金桂大厦物业管理方案(终稿).doc

1、金桂大厦物业管理方案一、金桂大厦物业管理服务模式定位 导入浙江宾馆四星级饭店管家式服务。 以客户的要求和意愿为根本主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式的高标准，高质量的服务。 禀承“真诚、善意、精致、完美”的企业精神与企业文化为客户服务的理念。二、金桂大厦的硬件配套金桂大厦为绿城首座酒店式精装修写字楼，建筑主体采用哥德式深沉恢宏，典雅高贵，散发出浓郁的人文气质。外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同时采用外墙外保温。金桂大厦地下2层159个车库位，地上1-2层为大堂及专业商场、西餐厅、银行，3-18层为小户型酒店式精装修写字楼。1楼大堂配有便利的商

2、务设施与休闲吧可为业主提供休息、会客的舒适场所。户内采用热交换新风糸统，所有房间均按星级酒店标准进行精装修，有效地提升户内空间的品位。三、金桂大厦酒店式服务内容与服务标准序号服务内容服务性质服务说明一大堂、前厅服务124小时接待咨洵服务免费服务24小时访客登记接待、留言、代交物品等服务2大堂休闲服务免费服务提供10小时出售茶水、咖啡服务3提供大堂阅览服务免费服务提供市区交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍，各种交通工具时刻表，部分报纸及刊物阅览；4热线电话服务免费服务24小时接受住户的投诉、报修、电话叫醒及叫出租车等服务,有公用电话，并配备市内电话簿5收发保管服务免费服务收发邮信件、

3、为住户提供暂存物品服务6门卫应侍服务免费服务18小时迎送客人，有专用行李车，能为残疾人提供特殊服务二安保服务124小时监控物业管理服务大堂值班台设监控辅机，随时监视出入口、电梯轿厢及公共区域的人员情况224小时门岗物业管理服务在大厦门口设警卫管理人员进出324小时巡逻及检查物业管理服务大厦内24小时有内保巡罗和检查424小时提供求助免费服务住户有难或遇险，保安可及时提供援助5行李搬运服务免费服务住户如有需要，保安可提供行李搬运服务三清洁服务1日常保洁服务物业管理服务保持大厦内的公共区域干净和整洁2灭虫及消毒服务物业管理服务定期做好灭虫和消毒工作3生活垃圾收集及清运物业管理服务定时收集生活垃圾，

4、并做到垃圾日产日清4外窗玻璃和外墙清洁物业管理服务每年二次外窗玻璃清洁，每年一次外墙清洁5提供住户入住前保洁特约有偿服务接受业主委托，在住户入住前，提供保洁服务6提供清洁及家政服务特约有偿服务接受住户委托，向住户提供日常进房清洁及家政服务四维修服务1设施设备维修及保养物业管理服务按规范操作设施设备，并定期检查、维修及保养224小时报修服务特约有偿服务提供上门维修服务，急修15分钟到场，小修不过夜3代办家电维修服务免费代办服务代办联系有关专业公司维修五商务服务1商务服务特约有偿服务翻译、发传真、复印、打字、电子邮件收发2代订报刊及杂志免费代办服务与邮局联系，派员上门订阅3代办速递服务特约有偿服务

5、与快递公司建立长期工作关系4提供会务服务特约有偿服务供业主和使用人举行会议或活动5代订飞机、铁路及船舶票服务免费代办服务与相关的单位联系，提供送票服务六便民服务1提供衣服干洗、洗衣及熨烫服务特约有偿服务引进专业洗衣公司，为住户提供方便洗衣服务2提供代订牛奶服务免费代办服务代住户向牛奶公司订奶3提供送餐服务特约有偿服务与代住户向附近餐厅定餐4送纯水服务特约有偿服务与纯水公司联系，为住户送水5代缴水、电、煤气、电话及手机等费用免费代办服务与银行联系，办理自动转帐6洗车服务特约有偿服务引进专业洗车单位，提供洗车服务七其它服务1室内绿化摆放服务特约有偿服务与绿化园艺公司联系2做好节日布置物业管理服务烘

6、托节日气氛3社区活动物业管理服务定期开展有益的社区活动4提供儿童看护服务特约有偿服务为有需要的住户临时看管儿童5提供房屋租售代理特约有偿服务与有关房屋中介公司联系，为住户提供房屋中介服务6提供房屋租务服务特约有偿服务代业主收取房屋租金，管理室内家具、物品及家用电器7提供健身娱乐活动免费服务与附近健身、健美中心联系，使业主能享受休闲娱乐的超值服务四、疑难问题分析在金桂大厦的物业管理中，我们将“运用经验”。通过多年的物业管理实务操作和顾问咨询与接管的众多物业类型中积累了一定的经验。在日常管理中，则参照黄龙世纪广场、中田大厦、萧山国际商务中心等大厦的成功管理模式，开展各项工作。金桂大厦房产品定位酒店

7、式写字楼兼单身公寓的复合楼宇，针对复合型综合酒店式物业管理模式我司在管理中的侧重点与难点作一个简要剖析。1、车辆管理1.1金桂大厦大门朝北，前庭广场宽19.54米，纵深17.25米，东侧是广场地下车库主入口，西侧是地上临时7个停车位，广场北外侧为桂花城车辆出口主车道。上班高峰期车辆出入会造成混乱和阻塞，并会影响桂花城车辆出入。同样晚高峰地下车库车辆出口右转进入桂花城车辆出口主车道与停车接送。管理方法：A 合理的标设引导。 B 增加车辆引导人员。1.2金桂大厦地下停车位159个，地上停车位7个，地下停车位以租售为主，解决访客车辆停车位是车辆管理的难点。解决方法：A 配合开发商预留访客车位区域。

8、B 空置车位开辟访客车位。 C 增加车辆引导人员。2、大堂前台服务2.1金桂大厦大堂518，中间4根立柱，分设北大门、南大门、东西二个电梯厅。大堂的布置使客户感受酒店式服务的首要窗口，也是金桂大厦高品质管理的体现。管理方法：A 聘请酒店专业设计师对大堂的布置格调进行设计及布置。 B 开辟大堂休闲空间。 C 设立水牌与大堂副理进行引导。 D 通过“人防、机防”确保出入安全。2.2大堂前台礼宾服务内容：管理方法: A 了解入户业主的层次、品位、制定相对应的服务项目。 B 制定双休日前台服务项目。 C 服务人员的服务意识的培训，提高服务人员的服务素质，贯彻公司的管理理念。 3、绿化环境与保洁服务3.

9、1绿化布置与绿地养护是体现金桂大厦优雅环境与舒适高雅氛围的重要组成部分，怎么去实施。解决方法：A 提升物业管理层的生活品位，增加外部参观、学习的频次。 B 聘请专业植物租摆和绿化景观公司参予和协助金桂大厦四季长绿植物及鲜花点缀布置操作。3.2 公共区域的保洁工作是体现金桂大厦高品质的保障，大堂的保洁与地面晶面是酒店管理星级评定的重要指标。管理方法: A 聘请高资质酒店保洁公司咨询指导。 B 选用中、高档品牌保洁用品。 C 制定定位、站位、移动的保洁服务责任承包制度。4、代办租赁与管理依据市场调查情况,金桂大厦物管公司有偿代办租赁与管理的服务作为物业管理公司的一项特色服务,提供给业主,但管理中存

10、在几个误点与难点。 A、 租赁经营营销期限；B、 租赁经营协议的签定; C、 租赁经营活动中的双方义务; D 、租赁经营管理的权力; E 、退租的管理与赔偿; 解决方法: A 与业主签定代办租赁协议。 B 免费为业主提供良好的公众房网进行租赁经营活动。 C 免费为业主代拟租赁协议。 D 加强物业人员法律意识和学习运用。 E 与业主签定租赁活动管理协议。并按协议收取有偿服务费。 F 与住户签定租赁入住管理协议。并按协议进行管理与服务。五、金桂大厦管理处机构图公司分管 副总经理经 理工程部安保部综管部 综合工程电气工程前台 礼宾绿化 管理综合 维修给排水 维修电 梯综合 管理保洁 管理服务 中心制

11、冷 暖通弱 电强 电内 保消 防警 卫车辆 管理财 务 文 秘事 务财 务 六、金桂大厦管理处人员配备杭州金桂大厦物业管理处人员岗位设置表（合计共54人）序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间物业经理1管理处办公室全面负责管理处日常工作周六及周日,8:30-17:30一综管部17人1综管部主管1管理处办公室负责综管部日常工作周六及周日,8:30-17:302前台物业接待3首层大堂客户接待服务，访客登记.周六及周日,8:30-17:303服务中心物业接待1管理处办公室客户接待服务，服务登记兼文员.周六及周日,8:30-17:304财务人员1管理处办公室负责管理处财务工作周六及周日,8:

12、30-17:305保洁管理保洁管理员1大厦巡视巡查、大厦保洁管理周六及周日,7:30-21:30保洁员1首层大堂保洁大堂及公用卫生间周六及周日,7:30-21:30保洁员1管理处与经营用房保洁办公室及公用卫生间消防楼道周六及周日,7:30-21:30保洁员3楼层保洁楼层走廊及电梯厅周六及周日,7:30-21:30保洁员1庭园广场保洁庭园及广场周六及周日,7:30-21:30保洁员2地下车库保洁机动车库及自行车库周六及周日,7:30-21:306绿化管理绿化管理员1大厦巡视巡查、大厦绿化管理周六及周日,7:30-21:30绿化工1绿化养护庭园室内及屋顶花园周六及周日,7:30-21:30二安保部24人1安保主管1管理处办公室负责安保部日常工作周六及周日,8:30-17:302安保领班3巡视/机动巡逻，负责当班安保管理做二天,休一天,翻班3车辆管理车辆入口处门岗4车辆入口门岗控制外来车辆进入做一天,休一天,翻班地下车库管理3地下车库地下车库车辆管理做二天,休一天,翻班首层大厅门口1大厅门口商场外围及停车管理做六天,休一天,轮休序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间4警卫门岗(北)3主入口门岗控制外来人员出