第七章共用设施设备管理.docx

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第七章共用设施设备管理

第七章共用设施设备维护

一、鑫地大厦主要共用设备设施概况

鑫地大厦的共用设施设备维护包含供配电系统、供暖系统、集中空调系统、安防监控系统、供排水系统、消防系统、电梯、照明系统等日常运行、保养和维修；物业管理内容概括为六个字“巡检、维修、保养”。

二、鑫地大厦主要共用设备设施现状

序号

主要设备设施名称

数量

生产厂家

型号

功率能耗

分布区域

出厂日期

一

供配电系统

1

低压干式变压器

2组

上海天正机电有限公司

KYN28A-12

负一层配电房

2

高压变电器

3组

保定天威集团特变电气有限公司

SCB10-800/10

60A

3

配电干线

配电房

各楼层

4

楼层配电箱

5

楼层照明系统

楼外照明系统

路灯、景观射灯等在室外楼周围、室外停车场

二

给排水系统

1

自动供水气压罐

2台

上海凯泉给水工程有限公司

标识不清

无标识

负一层

水泵房

2007-6

2

隔膜罐

2台

无锡压力容器印染设备有限公司

标识不清

1.0m3

2007-6

3

管道泵

2台

无标识

无标识

4

排污泵

6台

无标识

无标识

负一层集水井

5

供水管道

水泵房

各楼层

6

排水管道

三

消防系统

1

火灾自动报警系统

区域报警器、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、消防巡检箱等分布在各楼层

2

防排烟系统

防排烟阀门、排风机、正压送风机分布在各楼层

3

疏散指标标志系统

事故照明系统

事故广播系统

1套

疏散指标标志系统和火灾事故照明分布在走道、楼梯间、配电室、消防泵房、消防中心控制室、地下车库；事故广播系统分布在各楼层

4

水灭火系统

4.1

消防离心泵

2台

上海凯泉泵业有限公司

SBD11/40-150DN

75KW/380V/139A

负一层水泵房

4.2

喷淋离心泵

2台

上海凯泉泵业有限公司

SBD11/30-100DN

55KW/380V/101A

4.3

喷淋泵柜

1套

郑州郑开电气有限公司

1ATE4

380V/400A

4.4

消防泵柜

1套

郑州郑开电气有限公司

380V/400A

4.5

管道泵

4台

标识不清

4.6

消防栓

供水管网、阀门、水龙带、喷水枪组成，分布在楼内各层及楼外

四

运输系统

载客载货电梯

消防电梯

4部

蒂森克虏伯电梯（中国）

TE-HP51

64KW/400V/160A

电梯机房

2007-6-25

五

中央空调系统

1

水系统（冷源）

冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管

2

风系统（空气处理及分配系统

风机盘管、风处理设备、风柜、风管及相关附件组成

三、共用设备设施管理的难点和重点

各种设备设施的安全运行和维护保养是本项目管理的难点和重点。

（一）管理难点分析

1、设备设施现存在问题

无设备设施书面台账；设备设施运行十一年，比较陈旧，部分表面出现锈蚀现象；大部分标识不清或无标识；设备房内部分设备摆放较凌乱，设备之间无明显的分隔标志；设备房内光线较暗，通风不畅；部分应急照明灯和疏散指示灯不能正常使用；运行维护制度不完善，工作标准和流程无张贴墙上；供配电运行维护人员明显不足，不符合相关规定。

图1：

用电设备标识不清图2、供水设备标识不清，设备房不符合运行要求

图3、电梯机房不符合运行要求图4、消防泵及阀门有锈蚀现象

图5、设备房不符合要求，标识不清图6、部分楼层疏散指示灯不能正常使用

2、原因分析

（1）产权单位、现物业单位、使用单位的重视程度不够，对于有缺陷和安全隐患的设备设施未及时进行维护和保养，设备房不符合运行规范要求；

（2）管理制度不健全，仅有基本制度和操作规程，未按照运行维护规范提出工作要求明晰的工作标准和工作流程；

（3）运行值班人员配置较少，不能满足安全运行的需求。

（三）管理重点分析

设备设施的管理重点是消防系统和用电系统的安全运行。

重点从以下方面进行：

1、构建职责体系，完善管理制度

把职责执行放在首要地位，构建职责体系，完善管理制度，做到职责清晰。

要清晰本大厦主体职责单位和平常运转管理的职责单位及职责人，辨明职责清晰，完善相应制度，使大厦设备设施安全运行管理和安全使用落到实处。

2、建立设备设施台账

对现有的设备设施进行现场详细查勘，重新统计品种、数量、品牌型号、功率能耗、运行情况、损耗程度，建立一套完整的设备设施台账，做到心中有数。

3、对不符合规范要求的设备设施向业主单位提出维修改造建议

按照设备房创优建设标准对设备房的维修改造向本大厦主体职责单位（业主）提出以下建议维修改造计划，并坚强沟通和跟踪落实:

（1）各类设备房建议标识

（2）配电房改造建议

从地面、墙面、设备绝缘防护等方面提出改造建议：

（2）泵房（水泵房和消防泵房）

从地面、墙面、设备养护、标识等方面提出改造建议：

（3）电梯机房及电梯轿厢

（4）监控中心和消防控制中心

（5）地下车库

4、做好楼宇消防和用电安全管理的工作对策 

　　构成一个运作有序、职责清晰、各司其职、执行有力的楼宇用电安全和防火安全作业网络。

（1）根据作业流程和运行管理指标完善管理制度，并在工作中严格执行。

规范运行记录、巡检记录、维修保养记录、维修流程等，加强巡查监督力度，降低员工作业过程中犯错的风险，降低各种安全事故的发生概率；

（2）制定年度培训计划，请专业技术人员进行培训，加强安全意识及风险管理、专业技能培训，熟悉设备设施的运行维护操作技能。

（3）加强日常的巡查和监督管理工作，电梯有必要做到定时检查，消防控制中心有必要24小时有人值勤;消防分散通道保持畅通，应急照明系统正常使用，加强对楼宇火灾主动报警、消防供水、主动喷水救火、防烟与排烟等体系的定时检查管理，确保正常使用；

（4）加强消防岗人员的训练，熟悉消防设施设备的操作技术。

有针对性地制定应急救援预案，并定时安排实战演练。

（5）与业主单位和使用单位加强沟通，业主单位和使用单位明确必要有用电防火安全上分管责任人和专兼职办理人员，仔细履行好用电防火安全职责，及时加强电器设备和用火、用电管理。

四、设备设施的运行维护工作标准

1、供配电系统维修、维修管理计划及标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

高压环网柜

每周

一

1、检查外观是否完好、运行有无噪声。

检查指示灯是否完好。

2、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。

清理外部灰尘。

外观完好、清洁，运行无噪声，指示灯准确完好，操作机构灵活、互锁机构正常。

每年

一

1、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。

2、检测接地电阻（应符合规定要求）。

3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。

4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。

变压器

每周

一

1、检查外观是否完好，有无异常响声。

2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。

3、变压器电压、电流是非在额定范围内。

电缆接头牢固，运行声音正常，备用变压器能及时投入使用，绝缘良好，对电阻符合要求，安全防护措施完好，标示明确。

每年

一

1、检测接地电阻，各接线装置紧固。

检测变压器线圈绝缘电阻。

2、紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并回固。

3、清理灰尘。

配电柜、动力柜、控制柜、

每天

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，

5、检查无功补偿设施工作是否正常，功率因数是否达到要求。

6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

安全可靠运行，配电元件安全可靠，母线排完好无异常，配电房无安全隐患，安全防护措施得当，功力因素达0.9以上，各类标识，警告牌齐全，周围环境整洁。

半年

一

1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

一年

一

1、检测接地电阻。

2、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。

供电线路

每周

一

1、清洁卫生。

2、检查敷设环境有无积水、杂物。

3、供电电缆标示是否清晰、脱落。

线路敷设环境卫生，无积水杂物，接线装置完好无过热现象，标识清晰，无脱落，金属支架安装牢固。

每月

一

1、检查线路有无过热现象。

2、检查进出线路接线装置是否完好。

每年

一

1、检测线路绝缘电阻。

2、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。

2、消防系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

烟雾、温度等探测器

每月

一

检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。

检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。

按10%比例测试各回路和各个单件、手动报警按钮，（每次测试记录内必须覆盖所有回路和单元）。

探测器外观完好，性能稳定，报警正常，处于良好的工作状态。

每半年

一

每消防区域抽样模拟试验控测器是否正常反应报警。

每年

一

1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。

2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。

3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

4、对所有探测器分批清洗耳恭听、烘干、检测。

报警装置

每周

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，运行是否正常。

外观清洁完好，接线无松动、脱落。

正常报警，联动准确。

每年

一

1、更换损坏的报警装置。

2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。

3、检查接线是否松动、脱落。

消防控制主机

每日

一

1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。

2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。

3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。

主机、联动柜清洁卫生，无灰尘，接线无松动、脱落，工作温度正常，无过热现象，能准确显示、打印报警、联动、故障信息。

每周

一

内部吸尘、清洁，并做好记录。

消防联动柜

每月

一

对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每季

一

对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。

每半年

一

1、消防演习时能正常控制消防设备的运作，并能准确检测有关信息。

2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

3、对存在的故障予以处理。

4、测试系统接口信号是否正常。

软件数据备份。

测试系统接口模块、各种按钮的性能。

测试系统接地电阻。

测试各回路的对地电阻。

消防广播和背景音乐系统

每季

一

1、清洁设备。

2、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。

检测线路及音响要求达到的标准。

3、在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。

外观完好、清洁，放音清晰正常，火警时能正常联动、切换。

消火栓

每季

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好。

3、检查配件是否齐全。

4、检查水还是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。

5、消火栓按钮是否能正常使用。

箱体清洁卫生，配件齐全，阀门开启灵活，无锈蚀、掉漆，水带无霉变，破损，按钮能正常联动消火栓泵。

每半年

一

消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。

对消防水带作防霉变处理。

喷淋、消火栓等管网

每周

一

检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

管网压力正常，水流指示器、压力开关、水力警铃、湿式报警阀动作报警正常。

喷淋头无滴漏现象。

每年

一

1、更换失灵压力表。

2、放去管网污水，并试验。

3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮。

防排烟系统

每月

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

3、外观标示是否清晰。

风机及各阀门外观清洁卫生，无掉漆、锈蚀，标识清晰，联动正常，阀门启闭灵活。

每半年

一

1、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。

2、观察消防演习时是否联动

3、检查防排烟阀门运作情况。

4、防排烟阀传动机构加润滑油脂。

每年

一

1、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

2、风机外壳清锈刷漆。

3、更换各类标示。

气体灭火系统

每月

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。

3、检查气压表的完好情况。

外观清洁卫生，气压正常无泄漏，模拟测试联动正常。

每半年

一

1、检查气瓶压力。

2、气瓶外壳除锈、刷保护漆。

3、模拟测试气体消防灭火系统的运作情况。

3、排水系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每天

一

1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机，控制柜有无异味。

3、检查压盘根处滴水是否符合规范，不符合应加盘根或拧紧。

4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。

5、检查水位深度指示是否清晰。

6、发现故障及故障隐患及时处理。

机房环境、设备设施干净无灰尘，水位水压、电压、电源符合规范要求，电机、水泵无异常声音，湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作正常。

每月

一

1、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。

2、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。

3、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年

二

1、电机、泵体轴承清洗加滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。

2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。

3、检测电机接地电阻。

4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。

5、更换磨损的水泵轴衬套。

6、性能测试。

水箱、

水池

每周

一

1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口排水管口、溢水管口、透气管口防虫纱网是否完好。

2、打开排污阀排污。

3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。

4、观察水质情况，检测水的PH值。

5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。

水箱（池）无跑、冒、滴、漏现象，防虫网完好，水箱（池）盖板完好且上锁，每月定期投消毒剂、每年对水池（箱）不少于二次进行清洗消毒处理且水样检验全格。

每月

一

按规定比例按时投放消毒药品。

每半年

一

1、清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。

2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。

3、各类金属构件及管道作防锈处理。

给水井、雨水井、污水井

每周

一

1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，

2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。

井盖完好，井底无污物，排水管道畅通，井盖标志清晰正确。

半年

一

1、清理污泥，疏通下水管道。

2、各类井盖及金属构件刷漆。

供水、排污管网

每周

一

1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

2、检查闸阀，压力表是否正常，开启位置是否正确，标示是否清晰。

外观完好无滴漏现象，供水压力正常，阀门、闸阀开启、关闭灵活、无跑冒、滴、漏现象，管道畅通，止回阀、浮球阀、液位控制器正常，管道支架无锈蚀，标示准确齐全。

每季

一

1、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

2、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏等。

每年

一

1、检查修整全部管架。

2、管道及支架除锈刷漆。

3、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。

4、管道内部清洗、作防腐处理。

5、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。

6、各类阀门丝杆上油作防锈处理。

4、中央空调系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

空调主机

每年供冷暖季节机组启动前

一

1、检查制冷剂液位和油面。

2、检查加热器和变频压缩机。

3、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。

4、检查调整微电脑控制中心的设定值。

5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。

6、根据运行记录，分析处理机组问题。

各仪表正确可靠，冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能好；安全阀、附属阀件正常可靠，每年清洗机油过滤器并更换一次冷冻机油，管道无腐蚀，测试电路动作可靠，各安全装置性能良好，主机运行正常无异响，电机绝缘达到要求

运行期间

一

1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。

2、检查控制装置的运行。

3、检查制冷剂液位和油位

4、检查润滑系统的运行。

5、检查回油系统。

6、检查电机和启动器的运行。

7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。

8、每月进行一次泄漏检查。

9、记录和报告有需要更换的零配件。

10、冷却电机轴承打油/更换轴承。

11、高/低压控制检测/修理/更换。

12、空调机组检测/修理/更换零配件。

13、冷凝器清理沉积物质。

14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/修理/更换。

15、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。

每年制冷暖结束停机期间

一

1、检查压缩电机组件的各项环节。

2、检查压缩机润滑油系统。

3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。

4、检查控制面板，确定各操作状态是否正常。

5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。

6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。

冷冻泵

每天

一

1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。

2、泵体盘根处滴水是否符合要求。

水泵、电机轴承、轴套等部件无较严重磨损，若磨损严重则更换；更换密封效果差的部件，电机绕阻绝缘符合要求，管系统阀门工作正常无漏水，电路动作可靠。

每季

一

1、检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用情况。

2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。

每年

一

1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。

2、检测电机接地电阻，并记录。

3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。

4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。

5、泵壳、泵体清锈刷漆。

风机盘管

每周

一

1、观察风机是否正常运行，有无异

常声响。

2、空调开关及电磁阀工作是否正常。

风机盘管运转正常，电机绝缘性能好，皮带轮无磨损，管系、盘管无漏水、漏气、堵塞，风机、散热翅片清洁干净。

每季

一

1、检查冷凝水摘录不盘是否畅通排水。

2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。

3、清洗回风口、出风口、过滤网。

每年

一

检测电机接地电阻及电机绝缘

电阻值。

清洗接水盘。

盘管风机轴承加注黄油。

5、安全技防系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

闭路监控系统

摄像机

每周

一

1、清洁除尘

2、检查外观完好情况。

外观清洁无灰尘，接线稳固，监控位置准确无偏移，图像清晰，云台传动部件运转灵活。

每季

一

1、线路整理。

2、检查各视频及音频接头。

每年

一

1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

3、检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

计算机和监视器

每月

一

1、主机、显示器及打印机清洁除尘。

2、检测UPS工作情况是否正常。

3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

各部件外观完好清洁，UPS工作正常，断电无数据丢失，电脑无病毒，监视器显示清晰。

电脑数据定期备份。

每半年

一

1、清洁主机内部灰尘。

2、数据整理与备份。

3、计算机数据整理、内部测试。

录像机

每周

一

1、清洁除尘。

2、检查外观是否完好。

外观清洁卫生，各按键功能正常，回放质量良好，报警录像转换正常。

每月

一

1、检察录制标准。

2、测试各功能键的工作情况。

每半年

一

检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器、切换器和AD主机

每周

一

1、清洁除尘。

2、检查外观是否完好。

3、检查连接线路的牢固程度。

外观清洁，接线稳固，各按键功能正常，报警显示及输出正确。

每季

一

测试各功能键的工作情况。

每年

一

线路整理，功能测试。

6、电梯系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

电梯设备

每天

一

1、清洁卫生。

2、轿厢照明是否正常。

3、控制盘指示层、指示灯是否正常。

4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有异常和振动。

5、检查引机减速箱油位是否符合要求。

6、检查各内选、外选接扭工作情况，是否灵敏。

机房环境设施设备清洁无灰尘，轿箱照明应急照明、风扇正常、安全，制动装置有效，减速箱油位，缓冲器油位符合要求，各层标记清晰，各活动部件润滑良好，系统运行正常且符合国家标准，每年由郑州市技术监督局进行检测并取得合格证。

每半月

一

1、检查并拧紧各接线端。

2、检查安全装置，并做好记录。

3、轿箱上不锈钢油。

4、检查轿箱照明及风扇。

5、对各安全装置清洁检查，并进行调整。

6、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。

每月

一

1、测试各装置安全回路的电器操作。

2、检查选项层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。

3、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。

每季

一

1、检查各钢丝强张力是否平衡、有无破损断股现象。

2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

3、检查各层标记是否清晰。

4、检查安全装置工作是否正常。

每年

一

1、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。

2、对各活动部件换油润滑。

3、做好维修保养记录。

4、由成都市技术监督局按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。

7、公共照明系统维护、管理标准

项目

时间

次数

维修养护内容

工作标准

动力柜、控制柜、

每天

一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚，

5、检查无功补偿设施工作是否正