广西房地产估价报告评审标准.docx
《广西房地产估价报告评审标准.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广西房地产估价报告评审标准.docx（131页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
广西房地产估价报告评审标准
广西房地产估价陈诉评审尺度（试行）
（审议稿）
第一条（制定目的和依据）为提高房地产估价陈诉质量，统一和范例房地产估价陈诉评审方法和内容，包管评审结果客观公正，凭据《住房城乡建立部关于进一步范例房地产估价机构治理事情的通知》（建房〔2013〕151号）和国度尺度《房地产估价范例》、《房地产估价根本术语尺度》以及有关估价指导意见和措施，制定本尺度。
第二条（适用范畴）对鉴证性估价陈诉进行评审，适用本尺度。
本尺度所称鉴证性估价陈诉，是指房地产估价机构向估价委托人出具的起着代价证明作用的估价陈诉，包罗但不限于为了下列需要而出具的估价陈诉：
（一）房地产抵押；
（二）国有土地上衡宇征收赔偿；
（三）房地产司法判定；
（四）房地产税收；
（五）建立用地使用权出让；
（六）上市公司有关房地产关联生意业务；
（七）投资性房地产公允代价计量；
（八）房地产作价入股；
（九）企业破产清算。
第三条（评审方法）估价陈诉评审，接纳定量评审与定性
评审相结合的方法。
第四条（定量评审内容）估价陈诉定量评审，接纳分项目
逐项评分的方法。
估价陈诉定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价陈诉的根本组成要素和外在质量，分为4
个分项和28个子项（详见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价陈诉应当具有的奇特组成要素大概应当予以描述、阐发的奇特内容。
其中，房地产抵押估价陈诉的特殊项目分为5个分项：
（1）估价东西的特殊要求；
（2）估价原则及其运用的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价东西变现能力阐发与风险提示；（5）附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分）估价陈诉定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价陈诉的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价陈诉的定量评审总得分，凭据下列公式换算得出：
例如：
抵押估价：
一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
估价陈诉定量评审总得分＝———————————————————×100
100＋特殊项目的满分
第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价陈诉存在本尺度列举的问题的，从该问题所在评审子项的尺度分中减去该问题对应的扣分。
扣分有一定区间范畴的，凭据问题的轻重水平予以扣分。
每个评审子项的评审得分，为该评审子项的尺度分减去其扣分之和。
该评审子项的扣分之和凌驾其尺度分的，仅将该尺度分扣完使该评审子项得零分为止。
第七条（估价测算历程评审）估价测算历程的评审得分凭据下列方法确定：
（一）凭据估价东西和本地房地产市场状况，只能选用一种估价要领进行估价的，该种估价要领的估价测算历程评审得分即为最终的估价测算历程评审得分。
（二）凭据估价东西和本地房地产市场状况，应当选用两种以上估价要领进行估价的，先分别评定种种估价要领的估价测算历程得分，然后以其简朴算术平均数作为最终的估价测算历程评审得分。
理论上适用的估价要领未选用且未充实说明理由的，该未选用的估价要领的估价测算历程评审得分应当为零分。
第八条（创新特色加分）勉励注册房地产估价师和房地产估价机构撰写、出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价陈诉。
估价陈诉在高于《房地产估价范例》、相应估价指导意见和措施的要求且不与其有关内涵相抵触的前提下，有创新大概有特色的，应当凭据创新大概特色水平赐与不凌驾30分的创新大概特色加分。
其中，创新大概特色突出的，加21～30分；创新大概特色明显的，加11～20分；有一定创新大概特色的，加1～10分。
赐与估价陈诉创新大概特色加分的，应当说明估价陈诉中的创新大概特色之处，并简述理由。
第九条（定性评审内容）估价陈诉定性评审，接纳审查估价陈诉是否有本尺度划定的不及格内容的方法。
对付有不及格内容的估价陈诉，仍然应当进行全面的定量评审，尽可能指出估价陈诉存在的问题，以使在该估价陈诉上盖印的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师了解估价陈诉存在的问题，资助其提高估价陈诉质量。
在进行全面的定量评审中，不及格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
第十条（重要内容缺失的不及格）估价陈诉应当包罗下列内容，缺少下列内容之一的，估价陈诉为不及格：
（一）致估价委托人函；
（二）估价师声明；
（三）估价假设和限制条件；
（四）附件。
估价结果陈诉应当包罗下列内容，缺少下列内容之一的，估价陈诉为不及格：
（一）估价委托人；
（二）房地产估价机构；
（三）估价目的；
（四）估价东西；
（五）代价时点；
（六）代价类型；
（七）估价原则；
（八）估价依据；
（九）估价要领；
（十）估价结果；
（十一）注册房地产估价师；
（十二）实地查勘期；
（十三）估价作业期。
估价技能陈诉应当包罗下列内容，缺少下列内容之一的，估价陈诉为不及格：
（一）估价东西区位状况描述与阐发；
（二）估价东西实物状况描述与阐发；
（三）估价东西权益状况描述与阐发；
（四）市场配景描述与阐发；
（五）估价东西最高最佳利用阐发（凭据估价目的，应当评估估价东西现状代价的除外）；
（六）估价要领适用性阐发；
（七）估价测算历程；
（八）估价结果确定。
特定估价目的的估价陈诉缺少应当具有的奇特组成要素大概缺少应当予以描述、阐发的奇特内容的，估价陈诉为不及格。
第十一条（有重大技能问题的不及格）估价陈诉有下列重大估价技能问题之一的，估价陈诉为不及格：
（一）估价假设严重错误（包罗随意编造、不应有而有、应有而没有）的；
（二）估价目的表述严重错误大概未对应相应行为的；
（三）凭据估价目的对估价东西进行相应处分、但不切合有关执法法例划定的；
（四）估价东西有虚构、遗漏，编造估价东西状况的；
（五）代价时点确定错误，大概与估价目的不适应，与有关划定不相同且未充实说明理由的；
（六）代价类型选择大概代价界说、内涵表述严重错误的；
（七）主要估价依据遗漏，大概估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，接纳已废止且不适用的执法、法例、尺度，在估价中完全未体现估价依据要求的；
（八）理论上适用的估价要领未选用且未说明理由，大概估价要领选用错误，估价要领运用（包罗盘算公式选用、盘算结果等）严重错误的；
（九）比力法中可比实例少于3个，大概虚构、编造可比实例的；
（十）估价底子数据、重要估价参数虚构、编造大概严重错误的；
（十一）估价结果、估价要领等重要内容在致估价委托人函、估价结果陈诉、估价技能陈诉之间不一致大概相互矛盾的。
第十二条（估价主体资格资质缺陷的不及格）估价陈诉有下列情形之一的，估价陈诉为不及格：
（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖公章的；
（二）估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签名的；
（三）估价陈诉出具日期不在房地产估价机构资质有效期内的；
（四）凭据《房地产估价机构治理措施》，估价陈诉对应的估价业务超出了房地产估价机构资质品级许可业务范畴的。
第十三条（其他不及格情形）估价陈诉例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发明存在下列情形之一的，估价陈诉应当不及格：
（一）房地产估价机构大概注册房地产估价师与估价利害干系人有利害干系，大概与估价东西有利益干系的；
（二）估价陈诉对应的估价业务超出了房地产估价机构大概注册房地产估价师的专业胜任能力的（但借助重要专业资助能够弥补其专业胜任能力不敷，并在估价陈诉中说明的除外）；
（三）被评审的估价陈诉与出具给估价委托人大概完成时的估价陈诉内容不一致的；
（四）评估代价明显偏高大概偏低的。
第十四条（评审结论）估价陈诉评审结论由定量评审得分和评审意见组成。
没有创新大概特色加分的估价陈诉的定量评审总得分不敷60分的，有创新大概特色加分的估价陈诉加分前的定量评审总得分不敷55分大概加分后的总得分不敷60分的，以及有本尺度划定的不及格内容之一的估价陈诉，为评审不及格。
前款以外的估价陈诉，为评审及格。
其中，没有创新大概特色加分的估价陈诉的定量评审总得分90分以上的，有创新大概特色加分的估价陈诉加分前的定量评审总得分80分以上且加分后的总得分90分以上的，为一等陈诉；80分以上、不敷90分的，为二等陈诉；70分以上、不敷80分的，为三等陈诉；60分以上、不敷70分的，为四等陈诉。
评审意见应当说明估价陈诉是否及格，并指出估价陈诉存在的主要问题。
第十五条（参照执行）对非鉴证性估价陈诉进行评审，参照本尺度执行。
第十六条（解释权）本尺度经中国房地产估价师与房地产经纪人学会同意在广西试行，由广西房地产估价与经纪专业委员会卖力解释。
第十七条（施行日期）本尺度自2015年5月1日起施行。
附件：
房地产估价陈诉定量评审尺度
附件：
房地产估价陈诉定量评审尺度
表1
房地产估价陈诉一般项目评审尺度…………………………
2
表1-1
比力法评审尺度……………………………………………
6
表1-2
收益法评审尺度…………………………………………………
7
表1-3-1
本钱法（房地合估）评审尺度……………………………………
9
表1-3-2
本钱法（房地分估的土地或单独的土地）评审尺度……………
11
表1-3-3
本钱法（房地分估的修建物或单独的修建物）评审尺度………
12
表1-4-1
假设开发法（动态阐发法）评审尺度…………………………
13
表1-4-2
假设开发法（静态阐发法）评审尺度…………………………
14
表1-5
基准地价修正法评审尺度………………………………………
15
表2
房地产抵押估价陈诉特殊项目评审尺度………………………
16
表1房地产估价陈诉一般项目评审尺度
评审分项
序号
评审子项
评审尺度
标
准
分
估价陈诉存在的问题及其扣分
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
︵14分︶
1
封面
（或扉页）
要素齐全，表述准确、简便。
1
（1）要素包罗：
估价陈诉名称、估价陈诉编号、估价项目名称、估价委托人（名称或姓名）、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价陈诉出具日期。
每缺少一项，扣分。
（2）表述禁绝确或不简便的，扣0.5分。
点评
点评
1、本子项7项内容一项也不能少，每少一项，扣分，最后扣至零分；
2、封面表述要求：
表述禁绝确常指3、4、5、6、7项，不简便常指估价项目名称；
3、估价陈诉没有封面或扉页的，尺度分1分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不及格；
4、封面举例。
2
*致估价
委托人函
内容完整，前后内容一致，表述准确、简便。
3
（1）内容包罗：
标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或姓名）、估价目的、估价东西（产业范畴、名称、坐落、范围、用途、权属）、代价时点、代价类型（名称或界说、内涵）、估价要领（名称）、估价结果、与估价结果和使用估价陈诉有关的特别提示、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或执行事务合资人签名或盖印。
其中，房地产估价机构未盖公章的，属于不及格内容；其余的每缺少一项或每写错一项，扣1分。
（2）表述禁绝确或不简便的，扣分。
（3）估价结果与估价结果陈诉或估价技能陈诉中的不一致的，属于不及格内容。
（4）致函日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不及格内容。
点评
1、本子项有3个对陈诉不及格的划定，其中2个属于治理层面，1个是技能层面；
2、本子项有12个方面内容要求，要逐个明确，不能缺项；
3、有8个方面在陈诉中要求与其他部门保持一致性。
如估价委托人、估价目的、估价东西、代价时点、代价类型、估价要领（名称）、估价结果、致函日期；
其中，估价东西的表述要求有6个指标
4、表达方法：
整段文字式、文字分标题式（后者更清晰）。
5、估价结果表达方法：
一是准确、简便，二是结果用表格式；
6、陈诉使用特别提示：
陈诉份数，风险提示等；
7、致估价委托人函属于估价陈诉重要内容，没有此项的，评审为质量不及格；
8、致估价委托人函举例
3
内容完整，前后文字、页码一致。
2
（1）内容包罗：
标题（目录）、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果陈诉、估价技能陈诉、附件。
每缺少一项，扣分。
（2）估价结果陈诉二级标题缺少或不全的，扣分。
（3）估价技能陈诉二级标题缺少或不全的，扣分。
（4）目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣分。
（5）未标注页码或页码前后不一致的，扣分。
注：
仅向估价委托人提供估价结果陈诉的，存档的估价技能陈诉中应有单独的目录。
点评
1、本子项除标题处有5个一级标题，包罗标题每少一项，扣分，最后扣至零分；
2、结果陈诉、技能陈诉须有二级标题，估价师声明、估价假设和限制条件不消标注二级标题；
3、目录中标的文字、页码要与正文一致，不然每出现一个问题，扣分；
4、若只向估价委托人提供估价结果陈诉的，存档的估价技能陈诉中应有单独的目录。
到场评审的估价陈诉，应有技能陈诉，且目录中内容要全。
5、估价陈诉没有目录的，尺度分2分扣掉，但不属于重要内容缺失，不视为质量不及格；
6、目录要放在致估价委托人函背面；
7、附件宜列出种种附件的名称；
8、封面举例。
4
*估价师声明
内容完整、范例，针对性强。
3
（1）声明内容不完整或不恰当的，扣1～2分。
（2）声明内容与估价假设和限制条件殽杂的，扣1分。
（3）未说明哪些注册房地产估价师进行了实地查勘或哪些注册房地产估价师未进行实地查勘的，扣1分。
（4）未说明是否有重要专业资助的，有重要专业资助未说明资助者的姓名或名称、内容、相关资格、职称或资质的，应有重要专业资助而没有重要专业资助的，扣1～2分。
（5）未注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期的，扣2分。
（6）无两名以上注册房地产估价师签名的，属于不及格内容。
点评
1、本子项有6个方面的要求，其中1个是对陈诉不及格的划定，即：
未到达两名以上注册房地产估价师签名的，属于不及格；
2、估价师声明要求的内容：
3、估价师声明的作用：
对职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等的答应和包管；
4、实地查勘的注册房地产估价师的姓名、人数、签名；
5、重要专业资助情况说明：
内容、资助者姓名、内容、相关资格、职称或资质；
6、注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期；
7、估价师声明属于估价陈诉重要内容，没有此项的，评审为质量不及格。
以下子项
均为估价陈诉重要内容，都不能缺少。
5
*估价假设和限制条件
估价假设和估价陈诉使用限制须要、公道、有依据、针对性强。
5
（1）内容包罗：
本次估价的各项估价假设、估价陈诉使用限制。
每缺少一项，扣2分。
（2）估价假设未按一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不敷假设进行说明的，扣1～3分。
（3）当代价时点与实地查勘期不一致时，未在估价假设和限制条件中进行说明的，扣2分。
（4）未披露对估价结果有重大影响的事项或因素，或虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
（5）估价假设针对性不强的，扣1～2分。
（6）估价陈诉的用途、使用者、使用期限等使用范畴不明确的，扣1～2分。
（7）估价假设严重错误（包罗随意编造、不应有而有、应有而没有）的，属于不及格内容。
点评
1、本子项有7个方面的要求，其中（7）是对陈诉不及格的划定，即随意编造等；
2、有5个方面的假设要求，代价时点与实地查勘期不一致的时间时说明要求，重大影响的事项或因素披露要求；
3、估价假设针对性不强、使用范畴不明确要求；
4、本子目尺度分值较高，在估价陈诉中较重要。
准确
6
*估价委托人
根本信息完整。
1
根本信息包罗：
单元的名称、住所和法定代表人姓名，或小我私家的姓名和住址。
每缺少一项，扣分。
点评
自序号“6”至“18”为结果陈诉内容。
7
*房地产估价机构
根本信息完整。
1
根本信息包罗：
房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合资人姓名、估价资质品级和资质证书编号。
每缺少一项，扣分。
8
*估价目的
表述明确、具体、范例。
2
（1）估价目的表述不明确或不具体的，扣1分。
（2）估价目的表述不范例的，扣1分。
（3）估价目的表述严重错误或未对应相应行为的，属于不及格内容。
（4）凭据估价目的对估价东西进行相应处分、但不切合有关执法法例划定的，属于不及格内容。
点评
1、估价目的是估价的前提和底子，是最重要要素之一，要求必须明确、具体、范例；
明确，即一目了然，直截了当；具体，即准确、形象，针对性强；范例，即有依据来源，同一估价目的，在行业内表述是相同一致的。
通常按技能尺度、范例进行表述；
2、本子项共4个问题，其中2个是对估价目的表述或估价东西处分不及格划定
出现表述错误多数是不认真，相应处分不正当，估价中属理解错误或随意性较强
9
*估价东西
估价东西范畴界定清楚，根本状况描述简明、全面、准确。
5
（1）估价东西产业范畴（土地、衡宇、构筑物、树木等；包罗动产、债权债务、特许经营权等其他产业或权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。
（2）估价东西根本状况包罗：
名称、坐落、范围（如面积等）、用途、权属等。
描述不全面或禁绝确的，扣1～2分。
（3）土地根本状况中还应包罗：
四至、土地使用期限、计划条件、开发水平。
每缺少一项，扣1分。
（4）修建物根本状况中还应包罗：
修建结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况。
每缺少一项，扣1分。
（5）估价东西有虚构、遗漏的，编造估价东西状况的，属于不及格内容。
点评
1、本子项是估价陈诉底子性的，要求估价师真实的去实地查勘，全面观察、拍照等掌握第一手资料。
本子项尺度分较多；具体要求见“评审尺度”，体现对估价东西的定位，是估价陈诉的根本领项；
2、本子项产业范畴为4+3；
3、本子项估价东西状况为5（根本）+4（土地）+5（修建物）。
注意与致函、技能陈诉的区别；
4、本子项估价东西状况要求严禁虚构、遗漏的，编造；
5、本子项尺度分值较高，在估价陈诉中较重要。
10
*代价时点
确定正确，确定理由简明、具体。
2
（1）代价时点确定依据不敷，或未扼要说明理由的，扣1～2分。
（2）代价时点确定错误，与估价目的不适应或与有关划定差别且未充实说明理由，属于不及格内容。
点评
1、本子项是估价陈诉的根本领项。
估价中要注意：
一是以后估价再不叫估价时点（禁绝确），二是时点要正确；三是要有确订代价时点的理由；
2、防备出现不及格有二条：
一是代价时点确定错了，如抵押估价或征收估价；二是与估价目的不适应或不切合有关划定未充实说明理由，如抵押估价，如复制错误；
11
*代价类型
代价类型明确，代价界说或内涵准确。
3
（1）代价类型未明确或不正确的，扣2分。
（2）代价界说或内涵表述禁绝确的，扣0.5～1分。
（3）代价类型选择或代价界说、内涵表述有严重错误，属于不及格内容。
点评
1、本子项是估价陈诉的根本领项。
估价中一般按房地产估价根本术语尺度中术语表述；
2、术语有的为代价界说，有的为代价内涵，需要搞明白；
3要防备出现不及格，即代价类型选择或代价界说、内涵表述有严重错误
12
*估价原则
原则完整、准确，具有针对性。
2
（1）列明本次估价应遵循的估价原则。
每缺少一项，扣分。
（2）所列估价原则无扼要界说或禁绝确的，扣0.5分。
（3）所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
点评
1、本子项是估价陈诉底子性的，是估价前提条件。
要求表述内容有三点：
一是说明估价原则种类的名称，内容要全，不缺项；二是估价原则的准确界说；三是估价原则要有针对性，如征收不需要谨慎原则；
2、抵押估价表述需要谨慎原则，并在估价中具体运用。
13
*估价依据
依据完整、须要、正当有效、表述准确。
3
（1）须要的执法法例、估价尺度和指导意见或措施等依据未列明的，每缺少一个，扣1分。
（2）执法法例、估价尺度和指导意见或措施名称表述禁绝确的，扣1分。
（3）多列估价依据（包罗所列估价依据不适用）的，每多列一个，扣1分。
（4）主要估价依据遗漏，估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，接纳已废止且不适用的执法、法例、尺度，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不及格内容。
点评
1、本子项也是估价陈诉底子性内容，是估价前提条件或原则性问题。
要全面理解和运用评审尺度要求，本子项是要求写着名称；
2、估价依据主要分四个层面：
即执法法例名称、估价尺度和指导意见或措施名称，估价委托人提供的资料、估价机构掌握的资料等，也包罗估价委托条约或委托书；
3、防备出现不及格，如估价依据出现遗漏、依据自己错误、运用错误、废止依据等
14
*估价要领
估价要领的名称范例，界说简明、准确。
2
（1）估价要领的名称不范例的，扣1分。
（2）估价要领无界说或界说不简明、禁绝确的，扣～1分。
（3）与估价技能陈诉中估价要领选用不一致的，属于不及格内容。
点评
1、在估价陈诉中写出估价要领名称；
2、写出选用估价要领的界说，不需要对估价要领再作其他说明息争释；
3、选用的估价要领要与技能陈诉中估价要领适用性阐发的要领一致，注意防备出现估价要领的选用的不及格。
15
*估价结果
完整清晰，前后一致。
3
（1）估价结果（包罗币种、总价及其大写、单价及其单元；仅表述总价或单价的，应说明理由）表述不完整的，扣～1分。
（2）估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关用度及税金等）不清晰的，扣1分。
（3）估价结果与致估价委托人函或估价技能陈诉中的不一致的，评估代价明显偏高或偏低的，属于不及格内容。
点评
1、估价结果是估价委托人最体贴的问题，估价结果一定要清晰、完整、简便，前后一致。
结果陈诉的估价结果源于技能陈诉；
2、仅表述总价或单价的，应说明理由（也要与技能陈诉一致）
2、抵押估价的，要确保估价结果内涵正确，搞准确相关用度是否扣除；
3、防备出现不及格，主要是由于事情不认真或主观上把评估代价确定的明显偏高或偏低。
16
*注册房地产估价师
根本信息完整。
2
写明所有到场估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，并应由本人签名及注明签名日期。
每缺少一项，扣1分。
点评
1、所有到场本项目估价的注册房地产估价师（一个项目至少有两名）都要签名；
2、写明姓名、注册号、签名日期；
3、必须则本人签名；
4、防备滥竽凑数签名；
5、到场本项目估价的其他估价人员也要签名；
6、专业资助人员的签名。
17
*实地查勘期
表述准确，真实。
1
表述禁绝确的，扣1分。
点评
1、按对估价项目实地查勘的次数，写明查勘时间，要具体到年、月、日；
2、要真实，不编造；
3、一般与现场查勘记载一致，与现场拍得照片一致。
18
*估价作业期
表述正确，时间公道。
1
（1）表述不正确的，扣1分。
（2）时间过短难以包管按质完成的，扣分。
点评
1、作业期不是作业日期，要准确。
是指估价作业从开始到结束的时间；
2、一般源于估价条约或估价委托书；
升级会员 