上海国有建设用地使用权.docx
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上海国有建设用地使用权
上海市国有建设用地使用权
开发建设与利用监管协议（拟稿）
协议编号：
201年月日
上海市国有建设用地使用权
开发建设与利用监管协议
本协议当事人：
上海味之素调味品有限公司
出让人：
上海市松江区规划和土地管理局
通讯地址：
松江区荣乐东路2111号2号楼
邮政编码：
201613
电话：
57740811
传真：
57740811
受让人（以下简称“乙方”）：
出资比例：
注册地址：
联系人：
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
银行账户：
第一章出让土地的基本情况
第一条上海味之素调味品有限公司（转让人）与（受让人）依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办［2016］22号等有关法律、有关行政法规在上海市土地交易市场完成了松江区松开IV-169号地块转让交易程序。
（公示号：
），并于______年___月___日签订了《上海市国有建设用地使用权转让合同》（合同编号:
），受让人须按照本协议的约定实施土地开发和利用，并接受相关主管部门的监督和管理。
第二条本协议项下转让宗地名称为松江区松开IV-169号地块，宗地编号为201817463634460239，宗地总面积大写伍万柒仟柒佰零柒点贰平方米（小写57707.2平方米），其中转让宗地面积为大写伍万柒仟柒佰零柒点贰平方米（小写57707.2平方米）。
本协议项下的转让宗地坐落于松江经济技术开发区。
本协议项下转让宗地的平面界址为东至味之素、南至索普机械、西至书海路、北至书敏路。
第三条本协议项下转让宗地的用途为工业用地。
第四条本协议项下宗地的剩余国有建设用地使用权使用期限至2054年6月27日止。
第二章项目开工、竣工、投产时间履约保证金
第五条为保证受让人按时开工、竣工和投产，受让人同意在本协议签订之日起5个工作日内，按照土地转让价款的20%向松江经济技术开发区管理委员会（产业管理部门或园区管理机构）交纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。
项目时间履约保证金分为三部分，其中开工时间履约保证金占项目时间履约保证金的20%，竣工时间履约保证金占项目时间履约保证金的30%，投产时间履约保证金占项目时间履约保证金的50%。
经认定，受让人按时开工的，松江经济技术开发区管理委员会（产业管理部门或园区管理机构）在开工认定后5个工作日内，即年月日之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。
经认定，受让人按时竣工的，松江经济技术开发区管理委员会（产业管理部门或园区管理机构）在竣工认定后5个工作日内，即年月日之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。
经认定，受让人按时投产的，松江经济技术开发区管理委员会（产业管理部门或园区管理机构）在投产认定后5个工作日内，即年月日之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。
第三章 土地开发建设与利用
第六条受让人在本协议项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的转让宗地规划条件（见附件1）。
其中：
地上空间中，地上主体建筑物性质为工业建筑；地上附属建筑物性质与工业生产相关的配套设施；地上建筑容积率1.0；地上建筑面积以审定的方案为准平方米；地上建筑限高24米；地上建筑密度不大于40%；绿地率不低于20%。
地下空间中，地下建设用地规划性质：
停车库及相关配套用房；地下建（构）筑物水平投影最大占地面范围：
\；起止深度：
\米；地下总用地面积：
\平方米；地下总建筑面积：
38200平方米；其中，商业用途建筑面积为\平方米；办公用途建筑面积为\平方米；停车库用途建筑面积为\平方米；工业用途建筑面积为\平方米；仓储用途建筑面积为\平方米。
本协议未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订出让合同，补缴土地出让金。
其他土地利用要求。
第七条受让人应当按照本协议约定的土地用途和容积率利用土地，不得改变。
本协议项下的工业项目产业类型不得擅自改变。
第八条受让人同意，根据规划部门确定的规划设计条件，本协议受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地建筑面积的7％，即不超过4039.5平方米，建筑面积不超过8656.08平方米。
受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；禁止在本宗地内建造单幢建筑面积150-500平方米，且三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑。
第九条受让人同意本协议项下宗地建设项目在交地后6个月内（即年月日之前）开工，在交地后30个月内（即年月日之前）竣工,在交地后36个月内（即\年\月\日之前）投产。
特殊项目在特别约定条款中另行约定。
受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，延建期限不得超过3个月，其项目竣工时间相应顺延。
受让人不能按期竣工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延期的，延期期限不得超过3个月。
第十条受让人同意本协议项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写贰拾捌万肆仟玖佰拾捌万元（小写284918万元），投资强度不低于每平方米人民币大写肆万玖仟叁佰柒拾叁元（小写49373元）。
本协议项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和土地转让价款等。
第十一条受让人同意本协议项下宗地建设项目在交地后3.5年内（即年月日之前）达到达产销售收入不低于每年人民币大写贰拾玖万伍仟伍佰捌拾贰万元（小写295582万元），达产税收总额不低于每年人民币大写八仟肆佰万元（小写8400万元），达产税收产出强度不低于每年每平方米人民币大写壹仟肆佰伍拾陆元（小写1456元）。
第十二条受让人在本协议项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按照有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程、地下管道与管线等进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。
第十三条对受让人依法和按照本协议约定使用的土地使用权，在本协议约定的使用年限届满前，出让人不得收回，本协议另有约定的除外；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值和剩余年期土地使用权的土地转让价款给予受让人补偿。
第十四条本协议项下宗地建设项目完成后，受让人应当向签订协议的政府相关部门提出申请，对本协议项下建设项目土地利用情况和协议约定内容执行情况进行检查核验，经验收合格的，由政府相关部门出具竣工验收合格证明。
其中：
实测计容建筑面积超过本协议约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本协议约定的地价补缴土地出让价款，再予以验收。
实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，须按照违法建设查处程序，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。
对于违法面积补缴土地出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人集体决策后，按照市场评估价与协议约定地价标准两者择高补缴。
第十五条受让人应汇交岩土工程勘察报告，履行地质灾害防治义务，并对本宗地范围内分布的地面沉降监测防治设施及浅层地热能监测设施等进行保护。
第十六条受让人应当做好本协议项下宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市或区（县）城建档案管理部门报送。
第四章 土地使用权转让、出租、抵押
第十七条本协议项下的土地使用权不得整体转让，不得分割转让。
本协议项下宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。
土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。
第十八条本协议项下土地房屋整体转让，按照本条第
（一）款的规定执行：
（一）向出让人提出申请，经出让人同意，按照相关法律法规执行；
（二）由出让人或园区管理机构优先收购。
采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。
第十九条本协议项下土地使用权抵押时，应当整体抵押。
抵押物所担保的主债权，仅限于开发建设本协议转让地块的贷款，且不得超过本协议约定的土地转让价款总额。
以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。
第二十条本协议项下宗地抵押权实现时，按照本条第
（一）款的规定执行：
（一）抵押物竞买人资格必须经过规划国土资源管理部门、产业管理部门和园区管理机构综合认定，符合产业导向和园区规划要求；
（二）由出让人或园区管理机构优先收购本宗地土地使用权。
第五章期限届满
第二十一条除根据社会公共利益需要收回本协议项下宗地的，本协议约定的使用年限届满，受让人需要继续使用本协议项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。
受让人提出续期申请前，需向松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）申请综合评定，经松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）认定达到相关标准的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，受让人应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
第二十二条土地出让期限届满，受让人申请续期，因综合评定不符合标准的或因社会公共利益需要未获批准的，本协议终止，出让人无偿收回土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。
出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（一）款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第二十三条土地出让期限届满，受让人没有申请续期的，本协议终止，出让人无偿收回土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。
本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。
地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第六章不可抗力
第二十四条协议双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本协议部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。
当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。
第二十五条遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本协议部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。
第七章违约责任
第二十六条受让人因自身原因终止本协议项下宗地项目投资建设，在本协议约定的开工建设日期届满前不少于30日向出让人提出终止履行本协议并请求退还土地申请的，经同意，按照以下约定处理：
出让人按剩余年限的土地转让价款收回剩余年期的土地使用权；全额返还项目时间履约保证金及银行存款利息。
第二十七条受让人同意本协议项下宗地建设项目开工时间管理，按照本条第
（一）款约定履行：
（一）受让人未能按照本协议约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，以开工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部开工时间履约保证金支付违约金。
超过一年未开工的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权。
全额返还竣工时间履约保证金及银行存款利息，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
（二）受让人未能按照本协议约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于土地转让价款总额\‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
超过一年未开工的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权
受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回土地使用权。
第二十八条受让人同意本协议项下宗地建设项目竣工时间管理，按照本条第
（一）款约定履行：
（一）受让人未能按照本协议约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金；超过一年未竣工的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
（二）受让人未能按照本协议约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于土地转让价款总额1‰的违约金。
超过一年未竣工的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权。
本协议项下宗地建设项目超过一年未竣工，出让人收回土地使用权的，出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（1）项约定履行：
（1）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（2）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（3）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第二十九条受让人未能按照本协议约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金支付违约金，并由松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）和受让人重新约定投产日期，最长不得超过3个月，即年月日之前。
受让人投产日期经松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）认定，超出重新约定投产日期的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权。
本协议项下宗地项目超出重新约定投产日期未投产，出让人解除本协议的，出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（一）款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第三十条本协议项下宗地项目投产后，经松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）认定，项目固定资产总投资和投资强度未达到本协议约定标准的，受让人应按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，支付相当于同比例土地转让价款的违约金，并继续履约。
第三十一条在本协议约定的达产日期之后1个月内，本协议项下宗地项目由松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）进行达产认定。
项目税收总额未达到本协议约定标准但不低于本协议约定标准50%的，受让人应按照实际差额部分的50%支付违约金。
受让人支付违约金后，即可视为已履行本条款。
第三十二条受让人因自身原因在达产之后提出退还土地使用权申请的，经同意，按照以下约定处理：
出让人解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权。
出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第一款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第三十三条本协议项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本协议约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地转让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本协议；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本协议约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地转让价款的违约金。
第三十四条工业建设项目的企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本协议约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于本宗地转让价款1‰的违约金，并自行拆除相应的建筑设施。
第三十五条受让人在使用本协议项下宗地出现以下情形的，出让人有权解除本协议，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回土地使用权：
（1）违反本协议第三十一条约定，在协议约定的达产日期之后1个月内，经松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）认定，项目税收总额未达到本协议约定标准50%的；
（2）自企业约定达产年限后的第3年开始每3年，由松江区经济委员会（产业管理部门或园区管理机构）对本协议项下宗地范围内的产业项目进行综合评估认定，评估不达标的；
（3）违反我国法律、法规和本协议第四章约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的。
违反本条约定，出让人解除本协议的，出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（一）款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第三十六条本协议项下宗地受让人违反本协议约定，擅自改变土地用途，违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人有权解除本协议，无偿收回土地使用权。
出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（二）款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第三十七条本协议项下宗地使用造成严重环境污染，经环保部门认定，出让人有权解除本协议，无偿收回土地使用权，并要求受让人承担全部的土壤和地下水地质环境修复成本。
出让人和受让人同意本协议项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第
（二）款约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；
（二）由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施；
（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第三十八条若在转让人与受让人办理本协议项下宗地的国有建设用地使用权转移登记手续前解除《上海市国有建设用地使用权转让合同》的，本协议自动解除。
第八章适用法律及争议解决
第三十九条本协议的订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。
因履行本协议发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按照本条第
（二）款约定处理。
（一）向仲裁机构申请仲裁；
（二）依法向人民法院提起诉讼；
（三）其他。
第九章特别约定
第四十条特别约定：
1、本地块计容建筑面积为：
57421平方米
2、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：
100%，建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：
《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）。
3、应用BIM技术的要求根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》沪建建管联【2017】326号文要求执行。
4、本地块其它管理要求按松江区各行政职能部门征询单回复意见执行（详见附件）。
第十章附则
第四十一条本协议自双方签订之日起生效。
第四十二条本协议双方当事人均保证本协议中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知另一方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。
第四十三条本协议和附件共页，以中文书写为准。
第四十四条本协议的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第四十五条本协议未尽事宜，可由双方约定后作为协议附件，与本协议具有同等法律效力。
第四十六条本协议一式伍份，出让人、受让人各执贰份，上海市土地交易事务中心执一份，具有同等法律效力。
出让人（章）：
签字人：
受让人（章）：
法定代表人（委托代理人）（签字）：
201年月日
附件1
规划管理部门确定的转让宗地规划条件
附件4
房地产权证应注记内容
1、转让时需出让人同意
2、需整体抵押，不得分割抵押。
3、出资比例：
股权结构：
实际控制人：
变更以上内容的需出让人同意。
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