
2、安排就业
如建成50个左右的停车场，即可以解决120名下岗工人或残疾人就业问题。
3、能带动商业圈周边消费
一个便利的大型立体停车场不仅能为商家吸引财富，还能带动停车场周边商圈的繁荣。
4、节能环保，改善空气质量
大量汽车在路面上行驶，长时间低速运转，等候停车位，都会带来汽车尾气等污染源的剧增。
立体停车场（库）的车位增长，存取速度加快，必将减少大气污染，促进浏阳市环保城市发展。
5、创造美丽浏阳景观
立体停车库的建造形式多样，车库采用现代建筑材料对外立面装饰，容易融入浏阳市商业繁华区域的建筑风格。
必要时，附设洗车、汽车零配件服务。
建筑风格与外墙装饰既灵活又统一，
达到提升美丽浏阳城市品味之目的
。
综上所述，浏阳市公共智能立体停车场的建设是一项改善交通环境，提升城市品位，造福广大群众的惠民工程，恳请市政府领导将停车场建设项目作为民生工程纳入我市重点建设规划项目，在政策上给予大力扶持。
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