金桂大厦物业管理方案(终稿).doc
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金桂大厦物业管理方案
一、金桂大厦物业管理服务模式定位
◎导入浙江宾馆四星级饭店——管家式服务。
◎以客户的要求和意愿为根本主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式的高标准，高质量的服务。
◎禀承“真诚、善意、精致、完美”的企业精神与企业文化为客户服务的理念。
二、金桂大厦的硬件配套
金桂大厦为绿城首座酒店式精装修写字楼，建筑主体采用哥德式深沉恢宏，典雅高贵，散发出浓郁的人文气质。
外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同时采用外墙外保温。
金桂大厦地下2层159个车库位，地上1-2层为大堂及专业商场、西餐厅、银行，3-18层为小户型酒店式精装修写字楼。
1楼大堂配有便利的商务设施与休闲吧可为业主提供休息、会客的舒适场所。
户内采用热交换新风糸统，所有房间均按星级酒店标准进行精装修，有效地提升户内空间的品位。
三、金桂大厦酒店式服务内容与服务标准
序号
服务内容
服务性质
服务说明
一
大堂、前厅服务
1
24小时接待咨洵服务
免费服务
24小时访客登记接待、留言、代交物品等服务
2
大堂休闲服务
免费服务
提供10小时出售茶水、咖啡服务
3
提供大堂阅览服务
免费服务
提供市区交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍，各种交通工具时刻表，部分报纸及刊物阅览；
4
热线电话服务
免费服务
24小时接受住户的投诉、报修、电话叫醒及叫出租车等服务,有公用电话，并配备市内电话簿
5
收发保管服务
免费服务
收发邮信件、为住户提供暂存物品服务
6
门卫应侍服务
免费服务
18小时迎送客人，有专用行李车，能为残疾人提供特殊服务
二
安保服务
1
24小时监控
物业管理服务
大堂值班台设监控辅机，随时监视出入口、电梯轿厢及公共区域的人员情况
2
24小时门岗
物业管理服务
在大厦门口设警卫管理人员进出
3
24小时巡逻及检查
物业管理服务
大厦内24小时有内保巡罗和检查
4
24小时提供求助
免费服务
住户有难或遇险，保安可及时提供援助
5
行李搬运服务
免费服务
住户如有需要，保安可提供行李搬运服务
三
清洁服务
1
日常保洁服务
物业管理服务
保持大厦内的公共区域干净和整洁
2
灭虫及消毒服务
物业管理服务
定期做好灭虫和消毒工作
3
生活垃圾收集及清运
物业管理服务
定时收集生活垃圾，并做到垃圾日产日清
4
外窗玻璃和外墙清洁
物业管理服务
每年二次外窗玻璃清洁，每年一次外墙清洁
5
提供住户入住前保洁
特约有偿服务
接受业主委托，在住户入住前，提供保洁服务
6
提供清洁及家政服务
特约有偿服务
接受住户委托，向住户提供日常进房清洁及家政服务
四
维修服务
1
设施设备维修及保养
物业管理服务
按规范操作设施设备，并定期检查、维修及保养
2
24小时报修服务
特约有偿服务
提供上门维修服务，急修15分钟到场，小修不过夜
3
代办家电维修服务
免费代办服务
代办联系有关专业公司维修
五
商务服务
1
商务服务
特约有偿服务
翻译、发传真、复印、打字、电子邮件收发
2
代订报刊及杂志
免费代办服务
与邮局联系，派员上门订阅
3
代办速递服务
特约有偿服务
与快递公司建立长期工作关系
4
提供会务服务
特约有偿服务
供业主和使用人举行会议或活动
5
代订飞机、铁路及
船舶票服务
免费代办服务
与相关的单位联系，提供送票服务
六
便民服务
1
提供衣服干洗、洗衣及熨烫服务
特约有偿服务
引进专业洗衣公司，为住户提供方便洗衣服务
2
提供代订牛奶服务
免费代办服务
代住户向牛奶公司订奶
3
提供送餐服务
特约有偿服务
与代住户向附近餐厅定餐
4
送纯水服务
特约有偿服务
与纯水公司联系，为住户送水
5
代缴水、电、煤气、电话及手机等费用
免费代办服务
与银行联系，办理自动转帐
6
洗车服务
特约有偿服务
引进专业洗车单位，提供洗车服务
七
其它服务
1
室内绿化摆放服务
特约有偿服务
与绿化园艺公司联系
2
做好节日布置
物业管理服务
烘托节日气氛
3
社区活动
物业管理服务
定期开展有益的社区活动
4
提供儿童看护服务
特约有偿服务
为有需要的住户临时看管儿童
5
提供房屋租售代理
特约有偿服务
与有关房屋中介公司联系，为住户提供房屋中介服务
6
提供房屋租务服务
特约有偿服务
代业主收取房屋租金，管理室内家具、物品及家用电器
7
提供健身娱乐活动
免费服务
与附近健身、健美中心联系，使业主能享受休闲娱乐的超值服务
四、疑难问题分析
在金桂大厦的物业管理中，我们将“运用经验”。
通过多年的物业管理实务操作和顾问咨询与接管的众多物业类型中积累了一定的经验。
在日常管理中，则参照黄龙世纪广场、中田大厦、萧山国际商务中心等大厦的成功管理模式，开展各项工作。
金桂大厦房产品定位酒店式写字楼兼单身公寓的复合楼宇，针对复合型综合酒店式物业管理模式我司在管理中的侧重点与难点作一个简要剖析。
1、车辆管理
1.1金桂大厦大门朝北，前庭广场宽19.54米，纵深17.25米，东侧是广场地下车库主入口，西侧是地上临时7个停车位，广场北外侧为桂花城车辆出口主车道。
上班高峰期车辆出入会造成混乱和阻塞，并会影响桂花城车辆出入。
同样晚高峰地下车库车辆出口右转进入桂花城车辆出口主车道与停车接送。
管理方法：
A合理的标设引导。
B增加车辆引导人员。
1.2金桂大厦地下停车位159个，地上停车位7个，地下停车位以租售为主，解决访客车辆停车位是车辆管理的难点。
解决方法：
A配合开发商预留访客车位区域。
B空置车位开辟访客车位。
C增加车辆引导人员。
2、大堂前台服务
2.1金桂大厦大堂518㎡，中间4根立柱，分设北大门、南大门、东西二个电梯厅。
大堂的布置使客户感受酒店式服务的首要窗口，也是金桂大厦高品质管理的体现。
管理方法：
A聘请酒店专业设计师对大堂的布置格调进行设计及布置。
B开辟大堂休闲空间。
C设立水牌与大堂副理进行引导。
D通过“人防、机防”确保出入安全。
2.2大堂前台礼宾服务内容：
管理方法:
A了解入户业主的层次、品位、制定相对应的服务项目。
B制定双休日前台服务项目。
C服务人员的服务意识的培训，提高服务人员的服务素质，贯彻公司的管理理念。
3、绿化环境与保洁服务
3.1绿化布置与绿地养护是体现金桂大厦优雅环境与舒适高雅氛围的重要组成部分，怎么去实施。
解决方法：
A提升物业管理层的生活品位，增加外部参观、学习的频次。
B聘请专业植物租摆和绿化景观公司参予和协助金桂大厦四季长绿植物及鲜花点缀布置操作。
3.2公共区域的保洁工作是体现金桂大厦高品质的保障，大堂的保洁与地面晶面是酒店管理星级评定的重要指标。
管理方法:
A聘请高资质酒店保洁公司咨询指导。
B选用中、高档品牌保洁用品。
C制定定位、站位、移动的保洁服务责任承包制度。
4、代办租赁与管理
依据市场调查情况,金桂大厦物管公司有偿代办租赁与管理的服务作为物业管理公司的一项特色服务,提供给业主,但管理中存在几个误点与难点。
A、租赁经营营销期限；B、租赁经营协议的签定;C、租赁经营活动中的双方义务;D、租赁经营管理的权力;E、退租的管理与赔偿;
解决方法:
A与业主签定代办租赁协议。
B免费为业主提供良好的公众房网进行租赁经营活动。
C免费为业主代拟租赁协议。
D加强物业人员法律意识和学习运用。
E与业主签定租赁活动管理协议。
并按协议收取有偿服务费。
F与住户签定租赁入住管理协议。
并按协议进行管理与服务。
五、金桂大厦管理处机构图
公司分管副总经理
经理
工程部
安保部
综管部
综合工程
电气工程
前台礼宾
绿化管理
综合维修
给排水维修
电梯
综合管理
保洁管理
服务中心
制冷暖通
弱电
强电
内保
消防
警卫
车辆管理
财务
文秘
事务
财务
六、金桂大厦管理处人员配备
杭州金桂大厦物业管理处人员岗位设置表（合计共54人）
序号
人员名称
人数
工作岗位
主要职责
休息日及上班时间
物业经理
1
管理处办公室
全面负责管理处日常工作
周六及周日,8:
30-17:
30
一
综管部17人
1
综管部主管
1
管理处办公室
负责综管部日常工作
周六及周日,8:
30-17:
30
2
前台物业接待
3
首层大堂
客户接待服务，访客登记.
周六及周日,8:
30-17:
30
3
服务中心物业接待
1
管理处办公室
客户接待服务，服务
登记兼文员.
周六及周日,8:
30-17:
30
4
财务人员
1
管理处办公室
负责管理处财务工作
周六及周日,8:
30-17:
30
5
保洁管理
保洁管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦保洁管理
周六及周日,7:
30-21:
30
保洁员
1
首层大堂保洁
大堂及公用卫生间
周六及周日,7:
30-21:
30
保洁员
1
管理处与经
营用房保洁
办公室及公用卫生间
消防楼道
周六及周日,7:
30-21:
30
保洁员
3
楼层保洁
楼层走廊及电梯厅
周六及周日,7:
30-21:
30
保洁员
1
庭园广场保洁
庭园及广场
周六及周日,7:
30-21:
30
保洁员
2
地下车库保洁
机动车库及自行车库
周六及周日,7:
30-21:
30
6
绿化管理
绿化管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦绿化管理
周六及周日,7:
30-21:
30
绿化工
1
绿化养护
庭园室内及屋顶花园
周六及周日,7:
30-21:
30
二
安保部24人
1
安保主管
1
管理处办公室
负责安保部日常工作
周六及周日,8:
30-17:
30
2
安保领班
3
巡视/机动
巡逻，负责当班安保管理
做二天,休一天,翻班
3
车辆管理
车辆入口处门岗
4
车辆入口门岗
控制外来车辆进入
做一天,休一天,翻班
地下车库管理
3
地下车库
地下车库车辆管理
做二天,休一天,翻班
首层大厅门口
1
大厅门口
商场外围及停车管理
做六天,休一天,轮休
序号
人员名称
人数
工作岗位
主要职责
休息日及上班时间
4
警卫
门岗（北）
3
主入口门岗
控制外来人员出
升级会员 