住宅建筑技术经济评价标准GBJ4788.docx

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住宅建筑技术经济评价标准GBJ4788

目录

第一章总则

第二章评价指标

第三章评价指标计算

第四章评价方法

附录一名词解释

附录二住宅建筑评价指标体系定量表

附录三本标准用词说明

第一章总则

第１．０．１条为加强住宅建筑技术经济的评价工作，提高住宅建筑的设计水平和综合效益，特制定本标准。

第１．０．２条本标准适用于城镇和工矿区的多层、低层住宅建筑方案设计评价和工程评价。

中高层、高层住宅评价可参照执行。

第１．０．３条评价项目的对比条件应任合下列规定：

一、建筑功能的可比性。

评价方案和工程应基本满足相同的功能条件，例如建筑面积标准、住宅类型、建筑层数等。

二、消耗费用的可比性。

应包括建造阶段和使用阶段两部分的费用。

三、价格的可比性。

应采用同一的价格水平进行计算，尽量消除人为的变动因素。

四、如不具备以上规定，各住宅方案和住宅工程应采取转化措施，使其具有可比性，然后进行评价。

对于特殊情况的优质设计，允许另作申诉，进行论证。

第１．０．４条本标准是根据现行《住宅建筑设计规范》编制的。

第二章评价指标

第２．０．１条评价指标体系的设置包括建筑功能效果和社会劳动消耗两部分。

住宅建筑功能，是指住宅满足居住者对于适用、安全、卫生等方面基本要求的总和；社会劳动消耗，是指为取得建筑功能所付出的全部社会劳动消耗量。

第２．０．２条评价指标由二级构成。

一级指标为控制指标，二级指标为表述指标。

住宅建筑设计方案评价指标体系与住宅工程评价指标体系应符合表２．０．２ａ和表２．０．２ｂ的规定。

第２．０．３条一级指标规定的评价项目各地均应采用；二级指标规定的评价项目，各地可根据本地区的具体情况酌情增减，但必须做统一规定。

第三章评价指标计算

第一节定量指标计算

第３．１．１条定量指标是指能够通过数值的大小具体反映优劣状况的指标。

第３．１．２条平均每套卧室、起居室数以多者为优。

第３．１．３条平均每套良好朝向的卧室、起居室面积以多者为优。

良好朝向是指南向和东南向；东向为次好朝向，计算时乘０．６降低系数。

第３．１．４条平均每套建筑面积，应符合或接近国家或地方规定的面积标准者为优。

第３．１．５条使用面积系数以大者为优。

第３．１．６条平均每户面宽以小者为优。

该指标系指住宅底层两山墙外皮间的长度被首层或标准层套数除。

在一般情况下，适用于条式住宅。

第３．１．７条对严寒和寒冷地区计算保温，温暖地区计算保温与隔热，炎热地区计算隔热，应按《民用建筑热工设计规程》及《民用建筑设计节能标准》的规定计算，并评价优劣。

若用评分法评价，按当地一般做法解决保温、隔热问题者，给予２分；采取措施改进功能效果者，相应增加分值；未达到一般做法者，相应减少分值。

第３．１．８条分户墙与楼板的空气声隔声量以大者为优。

应符合《民用建筑隔声设计规范》的规定。

第３．１．９条造价指标系指住宅建筑的土建及设备的全部造价，不包括基础工程的造价。

方案设计评价以设计概算为准；住宅工程评价以设计预算为准。

设计概算及预算均应符合国家或地方规定的深度要求。

平均每套造价系指一栋或一个标准单元的造价平均值。

第３．１．１０条工期系指单位工程从开工到竣工的全部日历天数，不包括基础工程的工期。

住宅工程评价，可用计划工期，也可用扣除不正常停歇天数的实际工期。

第３．１．１１条房屋经常使用费包括管理、维修、税金、资金利息、保险、能耗等，以小者为优。

目前可根据各地具体情况确定（计算公式参见条文说明）。

第３．１．１２条使用能耗系指使用过程中的采暖、电气、给排水、空调等能耗的总和。

注：

①煤耗按发热量为４．１８６８ｋｊ/ｋｇ的标准煤计算；

②每度电折合０．４２ｋｇ标准煤。

第３．１．１３条劳动量耗用系指住宅建造过程中直接耗用的全部劳动量。

包括现场用工和预制厂用工，按预算定额计算。

第二节定性指标计算

第３．２．１条定性指标是不能直接通过计算数值定量反映事物好坏的指标。

第３．２．２条家具布置以起居室、卧室的平面尺度适宜，门窗位置（采暖地区尚须考虑散热器位置）适当，墙面完整，利于灵活布置家俱的程度评定分值，以高分者优。

第３．２．３条厨房以平面尺度适宜，固定设备布置合理，空间利用及通风排烟良好评定分值，以高分者优。

第３．２．４条卫生间、厕所根据所采用设备的数量，布置合理程度以及采光、排气等评定分值，以高分者优。

第３．２．５条储藏设施系指贮藏间、壁厨、吊柜、搁板等。

以空间利用合理，使用方便者为优。

第３．２．６条楼梯、走道以安全疏散，栏杆设置、休息平台以方便搬运家俱等，作为衡量优劣的标准。

户内走道应按联系方便，线路短捷，搬运家俱方便等评分。

第３．２．７条阳台设置以面积合理、位置恰当，安全美观等评分。

第３．２．８条公用设施系指垃圾道、电话管线、公用电视天线、信报箱等，应以设置的合理程度评分。

第３．２．９条平面空间综合效果系指平面布置紧凑，空间分配合理，功能分区明确，交通联系方便，私密性好等方面。

以此评定分值。

第３．２．１０条通风以起居室、卧室的自然通风顺畅程度评定分值。

第３．２．１１条结构安全以满足设计规范和抗震要求，主体结构的稳定性程度评定分值。

第３．２．１２条安全措施系指疏散、防火、防盗、防坠落等措施，应以适宜程度评定分值。

第３．２．１３条室内效果以室内空间比例适度，色调协调，简洁明快，观感舒适等评分。

第３．２．１４条立面效果以体型、比例、立面、色调的谐调程度评定分值。

第３．２．１５条上述指标，凡因创新而更好满足使用功能要求的，均应计入创新一项，给予４分。

第四章评价方法

第一节评价步骤和定量标准

第４．１．１条采用评分指数法评价住宅的技术经济效果，应按下列步骤进行：

１．提出评价项目

２．确定对比标准

３．描述评价项目和对比标准的工程概况和建筑特征

４．审查建立可比条件

５．计算技术经济指标的基础数据（包括计算值和分值）

６．计算技术经济指标的转换值

７．计算技术经济指标的指数值

８．计算技术经济指标的加权指数

９．计算住宅建筑技术经济效果的综合指数

１０．综合评价与结论意见

第４．１．２条定量标准是定性指标进行定量计算的依据。

定性指标根据住宅建筑的技术特征，按附录二“住宅建筑评价指标体系定量表”的规定评分。

第４．１．３条定量标准的分值定为“０”，“１”，“２”，“３”，“４”共５档，差值均为１分。

“０”分为淘汰标准，有一项指标出现“０”分，方案即被淘汰，不再参加评比。

“１”分为基本标准线，表示指标达到最低合格标准。

“２”、“３”分表示使用功能递增的分值。

“４”分为创新标准，表示指标所反映的内容有独到之处的效果。

第二节相对权重

第４．２．１条相对权重是为体现一级和二级各项评价指标在总体评价中的重要程度而设置的。

计算权重为一级与二级权重的乘积，即：

第４．２．２条一级权重适用于各地区；二级权重各地可根据具体情况酌情增减。

一、一级权重固定，见表４．２．２ａ，表４．２．２ｂ；

注１指标权重值根据地区不同有所区别。

表中标有Ⅰ者为Ⅰ类地区，即严寒地区。

标有Ⅱ者为Ⅱ类地区，即寒冷地区。

标有Ⅲ者Ⅲ类地区，即温暖地区。

标有Ⅳ者为Ⅳ类地区，即炎热地区。

２住宅建筑工程评价指标权重值表同注①。

３Ⅰ区热工指标计算保温；Ⅱ区、Ⅲ区计算隔热和保温；Ⅳ区计算隔热。

二、二级权重由当地规划、设计、施工部门确定。

第三节技术经济效果综合评价

第４．３．１条技术经济效果综合评价，首先是对评价指标的评分值或计算值进行指数化运算。

第４．３．２条技术经济效果评价指标体系的综合，应按建筑功能和社会劳动消耗两类指标分别进行。

第４．３．３条住宅功能指标的评价，均应以大者为优，若不同方案同一评价项目所形成的数列，以小者为优时，经转置后进行指数化运算，形成以大者为优的指数数列。

第４．３．４条社会劳动消耗指标的评价，均应以小者为优，若不同方案同一评价项目所形成的数列，以大者为优时，转置后进行指数化运算，形成以小者为优的指数数列。

第４．３．５条转置运算采用大小值求补法。

以数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列，见附录一。

第４．３．６条计算评价指标的指数，应按以下两种情况分别处理。

一、建筑功能指标体系评价指数数列，以数列中之最大数除以数列中各数，得到一组不大于１的指数值。

二、社会劳动预耗指标体系评价指数数列，以数列中之最小数除以数列中各数，得到一组不小于１的指数值。

第４．３．７条各项技术经济指标的指数值，称评价指数。

评价指数乘以相应的权重值，为各项评价指数的加权指数。

第４．３．８条各评价方案的建筑功能指标体系和社会劳动消耗指标体系的加权指数的总和，分别为该评价指标体系的综合指数。

用公式表示如下：

第４．３．９条住宅建筑技术经济效果综合评价，最终表现为建筑指标体系的综合指数与社会劳动消耗指标体系的综合指数的比值。

比值相对大的方案为较优方案。

第４．３．１０条通过综合评价，提出方案或工程的选用意见，以供决策。

附录一名词解释

一、评价项目被评价的住宅设计方案或住宅建筑工程。

二、对比标准为了对评价项目进行选优而设置的比较依据。

用新的住宅建筑方案（工程）代替旧方案（工程）时，旧方案（工程）为对比标准；若为多方案（工程）比较，从中选优，则全部方案（工程）均互为对比标准。

三、大小值求补法大小值求补是一个数学上的概念，用它可以解决大数与小数的转置问题。

具体做法是将数列中大数与小数相加之和，减去所求数，即得到转置后的新数列。

举例如下：

有甲、乙、丙三个住宅建筑方案，平均每户面宽分别为：

６．６ｍ；６．０ｍ；和６．９ｍ，现转置如下：

６．９＋６．０－６．６＝６．３；

６．９＋６．０—６．０＝６．９；

６．９＋６．０－６．９＝６．０；

从而得到转置后的新数列为：

６．３ｍ；６．９ｍ；和６．０ｍ。